106年度中簡字第2226號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：106 年 11 月 08 日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 106年度中簡字第2226號原　　　告　徐唯娟訴訟代理人　陳益軒律師複代理人　　顏嘉盈律師被　　　告　林重文被　　　告　李宗栩訴訟代理人　林坤賢律師李依玲律師被　　　告　台灣永興東潤服飾有限公司法定代理人　闕辰峰訴訟代理人　李孟融律師被　　　告　馥邦飾品店即戴葳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年10月25日言詞辯論終結，判決如下：主文被告林重文、李宗栩、台灣永興東潤服飾有限公司、馥邦飾品店即戴葳應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○路000號1至3樓及地下室房屋遷讓返還原告。被告林重文應給付原告新臺幣1,300,000元，及自民國106年9月6日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告林重文應自民國106年9月6日起至被告林重文遷讓交還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣200,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決得為假執行。但被告李宗栩以新臺幣1,898,800元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：一、被告林重文經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款、第5款定有明文。本件原告起訴原聲明為請求被告林重文應將坐落臺中市○○路000號1至3樓房屋騰空遷讓交付原告並給付租金新臺幣（下同）130萬元及自民國106年7月12日起至遷讓之日止按月賠償20萬元。嗣於民國106年9月12日具狀追加被告李宗栩、台灣永興東潤服飾有限公司，並將訴之聲明變更為：「（一）被告林重文、李宗栩、台灣永興東潤服飾有限公司（下稱永興公司）應將坐落臺中市○○路000號1至3樓及地下室之房屋，全部騰空遷讓返還原告。（二）被告林重文應給付130萬元，及自收受起訴狀繕本之翌日起，按年息百分之5計算之利息。並應自收受起訴狀繕本之翌日起至實際遷讓返還第一項聲明之房屋予原告之日止，按月給付原告20萬元。」，又於106年9月29日具狀追加被告馥邦飾品店即戴葳（下稱馥邦飾品店），並將訴之聲明變更為：「（一）被告林重文、李宗栩、台灣永興東潤服飾有限公司（下稱永興公司）、馥邦飾品店應將坐落臺中市○○路000號1至3樓及地下室之房屋，全部騰空遷讓返還原告。（二）被告林重文應給付130萬元，及自收受起訴狀繕本之翌日起，按年息百分之5計算之利息。並應自收受起訴狀繕本之翌日起至實際遷讓返還第一項聲明之房屋予原告之日止，按月給付原告20萬元。」。核原告上開所為訴之變更、追加，均與首揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：被告林重文於103年6月1日向原告承租其所有之坐落門牌號碼臺中市○○路000號1至3樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金20萬元，租賃期間自103年6月1日起至108年5月31日止，並於系爭租約第4條第2項約定：「除供順菱國際有限公司使用外，未經甲方書面同意，乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」、第7條第4項約定：「乙方積欠租金達兩個月以上，或違反第肆條使用租賃物之各款限制時，甲方得終止租約，收回租賃物。」等語，惟系爭房屋交付予被告林重文後，被告林重文積欠104年6月份租金20萬元、7月份租金20萬元、11月份租金7萬元、12月份租金3萬元、106年3月份租金20萬元、4 月份租金20萬元、5月份租金20萬元、6月份租金20萬元，合計未繳納之租金130萬元，違約將系爭房屋轉租予被告李宗栩，嗣被告李宗栩又將系爭房屋轉租予被告永興公司，另被告林重文又將系爭房屋轉租予被告馥邦飾品店，經原告以起訴狀繕本送達被告林重文之日為終止系爭租約之意思表示生效日，是系爭租約既已終止，被告林重文、李宗栩、永興公司、馥邦飾品店即均無占有系爭房屋之權源，原告自得依民法第767條第1項前段之規定，請求返還系爭房屋；被告林重文積欠6個半月之租金尚未繳納，原告自得依系爭租約之約定，請求被告林重文給付租金130萬元；又系爭房屋因被告林重文違法轉租，而現由被告永興公司無權占有中，致原告無法使用收益系爭房屋，而受有相當於租金之利益，原告得依不當得利之法律規定，請求被告林重文自收受訴之追加聲請暨補充理由狀繕本之翌日起至被告永興公司實際遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告20萬元。