臺中簡易庭108年度中簡字第541號

• 裁判案由: 返還租賃物
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺中簡易庭
• 裁判日期: 109 年 01 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　108年度中簡字第541號原　　　告
即反訴被告　蔡宗杰
訴訟代理人　陳惠伶律師
被　　　告
即反訴原告　陳冠良

訴訟代理人　許秉燁律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，於民國108 年12月31日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾伍貳仟肆佰柒拾柒元，暨自民國一百零八年六月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項得假執行。
事實及理由
甲、程序事項：
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。查蔡絹業於訴訟繫屬中之民國108 年6 月9 日死亡，而其法定繼承人為蔡宗杰等情，有除戶謄本、戶籍謄本附卷可憑（見本院卷第351 至353 頁）。茲由蔡宗杰於108 年7 月23日具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。
乙、實體事項：
壹、本訴方面：
一、原告主張：
㈠兩造於民國105 年12月23日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租賃標的物為門牌號碼「台中市○區○○路000 號」房屋之第一、二層及地下層全部（下稱系爭房屋），租賃期限為106 年1 月1 日起至110 年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）5萬8000元。被告於系爭租約簽立後，以門牌
號碼「台中市○區○○路000號1樓」為營業地址，向臺中市政府申請「良森食堂」之商業登記（出資額：15萬元，組織類型：獨資），經臺中市政府於106年3月27日核准設立，惟「良森食堂」之負責人於106年5月2日變更為紀星羽，被告
已違反系爭租約第4條第2款之規定。又「良森食堂」原係販售拉麵，後改販售燒烤，其排油煙管所排放之油煙，讓附近住戶無法忍受，且附近住戶擔心「良森食堂」所帶來危害生命、財產安全之問題，紛紛向原告家人反應，要求「良森食堂」搬遷至他處合法經營，原告希望與被告終止系爭租約，惟被告不願意終止，且其後未經原告同意擅自將該排油煙管改沿著系爭房屋之外牆往上設置，該排煙口高於系爭房屋之高度，原告家人多次向被告反應請其拆除該排油煙管，被告卻始終置之不理。
㈡嗣「良森食堂」於107 年11月14日上午8 點多發生火災，經臺中市政府消防局調查火災發生之原因，認定起火原因為「無法排除爐火烹調引燃火災之可能性」，由於上開火災引發附近住戶極度恐慌，而再次向原告家人要求一定要收回系爭房屋，惟被告仍不同意終止系爭租約。「良森食堂」於上開火災後暫停營業之期間，將因火災毀損之排油煙管拆除，而導致系爭房屋之外牆受損，另又再違法設置新排油煙管、廣告招牌，繼續違法使用系爭房屋營業，並違法於騎樓設置客人用餐區。是被告未取得原告同意，亦未依法向建築主管機關申領相關建築執照、裝修許可（即變更第一層樓地板之修建建造執照、設置排油煙管之雜項建造執照、室內天花板之裝修許可），而擅自逕行施作室內裝修工程（即設置天花板及於天花板內施作管線）及變更第一層樓地板之結構（即破壞第一層樓地板之結構，於樓地板內施作管線），又擅自於系爭房屋之外牆增設排油煙管（未申請雜項建造執照），足見被告前開之行為，除違反系爭租約第4條第5款之規定，亦違反民法第438條、土地法第100條、建築法第7條、第8條、第9條、第25條第1項、第28條、第73條、第77條、第77條之2、第86條、第91條第2項、第95條之1第1項、第95條之1第1項、建築物室內裝修管理辦法第3條、第22條、第23條、第
24條、第32條等相關法規。
㈢原告以被告違反系爭租約第4條所規定使用租賃物限制之第
2、4、5款規定，依系爭租約第7條第5款之規定及土地法第
100條第4款之規定，分別於107年11月27日、107年12月5日
寄台中大全街郵局第000984號存證信函、台中法院郵局第
000000號存證信函與被告，對被告為終止系爭租約之意思表示，並請被告將系爭房屋回復原狀並返還予原告。並聲明：被告應將設置於門牌號碼「台中市○區○○路000號」房屋
之第一、二層及地下層全部之廣告招牌、排油煙管、設置於第一層樓地板之管線及設置於天花板之管線予以拆除，及將前開房屋之第一、二層及地下層全部騰空遷讓返還予原告。二、被告則以：
