105年度中簡字第2645號｜民事：減少價金等｜裁判日期：105 年 12 月 30 日

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　　 105年度中簡字第2645號原　　　告　黃伯亨被　　　告　林宏蒼俊宇開發有限公司法定代理人　徐嘉翎上二人共同訴訟代理人　謝秉錡律師上二人共同複代理人　李秉哲律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國105年12月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣2,430元，由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告於民國105年5月間透過被告俊宇開發有限公司即住商不動產太平樹孝加盟店（下稱俊宇公司）之業務員即訴外人周佩怡介紹，同意購買被告林宏蒼所有門牌號碼為臺中市○○區○○路000號3樓之房屋（下稱系爭房屋），原告與被告林宏蒼於105年5月15日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣總價金為新臺幣（下同）31 0萬元（含簽約款31萬、備證用印款31萬、尾款248萬元），原告業已支付全額買賣價金至第一商業銀行安和分行受託信託財產專戶，惟尚有尾款67萬元尚未撥付予被告林宏蒼，且已辦畢系爭房屋之所有權移轉登記，並於105年7月2日進行房屋點交，點交當時原告與訴外人周佩怡亦就系爭契約內不動產委託銷售標的現況說明書（下稱系爭說明書），逐一確認無誤。然嗣原告經其他住戶處取得系爭房屋所在社區之住戶規約（下稱系爭規約），始發現系爭規約第13條約定：「一、管理維護費之分擔及繳交義務：本大樓各單位管理維護費之計算，依各單位每月新臺幣陸佰元，...區分所有權人為管理維護費繳交義務人。二、管理維護費之收繳及保管：管理維護費每月為一期，每次收繳一期或多期...」，顯與系爭說明書對於是否有住戶規約、是否有約定專用或約定共用之部分、管理費或其他費用、是否有公共基金、是否管理維護公司或管理委員會等重要事項之記載不符，被告林宏蒼乃為不實之告知及勾選甚明。另訴外人周佩怡未曾告知原告需收取公設清潔費，僅於105年7月2日時始說要收電梯管理費600元，無從認定被告俊宇公司已盡說明之義務。況既於系爭說明書上勾選無管委會、無管理費欄位，自應無庸繳交管理費，始屬合理。衡諸常情，不動產現況為買方即原告是否購屋及以多少價金購入之重要參考依據，其中尤以繳納管理費之部分，足以影響房地價值，顯已構成物之價值瑕疵，被告林宏蒼應負瑕疵擔保責任無疑，今以原告居住30年計算，原告需繳納216,000元之管理費（計算式：600×12×30＝ 216,000），故原告請求本件買賣價金應扣除20萬元，應屬合理。另原告委託被告俊宇公司代為介紹購買系爭房屋，並約定服務報酬40,000元，被告俊宇公司即應盡查證告知之責，因系爭說明書勾選無管委會、無住戶規約、無管理費或其他費用等選項，顯與事實不符，被告俊宇公司就該重要內容之不實勾選，未盡責地告知原告，致原告與被告林宏蒼簽立系爭契約，被告俊宇公司顯有業務履行上之過失，違反原告受託義務。再考量原告與被告俊宇公司關於服務報酬40,0 00之約定，與被告俊宇公司所任勞務價值未成比例；且於本院調解庭時，被告俊宇公司之店長即訴外人黃宇呈曾承諾原告服務報酬可減至10,000元，故原告得請求服務報酬酌減至10,000元。爰依瑕疵擔保責任及不完全給付之法律規定，提起本件訴訟。並聲明：（一）確認原告與被告林宏蒼於105 年5月15日所簽立不動產買賣契約書之買賣價金總價款應減少為290萬元。（二）確認原告與被告俊宇公司間就媒介前項不動產買賣契約，被告俊宇公司對原告之服務報酬超過新臺幣10,000元部分之債權不存在。（三）訴訟費用由被告林宏蒼、俊宇公司（下稱被告2人）負擔。二、被告2人則以：（一）管理委員會設置目的在於加強公寓大廈社區之管理維護，是原告所稱，因每月必須支出管理費用致其受有損害等語，並不足採；原告應就有無未繳交管理費之房地價值做區辨，再就損減價額為主張，而非逕以管理社區事務而支出之費用，作為自身損害之認定，原告因繳交管理費用而受有管理委員會維護系爭房屋品質之利益，是原告並未受有損害或何不利益甚明；再原告無從以未來可能發生之事由，作為主張減少價金之依據；故而，原告與被告林宏蒼間既已完成買賣契約之訂定，被告俊宇公司顯已完成居間之義務，縱原告確因被告俊宇公司未據實告知之行為，而造成損害（假設語氣），亦與被告俊宇公司受理之報酬無涉，原告不能以此為由主張酌減報酬。