臺中簡易庭107年度中簡字第33號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 107年度中簡字第33號

原告

環輝企業有限公司

法定代理人

張維庭

訴訟代理人

謝錫深律師

被告

動象工程有限公司

兼法定代理　黃玉惠

人

上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國107 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國104 年11月19日與被告動象工程有限公司（下稱動象公司）簽訂廠房租賃契約書，約定由原告將門牌號碼為臺中市○○區○○○路○段0000巷00號廠房（下稱系爭房屋）出租予被告動象公司，租賃期限自104 年12月1 日起至107 年11月30日止，租金為每月新臺幣（下同）25,000元，應按月於每月1 日繳納，並應繳交押租保證金50,000元。詎被告動象公司自106 年6 月起即未再繳納租金，經原告於106 年8 月14日以臺中法院郵局第2018號存證信函催告後，被告動象公司乃於106 年9 月11日匯款25,000元予原告以繳納106 年6 月份之租金，嗣經原告再於106 年11月1 日以臺中法院郵局第2707號存證信函催告被告動象公司於7 日內繳清所欠繳之4 個月即106 年7 至10月份租金，如逾期仍未繳交，即以該存證信函逕為終止本件租賃契約之意思表示，不另通知，而該存證信函已於106 年11月2 日送達被告，惟被告動象公司仍未繳清上開積欠之租金，系爭租賃契約自已於106 年11月10日合法終止。故原告自得依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告動象公司遷讓返還系爭房屋，並得依兩造間租賃契約及租金給付之法律關係，請求被告動象公司給付上開積欠之106 年7 月10月4 個月租計100,000 元，扣除被告動象公司繳交之押租保證金50,000元後之差額即50,000元。又系爭房屋租約既已經原告合法終止，則被告動象公司於系爭房屋租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，致原告受有無法使用收益系爭房屋，依社會通常觀念，即獲得相當於租金之不當得利，原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告動象公司自106 年11月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元。而被告黃玉惠為系爭房屋租賃契約之連帶保證人，自應就上開被告動象公司積欠之租金及相當於租金之不當得利負連帶給付責任。為此爰依租賃物返還請求權及所有物返還請求權、系爭租賃契約、不當得利、連帶保證之法律關係，訴請被告動象公司遷讓返還系爭房屋，並請求被告連帶給付上開積欠之租金及相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告動象公司應將系爭房屋騰空並返還予原告。㈡被告應連帶給付原告50,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年12月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢被告應連帶自106 年11月10日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：當初被告動象公司繳不起房租，就有跟原告表示尚有押租金，是否可以讓被告動象公司搬離，將系爭房屋返還予原告，但原告並不同意，要求被告動象公司須繳清欠租才能將押租金返還被告動象公司，且原告將系爭房屋鎖住，被告動象公司無法變賣器具償還欠租，被告動象公司真的繳不起租金，後續也沒有使用等語，資為抗辯。

三、得心證之理由：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達二個月之租額，不得依前項之規定終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455 條定有明文。原告主張原告於104 年11月19日與被告動象公司簽訂廠房租賃契約書，約定由原告將系爭房屋出租予被告動象公司，租賃期限自104 年12月1 日起至107 年11月30日止，租金為每月25,000元，應按月於每月1 日繳納，並應繳交押租保證金50,000元。詎被告動象公司自106 年6 月起即未再繳納租金，經原告於106 年8 月14日以臺中法院郵局第2018號存證信函催告後，被告動象公司乃於106 年9 月11日匯款25,000元予原告以繳納106 年6 月份之租金，嗣經原告再於106 年11月1 日以臺中法院郵局第2707號存證信函催告被告動象公司於7 日內繳清所欠繳之4 個月即106 年7 至10月份租金，如逾期仍未繳交，即以該存證信函逕為終止本件租賃契約之意思表示，不另通知，而該存證信函已於106年11月2 日送達被告，惟被告動象公司仍未繳清上開積欠之租金，系爭租賃契約自已於106 年11月10日合法終止等情，業據原告提出廠房租賃契約書、臺中法院郵局第2018號存證信函及收件回執、臺中法院郵局第2707號存證信函及收件回執、支票影本等件為證，而被告雖以前詞置辯，惟對上開文書之真正亦不予爭執，且被告雖抗辯原告將系爭房屋鎖住致其無法使用云云，惟既為原告所否認，而被告就此有利於己之事實復無法舉證以實其說，是被告此部分所辯尚非可採。故本院依調查證據之結果，認原告上開主張堪信為真實。從而，原告依租賃物返還請求權，請求被告動象公司將系爭房屋騰空並返還予原告，即屬於法有據。另本院認原告依租賃物返還請求權，請求被告動象公司遷讓返還系爭房屋，既經准許，即無庸再就原告依所有物返還請求權之請求是否成立再為審酌，附此敘明。

㈡次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。又系爭房屋租金為每月25,000元，應按月於每月1 日前繳納，而本件被告動象公司既自106 年7 月起即未繳納租金，經以被告動象公司先前繳納之押租保證金50,000元與被告動象公司積欠之106 年7 月1 日起至106 年10月31日止之租金100,000 元為抵充後，原告自尚得請求被告動象公司給付租金50,000元。而被告黃玉惠為系爭房屋租賃契約之連帶保證人，則對承租人之被告動象公司所負給付租金及因租賃關係消滅所負返還系爭房屋之義務，自應負連帶責任。故原告依租金給付請求權，請求被告動象公司與黃玉惠連帶給付積欠之租金50,000元，於法自屬有據。

㈢另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告動象公司所有物品既均未搬離，自屬仍占有使用系爭房屋，其自106 年11月10日系爭租賃契約經原告合法終止後，即已失其合法占用系爭房屋之正當權源，核係無權占用系爭房屋，致原告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告動象公司獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益（收回再出租）系爭房屋之損害，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告動象公司自106 年11月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，給付相當於租金之不當得利。故原告依不當得利之法律關係，請求被告動象公司自106 年11月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元，核屬有據，亦應准許。而原告此部分請求，既基於無權占有他人房屋之不當得利而為主張，並非基於契約有所請求，其請求被告黃玉惠負連帶給付義務，則屬無據，不應准許。

四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、兩造間租賃契約、租金給付請求權、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告動象公司將系爭房屋騰空並返還予原告，暨請求被告連帶給付50,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年12月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並請求被告動象公司給付自106 年11月10日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元，為有理由，應予准許。其餘逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，然因本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條第2 項第1 款規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行，原告所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，並不另為准駁之諭知。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第85條第1 、2 項。

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