㈠被告當時承租系爭房屋，本即為供經營「良森食堂」使用，然於「良森食堂」設立登記前，被告須出具以自己名義所承租之系爭房屋，作為營業場所，供作商號登記之查核，換言之，系爭房屋之承租人本應為「良森食堂」，而非被告個人，被告於取得「良森食堂」的商號登記後，曾向原告提議變將系爭租約的承租人變更為「良森食堂」，惟並未獲得原告的同意，因而系爭租約的承租人仍為被告。被告為鼓勵工作勤奮的員工紀星羽，進而培養紀星羽擔任「良森食堂」或其他分店的店長，於106年5月2日將紀星羽變更登記為「良森
食堂」的負責人，換言之，將紀星羽登記為「良森食堂」的負責人，僅係被告的經營策略，紀星羽仍非「良森食堂」之實際負責人，實際負責人仍為被告。且紀星羽的勞健保，則係掛在同係由被告擔任實際負責人之二口美食及競賞食品行。被告自始自終均為「良森食堂」之負責人，縱被告曾將負責人變更登記為紀星羽，然被告仍為「良森食堂」之實際負責人，負責良森食堂的實際經營，被告並無違反系爭租約第四條第二款有關頂讓之約定。為消彌原告的誤會及本件訴訟糾紛，被告於108年1月3日再次將「良森食堂」的負責人變
更登記為被告，以證明被告確實是良森食堂的實際負責人，故原告陳稱被告將「良森食堂」轉讓給紀星羽等情，容有誤會。
㈡被告經營「良森食堂」時，就系爭房屋所進行的裝潢或設置的排油煙管，並未涉及系爭房屋的結構變更，因此，無須向建管單位申請相關之變更使用執照，就此，被告並無違反建築法之相關規定。而被告就系爭房屋所施作之裝潢，無固著於建築物結構體之天花板裝修，亦無內部牆面之裝修，也無高度超過地板面以上1.2 公尺固定之隔屏裝修，更無分間牆變更之裝修，因此，並非建築物室內裝修管理辦法第三條所稱之室內裝修，本即無建築物室內裝修管理辦法之適用，被告並無因違反建築法或違反室內建築物室內裝修管理辦法，而遭相關建管單位開罰的紀錄，倘若原告認為被告有違反建築法或建築物室內裝修管理辦法之規定，應提出相關事證。被告承租系爭房屋時，系爭房屋本即無任何設施，被告並無「改裝」系爭房屋的任何設施，而被告為經營「良森食堂」所進行的裝潢或排油煙管，均未損害系爭房屋的建築結構。且於兩造簽訂系爭租約時，被告已當場向原告說明將如何使用及如何裝潢系爭房屋，經原告同意後，雙方才簽訂系爭租約，且於裝潢時及裝潢後之經營，原告均未有反對的意思表示，然原告卻於系爭租約履行近2 年後，方就此裝潢為反對的意思表示，此顯然與常情相違。又依照系爭租約第十條第三款約定：「特約事項︰三、甲方同意乙方做內部及外牆裝璜整修。」，被告所施作之裝潢，並無改裝系爭房屋的設施，亦無變更系爭房屋的原有結構，依系爭租約第10條第3款
之約定，被告就系爭房屋業經原告同意可進行室內及外牆的裝潢。是以，被告就系爭房屋所進行之裝潢，並無違反建築法之相關規定，且無建築物室內裝修管理辦法之適用，而原告使用系爭房屋，並無將系爭房屋供做違法使用之情形，且無改裝系爭房屋的設施，而施作相關裝潢並無損害系爭房屋的結構，也經原告同意，被告並無違反系爭租約第四條第四、五款之規定。
㈢被告所經營的「良森食堂」雖於107 年11月14日上午8 時46分發生火災，惟該火災僅有冒出濃煙，尚未有火花出現，且僅有損及「良森食堂」的油鍋設備，並未有損害系爭房屋，為此，「良森食堂」已更換較先進、安全的電器油鍋設備，以確保系爭房屋、出租人及四鄰的安全。
㈣被告並無破壞系爭房屋之結構，且施作天花板及於天花板內施作管線，或於第一層樓地板施作管線，均係屬系爭租約第10條第3 款之內部及外牆裝潢整修，無須得出租人之同意。房屋違法使用與房屋「供」違法使用，係不同的概念，所謂的「供」，係指房屋之使用目的違法，而非房屋之使用違法；被告承租系爭房屋經營「良森食堂」，作為餐廳使用，房屋使用目的合法，並無使用目的違法的情形。縱使違反建築法、建築物室內裝修管理辦法等之相關規定，此僅係違反行政法規，係房屋使用違法，然此仍非房屋「供」違法使用。承上，被告承租系爭房屋經營「良森食堂」，作為餐廳使用，即房屋使用目的合法，被告並未將系爭房屋供做開設娼寮、賭場等，也無有危害公共安全，或違反公序良俗之使用，即被告並無將系爭房屋供做違法使用，則被告並無違反土地法第100條第4款之規定，也無違反系爭租約第四條第四款之約定。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。三、法院之判斷
㈠原告主張被告向其承租系爭房屋，租賃期限為106年1月1日
起至110年12月31日止，租金每月5萬8000元，兩造於105年
12月23日簽立系爭租約等情，有房屋租賃契約書在卷足稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真正。
㈡惟原告主張被告違反系爭租約第4條第2、4、5款約定，原告得依土地法第100條第4款規定及系爭租約第7條第5款之規定，終止系爭租約等語，均為被告所否認，並以前開情詞置辯。茲就兩造所爭執者被告是否違反系爭租約第4條第2、4、5款約定，分述如下：
