臺中簡易庭107年度中簡字第3667號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 107年度中簡字第3667號

原告

謝碧菁

訴訟代理人

羅閎逸律師

訴訟代理人

李依玲律師

被告

笠蒼有限公司

法定代理人

徐明志

訴訟代理人

吳莉鴦律師

複代理人

鄧雅旗律師

複代理人

受告知訴訟 新地王管理顧問有限公司

複代理人

人

法定代理人

謝憶箖

上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國108年3月19日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠原告為臺中市○○區○○段00地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號房屋之所有人，於民國（下同）104年6月1日原告將前開土地及房屋出租予新地王管理顧問有限公司（下稱新地王公司），約定租賃期間為104年6月1日起至109年5月31日止，新地王公司再就前開房屋轉分租予各商家作為店面使用。被告於105年4月7日向新地王公司承租如附圖所示A部分房屋（下稱系爭房屋）作為店面，經營「明炙道炭火燒肉」，雙方簽訂房屋租賃契約，約定租賃期限為105年4月22日起至110年4月21日止，契約第9條並約定：「甲、乙雙方租賃期未滿時提出退租可於六個月期限內提出退租，甲、乙雙方提前以口頭及書面告知對方欲退租日期，並於退租時結清水電瓦斯費用等，淨空建物及點交無誤後，甲方即退還保證金及未實現之租金。且依當時裝修現況之折舊，甲、乙雙方協議損失之賠償」，可知新地王公司與被告之房屋租賃契約中已明確約定任何一方均得於租賃期間屆滿前提前終止租約，僅需提前六個月以口頭或書面通知他方，毋須經雙方合意。

㈡原告因有資金需求欲出賣前開臺中市○○區○○段00地號土地，故於107年1月2日與新地王公司協議於107年7月31日終止租賃契約，約定新地王公司應於107年7月31日返還門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號房屋，新地王公司僅得通知前開房屋之承租店家提前終止轉租契約，目前除被告外，其他承租店家皆已搬遷並騰空房屋。新地王公司於107年2月27日以(107)新字第107022702號函文向被告表示欲依約提前終止轉租契約（函文內容雖記載「解除」，惟應為「終止」之意思），要求被告於函到後六個月期限內返還房屋。被告於收受前開函文後，其負責人徐明志曾於107年3月14日下午至新地王公司協商賠償金額，協商結果為被告應提出當初店面裝修之合約，再由新地王公司委請會計師依裝修折舊狀況計算賠償金額，可證明被告至遲於107年3月14日即已收受函文。然被告遲遲未依約定提出店面裝修合約，新地王公司不得已於107年3月22日以台中逢甲郵局第86號存證信函重申提前終止轉租契約，並請被告儘速提出店面裝修合約以利計算賠償金額，然被告卻置之不理。新地王公司不得已再於107年4月17日以台中逢甲郵局第131號存證信函明確表示已於107年2月27日（誤載為2月28日）通知提前終止租約，要求被告務必於107年8月28日點交返還系爭房屋，詎被告竟於107年4月20日以台中南屯路郵局242號存證信函回函表示不同意提前終止租約。惟轉租契約第9條既賦予契約當事人單方終止租約之權利，新地王公司本毋須得到被告之同意，即得單方終止轉租契約，應屬當然。縱（假設語）認前開函文均未生合法終止轉租契約之效力，新地王公司又於107年9月19日委請羅閎逸律師寄發107年豐逸字第169號律師函，再次依轉租契約第9條為終止租約之意思表示，於轉租契約合法終止後，被告仍占用系爭房屋拒不返還，即屬無權占有，原告依民法第767條前段，向被告請求返還系爭房屋，自有理由。

㈢本件被告占有系爭房屋屬無權占有已如前述，致系爭房屋所有權人即原告無法使用收益，則被告獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利。被告向新地王公司承租系爭房屋之租金為每月新台幣（下同）100,000元，是應認被告無權占有系爭房屋受有之利益為每月100,000元，故原告依不當得利之法律關係，向被告請求自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告100,000元之相當於租金之不當得利，應屬有據。並聲明：⑴如主文第1項、第2項所示。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠本件原告為系爭土地及房屋之所有權人，亦為訴外人新地王公司之原負責人，對於新地王公司將系爭房屋出租給被告之事，知之甚詳。被告承租系爭房屋係作為營業用，此並為被告與新地王公司之租約第4條第1項所特別明訂限制使用用途。則系爭房屋既是約定僅能作為合法營業使用，以被告承租系爭房屋係從事烤肉生意，被告於承租當時，所考量者乃是地點是否合適？需投入多少資本？開店後，需多少時間方能收回成本並有盈餘？因此租期長短及租金數額攸關被告承租意願，新地王公司及原告亦是以營利為出租系爭房屋為目的考量，對於上開因素對被告之重要性實難諉為不知。茲因新地王公司與被告簽訂之租賃契約期限為5年，被告認為地點、租賃期間、租金數額等均合乎需求，而投入近二千萬元裝潢、購置相關設備及訓練服務人員，然而當被告在系爭房屋經營方達1年半時，業績穩定成長中之際，原告與新地王公司竟合意終止彼此之租賃契約，新地王公司進而通知被告片面終止租約，被告負責人雖曾與新地王公司在107年3月14日洽談過終止租約之事，但被告負責人僅是前往新地王公司了解新地王公司之真意，並非同意新地王公司終止租約，原告在新地王公司尚未與被告談妥終止租約後之補償事宜之時，即提起本訴請求被告遷讓房屋，顯已嚴重影響被告之權益，渠等行使權利，履行義務顯有違誠信原則，應屬權利濫用。原告之所有權之行使應受限制，自不得請求被告遷讓房屋。

