臺中簡易庭108年度中簡字第3128號

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　 108年度中簡字第3128號

原告

林惠珠

訴訟代理人

王建安

被告

上第管理委員會

法定代理人

李昌達

上列當事人間請求修繕事件，本院於民國109年1月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。

三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款及第7款分別定有明文。查原告原聲明為請求被告將門牌號碼臺中市○○區○○○街000號17樓之1及17樓之4房屋陽台上方之鐵製建築物修復，若被告不為修復，而由原告僱工修繕，則被告應給付原告修復費用新臺幣（下同）15萬元等語（見本院卷第15頁）；惟嗣於本院109年1月3日言詞辯論期日中變更聲明為被告應將坐落住臺中市○○區○○○街000號17樓之4房屋（下稱系爭房屋）之陽台上方外牆雨遮予以修復，如被告不為修復，由原告進行修復，則被告應給付原告修復費用新臺幣7萬5000元等語（見本院卷第186頁）；核此為被告所同意，且屬減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開說明，原告為此聲明之變更，應為准許。

二、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，並為被告社區之區分所有權人。因系爭房屋之陽台上方本有建設公司於建造時即建造之鐵製建築物1座（下稱系爭鐵製建物），原告於民國108年5月11日發現系爭鐵製建物上所黏貼之磁磚膨脹，導致雨天時漏水嚴重，遂請被告派廠商前來查看，經廠商至原告住處查看後，發現系爭鐵製建物上之磁磚有脫落之虞，經提報被告召開會議討論，被告原於108年5月16日同意廠商以15萬元儘速施工（系爭鐵製建物乃延伸至同棟為17樓之1住戶房屋之上方，故2戶併為估價），且同年月24日社區總幹事劉人瑞尚告知廠商於翌日將有脫落之虞之磁磚先行拆除，費用將由管委會支出，然迨廠商於翌日至原告住處陽台拆除有掉落之虞之磁磚後，至108年6月11日被告竟發函予原告表示系爭鐵製建物為原告陽台之一部分，屬於專有部分，應由原告自行處理等語。然按承重牆壁屬於共用部分，此為公寓大廈管理條例第7條所明定，另公寓大廈外牆面應受規約或區分所有權人會議決議之限制，故外牆面屬於共用部分。又公寓大廈之外牆，係建築物主要結構，為維持建物安全及其外觀所必要之結構，性質上應亦不許分割而獨立區分所有之個體，而由全體住戶共同使用，是外牆面屬於共用部分，此見高等法院等判決要旨可明。系爭鐵製建物於原告之建物謄本及社區藍晒圖中並無保存登記，原始買賣價金中亦無該鐵製建築物之交易金額，完全以權狀登記坪數作為買賣計價交易，況當初亦無訂立分管契約約定予原告，足見系爭鐵製建物所有權非屬於原告，自非原告之專有部分。承上，系爭鐵製建物亦屬外牆面一部分，有不可分割之事實，應屬共用部分，依公寓大廈管理條例相關規定，當應由被告負責維護修繕，為此請求判決如聲明所示等語。並聲明：被告應將系爭房屋之陽台上方外牆雨遮予以修復，如被告不為修復，由原告進行修復，則被告應給付原告修復費用7萬5000元。

三、被告則以：系爭房屋之陽台係屬原告專有部分，其上方系爭鐵皮建物自亦非被告社區共有部分，當非由被告負責修繕。按公寓大廈管理條例第10條規定專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。被告社區即臺中市○○區○○○街000號B棟自4樓至17樓均設有陽台，各別建物謄本中均有保存登記，17樓以上則無設置陽台，系爭鐵皮建物則係建商另行施作以供原告獨立使用者。原告所有系爭房屋為17樓，故有設置陽台，而其上方目前所設置之系爭鐵皮建物均以磁磚包覆用以遮蔽該層陽台，此經被告申請系爭房屋測量成果圖可見系爭陽台面積與原告建物謄本相符，另依被告社區住戶規約圖示，亦可知專有部分以陽台（或花台）之外緣線為界。又原告系爭房屋陽台上方所設置之系爭鐵皮建物，尚設置獨立之燈光照明用電，屬原告所有且亦為原告獨立使用，是可見系爭鐵皮建物為原告所有陽台之一部分，顯屬專有部分，原告主張系爭鐵皮建物為公寓大廈管理條例第7條第3款之承重牆壁或外牆應為共有部分，並請求被告修繕，顯屬誤會，是原告所為本件請求，當屬無理由等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、本院得心證之理由

