臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決

原告

松旺不動產有限公司

法定代理人

張瑋容

訴訟代理人

凃國慶律師

被告

莊泓恩

訴訟代理人

黃勃叡律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107年5月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

(一)被告於民國106年7月20日與原告簽訂「一般委託銷售契約書」（下稱系爭契約），由被告委託原告銷售被告所有門牌號碼臺中市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋），嗣後被告於107年1月11日與原告再就系爭契約內容變更同意委託銷售底價為新臺幣（下同）738萬元，並延長委託期間。而兩造約定委託銷售期間之107年1月11日有買方即訴外人柯淑雯願依委託銷售總額為750萬元向被告購買系爭房屋。原告遂依受託意旨向買方柯淑雯收取議價保證金2萬元，並由訴外人即經紀人曾銘凱通知被告系爭房屋已達被告約定底價而買賣成交，經原告多次催告被告至原告公司與買方辦理簽約相關手續，被告均置之不理，顯係故意違反系爭契約約定不履行與買方柯淑雯簽訂系爭房屋之買賣契約，對於已花費數月原告公司之財力與人力有違約損害，自應依系爭契約第11條約定，給付原告依買方柯淑雯所訂委託銷售總額750萬元之6％計算違約金即為45萬元。

(二)又系爭契約第8條第2、3項約定「給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」、「買方簽署買賣議價委託書（要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。」與一般委託銷售契約書第8條第1、2項記載之文字相同，且被告表示需達成「實拿柒佰萬元，其餘費用（增值稅、服務費4％）皆由買方負擔」之附加條件，才同意受託人收受定金，則買方柯淑雯於107年1月11日出價購買時，同意被告之附加條件而簽署買賣定金收款憑證，故無論係系爭契約第8條第2項或一般委託銷售契約書第8條第1項規定，買賣契約已有效成立。且系爭契約或一般委託銷售契約書第5條服務報酬均載「一、買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬…委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。」，故原告均得向被告收取服務報酬。

(三)為此依系爭契約第11條約定、民法第250條第2項、第226條第1項規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：依坊間房屋仲介之銷售情形，可分為「一般委託銷售契約書」及「專屬委託銷售契約書」，於「一般委託銷售契約書」情形，賣方可委託數家房屋仲介銷售，亦可自行出售，然而「專屬委託銷售契約書」則係委由特定仲介業者銷售，不得委由其他仲介業者銷售，兩者契約內容性質明顯不同。本件兩造所簽署係為「一般委託銷售契約書」，但觀其內容係由「專屬委託銷售契約書」「專屬」二字予以刪除後，另加上「一般」二字，顯見被告簽立系爭契約之本意既在與原告成立一般非專屬性之委託銷售契約，原告亦明知被告之本意在成立一般委託銷售契約，則兩造就成立非專屬之一般委託銷售契約已有意思合致，縱系爭契約上關於專屬委託之條文未經刪去，亦於兩造所合意成立者為非專屬之一般委託銷售契約之結果無影響。既兩造所合意成立為非專屬之一般委託銷售契約，則系爭契約第11條關於專屬銷售契約受託人權利之相關規定，即無適用之餘地，原告不得據該條規定請求被告給付報酬。再者，細繹系爭契約第11條約定內容可知，倘原告於委託期間內，覓得符合底價之買方時，委託人即被告應配合簽認買賣契約書等相關契約，若委託人違反前開配合義務，或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者，即需給付委託銷售總價6％之服務報酬，此等約定顯然壓縮委託人即被告是否與原告公司報告之訂約對象締約之自由，亦即原告公司若僅以委託條件媒介訂約機會，即得不顧被告有無成立契約之意思，顯已剝奪被告選擇優於委託條件或交易對象之自由，而喪失居間契約謀求委託人即被告利益之立法意旨，基此，系爭契約第11條第1項第3款約定，排除民法568條第1項之規定（成立始得請求報酬），與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定，至為明顯。另審酌被告簽訂系爭契約之目的，乃透過原告公司訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭房屋，倘原告公司可不論磋商結果是否符合委託人即被告之較佳利益，即得以委託條件強令被告選擇接受或給付服務費，致被告無取捨權利，原告公司即無盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭契約之目的，亦與消保法第12條第2項第3款規定有悖，是以系爭契約第11條第1項第3款約定，違反消保法第12條第2項第2款、第3款約定，應推定其顯失公平，違反誠信原則之定型化契約條款而無效。另依系爭契約第3條第2項關於代為收受訂金之約定，被告並未於同意欄上勾選，依該約定之附註（契約成立後，除委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權），而被告並無同意原告代為收受定金，故本件自始無系爭契約第8條之適用，且被告與買方間根本未成立任何買賣契約。又兩造間之契約為居間契約，原告既未完成居間任務，被告何來債務不履行等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准免於假執行。