（二）又依照系爭契約約定，系爭房屋應於105年6月28日完成尾款交付及移轉登記、點交，然原告於105年7月4日始交付尾款，並於105年7月7日系爭不動產完成移轉登記予原告後，復以存證信函告知被告林宏蒼要求暫停點交程序，以期藉被告林宏蒼已失去系爭房屋所有權及因停止點交程序不得自履約保證帳戶領取價金為壓力，與被告林宏蒼協調減少買賣金額，並無足採。且被告俊宇公司居間仲介系爭房屋予原告時，已明確告知原告每月需繳納公用電費，且按系爭契約亦有載明系爭房屋共同使用之土地建號及持分，故縱使系爭說明書未有記載，原告應已瞭解前開事項。再原告看屋過程即知系爭房屋所在社區設有電梯方便出入，依理應可推知必須支出公共用電及維修保養費用等，要難事後全然否認、拒絕支付等語，資為抗辯。（三）並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。三、法院之判斷：（一）原告主張其105年5月間透過訴外人周佩怡介紹，同意購買被告林宏蒼所有系爭房屋，原告與被告林宏蒼於105年5月15日訂立系爭契約，約定買賣總價金為310萬元，原告業已支付全額買賣價金，惟尚有尾款67萬元未撥付予被告林宏蒼，且已辦畢系爭房屋之所有權移轉登記；又系爭說明書中第1至4項即是否有住戶規約？是否有約定專用或約定共用之部分？管理費或其他費用？是否有公共基金？等欄位皆遭勾選為「否」，與系爭房屋所在社區之住戶規約約定有管理費用之繳納義務一情，並不相符；再被告俊宇公司之員工即訴外人周佩怡曾告知原告系爭房屋必須繳納 600元之電梯管理費用等情，有訴外人周佩怡名片、不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、本票、不動產委託銷售標的現況說明書、凱迪拉克社區規約、郵局存證信函及回執、華南商業銀行貸款契約、臺中市政府消費爭議案件申訴協調會會議記錄、臺中市政府不動產消費爭議案件協調會會議記錄、不動產買賣價金履約保證專戶入帳明細表等件為證（見本院卷第12-33、63-79頁）；核與證人周佩怡之證詞相符（見本院卷第102、103頁）；且為被告二人所不爭執（見本院卷第61頁），自堪信為真實。（二）就被告林宏蒼之部分： 1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」，民法第354條、第359條與第360 條訂有明文。同法第227條亦規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」。是而，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條亦有規定。 2.查本件原告與被告林宏蒼為買賣交易時，系爭說明書上第1至4項即是否有住戶規約？是否有約定專用或約定共用之部分？管理費或其他費用？是否有公共基金？等欄位，雖皆遭被告林宏蒼勾選為「否」，有被告林宏蒼之簽名可據（見本院卷第21頁），然原告於初始看屋議價之初、尚未簽約時，即經訴外人即仲介原告購買系爭房屋之周佩怡，屢次告知系爭房屋必須繳納每月600元之電梯管理費等節，經證人周佩怡於本院審理時證述：「（問：是否有協助原告進行不動產的買受？）是。是我負責幫原告仲介房子買屋。」、「（問：在仲介過程中，有無告知該社區必須收取每月600元的清潔費？）有。在我第一次帶原告看房子的時候，我就有講，然後第二次見面簽約時，我也有再講一次。」、「（問：原告是否瞭解並接受？）有。」、「（問：是否了解系爭說明書記載的內容以後，才告知原告？）是我跟原告說的，當時買方、賣方、賣方的朋友及胡家銘、還有兩名仲介、我們的主管都在場，我有告知原告，雖然沒有管理費，但有電梯的保養費跟清潔費，每月要收取600元，當場大家都有聽到，原告也有同意。」、「（問：是否在議約一開始就告知原告要繳600元的電梯清潔保養費？）一開始就告知要繳納600元的電梯保養費」等語綦詳（見本院卷第102、103頁）；原告亦自陳：訴外人周佩怡確實曾告知其必須繳納600元之電梯管理費等語在卷（見本院卷第61頁），堪認屬實。