臺中簡易庭107年度中簡字第1365號

• 裁判案由: 給付服務費用
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺中簡易庭
• 裁判日期: 107 年 11 月 13 日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
107年度中簡字第1365號
原　　　告　昱誠不動產有限公司

法定代理人　陳諾
被　　　告　石雅琍

上列當事人間請求給付服務費用事件，本院於民國107年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告為購買臺中市○區○○○街000號房屋及其
所坐落其臺中市○區○○段00○0號地號之土地（下合稱系
爭房地），於民國106年9月17日委託原告以買價新臺幣（下同）1,600萬元向賣方議價，兩造並簽立買賣議價委託書（
下稱系爭議價委託書）及確認書（下稱系爭確認書），約定議價期間至106年10月5日止。經原告居中斡旋議價，多次聯絡，買賣雙方仍未達成買賣價金之合意。詎被告卻於106年
10月2日私下與賣方即訴外人何愛珍就系爭不動產完成交易
，被告顯係利用原告提供之資訊及媒介接洽賣方，違反系爭確認書第3條之約定及誠實信用，則依系爭確認書第2條約定，被告應給付原告以購屋總價2%計算之服務費用32萬元（
1,600萬元×2%＝32萬元），爰依系爭確認書之法律關係，
訴請被告如數給付等語，並聲明：被告應給付原告32萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告於106年9月17日間為購買系爭不動產而委託原告向賣方議價，惟於委託期間內被告與賣方並未達成買賣之合意，因為原告要求被告將買價提高到1,700多萬，被告
並未答應。嗣於106年9月24日，被告之兒子另經訴外人信阜不動產仲介經紀有限公司台中惠中加盟店（下稱中信房屋）之仲介，以1,600萬元向賣方購得系爭不動產，並支付服務
費予中信房屋。原告並未讓買賣雙方達成買賣價金之合意，，原告並未以1600萬元議價成功，被告亦非利用原告提供之資訊及媒介接洽賣方，係訴外人中信房屋居間協調，達到被告兒子設定之底價，方透過中信房屋仲介簽約，被告並無違反誠實信用，自無須依系爭確認書其他約定與說明第3點給
付服務報酬予原告等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第92頁正背面，配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，更正或調整部分文字用語）：(一)被告於106年9月17日與原告簽立確認書、買賣議價委託書、委託銷售內容變更同意書，約定委任原告代為向訴外人何愛珍議價購買門牌號碼臺中市○區○○○街000號及所坐落之
土地（即臺中市○區○○段00○0地號土地）【下稱系爭房
地】，委託底價為1,600萬元，委託議價期間至106年10月5
日止，仲介費為成交總價2％。被告並交付原告議價保證金2萬元。（見本院卷第5至6頁）
(二)被告於系爭確認書勾選「買賣議價委託書」，兩造約定採用買賣議價委託書。（見本院卷第5頁）
(三)系爭確認書「其他約定與說明」第3條約定：「委託人（即
被告）或其配偶、二親等內之親屬，於委託期間屆滿後2個
月內，與賣方成交者，視為受託人（即原告）已完成義務，委託人仍應支付服務費用。」。（見本院卷第5頁）
(四)被告兒子於106年9月20日與訴外人信阜不動產仲介經紀有限公司臺中惠中加盟店（下稱中信房屋）簽立確認書、附停止條件訂金（斡旋金）委託書。（見本院卷第85頁）
(五)被告於兩造約定之議價期間106年9月24日經由中信房屋仲介，與訴外人何愛珍簽訂不動產買賣合約，以1,600萬元購買
系爭房地。並依約支付中信房屋仲介服務費16萬元。（見本院卷第53至58頁）
(六)被告於106年11月1日以買賣為登記原因，登記為系爭房地所有權人。（見本院卷第21至22頁）
(七)原告於委託期間屆滿後，已返還議價保證金2萬元予被告。
四、本院之判斷：
原告主張被告於被告委託議價期間內與賣方私下成交，依系爭確認書之其他約定與說明第2、3條之約定，被告應給付原告以購屋總價2%計算之服務費用32萬元等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：原告依系爭確認書之約定請求被告給付服務費，有無理由？茲審究如下：
