臺中簡易庭106年度中簡字第1793號

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　 106年度中簡字第1793號

原告

昇承昌不動產經紀有限公司

法定代理人

何俊賢

訴訟代理人

石佩宜律師

被告

高玉娟

訴訟代理人

侯令偉

上列被告因背信案件，經原告提起損害賠償之附帶民事訴訟（105年度附民字第627號），經本院刑事庭裁定移送前來，本院於民國106年8月9日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受訴訟以前，當然停止，承受訴訟人於得為承受訴訟時，應即為承受訴訟之聲明，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。查本件原告昇承昌不動產經紀有限公司（下稱原告）之法定代理人原為蕭振錫，於訴訟進行中已變更為何俊賢，有該公司有限公司變更登記表、股東會議事錄在卷可佐，復經原告聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

貳、兩造陳述：

一、原告主張：

㈠被告高玉娟自民國103年12月10日起，任職設於臺中市○○區○○○路0段000號之原告昇承昌不動產經紀有限公司」（下稱原告昇承昌公司，即永慶不動產臺中北屯致富加盟店），擔任經紀員，受原告昇承昌公司委任，處理該公司不動產買賣、租賃之仲介業務，依該公司之員工守則，對原告昇承昌公司負有不藉職務上之便利，私自仲介標的圖利自己及他人、利用本人及一親等名義私自購買公司仲介之不動產之義務。緣訴外人劉榮豐為出售其所有，以呂雨珮為登記名義人，坐落苗栗縣○○鎮○○段0000號地號之土地（以下簡稱1508號土地），而於104年2月12日或13日，代理呂雨珮與原告昇承昌公司（承辦人為高玉娟）簽訂「土地一般委託銷售契約書」及「土地委託事項變更契約書」，委託銷售期間自104年2月14日起迄同年8月14日止，出售價格為新臺幣（下同）7,500,000元，底價為6,250,000元，並與被告高玉娟私下約定若該地能成功出售，訴外人劉榮豐應另行給付6萬元「服務費」予被告高玉娟。被告高玉娟於104年2月14日與訴外人劉榮豐前往現場查看上開土地後，又得知訴外人劉榮豐願意以低於前述委託原告昇承昌公司出售底價之4,687,500元出售該地，認有利可圖，竟基於意圖為自己不法利益及損害原告昇承昌公司利益之背信犯意，於104年2月14日晚上向訴外人劉榮豐表示其有意自己私下購買該土地，而與訴外人劉榮豐相約隔日簽約，因而於翌日即104年2月15日，在臺中市北屯區文心路4段某麥當勞速食店內，由被告高玉娟以其不知情之女兒林宜萱之名義，與代理呂雨珮之劉榮豐簽署不動產買賣契約書，約定以4,687,500元買受上開土地，並移轉登記在林宜萱名下，被告高玉娟另要求訴外人劉榮豐將原約定之「服務費」60,000元轉成底價之折扣，再以現金私下給付予被告高玉娟，而為違背其任務之行為，使原告昇承昌公司喪失為劉榮豐仲介上開土地買賣以獲取佣金之期待利益而受有損害。嗣被告高玉娟為透過永慶不動產之平臺銷售該筆土地，經公司秘書於104年3月16日輸入相關資料在永慶不動產之平臺上銷售，被告高玉娟更於104年5月15日以公司傳真機傳送「開價813萬、底價730、服務費4%超價對拆、請電洽林小姐0000000000（註：此為高玉娟之電話）」等語之文宣，該傳真因故未能送出而回傳，經公司秘書發現該回傳報告後向店長吳峰儀報告，吳峰儀發現與當初簽委託之呂雨珮資料不符而循線查悉上情。被告上揭背信行為，業經臺灣臺中地方法院以105年度易字第987號刑事判決羒處有期徒刑6月，如易科罰金以新臺幣1千元折算1日。