爰依租賃契約及民法第767條1項前段之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告林重文、李宗栩、永興公司、馥邦飾品店即戴葳應將坐落臺中市○○路000號1至3樓及地下室之房屋，全部騰空遷讓返還原告。（二）被告林重文應給付130萬元，及自收受起訴狀繕本之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並應自收受起訴狀繕本之翌日起至實際遷讓返還第一項聲明之房屋予原告之日止，按月給付原告20萬元。二、被告部分：（一）被告李宗栩則以：原告將系爭房屋交由被告林重文承租後，將系爭房屋隔成數間店面，轉租予其他商家營業使用，原告明知被告林重文未曾自用，且亦未依約定僅供順菱國際有限公司使用，嗣104年3月31日被告林重文將系爭房屋部分轉租予被告李宗栩，復於104年7月10日將系爭房屋部分再轉租予被告永興公司，而於105年年初被告李宗栩曾向原告表示欲直接向原告承租系爭房屋，惟經原告表示因被告林重文均按時繳納租金，故想繼續維持租賃關係，詎原告寄發存證信函告知於104年6月即有積欠租金之情事，顯原告隱瞞上開被告林重文繳租不正常情事，使被告李宗栩於105年7月15日與被告林重文延長租約，且預先支付租金，造成被告李宗栩面臨預付租金卻遭受原告請求返還系爭房屋知本件訴訟，因被告林重文自始即將係張房屋隔成數間店面，並轉租予不同商家營業使用，系爭房屋外觀改變顯而易見，原告實難辯稱不知系爭房屋有轉租情形，況被告李宗栩曾於105年年初即與原告表示欲直接承租系爭房屋，可證原告自始知悉被告林重文轉租情事，卻未曾提出異議，應認原告默示同意被告林重文之轉租情形等語，資為抗辯。並聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，請准供擔保免為假執行。（二）被告永興公司則以：系爭房屋由被告永興公司承租前，原係由訴外人新魔力國際開發有限公司於104年7月10日向被告李宗栩所承租，系爭房屋自104年間即轉租並公然作為店面使用，且原告住所地去離系爭房屋非遠，難認原告對於系爭房屋轉租情事毫不知悉，是原告與被告林重文間是否有轉租和抑或默示同意，非無探究餘地；原告主張被告林重文積欠其六個半月之租金云云，原告應舉證證明被告林重文積欠租金之總額，縱認被告林重文積欠金額無誤，惟觀諸系爭租約，其中約定押租保證金為35萬元，扣除押租保證金後，積欠金額僅餘15萬元，尚未達系爭租約一個月之租金。職是，原告是否已合法終止與林重文間之租約，顯有可議。倘若原告與被告林重文間之系爭租約未經合法終止，則原告訴請被告等人返還系爭房屋，即難認有據等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。（三）被告馥邦飾品店則以：其係向訴外人鄭文傑承租，至於訴外人鄭文傑向何人承租不清楚，目前聯絡不到訴外人鄭文傑等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。（四）被告林重文未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：（一）原告主張被告林重文於103年6月1日向其承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定每月租金20萬元，租賃期間自103 年6月1日起至108年5月31日止，並於系爭租約第4條第2項約定：「除供順菱國際有限公司使用外，未經甲方書面同意，乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」、第7條第4項約定：「乙方積欠租金達兩個月以上，或違反第肆條使用租賃物之各款限制時，甲方得終止租約，收回租賃物。」等語，惟系爭房屋交付予被告林重文後，被告林重文積欠104年6月份租金20萬元、7月份租金20萬元、11月份租金7萬元、12月份租金3萬元、106年3月份租金20萬元、4月份租金20萬元、5月份租金20萬元、6月份租金20萬元，合計積欠租金130萬元，並將系爭房屋轉租予被告李宗栩，嗣被告李宗栩又將系爭房屋轉租予被告永興公司，另被告林重文又將系爭房屋轉租予被告馥邦飾品店之事實，業據其提出公證書、房屋租賃契約書、出租範圍手繪圖、本票4紙、臺中市政府地方稅務局105年地價稅繳款書、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本、存證信函等件為證，核屬相符，且為被告李宗栩、永興公司、馥邦飾品店所不爭執，而被告林重文對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何準備書狀爭執，是依本院調查之結果，自堪認原告之主張為真實。（二）按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。再依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達二個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照）。