臺中簡易庭105年度中簡字第2563號

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　 105年度中簡字第2563號

原告

優加數位股份有限公司

法定代理人

王景義

訴訟代理人

洪主民律師

複代理人

陳育仁律師

被告

彭宜暐

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項原告起訴聲明原請求「被告應給付原告新臺幣120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」嗣於本院105年10月24日言詞辯論期日當庭以言詞變更聲明為「被告應給付原告新臺幣100,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張：

㈠原告前於民國（下同）96年間向門牌號碼台中市○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）之所有人李嘉蘭承租該屋當作營業處所，後因業務緊縮，僅留1樓作辦公處所，並於102年12月間將系爭房屋之2、3樓出租予被告，雙方約定租期1年，自102年12月10日起至103年12月10日止，租金為每個月新臺幣（下同）2萬元，被告應按月於每月5日前繳付租金，被告另於簽約時交付2萬元押租保證金給原告。嗣原告因公司業務持續減縮，遂於103年12月間將上開房屋之1樓另出租予原告之員工訴外人施雅媦。兩造租約於103年12月10日屆至後，被告續依租賃條件承租該屋，豈料，被告卻自104年2月起未依約支付房租予原告，經原告催討後，被告僅先後於104年3、6、7、8、9月各匯款2萬元，另於105年3月14日、24日、26日分別匯款4萬元、3萬元、3萬元予原告，以上金額共計20萬元，是被告從104年2月起至105年5月底終止租賃契約為止，共計積欠房租12萬元（計算式：104年2月至105年5月租金共計32萬元，扣除已付租金20萬元，剩餘租金12萬元未給付），於扣除押租保證金2萬元後，被告尚欠原告10萬元租金迄未清償。為此爰依民法第439條、租賃契約第3條之租金給付請求權之法律關係，請求被告給付積欠之租金等情。

㈡對被告抗辯之陳述：

1.兩造固曾約定「二樓天花板拆除、三樓地板拆除做防水」之三樓陽台漏水修繕，由被告僱工修繕，由原告支付修繕費用。然此部分之修繕費用實際上未及2萬元，而原告當時已經給付4萬元予被告，是被告並無任何確定債權可供抵銷。衡諸常情，倘原告當時未支付依約定應支付之修繕費用，被告其後豈可能於103年如數給付租金，應會自租金中扣抵該修繕費用。

2.關於被告所提均建築室內設計林癸佑出具之81,150元請款單費用部分（本院卷第36、65頁）：其中第1項「凸起水泥打除約3 ~4坪3,000元」、第2項「水泥廢棄物清除搬運3,200元」、第3項「剔除部分底批易膠泥、面水泥沙鋪洩水坡度7,000元」、第4項「露台彈性水泥漆灰色、一層底漆、兩次面漆16,000元」、第5項「落地窗與地面接合處灰色中性矽力康600元」、第7項「2樓餐廳天花板1分夾板一分天花板9,500元」，屬兩造約定應由原告負責之「二樓天花板拆除、三樓地板拆除做防水」範圍之修繕費用共計39,300元，應由原告負擔外，其餘部分項目屬於被告室內設計、裝潢、換設備之花費，自應由被告自行負責，無權向原告請求。

3.且兩造租約中約定由原告支付修繕費用之「三樓地板拆除做防水」，是指三樓的陽台漏水，不是三樓室內地板，三樓室內經被告於承租後自行裝潢供己使用，其整修義務不在原告。另被告所提安家防水工程公司出具之「3樓地板拆除，回復處理工程28,000元」估價單之費用支出，是換掉三樓室內地板的費用，而該三樓室內地板之情形早為兩造在簽訂租賃契約時所知悉，且兩造在此基礎下僅約定三樓戶外陽台部分才由原告負責，從而該筆28,000元整修三樓室內地板之支出，自不在原告應負擔範圍。

4.關於被告所提宏達機電103年7月15日出具之31,500元請款單費用部分：不同意支付此費用，兩造並未約定更換2樓熱水器及3樓加壓機。房子40年，並非表示熱水器已40年。再被告亦未舉證證明2樓熱水器有修繕必要，被告自行更換熱水器未曾告知原告，如真有損壞而須更換，亦僅係5千元即可，焉須高達28,000元？另兩造租約並未約定由原告提供3樓加壓機，該加壓機為被告自行安裝，此未曾告知原告，被告主張該部分金額應由原告負擔云云，均不可採，否認有被告所述原告有同意更換熱水器之事。