㈡依被告簽立之員工承諾書已載明「本人高玉娟承諾於永慶不動產臺中北屯致富店服務期間，絕對遵守下列事項：一、恪守一切法律規章及公司規定，‥‥四、不用職務上之機會，直接或間接圖利本人或他人。」是被告前揭背信行為已違背上述契約義務而造成原告損失，應負損害賠償責任。且其私下交易之背信行為，足使原告發生損害，係不法侵害原告權利，應依侵權行為負損害賠償責任。查目前交易實務不動產仲介之服務報酬為賣方總成交價4%、買方總成交價2%為交易習慣，各家房仲業皆同，本件被告上開背信行為，即其與訴外人劉榮豐私下成交買賣，致造成原告受有損失原應收取服務報酬為281,250元（計算式：4,687,500x6%=281,250）。爰依契約法律關係及侵權行為法律關係，對被告提起本件訴訟。

㈢並聲明：被告應給付原告新臺幣284,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：本件被告並無背信。本案係指被告涉背信罪而損害原告權益，惟現該刑案業經被告上訴而進入二審程序，尚待二審刑事審理。又證人劉榮豐於刑事一審及偵查之證述不一，其於刑事一審係稱，關於1508號土地並未簽立委託書，且係於104年2月15日與被告於麥當勞簽約出售1508號土地予被告後，才將其另外1049、0122號土地簽立委託書予被告等語，與其偵訊所述係先委託被告1508號土地，後再委託1049、0122地號土地等情不符，顯然並非刑事一審決理由所認定之證人證詞不相衝突之情形不同。因證人劉榮豐與被告之委託過程，尚有被告之同事、徐識豪及代書參與其間，刑事一審未盡調查能事，逕推測被告有背信犯行，顯有違誤等語。

參、法院之判斷

一、原告主張被告上揭背信犯行，致原告受有服務費之損失等情，雖據被告否認，惟原告前開主張有下列事證可佐：

㈠訴外人劉榮豐係因被告高玉娟是永慶不動產之房仲人員，才與被告高玉娟認識，並委託銷售1508號土地：

1.證人劉榮豐於偵查中證稱：我有委託被告高玉娟賣別的房子，前面房屋賣完後，被告高玉娟問我有沒有其他房地要賣，簽委託書後1、2天，被告高玉娟跟我說他想要置產，所以到現場看，看完隔天就跟我說簽買賣契約書等語（見104年度偵字第19413號卷第52頁背面）；我在松竹國小附近找房仲公司，那幾間都有委託，後來才找到被告高玉娟的公司，後來被告高玉娟又問我有沒有土地要賣，所以我就把1508這筆土地拿出來，簽委託書隔天被告高玉娟叫我帶他去看1508這塊土地，他有帶一名女子去看，看完隔天被告高玉娟就跟我說有買主，並跟我說仲介費要給他等語（見104年度偵字第00000號卷第151頁背面），與證人劉榮豐於本院刑事案件審理中證稱：我是打給公司，約在外面見面，地號當然是我提供的，不然被告高玉娟怎麼知道；我有委託被告高玉娟賣北屯一間華廈，我不曉得有沒有簽委託書，但不是被告高玉娟賣掉的，是其他仲介賣掉的等語（見本院105年度易字第987號刑事卷，下稱本院刑事卷106年3月14日審判筆錄第13至15頁）相符，足認證人劉榮豐與被告高玉娟認識，是因為證人劉榮豐有房屋要賣，先找到被告高玉娟所屬之公司，才認識被告高玉娟。而證人劉榮豐於本院刑事審理證述時，已無法明確記憶其初次與被告高玉娟見面是在何處（見本院刑事卷106年3月14日審判筆錄第22頁），惟證人劉榮豐就其與被告高玉娟認識，是因為有房屋要賣，先找到被告高玉娟所屬之公司，才認識被告高玉娟，其目的是要委託被告高玉娟所屬公司銷售等情，卻是始終於偵查及刑事審理（見本院刑事卷106年3月14日審判筆錄第13頁）中證述明確，足認證人劉榮豐當時係因被告高玉娟乃永慶不動產之房仲人員，才會與之認識，並進而簽訂1508號土地之委託銷售契約書。

