106年度中小字第3692號｜民事：給付仲介報酬｜裁判日期：107 年 04 月 30 日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 106年度中小字第3692號原　　　告　大亨不動產經紀有限公司法定代理人　王俊諺被　　　告　蔡家如訴訟代理人　黃安然律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，原告聲請對被告發支付命令（106年度司促字第25342號），被告於法定期間提出異議，支付命令之聲請視為起訴，本院於民國107年4月11日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍萬捌仟肆佰元，及自民國107年2月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用壹仟元由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，本件原告起訴時係依兩造間居間契約，請求被告給付106年5月15日購買不動產之買方仲介服務費58,400元，其後則變更訴訟標的為依債權讓與、被告與家盛公司之居間契約，請求被告給付106年5月15日購買不動產之買方仲介服務費58,400元，復原告對被告該次買賣契約不問應係給付原告或家盛公司，其應給付之全部買方仲介服務費僅有58,400元並不爭執（本院卷第18頁、第31頁反面），足認本件原告請求之基礎事實同一，核與民事訴訟法第255條第1項第2款之規定相符，應予准許；至被告抗辯：不同意原告為訴之變更，請依法駁回原告之訴云云，核屬無據，尚非可採。貳、實體事項一、原告起訴主張：㈠緣被告為買受門牌號碼臺中市○○區○○路000號12樓之1之建物及其所坐落之信安段593之2地號應有部分58/100000土地（下稱系爭不動產），原係於106年5月14日委託屬有巢氏房屋加盟店之原告公司（即有巢氏房屋）之房屋仲介業務員代為仲介，並簽定不動產買賣意願書，原告希望承買之價格為新臺幣（下同）250萬元，俟經原告接洽賣方仲介即屬永慶房屋加盟店之訴外人家盛不動產經紀有限公司（下稱家盛公司）進行仲介後，被告與賣方即訴外人劉文山在106年5月15日簽立不動產買賣契約書，買賣價金為292萬元，被告並於同日同意支付買方仲介服務費58,400元予家盛公司，且同意將該仲介服務費以存入履保專戶內之方式給付，而簽立服務費確認單。其後，系爭不動產之買賣經給付價金、辦理過戶，並於106年8月12日點交完畢，家盛公司已完成約定委託事項，被告應給付上開買方仲介服務費予家盛公司，惟被告並未將上開應給付之仲介服務費匯入履保專戶，亦未給付予家盛公司，嗣家盛公司將該買方仲介服務費債權讓與原告，爰依履行居間契約之給付仲介服務費請求權、債權讓與之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告58,400元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。二、被告抗辯：㈠兩造於106年5月14日就系爭不動產曾簽立不動產買賣意願書，實際仲介人為原告負責人之兄王紹凡，被告購買意願為250萬元，其後該價格未談成，雙方同意作廢該契約，王紹凡將該契約封面取走，是該契約既已作廢，原告持前揭契約請求給付報酬，顯無理由。㈡嗣被告與訴外人家盛公司於106年5月15日另立不動產買賣意願書，經永慶房屋加盟店家盛公司仲介而完成買賣，系爭不動產以292萬元成交，由兆豐國際商業銀行思源分行任履約保證公司，簽約當時原告不在場，故被告應給付買方仲介服務費58,400元予家盛公司而非原告，被告其後亦已將仲介服務費58,400元給付予家盛公司，給付方式係直接匯入履保專戶，即被告共匯款292萬元及代書費、契稅、印花稅及仲介服務費等，款項付清始能完成過戶。又由家盛公司仲介系爭不動產買賣時，因成交價292萬元較前一日原告仲介時之價金250萬元增42萬元，家盛公司與被告約定仲介服務費含在增加之房屋價金42萬元中，否則履保公司豈會完成履保手續，且買賣雙方均已交屋。㈢倘鈞院認原告之請求有理由，被告主張抵銷抗辯。