臺中簡易庭105年度中簡字第1715號

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　　 105年度中簡字第1715號

原告

承沐開發建設有限公司

法定代理人

張美子

訴訟代理人

艾康淇

被告

陳智瑋

訴訟代理人

陳寬鴻

上列當事人間給付服務費事件，本院於105年10月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴聲明原請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）16萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，嗣於本院民國105年10月6日言詞辯論期日，以言詞變更聲明為：「被告應給付原告16萬元，及自104年11月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，核屬擴張應受判決事項之聲明，並非訴之變更或追加，依首揭法條規定，即無不合，應予准許。至於原告另於105年8月9日言詞辯論期日，以言詞主張，依民事訴訟法第255條之規定，追加艾康淇為原告之部分，因本院認二者當事人並不相同，請求權行使主體各異，且有礙於被告之防禦及訴訟之終結，被告復當庭表明不同意追加，是原告追加艾康淇為原告，於法不合，由本院另以裁定駁回之，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠、原告之訴訟代理人艾康淇（下稱艾康淇）以原告之名義於104年11月22日與被告簽訂不動產買賣承諾書（下稱系爭承諾書），約定議價金為10萬元，由被告委由原告仲介買受訴外人陳誼恒、莊秀緞、李清泉、李鳳蘭、陳鎮祥、陳信憲、李如祥等人（下稱賣方）所有坐落臺中市○○區○○段○000○000地號之土地及門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00弄0號之房屋（下稱系爭不動產），雙方並約定被告應於簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）同時給付仲介費用16萬元予原告。經艾康淇之仲介後，被告與賣方之代理人即訴外人李鑾鳳（下稱李鑾鳳）乃於104年11月26日在艾康淇之住所簽訂系爭買賣契約書，因被告於契約簽訂前已當面告知賣方，買入系爭不動產（建物未保存）係做為倉庫現況整理使用，故賣方同意降價出售予被告，雙方因而同意簽訂系爭買賣契約書，並約定系爭承諾書中之議價金10萬元轉為簽約金，再由被告簽發面額為90萬元之即期支票，指定支付予賣方之代理人李鑾鳳，被告則指定吳松原代書撰寫內容，賣方另指定姚銘宜代書負責監督協辦。系爭買賣契約書既已簽立，則原告已完成原告與被告約定之委託事項，依兩造所簽訂之系爭承諾書第1條之約定，被告即應給付原告仲介服務費16萬元，詎被告迄今仍未給付，爰依系爭承諾書之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告16萬元，及自104年11月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈡、對被告抗辯之陳述：

１、系爭承諾書係為舊式契約書，雖列原告為受任方，惟系爭買賣契約書註明艾康淇為仲介方無誤，原告應非系爭承諾書之當事人，艾康淇才是本件之仲介，系爭承諾書係艾康淇與被告間所訂定之私契，雙方亦約定仲介費16萬元應給付予艾康淇。又原告已解散但尚未辦理清算，而系爭承諾書是新的仲介合約，非屬於原告之舊債務，本件是艾康淇個人與被告間之居間報酬請求，與原告無關，亦與艾康淇給付20萬元予李鑾鳳無關。此外，系爭買賣契約既已簽訂，即可依系爭承諾書請求報酬，縱買賣雙方事後因故解除系爭買賣契約，亦不影響請求仲介費之權利。

２、雙方簽訂系爭買賣契約時，均有聘請專業人士到場簽約，系爭買賣契約並無錯誤締結，且現已確認申請建築線，係被告至今仍未提供證明法定空地之相關政府文件，顯見被告係因無法高額貸款，資金短缺而後悔買受系爭不動產。

二、被告則以：

㈠、原告已於102年8月27日辦畢解散登記，張美子或艾康淇是否為原告解散登記時擔任清算人，顯有疑義；又系爭承諾書之簽訂時間，係原告於102年8月27日解散登記後之104年11月22日，且係原告清算程序範圍之外，是原告當時對於系爭承諾書之簽訂應未具權利能力及行為能力，系爭承諾書應屬自始無效，而被告亦否認與原告間有仲介之契約關係存在，是原告自不得依系爭承諾書之約定向被告請求支付仲介費；另原告所提出之系爭讓渡書及105年6月21日民事委任狀上之簽名皆相同，似均為艾康淇所書寫，惟被告認為被告簽訂系爭承諾書之對象應為原告，而非艾康淇。