原告要難以被告林宏蒼一時不察而誤載之內容，全然否定原告早已知悉上情之事實與效力；且應認原告對於系爭房屋每月必須支出600元之電梯管理費用一情，於簽約之前即已知悉甚詳且同意，不容事後復為爭執；參以證人周佩怡之證言，訴外人周佩怡告知原告時，被告林宏蒼亦同在場等語（見本院卷第103頁），益徵被告林宏蒼、訴外人周佩怡均無未據實告知之違約情事至明。至證人即原告之友人胡家銘於本院審理中雖結證；「（問：你參與了簽約過程？）是。整個過程幾乎都在議價，看房況時，有針對房屋的瑕疵回來跟屋主議價，後來以310萬元成交為買賣價額。在整個談的過程中，是由證人周佩怡帶領，我確定在看屋過程及簽約當時，的確都沒有聽到證人周佩怡說要收取任何管理費跟清潔費，且現場確實沒有管理室，沒有管理員，所以就相信現況說明書上的記載，認為沒有管理費。」、「（問：就你記憶所及，是如何到系爭房屋？）有搭乘電梯，但搭乘電梯過程中，被告公司並未提及這需要清潔費或管理費」等語（見本院卷第104頁），然其亦證述：「第一趟原告自己去看房子時，我並未陪同」、「是與原告一前一後到被告公司」、「我到被告公司時，原告已經有在議約了」等語在卷（見本院卷第103、104頁），故而，證人胡家銘於原告初始議價之前，既未參與，其對於原告與訴外人間之全部對話內容，自難免有遺漏不明之處，無從以證人胡家銘之上揭證詞逕為有利於原告之認定甚顯，原告確實於訂約前，即已知悉系爭房屋每月必須支出600元之電梯管理費用，並且同意接受無誤。 3.再依公寓大廈管理條例第3條第9款可知，管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，依法其得透過區分所有權人會議，決議住戶應分擔之相關費用，以維持公寓大廈管理維護等事項，而管理費之收取即為其一，衡情透過管理費之收取，將提供住戶：「⑴區分所有權人會議決議事項之執行。⑵共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。⑶公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。⑷住戶共同事務應興革事項之建議。⑸住戶違規情事之制止及相關資料之提供。⑹住戶違反第六條第一項規定之協調。⑺收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。⑻規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。⑼管理服務人之委任、僱傭及監督。⑽會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。⑾共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。⑿依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。⒀其他依本條例或規約所定事項。」等服務，公寓大廈管理條例第36條載有明文。是客觀而言，管理費用之繳納對於住戶而言，既得享有相當之服務利益，應無該當任何「損害」之餘地；況承前所述，本件原告對於系爭社區住戶每月需繳納600元之電梯管理費一節已事先知情，姑且不論每月收取600元之名義為何，因系爭房屋係屬公寓大廈之一部，原告進出系爭房屋均需搭乘電梯、行經系爭社區公共區域，故其每月必須支出相當費用以支應電梯之清潔保養、公共環境之整潔等，乃屬事理之常，要無以支出社區管理費為由，主張受有損害而請求賠償之理。 4.本件系爭房屋之買賣過程中，原告與被告林宏蒼間就系爭房屋所有人必須每月繳納管理費性質之600元一節，均有溝通與認知，已敘述如前，故尚難以每月600元管理費之繳納，作為系爭房屋存有瑕疵之認定依據，蓋綜觀全卷，並無任何其他資料可證系爭房屋欠缺被告林宏蒼保證之品質；且衡諸常情，一般購屋者所重視及需要者乃房屋可供使用之面積及權利，凡不致影響房屋之效用及價值者，均應不構成瑕疵無訛。本件系爭房屋每月600元之管理費負擔，並不足以構成房屋通常效用或預定效用之瑕疵，應堪認定，原告屢以系爭房屋欠缺出賣人保證品質、缺乏通常效用等為由，主張應減少價金20萬元等，卻未就系爭房屋有何因需繳納管理費而屋價減損、欠缺保證品質、缺乏通常效用等，提出任何具體之佐證，堪認其所為之主張並無理由。