（一）查原告主張伊為系爭房屋之所有權人，並為被告社區之區分所有權人，系爭房屋之陽台上方有建設公司於建造時即建造之系爭鐵製建物，系爭鐵製建物於108年5月11日經原告發現其上所黏貼之磁磚有膨脹及脫落之虞，經被告派廠商查看後提報被告召開會議討論，被告原於108年5月16日同意廠商以15萬元儘速施工（系爭鐵製建物乃延伸至同棟17樓之1住戶房屋之上方，故併為估價），且同年月24日社區總幹事劉人瑞尚告知廠商於翌日先行將有脫落之虞之磁磚先行拆除，費用將由管委會支出，然迨廠商於翌日至原告住處陽台拆除有掉落之虞之磁磚後，至108年6月11日被告則發函予原告表示系爭鐵製建物為原告陽台之一部分，屬於專有部分，應由原告自行處理等情，業據原告提出系爭鐵皮建物照片6幀、被告函文、原告建物謄本及被告社區立面藍晒圖等為證，此部分亦為被告所不爭，堪認為真。

（二）至原告主張系爭鐵皮建物應為承重外牆壁，伊與建商之買賣交易價格中未包含該部分價格，伊建物謄本及社區藍晒圖亦未登載保存登記，且未訂立分管契約，伊當不具所有權，非屬伊專有部分或約定專用部分，而為被告社區共用部分，所需修繕應由被告負擔等情，則為被告所否認，且以上情置辯。是本件爭點，當為系爭鐵皮建物是否屬於承重牆或外牆？究屬原告專有或約定專用部分，抑或被告共用部分？原告主張系爭鐵皮建物之修繕及費用應由被告承擔，有無理由？

（三）按公寓大廈管理條例第3條規定該條例用辭定義為「三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者」；第7條規定「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」；第56條規定「（第1項）公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約…（第3項）公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第1次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記」；又建築技術規則建築設計施工編第1條第22款規定「外牆」係指建築物外圍之牆壁、同條第25款規定「承重牆」係指承受本身重量及本身所受地震、風力外並承載及傳導其他外壓力及載重之牆壁。則依上開規定可知，公寓大廈之「承重牆壁」應屬共用部分，不得獨立使用供做專有部分，亦不得為約定專用部分；但若「外牆」非屬「承重牆壁」，則應依該公寓大廈之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途及相關測繪規定，認定該牆應屬專有部分或共用部分；倘區分所有權之建物登記至外牆之外緣，其外牆部分應屬專有部分；又若公寓大廈規約約定或區分所有權人會議議決供特定區分所有權人專用或由全體共同使用，則應依規約約定或區權會議決議定之（內政部91年3月22日台內營字第0910082290號函、99年6月14日台內營字第0990036588號函、臺北市建築管理工程處108年4月23日北市都建寓字第1083022044號函亦同此意旨可參）。經查，觀諸原告所提系爭房屋大樓之藍晒圖及被告所提建物測量成果圖（見本院卷第39頁及141頁），對照系爭房屋陽台及系爭鐵皮建物之照片，可見如照片所示系爭房屋之外牆，為系爭房屋所屬之陽台結構，專供系爭房屋使用，而該陽台外牆為水泥矮牆，有大面積開口，並非封閉式整面外牆，亦無裝設任何窗戶（陽台外牆），另系爭鐵皮建物則僅為系爭房屋陽台上方單僅1片延伸自系爭大樓第17樓與第18樓間正面牆面而與之垂直之獨立遮蔽建物，並未建造為第18樓層之專有陽台以供該第18樓住戶使用，亦為兩造所不爭，則堪認不問系爭房屋陽台或系爭鐵皮建物，於構造功能上，是否得以承受本身重量及本身所受地震、風力外並承載及傳導其他外壓力及載重，而屬前述不得獨立使用供作專有部分，亦不得為約定專用部分之「承重牆壁」共用部分，當屬有疑，是原告主張系爭鐵皮建物係屬承重牆壁或外牆，應為被告共用部分，當由被告負責修繕等情，已非有據。再者，依被告所提系爭房屋之建物測量成果圖所示（本院卷第141頁），可知系爭房屋所有權之登記範圍乃至系爭房屋及附屬建物之陽台及花台處之外牆外緣線，此亦為原告所不爭，則被告辯稱系爭房屋之陽台登記為建物所有權人單獨所有，具構造上之獨立性，且與系爭房屋構成獨立之經濟效用，得單獨提供系爭房屋使用，非屬承重牆或其他區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，應屬原告專有部分等情，已屬有據。準此，對比系爭房屋之陽台位置，既可見系爭鐵皮建物設置處本應為原告房屋與第18樓層間之陽台位置，是雖系爭鐵皮建物實未建造為陽台，而僅為單片類似陽台樓板之樣貌，不僅無法供第18樓層之住戶使用，更無從載入該樓層住戶之所有權範圍內，此為兩造所不爭，則依上開所述，當足認該本應建造屬第18樓層住戶陽台位置之系爭鐵皮建物亦應具有構造上之獨立性，當為區分所有權人中該處使用人之專有部分，尚非被告社區之承重牆壁或外牆等共用部分甚明。

