臺中簡易庭105年度中訴字第12號

臺灣臺中地方法院民事判決　 105年度中訴字第12號

原告

陳甲寅

原告

陳棕洽

原告

陳棕鎮

原告

陳宗田

共同訴訟代理人

王秀雄律師

共同複代理人

王昱勝

被告

財政部國有財產署中區分署

法定代理人

吳文貴

訴訟代理人

洪嘉鴻律師

複代理人

鄭雅云律師

複代理人

鄭晃奇律師

被告

裕弘建設開發股份有限公司

法定代理人

詹陸銘

訴訟代理人

游雅鈴律師

複代理人

蔡旻樺

上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國105年6月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時係聲明請求：「(一)先位聲明：請求確認被告間就坐落臺中市○○區○○段000○00000地號土地（下稱系爭305、306-4土地）、面積10平方公尺（以實際測量為準）之買賣關係不存在。(二)若先位聲明有理由，原告請求依同樣條件購買系爭305、306-4地號土地、面積10平方公尺（以實際測量為準）。」。嗣於民國104年12月25日具狀，將訴之聲明變更為：「(一)先位聲明：請求確認被告間就系爭305土地、如附圖所示B、C部分、面積共7.54平方公尺，以及系爭306-4土地、如附圖所示D部分、面積19.53平方公尺之買賣關係不存在。(二)若先位聲明有理由，原告請求依同樣條件購買系爭305土地、如附圖所示B、C部分、面積共7.54平方公尺，以及系爭306-4土地、如附圖所示D部分、面積19.53平方公尺。」，經核屬擴張應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。

二、原告主張：系爭305、306-4土地於登記為國有土地之前，為原告之祖先祭祀公業陳初及派下子孫所占有使用，登記為國有後，由原告所建之圍牆、鐵皮建物（下稱系爭地上物）占用系爭305土地、如附圖所示B、C部分、面積共7.54平方公尺，以及占用系爭306-4土地、如附圖所示D部分、面積19.53平方公尺，故被告財政部國有財產署中區分署曾以原告占有使用系爭305土地，函知原告按期繳納使用補償金，原告於繳清使用補償金後，繼續使用系爭305土地，而本於系爭地上物興建於系爭305、306-4土地之利用關係，應類推適用民法第425條之1規定，推認原告與被告財政部國有財產署中區分署，就系爭305、306-4土地，有租賃關係。詎被告財政部國有財產署中區分署無視原告現為系爭305、306-4土地之占有使用人，並已繳納使用補償金，為得購買系爭305、306-4土地之直接使用人，並得以同一價格購買系爭305、306-4土地之優先承買權人，於104年4月間，未依國有財產法第49條、土地法第104條第1項規定，通知原告優先承買，即以「專案讓售」之方式，將系爭305、306-4土地買賣移轉登記予被告裕弘建設開發股份有限公司（下稱裕弘公司），惟系爭305、306-4土地仍由原告占有使用，未完成交付，其買賣未完成，亦即被告裕弘公司尚未取得系爭305、306-4土地之所有權，且被告裕弘公司並未占用系爭305、306-4土地，被告財政部國有財產署中區分署核報被告裕弘公司申購系爭305、306-4土地，枉顧現占用人即原告權益，違反國有非公用不動產被占用處理要點第3點、第5點、第6點規定，有行政不法及行政疏失之情形，是被告間就系爭305土地、如附圖所示B、C部分、面積共7.54平方公尺，以及系爭30 6-4土地、如附圖所示D部分、面積19.53平方公尺所訂立之買賣契約應屬無效，為此提起本件訴訟，並聲明：(一)先位聲明：請求確認被告間就系爭305土地、如附圖所示B、C部分、面積共7.54平方公尺，以及系爭306-4土地、如附圖所示D部分、面積19.53平方公尺之買賣關係不存在。(二)若先位聲明有理由，原告請求依同樣條件購買系爭305土地、如附圖所示B、C部分、面積共7.54平方公尺，以及系爭306-4土地、如附圖所示D部分、面積19.53平方公尺。

三、被告財政部國有財產署中區分署則以：原告僅為系爭305、306-4土地之占用人，係向被告財政部國有財產署中區分署繳納占用系爭305土地之不當得利補償金，而非租金，則被告財政部國有財產署中區分署與原告就系爭305、306-4土地未訂立租賃契約。另民法第425條之1所規定之法定租賃權，係以土地及其上建物同屬一人所有為前提，始有適用，而系爭305、306-4地號土地從未歸屬原告所有，原告雖稱系爭305、306-4土地上之系爭地上物為原告所有，則系爭305、306-4土地及其上之系爭地上物，亦無同屬一人之情形，而無民法第425條之1之適用，再者，原告係單純無權占用系爭305、306-4地號土地，亦無類推適用民法425條之1之可能，自無法定租賃權之存在。又被告財政部國有財產署中區分署將系爭305、306-4地號土地出賣與被告裕弘公司，係經財政部核定依國有財產法第52條之1第1項第6款及同法施行細則第55條之1第3項第5款規定辦理專案讓售，並無違反行政程序等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、被告裕弘公司則以：系爭305、306-4土地自始即為中華民國所有，原告及其先祖從未取得系爭305、306-4土地之所有權，是系爭305、306-4土地與原告所興建之系爭地上物，未同屬一人所有，與民法第425條之1之要件不符，故原告就系爭305、306-4土地，不得對被告財政部國有財產署中區分署主張有法定租賃權存在。又原告並未向被告財政部國有財產署中區分署承租系爭305、306-4土地，直至被告財政部國有財產署中區分署清查後，請求原告就無權占用系爭305土地，給付不當得利補償金，原告始繳納該不當得利補償金，則原告係無權占用人，卻主張土地法第104條之承租人同等之保護，實難謂正當。另被告間就系爭305、306-4土地已完成所有權移轉登記，被告裕弘公司已確實取得系爭305、306-4土地之所有權等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