經查：原告主張被告林重文自104年6月1日起即有欠繳6個半月租金之情事，此為被告林重文所不爭執，經原告催告後仍未獲給付，經抵償保證金350,000元後，迄至106年6月積欠1,300,000元，已逾2個月租金，原告自得終止系爭租約；又依系爭租約第4條第2項約定：「除供順菱國際有限公司使用外，未經甲方書面同意，乙方不得將房屋全部或一部分轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」、第7條第4項約定：「乙方積欠租金達兩個月以上，或違反第肆條使用租賃物之各款限制時，甲方得終止租約，收回租賃物。」等語，可見就系爭租約中約定被告林重文不得轉租系爭房屋予他人，有系爭租約附卷可稽，然被告卻違法將系爭房屋轉租予被告李宗栩、馥邦飾品店，是原告提起本件訴訟，通知被告林重文終止系爭租約之意思表示，原告主張系爭租約於本件民事訴之追加狀繕本送達之翌日合法終止，應屬有據。雖被告李宗栩、永興公司以被告林重文轉租乙事原告知情且未表示任何意見，故被告李宗栩、永興公司認為原告默示同意轉租云云，然被告李宗栩、永興公司未提出積極證據，以實其說，是被告李宗栩、永興公司前開所辯，尚難憑採。（三）另按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項及第455條前段分別定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條前段、第455條前段分別定有明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院69年台上字第4001號判例、75年台上字第801號判例參照）。查本件被告林重文違約將系爭房屋轉租予被告李宗栩，被告李宗栩又將系爭房屋轉租予被告永興公司，另被告林重文又將系爭房屋轉租予被告馥邦飾品店，系爭房屋現由被告永興公司及馥邦飾品店實際占有使用中，然原告與被告林重文之系爭租約既已終止，則被告林重文繼續占有系爭房屋，即屬無權占有；又被告李宗栩、永興公司、馥邦飾品店無權占有使用系爭房屋，其等復未舉證證明其占有使用系爭房屋有何正當權源，故原告基於所有權人及出租人之地位，請求被告林重文、李宗栩、永興公司、馥邦飾品店遷讓返還系爭房屋，應為可採。（四）再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期支付租金，民法第421條第1項及第439條前段分別定有明文。查被告林重文積欠104年6月份租金20萬元、7月份租金20萬元、11月份租金7萬元、12月份租金3萬元、106年3月份租金20萬元、4月份租金20萬元、5月份租金20萬元、6月份租金20萬元，合計未繳納之租金130萬元，此為兩造所不爭執，是原告依系爭租約之法律關係請求被告林重文給付積欠之租金130萬元，自屬有據。（五）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條規定定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決可資參照）。查原告與被告林重文間之系爭租約業已終止，已如前述，被告林重文已無占有使用系爭房屋之正當權源，而被告林重文未於租約終止時遷讓返還系爭房屋，自屬無權占有原告房屋，應返還相當租金之不當得利。是原告請求被告林重文給付自收受起訴狀繕本之翌日即106年9月6日起至實際遷讓返還第一項聲明之房屋予原告之日止，按月給付原告20萬元之不當得利，亦屬有據。（六）從而，原告依據租賃契約及民法第767條1項前段之法律關係，請求被告林重文、李宗栩、永興公司、馥邦飾品店應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○路000號1至3樓及地下室之房屋，全部騰空遷讓返還原告，及被告林重文應給付原告130萬元，及自收受起訴狀繕本之翌日即106年9月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自收受起訴狀繕本之翌日即106年9月6日起至實際遷讓返還第一項聲明之房屋予原告之日止，按月給付原告20萬元，均為有理由，應予准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。五、本件係依民事訴訟法第427條第2項第6款規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。而被告就其敗訴部分陳明願供擔保，聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第436 條第2項、第78條、第85條第1項、第389條第1項第3款、第 392條第2項，判決如主文。中華民國 106 年 11 月 8 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官呂明坤以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 11 月 8 日書記官洪加芳

臺中簡易庭106年度中簡字第2226號

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