（四）又按公寓大廈管理條例第8條規定「（第1項）公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」、第6條規定「（第1項）住戶應遵守下列事項：…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。…五、其他法令或規約規定事項。（第3項）住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」。依上開第8條第1項關於公寓大廈「外牆面」之條文文字並未限於「不屬專有部分」者（同條項防空避難設備則有明文排除限於非專有部分者，可資對照），則依其文義可知公寓大廈之「外牆面」不論係屬特定住戶專有部分，或屬全體住戶之共用部分，其管理、修繕等事宜，均應受規約或區分所有權人會議決議之限制無訛。而查，被告社區住戶規約第3條第3項及第19條第1項第2款分別明定「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。…」及「住戶有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難室之構造、顏色、設置廣告物…應予制止，…該住戶並應於1個月內回復原狀，屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管委或回復原狀，其費用由該住戶負擔。」等情（見本院卷第第67及77頁），足見倘若為系爭社區外牆，其修繕、管理、維護事宜，依規約約定應由被告管理委員會為之，必要時得召開區分所有權人會議決議進行修繕事宜。又者，公寓大廈條例第5條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，是依上開所述，倘若系爭鐵皮建物認屬系爭社區之外牆，因該外牆之磁磚剝落情形嚴重，不無砸落造成第三人身體或財產損害之可能，而致全體區分所有權人受有遭求償之共同不利益之虞，則被告因此先行依上開規定委由廠商清除該等有脫落之虞之磁磚，當屬合宜，蓋因原告本對系爭房屋外牆之專有部分之利用，亦不得妨害或違反區分所有權人共同利益，若不迅為修繕恐有妨害或違反區分所有權人共同利益之虞，即便系爭鐵皮建物為系爭房屋之外牆又縱屬公寓大廈管理條例第3條第4款所定之專有部分，但關於其管理、修繕均仍應受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之拘束，併予說明。