5.綜上，原告不爭執均建築室內設計林癸佑出具之估價單中第1至5、7項合計39,300元部分，係屬原告依約定應支付之「二樓天花板拆除、三樓地板拆除做防水」之修繕費用，否認原告應支付其餘費用；又原告就前開應支付之修繕費用，前已交付4萬元予被告，被告對原告已無任何債權可言。從而被告主張抵銷云云，自無理由。

㈢並聲明：被告應給付原告100,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

㈠對原告主張被告積欠租金10萬元部分不爭執，惟主張抵銷抗辯。被告於102年12月承租系爭房屋2、3樓後即發現三樓有漏水情況，兩造遂合意由被告自行僱工修繕，再向原告請款，兩造並在租約最後一頁空白處記載「二F天花板拆除」「三F地板拆除作防水」等語，三樓地板分成二個部分，須做防水的是戶外陽台要拆除還要防水；寫在租約上之「三樓地板拆除做防水」講的是三樓的陽台。又三樓不只是陽台或室內，是三樓全部，因水淹進來導致三樓室內地板也要更換。嗣被告僱工修繕完成後，持廠商提出之請款單向原告請款109,150元，原告卻置至不理，僅支付2萬元，並非原告所述支付4萬元，被告無奈只能先行墊付給廠商。另103年7月15日因租屋處熱水器故障，被告雇請廠商修繕2樓熱水器及3樓加壓機，付款31,500元，此亦為原告應負擔部分。原告起訴主張被告積欠租金10萬，惟被告亦得請求原告返還上開代墊之修繕費用，被告自得主張依法抵銷，抵銷後原告已無款項可再向被告請求。

㈡關於被告所提均建築室內設計林癸佑出具之請款單81,150元費用部分，這全部都是三樓陽台地板之漏水工程。被告同意對請款單第6項之「神桌牆面夾板」、第10項之「樓梯口內外開門（木製）」項目不再爭執，不再主張抵銷。另請款單中之第1至5、7項部分均屬「二樓天花板拆除、三樓地板拆除做防水」之修繕費用；又第8項「遮雨棚」部分，因為雨大、颱風的時候雨水會從三樓的門滲進來，所以必須做遮雨棚。第9項「紗門」是為了防止蚊蟲，否則沒有辦法開門。第11項「揚水馬達修理」部分，是屬於系爭房屋1樓部分，因為1樓不修理的話，2、3樓無法使用。第12項「二樓浴室」，是因為二樓浴室管線有滲水，現在沒有證據證明當時管線有滲水。第13項「洗水台」因管線老舊，故須進行修繕。該請款單中第1至5、7至9、11至13項均應由原告支付，被告均主張抵銷。

㈢關於被告所提安家防水工程公司出具之「3樓地板拆除，回復處理工程28,000元」估價單部分，全部都是三樓室內地板的修繕費用，因為三樓陽台外面漏水，水流到室內，三樓室內的地板因泡水也壞掉而更換；三樓室內地板並沒有漏水，只是地板泡壞，現在沒有三樓室內地板泡爛的照片。當初有跟施雅媦小姐講好，她同意被告才施作，不用傳施小姐，她來也不會承認。

㈣關於被告所提宏達機電103年7月15日出具之31,500元請款單部分，雖然不在租賃契約後面補充修繕之範圍，但租賃契約第11條約定，房屋因自然損壞有修繕必要時，由甲方即原告負責修理。系爭房屋約60年左右蓋的，熱水器40年應該無法使用了，40多年的老房子，瓦斯管線全部都已經鏽蝕，被告使用的時候瓦斯管還會漏瓦斯，加壓機一樓、三樓都有，被告換的是三樓加壓機，如果不維修一樣無法使用。且熱水器修繕部分，被告曾在電話中跟原告提過，原告有同意，現在卻否認，如果沒有換熱水器的必要，伊無需買新的熱水器更換等語置辯。

㈤並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。

三、法院之判斷

㈠查兩造自102年12月間就系爭房屋之2、3樓訂有租約，被告自104年2月起陸續租欠租金，至105年5月底終止租約止，經扣除押租保證金2萬元後，被告尚積欠租金10萬元未清償。又兩造曾於租約初期即約定就租賃物之漏水修繕，即「二樓天花板拆除、三樓地板拆除做防水」部分由被告自行僱工修繕，費用由原告支出之事實，業據兩造所不爭執（本院卷第45頁），復有原告提出系爭房屋租賃契約書影本為證，堪信屬實。惟原告主張被告應支付積欠租金10萬元，原告業已就約定支付之修繕費用，交付4萬元予告，應毋須再支付修繕費用等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者為被告主張抵銷抗辯有無理由，如有理由，得抵銷之修繕費用金額為何。

