臺中簡易庭105年度中簡字第1947號

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　 105年度中簡字第1947號

原告

聚鑫盛不動產有限公司

法定代理人

曾健訓

訴訟代理人

黃建富

訴訟代理人

許晉杰

訴訟代理人

陳萱柔

被告

曾耀慶

上列當事人間請求給付委任報酬事件，本院於民國105年12月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國103年8月8日居間仲介被告購買訴外人即賣方黃盧金美所有坐落臺中市○區○○○○段00○00地號土地及其上門牌號碼為臺中市○○路000號房屋（下稱系爭不動產），原告已促成被告與賣方黃盧金美於103年8月18日簽訂系爭不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1080萬元，分4期給付，並於系爭買賣契約第17條約定要鑑界、要找補、申請無套繪證明及本案建物不算價格等事項，被告並於103年8月18日簽立服務費確認單，同意於過戶完成後支付服務費21萬6000元予原告。賣方於簽約後依約委由代辦理履約手續，於103年8月26日取得土地無建物套繪證明，又於103年11月6日完成土地所有權移轉登記予被告，再於103年11月12日拆除土地上之建物，由賣方會同地政事務所人員於103年11月13日會同被告鑑定界址，核發土地複丈成果圖予買賣雙方，復於103年11月19日向臺中市政府地方稅務局大智分局（下稱地方稅務局）以拆除房屋為由，申請註銷房屋稅籍，於翌日經該局准許在案，原告遂於103年11月19日約同代理安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）之指定代書及兩造至原告公司辦理找補，由被告支付賣方3657元，買賣雙方簽立房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單在案。買賣雙方並於同年11月19日完成系爭不動產過戶登記、移轉占有及清除舊建物並點交土地等一切事宜完竣，原告業已完成居間仲介之任務，委任人之被告僅於103年11月19日先行交付10萬元予原告，就其餘款項則藉詞拖欠，原告為服務業，僅得允其拖欠延至103年12月31日前付清剩餘服務報酬11萬6000元予原告，被告因而於103年11月19日簽立服務費確認單簽認同意餘額11萬6000元未付，應於103年12月31日前付清剩餘服務報酬11萬6000元予原告，原告未曾向被告表示同意協調完成於賣方排除共同壁面占用點交該部分土地予被告後，方向被告請求該等服務費尾款，因該事項本非仲介義務，而被告其後竟拒不給付該筆費用，原告迄今仍未獲支付，被告屢經催告仍置之不理，為此依上開服務確認單及兩造上開契約關係，請求被告給付剩餘服務報酬11萬6000元。至被告辯稱本件尚未交付土地清楚，原告未完成仲介服務云云，顯與事實不符，此有房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單可參，且系爭買賣契約第17條之附加條件中亦無關於共同壁之約定，可見原告已完成服務仲介，雖被告於103年11月19日簽訂服務費確認單時，曾委請原告協助處理共同壁面之問題，然原告已向被告表明並無此協調義務，且要求被告應於103年12月31日前付清剩餘費用，僅得協助聯絡事宜，何時完成無從知悉，被告亦同意，方簽訂該確認單。原告仲介事項僅係買賣雙方完成買賣交易辦理過戶及系爭買賣契約第17條之特約事項，不包含被告所指排除占用共同壁面等問題，是原告已完成應負該等事項，當可請求全數仲介費，且找補部分僅指鑑界後登記坪數倘有不足要找補，若未完成，被告何以簽立結案單等語。並聲明：如主文所示。

二、被告則以：被告前經原告仲介簽訂系爭買賣契約，於103年11月6日完成過戶登記領狀，約定於103年11月9日付清買賣尾款，並已支付仲介費10萬元，餘額經原告店長言明待拆屋鑑定交地再支付仲介尾款11萬6000元，然因系爭土地迄今仍未點交清楚，是被告迄今未支付仲介尾款，原告應本於誠信執行之義務及責任完成上開事項，被告必將支付剩餘仲介尾款。原告為仲介時，有表明賣方應將土地鑑界交付被告，原有房屋應拆除，系爭房屋事後雖有拆除，然有鄰地房屋之共同壁留存，並占用系爭土地，導致實際點交予被告之土地不足登記面積，被告已全數交付買賣價金予賣方，原告乃約定房屋應完全拆除及土地鑑定完成，並將屬於被告所有之土地交付，被告方須交付剩餘之仲介費用，此由仲介之服務確認單可見，否則被告應已1次全額付清仲介費。然上開共同壁占用之被告土地迄未交付，原告既同意於賣方排除共同壁面占用點交該部分土地予被告後，方向被告請求尾款，然迄今該部分占用仍未排除，原告未完成仲介義務，被告自無庸給付剩餘仲介款項。系爭買賣契約第17條約定找補部分尚未完成，因點交土地不足，當為找補，然未為之等語，以資抗辯。並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由