因系爭不動產交屋後滲漏水嚴重，整修後又生壁癌亟需修繕，致被告受有支出修繕費63,425元及修繕期間須另行租屋之租金損失6,000元。然系爭不動產之買賣契約書所附之標的物現況說明書上，仲介人竟於「建物現況是否滲漏水情形」欄勾選「否」，足徵家盛公司仲介本件買賣，顯有告知不實，已違反委任義務，致被告受有損害即上揭支出修繕費63,425元及另行租屋之租金損失6,000元，被告爰以民法第544條受任人之損害賠償債權，對家盛公司之受讓人主張抵銷抗辯等語置辯。㈣並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。三、法院之判斷原告主張被告曾與家盛公司約定，就家盛公司仲介買賣系爭不動產給付仲介服務費58,400元，又系爭不動產之買賣業已過戶完畢；再家盛公司已將本件仲介服務費債權讓與原告之事實，為被告所不爭執，並有被告簽立之服務費確認單、家盛公司出具之聲明書（本院卷第36、33頁）、不動產買賣契約書、價金履約專戶明細暨點交證明書、交屋稅費分算表、買賣方點交單、成交紀錄單在卷可佐（司促卷第4至13頁），此部分事實已堪認定。原告再主張依家盛公司對被告之仲介服務費請求權、債權讓與之法律關係，被告應給付仲介服務費58,400元等情，則為被告所否認，並辯稱：應給付家盛公司之仲介服務費業已給付，應含在買賣價金292萬元內；倘該債權存在，則以對家盛公司之受任人損害賠償債權主張抵銷等語置辯。是本件應審究者為：㈠被告究應給付家盛公司之仲介服務費是否已給付完畢？㈡被告主張抵銷抗辯有無理由？㈢本件原告依家盛公司之仲介服務費、債權讓與之法律關係，得向被告請求之仲介服務費金額為何？經查：㈠被告究應給付家盛公司之仲介服務費是否已給付完畢？ 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告既抗辯應給付家盛公司之仲介服務費58,400元業已給付完畢云云，並為原告所否認，自應就此有利於己之事實負舉證責任。被告就此部分固以其簽名之服務費確認單及價金履約專戶明細暨點交證明書第1頁為證（本院卷第36、28頁），惟依該被告簽名之服務費確認單（本院卷第36頁）上僅載明「本件約定服務費58400元，尚未支付之服務費直接入履保專戶」等語，僅能證明被告同意支付家盛公司仲介服務費58,400元，並約定給付方式以直接入履保專戶方式給付，尚不能證明「被告確實已將該仲介服務費存入履保專戶而已完成給付」；另依被告所稱之價金履約專戶明細暨點交證明書第1頁，該證明書係由賣方劉文山簽章之價金履約專戶明細，載明就賣方劉文山部分之代收代付明細，顯與被告無關，自不能證明被告業已給付應給付家盛公司之仲介服務費。此外，被告並未提出其他積極證據足資證明業已將「應給付予家盛公司之仲介服務費」匯入該履保專戶內，自不能以該履保專戶因就系爭不動產買賣之價金均已支付完畢而結案，未先行扣除本件被告應給付家盛公司之仲介服務費，遽即推定被告業已支付該仲介服務費甚明。是本件依被告所提證據，尚不足證明被告業已給付應給付家盛公司之仲介服務費。 2.復原告主張被告存入履保專戶部分僅有房屋價金及代書規費3萬元，並未將買方仲介服務費存入履保專戶之事實，亦有原告所提出由被告簽章之價金履約專戶明細暨點交證明書第2頁及朝富地政士事務所收費明細表暨收據為證（本院卷第38、67頁），互核相符，已足證明被告存入履保專戶內款項之代收明細項目，其中除給付予出賣人之房屋價款外，僅有預收規費3萬元，而該由朝富地政士事務所即代書收取之規費3萬元係用以支付代書辦理各項手續費用及地政機關各項規費、代墊規費費用，均無應給付家盛公司之仲介服務費，是原告主張被告尚未給付本件應給付家盛公司之仲介服務費58,400元，核屬有據。 3.至被告又抗辯：家盛公司與被告約定仲介服務費含在房屋價金292萬元中云云，惟查，被告就此部分並未提出任何證據以資佐證，復佐以依被告與訴外人劉文山之系爭不動產買賣契約之價金即為292萬元（司促卷第4頁），此係被告依系爭不動產買賣契約應給付予出賣人之房屋價金，概與家盛公司與被告間之居間契約無涉，倘房屋價金292萬元尚包含買方仲介服務費用58,400元，被告何須於當日簽立報酬58,400元之服務費確認單？