2.再依證人劉榮豐於本院刑事審理中證稱：我在沙鹿的有巢氏仲介工作；我自己投資的不願意讓自己的公司知道，都是委託別的房仲業來代銷等語（見本院刑事卷106年3月14日審判筆錄第12至13頁），足認證人劉榮豐之房地為其自己投資的物件，因此需要透過其他房仲公司銷售，可見證人劉榮豐找到被告高玉娟的目的，確實就是要透過被告高玉娟之公司即永慶不動產銷售，而不是一開始就有意與被告高玉娟私下買賣，證人劉榮豐於本院審理中證稱：1508號土地我是委託被告高玉娟之公司，當時被告高玉娟是代理公司等語（見本院刑事卷106年3月14日審判筆錄第29頁），應屬實在，被告高玉娟辯稱：劉榮豐沒有委託我們公司云云，顯然與事實不符。

㈡劉榮豐是先與被告高玉娟簽訂1508號土地之委託銷售契約書，被告高玉娟才表示要買1508號土地：

1.就104年2月14日當天，劉榮豐、被告高玉娟及被告高玉娟之同事約在苑裡火車站看劉榮豐的三塊土地、中午到三義吃粄條、之後跟徐識豪會合、有看大凍山國家步道土地、有爬山、晚餐到徐識豪家吃飯，當天都沒有簽委託書，到晚上9點證人劉榮豐、被告高玉娟在麥當勞談妥價錢、隔天要買地，隔天在麥當勞買賣完成後，代書先走，才簽另外1049、0122兩塊地的委託書等情，業據證人劉榮豐及被告高玉娟對質詰問確認甚詳（見本院刑事卷106年3月14日審判筆錄第23至26頁），然而，此與證人劉榮豐於偵查中證稱：簽1508號土地之委託書後1、2天，被告高玉娟跟我說他想要置產，所以到現場看，看完隔天就跟我說簽買賣契約書等語（見104年度偵字第19413號卷第52頁背面）；簽委託書隔天被告高玉娟叫我帶他去看1508這塊土地，他有帶一名女子去看，看完隔天被告高玉娟就跟我說有買主，並跟我說仲介費要給他等語（見104年度偵字第19413號卷第151頁背面），並不衝突，蓋依證人劉榮豐於偵查中之證述，證人劉榮豐係先於104年2月12日或13日與被告高玉娟簽好1508號土地之委託銷售契約書，才於104年2月14日當天與被告高玉娟相約看地，看完地被告高玉娟才表示要買1508號土地，然後才於104年2月15日簽買賣契約時另外簽1049、0122兩塊地的委託書。

2.且查，證人劉榮豐始終都是要委託被告高玉娟之公司銷售，業據本院認定如前，若被告高玉娟已私下與劉榮豐就1508號土地簽訂買賣契約，劉榮豐已成功將該地賣出，則劉榮豐自無須再簽訂委託書給被告高玉娟之公司，或配合買家即被告高玉娟將該地簽回被告高玉娟之公司代銷之必要。再證人劉榮豐亦於本院刑事審理中證稱：我委託被告高玉娟代賣1508號土地，我也有去看他帶我看的土地，因為我還想買，被告高玉娟到最後才跟我說他想要置產；先簽了土地銷售委託契約書後，才去看土地，之後被告高玉娟才說要自己買；如果先訂了買賣契約，不會再去訂銷售契約等語（見本院刑事卷106年3月14日審判筆錄第29、32、33頁），而證人劉榮豐亦確實簽有1508號土地之委託銷售契約書（見104年度偵字第00000號卷第17至19頁），足認證人劉榮豐之證述與事實相符而可採信。