㈡、此外，被告於104年11月間因有意尋覓土地建築倉庫及辦公樓房，經由艾康淇媒介系爭不動產之所有人，故於104年11月22日與艾康淇簽訂系爭承諾書，並約定承買條件：「１、本地需有建築線可申請建築。２、需簽訂路權同意書。３、賣方需配合買方做土地融資。４、增建物需一併過戶簡附稅籍資料。」並同時交付議價金10萬元予艾康淇；嗣於同年月26日，被告與艾康淇、李鑾鳳、訴外人即賣方代書姚銘宜、訴外人即買方代書吳松原在場討論，被告表示需確認系爭不動產將來得合法申請建築執照始願意購買，李鑾鳳要求被告同意出售系爭不動產後，其中第305地號土地依現況切齊之部分土地作為「法定空地」道路使用，被告當時認為只要能合法建築使用即可，且依李鑾鳳手繪之地籍圖侵害不大，故同意於系爭買賣契約第12條第5款約定：「買方同意於將大里區喬城段305地號部分法定空地，分割切齊作為道路使用，分割線以同段321地號現況建物切齊，詳如附件地籍圖。」等語，被告購買系爭不動產係為建置辦公室及裝設冷凍設備，需確定系爭不動產得申請建築執照而合法重新建築，故於簽約當時即表明系爭不動產需完成建築線指定程序，以便後續建築執照申請作業，故於系爭買賣契約書第12條第7款約定：「買賣雙方同意若本基地無法申請指定建築線及因土地本身條件因素致買方無法取得銀行貸款時，雙方同意無條件解約，賣方索收取之價金無條件退還買方。」，因此買賣雙方始簽訂系爭買賣契約，而第305地號土地應先辦畢留設法定空地分割作業，始可辦理非屬法定空地範圍之土地移轉，但該法定空地實際上卻占第305地號土地近2/3主要面積，且已遭周邊透天建案合併開發使用，其土地容積率已無法再申請建築執照，嗣經詢問訴外人姚銘宜告知被告第305地號土地是不能建築的土地，被告立即以電話詢問艾康淇，艾康淇表示完全不知情，但艾康淇曾於其他案件之起訴狀陳稱曾告知被告只能蓋一戶等語，並由系爭承諾書及李鑾鳳代理權授權書分別約定2人之服務費用等情，可證明艾康淇與李鑾鳳皆原告之仲介人員，又艾康淇於105年7月20日以LINE訊息聯繫被告稱針對法定空地事，按照一般買賣是不需要揭露的等語，惟系爭不動產委託銷售期間長達1年卻乏人問津，然法定空地嚴重影響系爭不動產可否合法申請建築，另經訴外人陳鎮祥於刑事偵查中亦證述：「305地號70坪土地那一塊不能蓋房子以前就知道了，因為要賣那塊土地好幾次了，都賣不成，因為有70坪不能蓋房子所以都無法成交．．．」等語，是艾康淇與李鑾鳳皆明知系爭不動產存在大面積法定空地且容積率耗盡等重大權利瑕疵，卻對被告惡意隱匿，並以法定空地係為道路路權，僅需切齊即可合法建築等錯誤資訊，致使被告與賣方簽約付款，是艾康淇及李鑾鳳為圖鉅額價差，而刻意隱匿不能建築之事實，被告自得主張民法第571條拒絕給付原告居間仲介費用。

㈢、再者，被告因非系爭不動產所有權人，故主管機關不同意被告申請系爭不動產「法定空地」之相關資料，並非被告不願提供；另原告提出之艾康淇自行撰寫之事實與經過流程圖，與事實諸多不符，被告亦未曾申請任何貸款，應由原告負舉證責任；且於系爭不動產買賣期間，原告並未聘任訴外人即不動產經紀人劉建良（下稱劉建良），卻以劉建良名義蓋用其不動產經紀人職章於系爭承諾書，且承沐公司欠缺不動產經紀業營業許可、不動產經紀人證照、艾康淇欠缺合法不動產經紀營業員營業登錄等事項，因原告有諸多重大資格欠缺致被告深受損害，故被告已依民法第88條之規定以存證信函通知原告因意思表示錯誤為由撤銷系爭承諾書締約之意思表示，故系爭承諾書應屬無效，已如前述，而縱認系爭承諾書有效，亦已因被告撤銷後而不存在。

㈣、並聲明：１、原告之訴駁回。２、願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠、原告主張兩造於104年11月22日簽訂系爭承諾書，由原告仲介被告買受系爭不動產（議價金為10萬元），而依系爭承諾書第1條之約定，被告應於與賣方簽訂系爭買賣契約書時給付原告仲介服務費16萬元，而被告已於同年11月26日與賣方之代理人李鑾鳳簽訂系爭買賣契約書等情，業據其提出不動產買賣契約書、授權書、支票、臺中市大里區都市計劃土地使用分區證明書、標的現況說明書、地籍圖謄本等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。被告則前揭情詞置辯，則本件所應審究者為，原告依系爭承諾書之約定，請求被告給付仲介費16萬元，有無理由？

㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，如不能舉證或其所舉證據不能證明其所主張事實之存在，則不問被告之反證如何均應將其訴予以駁回（最高法院17年上字第917號判例、40年度臺上字第1233號判決意旨參照）。本件被告既否認系爭承諾書有效，依前揭舉證責任分配之原則，應由主張系爭承諾書有效存在之原告負舉證之責。

㈢、次按當事人間契約之成立，依法係以兩造意思合致為要件，至於列名中人是否到場或簽押，均與契約成立之要件無關，最高法院18年上字第157號民事判例要旨亦著有明文，準此，契約之成立，依民法第153條規定，應以當事人互相表示意思一致始為成立，而契約成立之意思表示，乃由效果意思、表示意思及表示行為三個要素所構成，須此三要素兼備，意思表示始謂成立，表意人始應受其拘束。經查，系爭承諾書之受任人固記載為原告，惟原告之訴訟代理人艾康淇於本院105年8月9日言詞辯論時已一再表明：「（問：本件起訴之根據？）被告於4月18日偵查庭是稱與承沐建設是沒有關係的，我認為我才是本件契約的當事人，承諾書裡面說要支付仲介費的書面，受任人是承沐和張美子，是之前舊式的契約，那時候說是我自己跟被告訂的私契，承沐不是當事人，只是舊式契約書。」、「（問：為何以承沐名義簽署？）仲介契約是我個人與被告簽的，因我手邊沒有範本，於是我拿承沐的舊契約出來簽，受任人簽名部分即章也是像舊式的合約，是我個人拿去跟陳智瑋簽的。」等語明確，顯見艾康淇當日與原告簽訂系爭承諾書時，係以自己個人之名義與被告簽約，而與原告無涉，且艾康淇當時亦非欲以原告名義或以代理原告簽約之意思與被告簽訂系爭承諾書，足徵原告並無與被告簽訂系爭承諾書之意思，僅係艾康淇利用原告之舊式契約格式，而欲以自身名義與被告簽訂系爭承諾書；然反觀被告卻一再陳稱其係與原告簽訂系爭承諾書之意思而簽署系爭承諾書，即受託人應係原告，非艾康淇個人，艾康淇應僅為承沐公司之承辦人，益徵原告與被告間就系爭承諾書中當事人究為何人之意思表示並未一致，難認系爭承諾書在原告與被告間已合法成立。

㈣、復按解散之公司，除因合併、分割或破產而解散者外，應行清算。解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續，公司法第24條、第25條、民法第40條第2項分別定有明文，是以公司因解散，其權利能力即受限制，而縮小在清算範圍內。又所謂清算範圍，在有限公司，依公司法第26條及第113條準用第84條第1項規定，應包括：１、了結現務。２、收取債權，清償債務。３、分派盈餘或虧損。４、分派賸餘財產，故依公司法第26條規定，解散之公司，在清算時期中，僅得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務（最高法院77年度台上字第538號民事裁判參照），而解散之公司所為非上開清算必要範圍內之事務，即難視為存續。次查：原告已於102年8月27日申請解散登記並選任張美子為清算人，業經准許在案，此有臺中市政府102年8月27日府授經商字第10208389240號函在卷可憑（見本院卷㈠第18頁），則原告依法即應進行清算，而原告既已解散，依前開說明，原告僅於清算範圍內始有權利能力，然本件簽立系爭承諾書之行為，並非屬原告清算範圍內之事務乙情，亦經原告之訴訟代理人於本院105年8月9日言詞辯論中自承：「（問：本件是新仲介合約，並非清算舊債務？）是新的合約，並非原公司的舊債務。」等語明確，則艾康淇固於104年11月22日利用原告名義與被告簽訂系爭承諾書，然依前揭說明，原告就系爭承諾書之簽訂並無權利能力，則系爭承諾書亦難認有效，是被告抗辯系爭承諾書為無效，應堪採信。

㈤、承上，原告與被告間就系爭承諾書簽訂之意思表示既未一致，且原告就系爭承諾書之簽訂亦無權利能力，而原告復未能舉證證明與被告間確有系爭承諾書之法律關係存在，從而，原告依系爭承諾書之法律關係請求被告給付仲介費16萬元，洵屬無據，不應准許。

四、綜上所述，原告依系爭承諾書之法律關係，請求被告應給付16萬元，及自104年11月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，依法並無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

以上為正本，係照原本作成。