（三）就被告俊宇公司部分： 1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人；稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第565條、第567條第1項、第528條、535條分別定有明文。查被告俊宇公司係以不動產仲介業務為主要營業內容，其服務內容，不僅須提供訂約之機會，尚包括「詳細產權調查」、「安全交易服務」及「交屋後之保障及服務」等，且須俟原告、被告林宏蒼買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，始能向委託人即原告請求報酬，是原告與被告俊宇公司間之仲介契約係屬居間與委任之混合契約。 2.次按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。系爭社區是否有住戶規約？系爭房屋之所有權人是否需繳納社區管理費？等情，既經出賣人即被告林宏蒼載明在系爭說明書上，對此交易上之事項，被告俊宇公司即應負善良管理人之注意義務，善盡調查之能事，以維委任人即原告之權益，且系爭房屋之所有權人必須每月繳納600元之管理費一事，為原告、被告林宏蒼、被告俊宇公司於本件買賣契約成立前即已知悉，已如上述，卷附系爭說明書上所為誤（勾）載顯非難以查知更正，然被告俊宇公司仲介人員應注意能注意而疏未注意，並未詳細檢查，顯未盡善良管理人之注意義務。 3.惟按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補債權人所受損害與所失利益；而依通常情形，或依已定之計劃、設備，或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條第1項、第2項定有明文。所謂所受損害，即現存財產，因損害事實之發生而減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院77年度臺上字第2455號判決意旨參照）。復基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，民法第216條之1定有明文。而民法第216條第1項既規定，損害賠償以填補債權人所受損害及所失利益為限，則損害賠償之債權人，基於受有損害之同一原因事實受有利益者，自應於其請求賠償損害之金額內，扣除所受之利益額。該「損益相抵」原則之適用，僅須於損害與利益，係本於同一原因事實而生者為已足，初不問受有利益是否非因債務人之故意或過失所致，此觀同法第216條之1規定自明。是原告主張其因被告俊宇公司仲介人員未盡善良管理人之注意義務，更正系爭說明書上之誤（勾）載，導致其受有「損害」等語，其應負舉證之責任。查原告買受系爭房屋前，對於系爭房屋所有人每月需繳納600元之管理費一情，已屬知悉且同意，要無因系爭說明書上之誤（勾）載，影響其對於是否繳納管理費之認知甚明；且原告對於系爭說明書上之誤（勾）載，倘若簽約之際即已發覺，何以並未提出質疑及詢問，是否就此誤（勾）載於簽約當時亦疏未查悉，非無所疑；再系爭社區管理費之繳納，對於屬於社區住戶之原告而言，乃得享有公共區域相當之清潔保養、維護等利益，原告並無何損害可言，業於前述，故堪認原告未就其受有損害盡舉證之責，其請求被告俊宇公司負債務不履行之賠償責任，其所受領之居間報酬於超過1萬元之部分，債權不存在，並無理由。四、綜上，原告依據瑕疵擔保責任及不完全給付等法律關係，請求確認原告與被告林宏蒼間之買賣契約應減少價金20萬元，及確認原告與被告俊宇公司間之服務費用於超過1萬元之部分債權不存在，皆無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 105 年 12 月 30 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官林秉暉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 12 月 30 日書記官劉晴芬

臺中簡易庭105年度中簡字第2645號

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