3.證人劉榮豐於偵查中證稱：簽委託書有約定出售土地傭金6萬元，說私底下要給被告高玉娟的，說是要砍價的差價，移轉登記辦完後，我和被告高玉娟約定臺中市某處交給被告高玉娟6萬元現金，之前被告高玉娟還怕是自己買的不給他仲介費，當時他還強調不是服務費，是底價的折扣等語（104年度偵字第19413號卷第52頁背面至第53頁），於本院審理中證稱：本來約定仲介費是6萬元，是要給被告高玉娟，我有答應要給，後來被告高玉娟才說他女兒置產要買的，被告高玉娟說這個轉成底價折扣，我也沒有說要砍掉，就直接給被告高玉娟了等語（見本院刑事卷106年3月14日審判筆錄第36至37頁），被告高玉娟與劉榮豐原約定，若被告高玉娟代銷1508號土地成功，證人劉榮豐會私下給付被告高玉娟服務費6萬元，益證劉榮豐與被告高玉娟洽談之時，即是將被告高玉娟當成是該公司的房仲人員，因此才有所謂的「服務費」。後來是因被告高玉娟自己要買土地，被告高玉娟仍要求證人劉榮豐支付6萬元，並改稱該6萬元為價金之折抵，證人劉榮豐才於買賣完成後有支付被告高玉娟6萬元，亦足以證明被告高玉娟向證人劉榮豐表示要購買1508號土地一事，是在證人劉榮豐委託被告高玉娟代為銷售1508號土地之後，才會有所謂「轉為價金折抵」之情形發生。

㈢被告高玉娟確實有違反員工守則，利用職務上之便利，隱匿其已向劉榮豐購地之事實，而造成公司服務費之損失：1.被告高玉娟於103年12月10日簽名同意之「永慶不動產臺中北屯致富加盟店員工守則」記載，第一點：本人「不藉職務上之便利，私自仲介標的圖利自己及他人」；第四點：本人「不藉職務上之便利，利用本人及一親等名義，私自購買公司仲介之不動產」（見104年度偵字第19413號卷第26頁），又被告高玉娟亦有簽署致加盟店員工承諾書（見104年度偵字第19413號卷第145頁），復證人即當時之店長吳峰儀於本院刑事審理中證稱：客戶簽了委託書後，委託回來公司，業務人員要做資料產權資料，經過我的審閱，確認沒有遺漏，才交給秘書輸入到總部電腦，這樣才能上架、曝光，我們才會做廣告行銷，本案土地有上架；房地產業務都是單獨出去作業，為了保護公司，我們必須列一些守則出來；我們佣金是買方2%、賣方4%，再跟業務拆分獎金；我們不允許委託人額外私底下給業務員，你今天藉由公司平臺，應該交回來公司，業務在外面收現金，我沒們沒有辦法一一掌控，有回來公司再開立發票，才是正常的程序等語（見本院刑事卷106年3月14日審判筆錄第39至67頁），足認該公司訂有一定之房屋委託、銷售流程，均為該公司業務人員所應遵守，而上開「員工守則」之制訂，係為避免業務人員在外與客戶接觸時，利用職務上之便利，私自仲介標的、購買不動產、收受賄賂及佣金，而損及公司之營業利益及信譽。