（一）查原告主張原告前曾仲介被告向賣方黃盧金美購買系爭不動產，買賣雙方已於103年8月18日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金1080萬元，分4期給付，並於系爭買賣契約第17條約定要鑑界、要找補、申請無套繪證明及本案建物不算價格等事項，被告並於103年8月18日簽立服務費確認單，同意於過戶完成後支付服務費21萬6000元予原告；賣方於簽約後依約委由代辦理履約手續，於103年8月26日取得土地無建物套繪證明，又於103年11月6日完成土地所有權移轉登記予被告，再於103年11月12日拆除土地上之建物，由賣方會同地政事務所人員於103年11月13日會同被告鑑定界址，核發土地複丈成果圖，復於103年11月19日向地方稅務局以拆除房屋為由，申請註銷房屋稅籍，於翌日經該局准許在案，原告遂於103年11月19日約同代理安信公司之指定代書及買賣雙方至原告公司辦理找補，由被告支付賣方3657元，買賣雙方簽立房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單在案；買賣雙方並於同年11月19日完成系爭不動產過戶登記、移轉占有及清除舊建物並點交土地等事宜；被告僅於103年11月19日先行交付10萬元予原告，並簽立服務費確認單簽認同意餘額11萬6000元未付，應於103年12月31日前付清剩餘服務報酬11萬6000元予原告，然被告其後拒不給付該筆費用，原告迄今仍未獲支付剩餘服務報酬11萬6000元之事實，業據原告提出系爭買賣契約、買賣價金履約保證金申請書、房地產標的現況說明書、授權書、服務費確認單、存證信函、專任委託銷售契約書、臺中市政府都市發展局函（函覆無建物套繪圖等）、系爭不動產登記第一類謄本、土地複丈成果圖、臺中市政府地方稅務局大智分局函、房屋稅使用情形變更申請書、房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單、履保尾款等找補及服務費確認單等為證（見本院補字卷第12至22頁、本院卷第26至50頁），此部分亦為被告所是認，堪認為真。

（二）至原告主張伊已完成全部仲介義務，被告應依約給付該剩餘仲介尾款等情，則為被告所否認，並以上情置辯。則本件爭點當為：（1）原告應擔負之仲介義務為何？是否包含被告所指共同壁面占用系爭土地與否之協助排除義務？被告所指該仲介尾款11萬6000元，業經原告店長言明待拆屋鑑定交地，方需支付，據此為同時履行抗辯，是否有據？（2）被告所指系爭土地上仍有共同壁面占用未為排除，已屬點交未完全及未完成找補，原告未完成系爭買賣契約第17條事項，是否有據？

（三）按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。而查，因系爭不動產係由賣方黃盧金美簽訂專任委託銷售契約書（下稱委託書）委請原告代為出售，是兩造關於仲介服務費用交付部分，乃約定於103年8月18日簽訂之系爭買賣契約第15條所載「本約簽訂之同時，買賣雙方同意自履保專戶中，給付各自依約應負擔之仲介經紀服務費用」約定中，並被告亦於103年8月18日簽訂服務費確認單，確認當日尚未付款，然將於過戶完成後支付服務費21萬6000元，此有委託書、系爭買賣契約及服務費確認單存卷可參（見本院卷第26頁、第36頁及第42頁），亦為兩造所不爭，是依上開買賣契約之明白文義，可見被告本當依約給付原告服務仲介報酬之時點，應係於系爭買賣契約於103年8月18日簽訂成立之同時，即當為給付，然兩造另合意於系爭不動產辦理完成過戶登記被告後，方為給付，容無可疑。又查，原告居間之系爭不動產不僅已完成系爭買賣契約之簽訂，且已於103年11月6日完成所有權移轉登記予被告，已如前述，則依上開說明，被告本即有依約給付原告上開服務報酬21萬6000元之義務；然則，原告既自承因系爭買賣契約第17條尚有其他特別約定事項，亦即兩造同意未辦保存建物須辦理土增稅自用，故須辦理過戶予被告，待過戶完再辦理拆除，所需費用及契稅由賣方繳納，且須鑑界、找補及申請無套繪證明（本案建物不算價格）等事項，是原告服務事項尚包含上開特約事項等語，此亦為被告所不爭，則按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可稽。承上，足認本件原告收取仲介服務費所需擔負之義務，除報告及媒介成立系爭買賣契約、辦理完成過戶登記予被告外，尚包含協助就未辦保存建物辦理過戶予被告，待過戶完再辦理拆除，另協助鑑界、找補及申請無套繪證明等4項事項之完成，當甚明確。