（五）另按，數人區分一建築物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權。基於所有權標的物獨立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性。所謂構造上之獨立性應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之區分存在。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院106年度台上字第493號判決意旨參照）。經查，觀諸被告社區住戶規約第13條第2項第1項及第2項乃分別約定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。（詳附圖例）」及「專有部分之共同壁及樓地板及其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。（詳附圖例）」等語，而依上開住戶規約之圖例（一）所示，無陽台（或花台）時，室內與室外之界線乃以牆外緣線為界，室內專有部分至牆外緣線，上下樓地板約15公分為共同樓地板，左右共同壁亦約15公分為隔戶牆，而共同樓地板之樓地板中心線當至牆外緣線為止；另依圖例（二）所示，有陽台（或花台）時，室內之專有部分非以牆外緣線為界，而係延伸至陽台（或花台）外緣線，上下樓地板約15公分為共同樓地板，左右共同壁亦約15公分為隔戶牆，而共同樓地板之樓地板中心線則亦延伸至陽台（或花台）外緣線為止等情，有被告社區住戶規約及圖例（一）（二）可參（見本院卷第75頁及第85頁），亦為兩造所不爭，堪認為真。準此，可見被告社區中若為具有陽台（或花台）之樓層者而有修繕陽台（或花台）之必要時，因各陽台上下方乃以共同樓地板之樓地板中心線為分界而各分屬上下樓層區分所有權人之陽台專有部分與共同樓地板（認該陽台下方兼屬下方樓層之雨遮性質且供安裝燈具照明使用）之使用空間範圍，是應由共同具有該陽台（或花台）專有部分之區分所有權人與其下方樓層使用該共同樓地板之區分所有權人依被告社區住戶規約第13條上開約定，若均無可歸責事由時，當共同分攤該陽台之共同樓地板或其內管線等修繕費用，而該陽台（或花台）則僅保存登記於使用陽台之區分所有權人建物謄本中，至其下方樓層使用該共同樓地板下方作為雨遮及照明之區分所有權人之建物謄本中自無該部分建物登記面積之記載無疑。而查，觀諸原告系爭陽台之上方所為系爭鐵皮建物，原依具有陽台之樓層設計，本應為第18樓住戶之陽台專有部分並保存登記於第18樓住戶之建物謄本所示附屬建物之陽台範圍，惟因被告社區該棟於建造時，僅規劃第4樓至第17樓間樓層設有陽台，第18樓層以上並未設置陽台，而系爭鐵皮建物則係獨立於外牆牆面另以鐵架支撐而搭建，其上方非供第18樓之陽台專有使用，再系爭鐵皮建物下方則設有原告陽台之照明燈具，其上方亦有該照明設備專用之管線等情，有被告所提系爭鐵皮建物照片2幀在卷可參（見本院卷第147頁），此亦為原告所不爭，又核諸系爭鐵皮建物乃由原告房屋外牆上方由落地窗位置（以粉色瓷磚為界）往上僅3塊磚（白色磁磚）高度之位置自外延伸設置，另其上方算至第18樓層之樓地板處（以粉色磚塊為界）則有5塊磚（白色磁磚）之落差，顯見系爭鐵皮建物乃係建商所建造為專供第17樓層住戶之陽台遮蔽與照明所用，且其使用上確實具有僅供原告系爭房屋陽台之雨遮兼照明使用之獨立性質，又其設置位置顯然未及原告系爭房屋與第18樓層房屋之共同樓地板中心線，而純屬搭建於原告樓層高度之範圍內，核為原告陽台上方空間之原告專有部分使用範圍甚明，故依被告上開住戶規約之約定，此部分應認屬包含於原告系爭房屋之陽台空間內專有部分範圍，且使用該建物作為雨遮及照明之區分所有權人即原告，伊建物謄本中未記載該部分保存登記，亦非有疑，從而，原告主張伊建物謄本既未登載系爭鐵皮建物為伊所有，且無分管約定，應屬被告共用部分，所為相關修繕費用，應由被告負擔云云，當嫌無據。揆諸上開說明，系爭鐵皮建物既為原告之專有部分，又獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界，則系爭鐵皮建物之全部修繕範圍應由該使用人即原告就伊專有部分負責修繕，且所為修繕方式等仍應受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之拘束甚明。

（六）綜上所述，原告依公寓大廈管理條例等相關規定，主張被告應負責修繕系爭鐵皮建物，尚嫌無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之原告負擔。

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