2.被告高玉娟雖於本院刑事審理辯稱：在購地前，我和劉榮豐並無簽下任何委任，是我於104年2月15日購地後將我所有的土地帶回公司銷售，為公司創造業績，只是我將劉榮豐所簽寫之委託銷售契約書上日期誤載為104年2月14日，所以才看起來像是在我購地前劉榮豐就委任公司云云，然而，劉榮豐自始就是要委託被告高玉娟之公司銷售，才會與被告高玉娟接觸，且在帶被告高玉娟看地前，就已簽好委託銷售契約書，已據本院詳認如前，足認被告高玉娟係藉由其擔任永慶不動產房仲人員之職務上便利，方得知劉榮豐有要以該價格出售該地；而證人吳峰儀於本院審理中證稱：他們去簽委託回來，會跟同事形容房子的優點、特色，推給所有的同仁，這叫推案，如果是被告高玉娟自己要買1508號土地，應該是公司要知道，也一併要告知我，但我和公司都不知道被告高玉娟在104年2月15日買了這塊土地，是因為我們秘書於104年5月15日拿傳真機的回傳紙，就是沒有傳出去的，上面有發送報告，說被告高玉娟東西沒有傳出去，要不要跟被告高玉娟說？我看是1508號土地，我想說這不是公司物件嗎？我覺得怪怪的，我記得最早被告高玉娟送過來的第一份資料是呂雨珮，但電話是被告高玉娟的，而且變成「林小姐」，我才開始追查，在被告高玉娟離職前我就跟他講過，後來互寄存證信函；理論上是客戶委託我們去銷售，被告高玉娟卻自己買下來去銷售，中間賺一手，他應該要把服務費繳回公司等語（見本院刑事卷106年3月14日審判筆錄第56至57、64至66頁），且有傳真影本（見104年度偵字第19413號卷第20頁）在卷可佐，足認被告高玉娟有隱瞞其已於104年2月15日購地之事實，使公司以劉榮豐代理呂雨珮出售該地之相關資料輸入電腦，於104年3月16日上架，而透過公司平臺予以銷售。被告高玉娟於刑事案件偵查時另提出「委託事項變更契約書」（見104年度偵字第19413號卷第69頁），上面記載「因地主林宜萱正進行過戶，暫由前地主呂雨珮代理委任，今正式過戶完成，變更正名為林宜萱」，而主張是因當時尚未過戶，所以才以呂雨珮名義委託銷售云云，然而，該「委託事項變更契約書」編號為AD0000000號，AD開頭之編號實際上係「房屋」之委託事項變更契約書，且僅能用於變更底價，不能用於變更所有權人，被告高玉娟雖確實有向公司領取該編號AD0000000號「委託事項變更契約書」，卻並未繳回公司，業據原告陳述甚詳（見104年度偵字第19413號卷第129頁），被告高玉娟所提出（未向公司繳回）之編號AD0000000號「委託事項變更契約書」，反而更足以佐證被告高玉娟有隱瞞其已於104年2月15日購地之事實，以呂雨珮之名義在公司平臺上銷售實際上為被告高玉娟之土地，使公司無從得知該地已由劉榮豐出售予被告高玉娟，因此受有此部分服務費之損失，經店長吳峰儀偶然發現傳真回傳報告內容與委託人呂雨珮資料不符才循線查悉上情。

3.另查，被告高玉娟曾於原告昇承昌公司發現其傳真後，於104年7月19日去函原告昇承昌公司表示：被告林宜萱與呂雨珮就1508號土地之買賣，屬雙方朋友間合法買賣，無須委任任何一家房屋不動產公司，且不需仲介人員居間服務，是在買賣後由林宜萱委任原告昇承昌公司銷售等語（見104年度偵字第19413號卷第22至23頁）；在原告昇承昌公司提告後，被告高玉娟於104年9月10日以書狀稱：是2月初劉榮豐說想整合多筆農地，我因此和被告林宜萱商討購地置產，購買後覺得土地偏遠，因此馬上又簽下一般委任契約，委任公司銷售等語（見104年度偵字第19413號卷第66頁）；在證人劉榮豐於偵查中證述後，於104年9月15日以書狀附上其私下要求劉榮豐簽名於其上之「本人並無委託1508號土地給被告高玉娟或昇承昌公司銷售」聲明書（見104年度偵字第19413號卷第96頁）；於105年1月13日陳述狀又稱：我於104年1月初知道劉榮豐常做土地買賣，因自己想替小孩置產，所以從105年2月3日開始查詢本案土地等語（見104年度偵字第19413號卷第156頁），被告在訴訟之各階段就土地買賣之原因前後所言反覆不一，所述亦與事實明顯不符（證人劉榮豐明確證稱其有於土地買賣前簽下委託書予告訴人昇承昌公司銷售），反而還私下要求劉榮豐簽具聲明書以混淆偵查、審理之情形，可見被告高玉娟於刑事案件所述均係臨訟卸責之詞，不足採信。