（四）至被告固辯稱原告亦負有共同壁面占用系爭土地與否之協助排除義務云云，然此既為原告所否認，且系爭買賣契約第15條、第17條及服務費確認單等約定顯未就此包含於內，則按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，是此有利於被告之事實，當應由被告舉證以實其說。惟查，被告就此僅援引其簽認之103年11月19日服務確認單上載明尚餘11萬6000元未付，應於103年12月31日付清予原告等語為據，並辯稱此乃因原告同意該仲介尾款11萬6000元，業經原告店長言明待拆屋鑑定交地，方需支付，否則其當已1次支付所有仲介費云云；然而，原告既否認伊另曾應允被告增加及完成上開服務事項，方收取服務費尾款，並稱係因被告藉詞拖延給付，伊基於服務性質，方同意被告延後清償等語，且原告所陳此情合於一般仲介收費常態，則被告辯稱原告之服務義務包含共同壁面占用系爭土地與否之協助排除義務云云，已非有據。況且，審之被告所舉該服務確認單，既未載明被告所指原告之服務義務包含共同壁面占用系爭土地與否之協助排除義務，且原告曾應允被告增加及完成上開服務事項，方收取服務費尾款等情，復被告除舉上開服務確認單外，並未再行提出其他舉證以證其實，是堪認被告以上情置辯，並主張同時履行抗辯，委屬無據，無可採信。

（五）再被告雖另辯稱共同壁面占用未為排除，已屬點交未完全及未完成找補，原告未完成系爭買賣契約第17條事項等情；惟此亦為原告所否認。而查，原告確已於103年11月6日協助賣方完成土地所有權移轉登記予被告後，由賣方再於103年11月12日拆除土地上之建物，由賣方會同地政事務所人員於103年11月13日會同被告鑑定界址，核發土地複丈成果圖，復於103年11月19日向臺中市政府地方稅務局大智分局以拆除房屋為由，申請註銷房屋稅籍，於翌日經該局准許，原告再於103年11月19日約同代理安信公司之指定代書及買賣雙方至原告公司辦理找補，由被告支付賣方3657元，買賣雙方簽立房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單等情，均如前述，則被告辯稱上情，已非可採。甚且，被告既不否認其登記取得系爭不動產之登記面積確與系爭買賣契約所約定之面積相符，復有系爭土地登記第一類謄本及系爭買賣契約存卷可資比對（見本院卷第44頁及第30頁），而按找補應指約定鑑界後所為過戶登記之面積與買賣約定面積不符而有不足或增加之情，方有依原約定買賣價金比例或另行約定計算不符面積及其金額互為找補之情，至於是否有鄰地建物占用系爭土地，應屬買賣雙方協調是否或何時或由何人對鄰地占用人請求排除侵害之問題，顯非可主張找補之事項，且與系爭土地之鑑界或點交完成與否尚無干涉。準此，被告辯稱上情，亦非有據。

（六）基上，被告以原告尚未完成上開仲介義務為由，主張同時履行抗辯，核屬無據，而原告依兩造上開約定及服務費確認單之法律關係，請求被告給付剩餘服務費尾款11萬6000元，為有理由，應為准許。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。從而，原告請求被告就上開費用加計給付自支付命令送達翌日即105年4月22日起（105年4月21日送達被告，見支付命令卷第32頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。

四、綜上所述，原告依兩造間約定及服務確認單等法律關係，訴請被告給付11萬6000元，及自105年4月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之金額准許之。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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