五、得心證之理由：

(一)按請求確認法律關係成立或不成立之訴，非有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件被告裕弘公司向被告財政部國有財產署中區分署買受系爭305、306-4土地，而原告主張占用系爭305土地、如附圖所示B、C部分、面積共7.54平方公尺，以及占用系爭306-4土地、如附圖所示D部分、面積19.53平方公尺之系爭地上物為伊所有，伊對於系爭地上物所坐落之系爭305、306-4土地有法定租賃權，依土地法規定得優先購買，又被告財政部國有財產署中區分署並未通知伊是否願以同一條件優先購買，則被告間就系爭305、306-4土地之買賣行為應屬無效等語，惟為被告所否認，是以兩造間就原告對系爭305、306-4土地得否主張優先承買權，及被告間之買賣行為是否無效既有爭執，該爭執事項又影響系爭305、306-4土地所有權之歸屬及系爭地上物未來之使用狀況，原告私法上地位即有受侵害之危險，此項危險得以判決除去之，揆諸前開說明，原告自有提起本項確認訴訟之法律上利益，合先敘明。

(二)原告主張系爭305、306-4土地原為國有土地，由原告所建之系爭地上物占用系爭305土地、如附圖所示B、C部分、面積共7.54平方公尺，以及占用系爭306-4土地、如附圖所示D部分、面積19.53平方公尺，被告財政部國有財產署中區分署曾以原告占有使用系爭305土地，函知原告按期繳納使用補償金，原告於繳清使用補償金後，繼續使用系爭305土地，又系爭305、306-4土地由被告財政部國有財產署中區分署業已出賣予被告裕弘公司等事實，業據其提出國有土地使用補償金繳納通知書、土地登記謄本、地籍圖、使用現況略圖等件為證，且為被告所不爭執，自堪信實。惟原告主張就系爭305、306-4土地應有優先承買權，被告等就系爭305、306-4土地之買賣行為無效等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：原告就系爭305、306-4土地有無優先承買權存在？茲分述如下：

1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例參照）。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用（最高法院93年度台上字第1328號判決參照）。則依上開規定，民法第425條之1第1項所定土地所有人與房屋所有人之租賃關係之原則，應以「土地及房屋同屬一人所有」，而「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」，或「將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」或與上開情形有相類似之情況者，始有其適用。

2、經查，系爭地上物，為原告興建，而非由系爭305、306-4土地原所有權人被告財政部國有財產署中區分署所出資興建，亦非由被告財政部國有財產署中區分署將系爭地上物出賣與原告之事實，為原告所自承，是顯與民法第425條之1第1項所稱之「土地及房屋同屬一人」情形不符，亦即並未符合上開規定之「讓與所有權」之要件，致本屬同為被告財政部國有財產署中區分署原所有之系爭305、306-4土地及其上系爭地上物成為相異人所有之情形，自無類推適用民法第425條之1規定之餘地。又原告所繳納之土地使用補償金乃原告無權占用土地所獲取相當於租金之不當利益，被告財政部國有財產署中區分署始通知原告繳納該不當利益，並非通知原告繳納租金，是原告所提出繳納土地使用補償金之執據，無從作為其與被告財政部國有財產署中區分署間有租賃關係之證明，益證原告無權占用系爭305、306-4土地之事實。

3、再按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項所明定，而該規定係指基地出賣時，對該基地已有地上權、典權或租賃權之人，始得主張優先購買；若基地出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地出賣後始取得地上權、典權或租賃權者，均不得溯及主張優先購買權，最高法院84年台上字第2110號判決要旨參照。查，原告與被告財政部國有財產署中區分署就系爭305、306-4土地間並未成立租賃關係，亦無地上權或典權之關係存在，是就系爭305、306-4土地，原告並非具有「地上權、典權或租賃權之人」之情形，則於被告財政部財政部國有財產局出賣系爭305、306-4土地時，原告主張依照土地法第104條第1項之規定為優先購買，即難認為有據。

六、綜上所述，原告就系爭305、306-4土地既無優先承買權存在，從而，原告依土地法第104條第1項規定，先位請求確認被告間就系爭305、306-4土地之買賣關係不存在；備位請求依同樣條件購買系爭305土地、如附圖所示B、C部分、面積共7.54平方公尺，以及系爭306-4土地、如附圖所示D部分、面積19.53平方公尺，均無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