㈣從而，原告主張被告具上揭背信犯行，致原告受有仲介服務費之損失，堪信實在。

二、再查，被告向訴外人劉榮豐購買1508號土地之成交價係4,687,500元，有買賣契約書在卷可佐（見104年度偵字第00000號卷第78頁）。再本件被告若未為背信行為，則原告就被告向訴外人劉榮豐購買1508號土地得收取之仲介服務費即買方支付2%，賣方支付4%，合計應係按土地成交價之6%等情，亦據證人吳峰儀於本院刑事審理陳明在卷（見本院刑事卷106年3月14日審判筆錄第62頁）；又被告倘未背信，原告就該筆買賣成交所收取之仲介服務費，亦應與被告對拆獎金，即被告可得42%之獎金等情，亦據兩造於本院所不爭執（本院中簡卷第64頁背面），並有副理高專獎金分配承攬契約第6條規定可佐（本院中簡卷第51頁），則本件如被告未為背信行為，原告所受損害應係其預期可收取之利益，即買賣雙方所給付之全部仲介服務費，再扣除應給付被告之42%獎金之餘額，應為163,125元（計算式：4,687,500x6%x（1-42%）=163,125）；至原告雖主張：假若被告有隱匿成交之事實，則依兩造簽立之個人勞務承攬契約書第9條之罰則，原告就沒有再支付獎金；且該第9條後段有對被告之罰則，被告尚須按月支付1萬元給原告云云，惟查，依永慶不動產臺中北屯致富加盟店個人勞務承攬契約書第9條：「乙方（即指高玉娟）於合約期間內使用甲方（即指原告）所提供之設備，以利業務之執行。但隱匿成交事實由甲方查證屬實，乙方應立即返還該筆交易甲方應得之報酬。乙方須支付自合約始日至事件發生日每月新臺幣1萬元於甲方，作為甲方無償提供設備之賠償。合約終止。」之規定，並無原告不需支付被告銷售獎金之約定，再該契約第9條後段縱兩造另有對被告隱匿成交事實之罰則之約定，應係原告另行對被告求償約定違約金之問題，自不能與本件原告因被告背信所受損害之損害賠償金額混為一談，是原告此部分主張，尚非可採。準此，原告因被告本件背信之侵權行為，所受損害應係163,125元，應屬有據。

三、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明定。本件原告對被告之侵權行為損害賠償債權，原告並未舉證證明其給付有確定期限，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。準此，原告請求被告自起訴狀繕本送達被告之翌日即105年12月16日起，按週年利率5％計付遲延利息，核無不合。

四、從而，原告依據侵權行為之法律關係，請求被告給付163,125元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年12月16日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至原告逾此數額之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述；至被告雖陳報其是否涉背信罪，尚待臺灣高等法院臺中分院以106年度上易字第811號刑事案件二審審理，就被告與證人劉榮豐相約看地，簽立土地買賣契約之過程，尚待刑事二審傳訊亦有參與其間之證人即被告同事、徐識豪及代書進行調查之必要，爰聲請於上開刑事案件終結前，以裁定停止訴訟程序云云，惟本件事證已臻明確，就本案之民事訴訟程序尚毋待刑事訴訟終結之必要，併此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行；至原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟本院既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，不另為准駁之諭知，附此敘明。

七、本件原告提起刑事附帶民事訴訟，而由本院刑事庭依刑事訴訟法第504條第1項規定，裁定移送前來，依同條第2項規定免繳納裁判費，其於本院審理期間，亦未滋生其他訴訟必要費用，並無訴訟費用負擔問題，附予敘明。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

以上為正本，係照原本作成。