臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決

原告

邱美智

訴訟代理人

陳志明

被告

鼎太企管顧問有限公司

法定代理人

王福漲

訴訟代理人

曾國禎

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年8月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國103年10月22日向原告承租門牌號碼為臺中市○○○道○段000號11樓之房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限為2年，期間自103年12月15日至105年12月14日止，兩造復於104年11月30日合意提前終止系爭租約，被告亦已於104年11月28日將系爭房屋返還予原告，然當時因陽光強烈而疏於點交，事後發現被告於上開承租期間，因裝潢裝設廣告看板於鋁門窗上，造成鋁門窗被釘槍破壞外觀，且被告搬遷時強摘鋁門窗看板而毀損窗框、窗簾拆除未還、地毯壁紙受損等，原告均未向被告請求，而依照系爭租約第四條第四項及第五條第一項約定：「房屋有改裝施設之必要，乙方取得甲方之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。」、「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形發生外，因乙方之故意，過失毀損房屋，或因可歸責乙方之事由致失火焚燬者，均應負損害賠償之責。...」，經原告屢次通知被告商量賠償鋁門窗毀損事宜，被告均置之不理，原告已請人先行修復，修復費用為新臺幣（下同）112,200元，為此，爰依兩造租賃之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告112,200元。

二、被告則以：被告於103年10月22日向原告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定系爭房屋做為辦公室之用，兩造於104年11月30日合意提前終止系爭租約，並提前於104年11月28日將系爭房屋點交返還予原告，系爭房屋現狀設備陳舊，故系爭租約第7條第7款約定：「甲乙雙方協議，乙方於租約屆滿時，無須復原屋況」等語，故被告花費30餘萬元重新裝潢系爭房屋，租賃期間，被告亦本於善良管理人之注意義務使用系爭房屋，亦未發生漏水現象，惟點交返還系爭房屋後半年，原告始要求被告賠償鋁門窗之損壞，原告雖主張因陽光強烈疏於點交，然無法證明原告主張鋁門窗之毀損、地毯壁紙受損等與被告承租系爭房屋期間有所關聯，況點交房屋本就通常於日間進行，原告主張因陽光強烈疏於點交，實無理由；又系爭房屋位於11樓，一般不會於高樓層製作廣告看板，故原告主張有違常理，且兩造業已於特約事項中約定，以裝潢後之現況交屋，不須將屋況回復原狀等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）原告主張被告於103年12月15日向原告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租賃期間為2年，兩造復於104年11月30日合意提前終止系爭租約，被告亦已於104年11月28日將系爭房屋返還予原告，原告已請人先行修復鋁門窗，修復費用為112,200元等情，業據其提出與所述情節相符之房屋租賃契約書、現場照片、存證信函、工程估價單等件為證，且為被告所不爭執，堪認原告上開之主張為真實。原告主張被告應賠償毀損鋁門窗之修復費用112,200元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者即為：原告請求被告賠償毀損鋁門窗之修復費用112,200元有無理由？茲分述如下：

（二）按系爭租約第七條第7項約定：「甲乙雙方協議，乙方於租約屆滿時，毋須復原屋況。」等語，此有房屋租賃契約書乙份附卷可查，而兩造於104年11月30日合意提前終止系爭租約，並於104年11月28日由被告將系爭房屋點交返還予原告等情，為兩造所不爭執，堪信為真，顯見兩造業已以特約約定原告於租約屆滿時，原告得免負回復原狀責任，經兩造現場點交確認系爭房屋狀態後乃由被告將系爭房屋遷讓返還予原告。至原告主張其未發現鋁門窗毀損云云，固提出現場照片為證，然兩造約定系爭租約第七條第7項之內容，係因承租人因其使用需求，需有重新裝潢或整修之必要，而租賃物隨著時間經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利，而出租人接受承租人之裝潢、整修，增加租賃物之價值及使用收益，顯有益於出租人，故兩造始會約定以承租人免負回復原狀責任而換取承租人附著於租賃物之裝潢及設施，且觀原告所提出之現場照片，鋁門窗上固存有數個孔洞，然兩造既約定被告毋須負有回復原狀責任，且上開孔洞客觀上亦無使鋁門窗致令不堪用之情事存在，則原告猶依兩造租賃之法律關係，憑以主張被告應賠償鋁門窗之毀損修復費用，即屬無據，尚難准許。

（三）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。主張權利或其他法律效果存在者，應就其權利或法律上效果發生之特別要件事實，負舉證責任（最高法院99年度臺上字第2034號判決意旨參照）。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，最高法院48年台上字第481號判例著有明文。原告雖另主張點交時因陽光強烈而疏於點交云云，惟足見點交時光線充足，又經兩造現場點交合意，是審之點交當時客觀情形，尚難有原告所云因陽光強烈而疏於點交之可能。再觀諸原告提出之另一份房屋租賃契約書，可知原告於104年11月28日經兩造現場點交後，旋於105年3月1日即將系爭房屋出租予第三人，而原告遲於105年12月27日始寄發存證信函告知被告鋁門窗毀損情事，是依經驗法則，系爭房屋經點交返還原告後已歷時一年有餘，期間更已出租他人使用長達十個月，本院憑此已無法確知系爭房屋鋁門窗上之孔洞係於被告承租期間或第三人承租期間所致，是原告僅空言泛稱前言，卻無法提出證據證明鋁門窗上之孔洞確為被告於租賃當時所為，則原告猶憑以請求被告應賠償毀損鋁門窗之修復費用112,200元云云，亦屬無據，礙難准許。

四、綜上所述，兩造於系爭租約既已約定被告於租約終止遷讓返還房屋時，對原告不負回復原狀責任，甚且，原告亦無法提出證據證明鋁門窗上孔洞確為被告於租賃當時所為，且衡諸鋁門窗上孔洞情形。客觀上亦無使鋁門窗達到致令不堪用之程度，是原告猶依兩造租賃之法律關係，請求被告賠償損鋁門窗之修復費用112,200元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