(一)按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」（最高法院58年度台上字第2929號判例要旨可資參照）。經查：
⒈觀諸系爭確認書之其他約定與說明第2、3條記載：「二、議價成功委託人應支付以購屋總價額2%計算的服務費用予受託人，並於簽定不動產買賣契約書之同時一次支付。但因可歸責於委託人之事由（包括與賣方合意），致買賣契約解除者，不論有無簽定買賣書面契約，委託人仍應於契約解除時支付前開服務費」，「三、委託人或其配偶、二親等內之親屬，於委託期間屆滿後2個月內，與賣方成交者，視為受託人
（即原告）已完成義務，委託人仍應支付服務費用。」等語（見本院卷第5頁正面），可認系爭確認書其他約定說明第3條（下稱系爭約定）之意旨，應係委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。蓋在委託期間內，受託人為系爭房地委託議價所進行之活動支出，均為其營運成本，由受託人之原告所自行負擔。原告願意付出勞力、時間、費用之原因，在於若委託人與賣方嗣後經由原告之斡旋、議價成功後，買賣雙方成交後，委託人則應給付原告相當之服務報酬。因此，系爭約定之規範目的，應在於避免買賣雙方已透過居間仲介者達成一定合意，意欲規避仲介費用之支出，故不為合意，而私下另行交易之情形。從而，解釋系爭約定之內容及真意時，仍應解釋為限於居間仲介者已達到媒介就緒之程度（即議價成功），亦即原告媒介買賣雙方就契約必要之點（價金、標的物）意思合致時，方有適用。
⒉系爭議價委託書及系爭確認書並無在委託期間內，不得自行購買或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為之專屬授權之約定。故如受託人並未達媒介就緒階段，並未議價成功；或委託人係經由第三者媒介就緒而成交，非為避免支付原受託人報酬，應均不在系爭約定之規範範圍，解釋上自無須支付原受託人報酬。
⒊本件被告雖曾透過原告仲介，但對於系爭房地之買賣價金
，幾經原告仲介人員陳建誠居中斡旋議價，仍告知被告該屋主開價1,700多萬，請被告再將價錢提高等語，有證人陳建
誠證述在卷（見本院卷第62頁背面），可知透過原告仲介，買賣雙方價金始終無法達成一致，相差約100萬元以上，原
告並未能促使買賣雙方達成買賣之合意，並未議價成功，即難認原告已達到媒介就緒階段。
⒋系爭議價委託書並非專屬授權之委任契約，被告或其二親等內親屬，仍得於委託期間內，另行委託第三人居間仲介購買。本件被告兒子即訴外人蘇世浩於兩造約定之議價期間屆滿前之106年9月20日，與第三人中信房屋簽立居間契約（見本院卷第85頁）。系爭房地嗣後買賣雙方於106年9月24日以1,600萬元成交之過程，係經中信房屋居間聯絡協調，並經買
賣雙方磋商、溝通與讓步後，始就系爭房地達成以1,600萬
元成交之買賣合意，進而由被告出名與賣方何愛珍簽訂不動產買賣契約，並完成系爭房地所有權移轉等情，業經證人卓應欽於到庭結證甚詳（見本院卷第63頁背面至第64頁正面），復有臺中市中山地政事務所107年6月20日中山地所一字第1070006641號函暨檢附之系爭房地移轉登記資料等在卷可佐（見本院卷第30至44頁），可知被告與賣方簽約，係因第三人中信房屋媒介就緒，議價成功，買賣雙方順利簽約。故被告並非為避免支付原告報酬，故意拒絕訂立原告媒介就緒之契約（按：原告根本未媒介就緒）。
⒌再者，證人即中信房屋員工吳承勳證稱：106年9月24日買賣雙方碰面前，買賣雙方私下並未先見過面，我是代理買方（即被告）跟賣方之仲介議價等語（見本院卷第64頁背面至第65頁正面），及證人即原告員工吳承勳證述：我於106年9月17日至同年9月24日間，並未把賣方的聯絡電話或住址給被
告等語（見本院卷第65頁背面），可知被告或其兒子於委託原告議價之期間，並未經由原告而知悉賣方之電話、住所、聯絡方式等相關資訊，被告或其兒子並無法逕與賣方接洽而私下成交，被告嗣後係經由第三者中信房屋之仲介與賣方訂立買賣契約，並給付服務費16萬元予中信房屋。而系爭確認書前開約定所謂委託人仍應支付服務費用所欲規範者乃為防止買方於議價委託期間屆滿後，利用已取得之賣方相關資訊，私下與賣方成交，以規避給付受託人服務費用之情形，與本件情形並不相同，本件並無適用之餘地。
五、綜上所述，原告依系爭確認書之法律關係，請求被告給付32萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 11 月 13 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 13 日書記官 陳麗靜