㈡查被告就兩造間之租約尚積欠原告租金10萬元，即自104年2月起至105年5月底止之租金32萬元，扣除已付租金20萬元、押金2萬元，被告尚積欠租金10萬元未給付之事實，為兩造所不爭執，已如前述，從而，原告主張依租金給付請求權請求被告給付積欠之租金10萬元，即無不合，自屬有據。

㈢按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民事訴訟法第277條定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。再按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，為民法第430條所明定，從而，被告主張應由原告支付之修繕費用，自應由被告負舉證之責。茲就被告主張之各項修繕費用即其提出由均建築室內設計林癸佑出具之請款單、安家防水工程公司出具之估價單、宏達機電103年7月15日出具之請款單為證之各筆修繕費用，應由原告支付之金額為何，說明如下：1.就被告主張因就兩造約定由原告支付之「二樓天花板拆除、三樓地板拆除做防水」修繕費用，被告因之委由均建築室內設計林癸佑進行修繕部分：

⑴就被告提出之均建築室內設計林癸佑出具之請款單（見本院卷第36、65頁）中，原告已不爭執該請款單第1至6、7項即第1項「凸起水泥打除約3~4坪3,000元」、第2項「水泥廢棄物清除搬運3,200元」、第3項「剔除部分底批易膠泥、面水泥沙鋪洩水坡度7,000元」、第4項「露台彈性水泥漆灰色、一層底漆、兩次面漆16,000元」、第5項「落地窗與地面接合處灰色中性矽力康600元」、第7項「2樓餐廳天花板1分夾板一分天花板9,500元」，共39,300元之修繕費用，係屬兩造約定由原告支付之「二樓天花板拆除、三樓地板拆除做防水」修繕費用，是原告自應支付此部分修繕費用39,300元。

⑵就被告提出之均建築室內設計林癸佑出具之請款單中，被告業已對第6項「神桌牆面寬14尺高6.05尺底1分夾板，面山毛櫸木紋板7,500元」、第10項「樓梯口內外開門（木製）1,500元」費用應由被告支付乙節，不再爭執，即不主張抵銷（本院卷第71頁反面），是本件不再以此部分之修繕費用納入原告應支付之修繕費用金額。

⑶再就均建築室內設計林癸佑出具之請款單中之其餘第8、9、11至13項修繕項目部分，既據原告否認，自應由被告就此部分係屬原告所應支付之「二樓天花板拆除、三樓地板拆除做防水」修繕項目或屬原告依租約所應支付之修繕項目，且有修繕必要負舉證責任。查被告僅說明該請款單中之第8項「遮雨棚」部分，係因為雨大、颱風的時候雨水會從三樓的門滲進來，所以必須做遮雨棚。第9項「紗門」是為了防止蚊蟲，否則沒有辦法開門等語，然遮雨棚、紗門既非兩造約定應由原告提供之租賃物，實難以被告個人認定為供其使用租賃物之便利而有裝設必要，遽即認係屬原告應支付之修繕費用；再查，被告再主張請款單中第11項「揚水馬達修理」部分，是屬於系爭房屋1樓部分，因為1樓不修理的話，2、3樓無法使用。第12項「二樓浴室」，是因為二樓浴室管線有滲水。第13項「洗水台」因管線老舊，故須進行修繕云云，惟此部分被告未能提出修繕前之損害狀況證明，其所提出之均建築室內設計林癸佑出具之請款單及照片（本院卷第66頁），既未能證明第11項之「揚水馬達修理」係屬非租賃物之1樓房屋馬達之修理，亦未能證明有修理必要，亦未能證明請款單中之第12項之「二樓浴室熱水管鑽孔、管線新做2處」係指2樓浴室原有管線有滲水，及第13項之「三樓洗臉台固定配管、二樓後陽台排水管材料費」，係該原配管或排水管有重新更換必要，復未能證明原告有同意提供租賃物此部分之裝修，是被告請求此部分修繕費用與租金抵銷，要嫌無據。