三、得心證之理由：

(一)原告主張兩造於106年7月20日簽立系爭契約及於107年1月11日簽立委託銷售契約內容變更同意書，由被告委託原告居間仲介銷售系爭房屋，於系爭契約約定之委託銷售價格為998萬元，於委託銷售契約內容變更同意書約定之委託價格為底價738萬元；嗣原告於107年1月15日寄發存證信函向被告表示已覓得買方願以750萬元承購系爭房屋，請被告出面與買方簽訂買賣契約書，再於107年1月26日以律師函請被告於107年2月2日下午2時在台中市○○區○○路○段000號配合買方及原告公司委託代書辦理相關契約之進行，被告則拒絕與買方簽訂買賣契約書，有系爭契約、委託銷售契約內容變更同意書、土地及建物登記謄本、存證信函、律師函、回執等件在卷可稽，並為被告所不爭執，自堪信為真實。是本件之爭點在於，被告拒絕與買方簽訂買賣契約書，是否有理由？原告得否依系爭契約第11條第1項第3款約定請求被告給付按買賣價金6％計算之違約金？

(二)按「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：…㈢委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者。」，系爭契約第11條第1項第3款定有明文。經查，不動產委託交易市場慣例，專任委託銷售契約與一般委託銷售契約之最主要差別係在於前者委託人僅能委託該單一仲介商銷售其標的不動產，後者則不受僅能單一委託之限制。揆諸上開說明，應視原告與被告間，究係簽訂何種委託銷售契約，決定本件原告得否向被告請求450,000元之賠償，經查，原告與被告簽訂系爭契約時，係將原印製成專任委託銷售契約書上之「專任」2字劃掉改為「一般」，此有當事人提出系爭契約在卷為憑，此亦為兩造所不爭執事項。準此，本件應僅得適用一般委託之規定，惟按上開系爭契約第11條第1項第3款規定既為專任委託銷售契約書之約款，故本件原告自不得依此條規定為任何主張。

(三)又系爭契約第5條第1項約定「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之_（最高不得超過中央主管機關之規定），數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬，委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。」；系爭契約第8條第2、3項約定『委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署「買賣定金收款憑證」，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。』、『買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨時議價之權利。』，原告雖提出買賣議價委託書、確認書等件，主張其已收受買方柯淑雯為承購系爭房屋所交付之議價保證金2萬元，且買方交付之議價保證金即為定金，依約買賣契約已成立生效云云。然查，兩造所簽立系爭契約之第3條第2項並未勾選契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金，自難認被告已同意該項約定；從而，依兩造簽訂系爭契約之情形觀之，被告顯未授權原告得代為收受定金，原告主張其收受買方交付之議價保證金已轉為系爭房屋買賣契約之定金乙節，自難憑採，而系爭契約第5條第1項明文約定原告於系爭房屋買賣契約成立時始得請求服務報酬，本件被告並未與柯淑雯成立買賣契約，亦無買賣契約之意思表示合致。

(四)按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項定有明文。依上開條文規定，居間人須其所媒介之契約為合法有效成立，始得請求報酬。本件被告並未因原告之媒介而與柯淑雯成立系爭房屋之買賣契約，已如前述，是原告請求被告依系爭契約第5條約定給付服務報酬，亦屬無據。

四、綜上所述，本件被告與原告居間仲介之柯淑雯間之買賣契約尚未成立，亦無從認被告對於柯淑雯負有簽訂買賣契約之義務。從而，原告主張依據系爭契約第11條約定及民法第226條之法律關係，請求被告給付原告給付45萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、原告雖聲請傳喚證人曾銘凱、柯淑雯，以證明原告於簽約當時均有將系爭契約條款與被告確認，以及被告曾同意原告代收定金一事，然本件事證已臻明確，業如前述，故無傳喚之必要，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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