臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決

原告

林令諭

訴訟代理人

楊嘉明

訴訟代理人

林資宛

被告

台灣九龍山建設有限公司

兼上一人

法定代理人

王明星

上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國105年11月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第436條第2項定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告王明星應將門牌號碼臺中市○區○○路0段00號房屋（建號：臺中市○區○○段000○號，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告台灣九龍山建設有限公司（下稱九龍山公司）應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人全體。㈢被告二人應連帶給付原告新臺幣（下同）7萬3000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，另自民國105年8月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告1萬4000元。嗣於本院105年11月2日言詞辯論時，變更聲明如主文第一、二、三項所示（見本院卷第36頁背面），核原告原聲明請求之訴訟資料，得於變更後聲明請求之訴訟予以利用，屬請求之基礎事實同一及擴張與減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：被告王明星邀同被告九龍山公司為連帶保證人，於104年5月28日與原告簽訂房屋租賃契約書，約定承租登記於原告與妹妹林資宛名下（應有部分各2分之1）之系爭房屋，租賃期限自104年6月16日起至107年6月15日止，約定第一年租金每月13,000元，第二年租金（即105年6月16日起）每月14,000元，第三年租金（即106年6月16日起）每月15,000元，按月於每月15日以前繳納，被告王明星並於訂約時交付2萬6,000元為押租保證金（下稱系爭租約）。詎原告將系爭房屋交付被告王明星後，被告王明星即將九龍山公司的營業登記地址遷移至系爭房屋，系爭房屋內除擺放有被告王明星個人物品外，亦放置有九龍山公司之辦公設備及生財器具，惟承租人即被告王明星於105年4月16日前，僅繳納其中104年6月、7月、8月、12月，及105年3月（即3月16日至4月15日）之房租，有拖欠給付房租之情形，被告王明星所遲付租金總額已達5個月租額，經原告委由律師於105年4月16日寄發存證信函予被告王明星，限被告王明星於收到存證信函7日內繳清所欠租金，如屆期不繳清，租約即為終止，不另通知，而被告王明星於105年4月21日收受上開存證信函，並未於105年4月28日前給付所欠租金予原告，是系爭租約即依法終止，被告二人喪失系爭房屋之占用權源，爰依民法第767條第1項、821條規定，請求被告騰空並交還系爭房屋予原告及其他共有人。被告王明星於105年7月31日前積欠之租金及終止契約後無權占用之損害金合計為99,000元（計算式：65,000＋13,000+14,000＋7,000＝99,000），經扣抵被告王明星交付之押租保證金26,000元後，原告依系爭租約（含連帶保證）、共同侵權行為之法律關係，仍得請求被告二人連帶給付7萬3,000元（計算式：99,000－26,000＝73,000）；被告二人至本院言詞辯論終結前，尚未將系爭房屋遷讓交還原告，原告得依共同侵權行為之法律關係，請求被告二人自105年8月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告14,000元等語。並聲明：如程序事項變更後聲明所示。

二、被告則以：被告二人均為系爭房屋之現占用人，被告二人並無破壞租賃標的物之侵權行為，裡面裝潢也花了很多錢，被告也有開立本票擔保租金的給付等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實（見本院卷第37頁正面）：

㈠原告與林資宛為系爭房屋的所有權人，應有部分各2分之1。

㈡系爭房屋租賃契約書出租人名義為原告，承租人名義為被告王明星。

㈢系爭房屋現占用人為被告王明星及臺灣九龍山建設有限公司二人。

㈣承租人即被告王明星於105年3月15日前積欠租金金額達五個月，合計積欠租金65,000元。

㈥被告於105年6月19日至105年7月31日間，並未給付任何現金予原告或林資宛。

四、得心證之理由：

㈠按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段，第821條分別定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。經查，原告主張其與林資宛為系爭房屋的所有權人，應有部分各二分之一，被告王明星前邀同被告九龍山公司為連帶保證人，於104年5月28日與原告簽訂房屋租賃契約書，約定承租系爭房屋，租賃期限自104年6月16日起至107年6月15日止，約定第一年租金每月13,000元，第二年租金（即105年6月16日起）每月14,000元，第三年租金（即106年6月16日起）每月15,000元，按月於每月15日以前繳納，被告王明星並於訂約時交付2萬6,000元為押租保證金（下稱系爭租約），詎承租人即被告王明星於105年4月16日前，僅繳納其中104年6月、7月、8月、12月，及105年3月（即3月16日至4月15日）之房租，被告王明星所遲付租金總額已達5個月租額，經原告委由律師於105年4月16日寄發存證信函予被告王明星，限被告王明星於收到存證信函7日內繳清所欠租金，如屆期不繳清，租約即為終止，不另通知，而被告王明星於105年4月21日收受上開存證信函，並未於105年4月28日前給付所欠租金予原告，是系爭租約即依法終止，被告二人喪失系爭房屋之占用權源等事實，業據原告提出系爭租約、系爭房屋建物登記第一類謄本、存證信函、被告九龍山公司登記資料等件為證（見本院卷第10至14頁、第19至21頁），復為被告所不爭執（見本院卷第37頁正面），則被告遲付之租金總額已逾2個月，經原告定相當期限催告被告支付欠繳之租金後，已逾相當期限仍未給付欠租，原告自得終止系爭租約。從而，系爭租賃契約關係既已於105年4月28日合法終止，被告二人並無占用系爭房屋之合法權源，是原告依民法第821條、767條第1項規定，訴請被告二人將系爭房屋遷讓交還原告及其他共有人全體，應屬有據。

㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文。又無權占有使用他人之房屋，將致他人無法就房屋為使用收益，受有相當於租金之損害，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照）。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。經查，原告主張被告王明星於105年7月31日前積欠之債務數額為99,000元（計算式：65,000＋13,000+14,000＋7,000＝99,000），業據其提出計算式表格1紙為證（見本院卷第7頁背面），此為被告王明星所不爭執（見本院卷第37頁背面），經扣抵被告王明星交付之押租保證金26,000元後，原告依系爭租約（含連帶保證）、共同侵權行為之法律關係，自得請求被告二人連帶給付7萬3,000元（計算式：99,000－26,000＝73,000）。此外，本件被告二人自105年4月28日起無合法使用系爭房屋之權源，仍予以占用，因而使原告無法就系爭房屋為使用收益，按月受有相當於每月租金之損害，原告自得依共同侵權行為之法律關係，請求被告二人自105年8月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告14,000元之損害賠償。

㈢另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。從而，原告就被告二人所積欠7萬3,000元之債務數額，請求給付自起訴狀繕本送達被告之翌日（即105年10月13日，見本院卷32頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與上開規定核無不合，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法767條第1項、821條、系爭租約（含連帶保證）、共同侵權行為之法律關係，聲明請求㈠被告二人應將系爭房屋遷讓交還原告及其他共有人全體。㈡被告二人應連帶給付原告7萬3,000元，及自105年10月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告二人應自105年8月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告1萬4,000元等語，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。

七、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

以上為正本，係照原本作成。