2.就被告主張因就兩造約定由原告支付之「二樓天花板拆除、三樓地板拆除做防水」修繕費用，被告因之委由安家防水工程公司進行修繕部分：查安家防水工程公司出具之估價單（本院卷第40頁），其上雖載明係「3樓地板拆除，回復處理工程28,000元」之費用支出，惟此估價單28,000元是修繕「三樓室內地板」等情，亦據被告陳明在卷（本院卷第45頁反面），再被告已於本院105年10月24日言詞辯論期日自承系爭租約所約定之「三樓地板拆除做防水」之修繕是指「三樓陽台」等語（本院卷第46頁），則該三樓室內地板拆除更新之費用，自非屬兩造約定應由原告支付之「三樓地板拆除做防水」之修繕費用。再查，被告其後固又稱「三樓地板拆除做防水」亦包括三樓室內地板因泡水損壞之更換，然其亦不否認三樓室內地板並無漏水，無施作防水必要，則既三樓室內地板既無施作防水必要，實難認三樓室內地板之拆除更新，係包括於兩造約定由原告支付「三樓地板拆除做防水」之項目內。況查，此部分既據原告否認「三樓室內地板」有拆除更換之必要，再被告提出之打除後之地板照片及該安家防水工程公司出具之估價單（本院卷第39、40頁），僅能證明其有進行三樓地板更換，仍不能證明三樓室內地板有拆除施作防水或進行修繕必要，即不能證明室內地板已達泡壞，須進行更換始能使用租賃物；此外，被告亦未提出三樓室內地板修繕前照片或其他證據，以證明其確有修繕必要，而非屬被告自行裝潢所進行之拆除更換；復被告亦未能提出原告有同意被告修繕三樓室內地板及支付此部分地板更換費用之證據，此部分難認係屬原告所應支付之修繕費用，被告此部分之主張自難認有理由。

3.就被告主張其就2樓熱水器及3樓加壓機委由宏達機電修繕，應由原告支付此修繕費用部分：查被告就於103年7月15日裝設2樓熱水器及3樓加壓機部分，固提出宏達機電103年7月15日出具之請款單為據，惟業據原告否認為其應支付之修繕費用，自應由被告負舉證責任證明原告應支出此部分修繕費用。惟被告並未提出任何證據證明2樓熱水器及3樓加壓機於修繕前之損害狀況，而未能證明是否有修繕必要，是被告此部分主張尚屬無據，並非可採。

4.小結，被告得請求原告給付之修繕費應為被告所提出之均建築室內設計林癸佑出具之請款單之第1至5、7項之修繕費用合計39,300元；至被告逾此範圍部分之抵銷主張，核不足證明係屬原告應支付之修繕費用。

㈣末按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限」，民法第334條第1項定有明文。是債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，他方尚無得主張抵銷之可言。經查，原告既曾同意支付修繕系爭房屋「二樓天花板拆除、三樓地板拆除做防水」費用，而此部分修繕費用共計39,300元，已如前述，已堪認定。惟原告主張其就此部分業已支出修繕費用40,000元等情，亦據被告否認原告有交付修繕費用40,000元，辯稱僅交付20,000元等語（本院卷第44頁反面、61頁反面），原告復未能提出其已交付修繕費用逾20,000元之證據，是原告主張其已支出修繕費用20,000元，洵屬有據，逾此部分之主張，即屬無據，顯無足採。從而，應認本件被告得抵銷之債權，即被告得請求原告負擔之修繕費用應僅餘19,300元（計算式：39,300-20,0 00=19,300）。

㈤綜上所述，本件原告得請求被告給付之積欠租金100,000元，經扣除被告得主張抵銷之原告應負擔之修繕費用19,300元，被告尚應給付原告之租金應計為80,700元（計算式：100,000－（39,300－20,000）＝80,700元），即屬有據；至被告其餘抵銷抗辯均屬無據，並非可採；再原告逾前開准許數額之請求，均屬無據，應予駁回。

㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明定。本件被告未依租約約定之給付期限給付租金，應負遲延責任，原告請求被告應就遲未支付之租金，自原告起訴催告翌日起負遲延責任，核屬有據，準此，原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即105年9月2日起至清償日止，按年息5％計付遲延利息，核無不合。

四、綜上所述，原告依租賃契約給付租金請求權之法律關係，請求被告給付租金80,700元及自105年9月2日起至清償日止按年息百分之5計算之利息部分為有理由；逾此數額之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，本件訴訟費用由被告負擔百分之80，其餘百分之20則由原告負擔。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

以上為正本，係照原本作成。