是被告此部分所辯，顯非可採。 4.從而，是原告主張被告尚未給付本件應給付家盛公司之仲介服務費58,400元屬實，已堪採信。㈡被告主張抵銷抗辯有無理由？被告雖再以家盛公司處理委任事務有過失，未據實告知建物現況是否有滲漏水，致被告受有支出系爭不動產漏水修繕費、修繕期間另行租屋之租金損失，爰以民法第544條對家盛公司之受任人損害賠償債權為抵銷抗辯云云。惟按民法第544條受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任人應負賠償之責，自應由被告對「受任人家盛公司處理本件仲介系爭不動產買賣，具未據實告知建物現況有滲漏水之過失」之要件負舉證之責，而被告對此部分雖提出系爭不動產相片、修繕估價單、不動產買賣契約書所附之標的物現況說明書為證（本院卷第49至57頁）。惟查，依標的物現況說明書之「建物現況是否有滲漏水情形」欄雖經勾選「否」，惟該現況說明書係出賣人劉文山所簽名出具，並非家盛公司所簽立出具，已難認家盛公司有未據實告知建物具滲漏水之過失；復系爭不動產相片及修繕估價單僅足證明系爭不動產具滲漏水情形及修繕費用，尚難以系爭不動產於點交後出現滲漏水之情形，遽即推斷家盛公司知情且未據實告知被告。此外，被告亦未再提出其他積極證據足認家盛公司處理委任事務具有過失，況查，系爭不動產之滲漏水問題，亦係被告與出賣人劉文山間之買賣糾紛，不足認定居間人即仲介家盛公司處理委任事務有何過失，況被告就系爭不動產之滲漏水修繕糾紛，亦已與出賣人劉文山間達成和解，有調解書可佐（本院卷第66頁），更難認告因委任人家盛公司受有何項損害。是本件尚乏證據證明家盛公司仲介系爭不動產買賣，具有知悉系爭不動產有漏水而未據實告知之過失，難認被告對家盛公司具有損害賠償債權存在，其主張抵銷抗辯顯非可採。㈢本件原告依家盛公司之仲介服務費、債權讓與之法律關係，得向被告請求之仲介服務費金額為何？查被告應給付家盛公司仲介服務費58,400元，又原告業已受讓家盛公司對被告之仲介服務費債權，均如前述，復被告就其應給付家盛公司之仲介服務費尚乏證據證明業已給付，且乏證據證明被告對家盛公司具抵銷債權存在，從而，原告依仲介服務費請求權、債權讓與之法律關係，請求被告給付仲介服務費58,400元，核屬有據，應予准許。㈣另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別有明定。查原告對被告之本件仲介服務費債權，核屬無確定期限之給付，自應以被告受催告時起負遲延責任，復原告係於107年2月7日言詞辯論期日始當庭提出家盛公司出具之聲明書做為債權讓與證明而通知被告，證明其受讓家盛公司對被告之仲介服務費債權，並主張依家盛公司之仲介服務費請求權、債權讓與之法律關係請求被告給付仲介服務費（本院卷第31頁），被告經合法收受通知後，迄未給付，應負遲延責任，是原告請求自107年2月8日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許，逾此範圍之利息請求，則屬無據，不予准許。㈤綜上所述，本件依仲介服務費請求權、債權讓與之法律關係，請求被告給付原告新臺幣58,400元，及自民國107年2月8 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻防方法，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。五、本件訴訟費用依民事訴訟法第79條應由敗訴之被告負擔。六、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，爰就原告勝訴部分依民事訴訟法第389條第1項第3款依職權宣告假執行。中華民國 107 年 4 月 30 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官黃家慧以上為正本，係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 107 年 4 月 30 日書記官林雅慧

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