㈡又於本件原告起訴前，新地王公司與被告間曾就終止契約之事，互有信函來往，新地王公司委任律師以107年9月19日107年豐逸字第169號律師函除再次聲明要終止租約之意思表示外，並聲明：「（三）退萬步言，縱（假設語）認前開函文均未生合法終止系爭租賃契約之效力，本公司仍再次以本函依系爭租賃契約第九條為終止系爭租賃契約之意思表示，以本函到翌日起算六個月為系爭租賃契約租賃期間之終期（即系爭租賃契約第九條所定之『欲退租日期』），請笠蒼公司於前開期限屆至前騰空、返還系爭房屋予本公司，並盡速與本公司協商賠償事宜」等語。是依該函文內容，被告與新地王公司之租賃契約尚未屆期，被告仍屬合法使用系爭房屋，原告提起本訴，並無理由。

㈢被告自承租系爭房屋起，並無積欠租金紀錄，甚至在新地王公司片面終止租約，雙方間就租約之效力尚有爭執時，被告仍有依約繳納租金予新地王公司，被告並未受有不當得利，原告請求被告給付不當得利，亦無理由。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠原告主張其為臺中市○○區○○段00地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號房屋之所有人，於104年6月1日將前開土地及房屋出租予新地王公司，約定租賃期間為104年6月1日起至109年5月31日止，新地王公司再就前開房屋轉分租予各商家作為店面使用，嗣於105年4月7日出租上開房屋如附圖所示A部分即系爭房屋予被告作為店面，經營「明炙道炭火燒肉」，約定租賃期限為105年4月22日起至110年4月21日止，嗣因原告有資金需求，欲出賣前開臺中市○○區○○段00地號土地，於107年1月2日與新地王公司協議於107年7月31日終止租賃契約等情，業據提出土地所有權狀、建物所有權狀、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、房屋租賃契約書及終止租賃契約同意書等為證，且為被告所不爭執，自堪信為真正。

㈡兩造所爭執者為出租人新地王公司與被告所訂系爭房屋租賃契約是否已經合法終止?

⑴經查，依新地王公司與被告所訂系爭房屋租賃契約書第9條約定「甲、乙雙方租賃期未滿時提出退租可於六個月期限內提出退租，甲、乙雙方提前以口頭及書面告知對方欲退租日期，並於退租時結清水電瓦斯費用等，淨空建物及點交無誤後，甲方即退還保證金及未實現之租金。且依當時裝修現況之折舊，甲、乙雙方協議損失之賠償」，可知新地王公司與被告之房屋租賃契約中已明確約定任何一方均得於租賃期間屆滿前提前終止租約，惟需提前六個月期限以口頭或書面通知他方，並未約定需以雙方須達成協議損失之賠償為前提或條件。又新地王公司已於107年2月27日以(107)新字第107022702號函文向被告表示依契約第9條約定提前退租，該函文業經被告收受，為被告所不否認，並有吳莉鴦律師事務所107年5月14日函文附卷可稽（見本院第38頁），是以新地王公司於6個月期限前終止系爭租約之意思表示業已送達被告，系爭租約最遲應於107年8月28日業已合法終止。

⑵被告雖辯稱：原告在新地王公司尚未與被告談妥終止租約後之補償事宜之時，即提起本訴請求被告遷讓房屋，顯已嚴重影響被告之權益，渠等行使權利，履行義務顯有違誠信原則，應屬權利濫用，原告之所有權之行使應受限制，自不得請求被告遷讓房屋云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條固有明文。惟基於契約自由及意思自主之原則，當事人得在理性思考與自由經濟市場機制下，立於相互平等之基礎，斟酌情況，權衡損益，選擇締約之對象、方式及內容，以追求其締約之經濟目的。倘當事人之一方，經利益衡量後，對於他方所提出之要約拒絕承諾，除因此造成利害關係之第三人及社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理，或其拒絕承諾具有過失而與該第三人損害之發生或擴大形成共同之原因外，並不生權利濫用或與有過失之問題（最高法院103年度台上字第2112號民事裁判可參）。本件被告承租系爭房屋開店營業，被告於承租當時已經考量租期長短及租金數額，此為被告所自承，且租賃契約書第9條已明訂被告與新地王公司均可於租賃期滿前提出退租，及退租後如何結清及賠償，被告自難諉為不知，被告於訂約時應已就此提前退租之風險一併斟酌考量，則被告在衡量各項風險及經濟利益、條件後，立於相互平等之基礎所訂租約，既未約定就裝修現況協議賠償達成前被告得拒不搬遷，原告或新地王公司要求被告履行契約遷讓房屋，難謂有違誠信原則。況且原告請求被告遷讓返還房屋，固然造成被告於系爭房屋裝潢設備之損失，惟此項權利行使並未造成其他三人及社會極大之損害，故難認有何權利濫用之情事。被告所辯，洵無可採。

㈢再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查系爭房屋既為原告所有，被告於出租人新地王公司合法終止系爭房屋租賃契約後仍占有使用系爭房屋，自屬無權占有，則原告本於民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據，應予准許。

㈣另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告既仍占有使用系爭房屋，其自107年8月28日系爭租賃契約經合法終止後，即已失其合法占用系爭房屋之正當權源，核係無權占用系爭房屋，致原告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益之損害，原告本於不當得利之法律關係，請求被告自起訴狀繕本達翌日即107年10月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，給付相當於租金之不當得利。又系爭房屋租金原為每月100,000元，故原告依不當得利之法律關係，請求被告自107年10月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告100,000元，核屬有據，亦應准許。

㈤綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及自107年10月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告100,000元，為有理由，應予准許。

四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。

五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應就依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之金額准許之。至原告聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