⑴被告是否違反系爭租約第4條第2款約定：
原告主張被告以系爭房屋申請「良森食堂」商業登記，經台中市政府於106年3月27日核准登記，惟前開「良森食堂」之負責人於106年5月2日變更為紀星羽，被告顯已將「良森食
堂」之權利讓予紀星羽，被告已違反系爭租約第4第2款約定等語。經查，系爭租約第4條第1、2款約定「使用租賃物之
限制：1、本房屋係供營業之用。2、未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告）不得將房屋全部或一部轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」。又被告承租系爭房屋開設「良森食堂」餐館，「良森食堂」於106年3月27日經台中市政府核准設定，登記負責人為被告，嗣於106年5月2日變更登記負責人為紀星羽，復於108年1月3日變更登記負責人為被告，有經濟部商工登記公示資料查詢服務表在卷可稽（見卷宗第69、183頁），並有臺中市政府函覆之商業登
記原卷影本足憑（見卷宗第223頁至269頁）。惟證人紀星羽到庭證稱：「我受僱於被告」、「被告並沒有將系爭房屋頂讓予伊，因為我在良森食堂工作四、五年，被告有要給我入股，我也有入股，所以被告就把良森食堂的負責人掛在我名下」、「我跟被告都是良森食堂實際負責人」、「租金是老板自己付的」等語，是以紀星羽與被告共同經營良森食堂，均為良森食堂負責人，被告並未將系爭房屋或良森食堂轉讓予紀星羽使用，尚無違反系爭租約第4條第2款之約定。
⑵被告是否違反系爭租約第4條第4款約定：
原告主張被告在系爭房屋經營餐館，依建築法第77條之2規
定、建築物室內裝修管理辦法第22條規定，必須將系爭房屋室內裝修依法須向台中市都市發展局申請審核圖說，並領得許可文件後，始得施工，完工後申請竣工查驗，並申請核發室內裝修合格證明，方得開始經營餐館，被告未依法取得相關建築執照、裝修許可，即擅自施作室內天花裝修工程、變更第一層樓地板結構、於樓地板內作管線、房屋外牆增設排油煙管，違反系爭租約第4條第4款約定等語。經查，系爭租約第4條第4款約定「使用租賃物之限制：四、房屋不得供非法使用，或存放危險物品，或聚賭至影響公共安全」，所謂「房屋不得供非法使用」係指房屋使用目的或用途不得違法，系爭房屋係供經營餐館使用，使用目的或用途並無違法，尚難認為系爭房屋供非法使用，故被告並無違反系爭租約第4條第4款之約定。況且，系爭房屋除廣告物未申請許可外，其使用用途尚無違反規定，室內裝修尚無規定應辦理建築物室內裝修許可，亦有台中市都市發展局108年9月3日中市都
管字第1080152747號函及108年10月9日中市都違字第10801741411號函在卷足稽，是以系爭房屋之使用目的或用途確實
並無違反法令。
⑶被告是否違反系爭租約第4條第5款約定：
原告主張被告未經原告同意，擅自設置天花板及於天花板內施作管線及破壞第一層樓地板之結構，於樓地板內施作管線，又擅自於系爭房屋之外牆增設排油煙管，違反系爭租約第4條第5款之規定等語。經查，系爭租約第4條第5款約定「五、房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有結構。乙方交還房屋時，並應負責回復原狀（廢棄物清理、牆面補修等）」。系爭租約第10條第3款約定「甲方同意乙方作內部及外牆裝潢整修」。是以被
告於系爭房屋所作裝潢整修係經原告同意，而原告所舉照片（卷宗第321頁至335頁）可知房屋地板重新舖設管線，系爭房屋一樓之水泥層結構仍然存在，此項裝潢整修有何損害房屋原有結構之情事，原告並未能舉證以資證明，尚不足以認為被告所為裝潢設施有損害系爭房屋結構。原告主張被告違反系爭租約第4條第5款之約定，自無可採。
㈢綜上所述，被告並無將系爭房屋全部或一部頂讓予他人，亦無將系爭房屋供違反法令使用，及損害房屋結構，原告以被告將房屋供違反法令使用及違反系爭租約第4條第2、4、5款約定為由，主張依民法第438條第2項、土地法第100條第4項規定及系爭租約第4條第5款、第7條第5款約定，終止系爭租約，並將系爭房屋回復原狀，自屬無據。從而，原告依民法第455條前段、土地法100條第4款規定、系爭契約第4條第5
款及第7條第5款約定，請求被告將設置於系爭房屋之廣告招牌、排油煙管、第一層樓地板之管線及天花板之管線予以拆除，及將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，為無理由，應予駁回。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠依所得稅法第2 條第1 項、第8 條第5 款、第14條第1 項第5 類第1 款及全民健康保險法第31條第1 項第6 款、全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第3 條第1 項第6 款、第4 條第1 項之相關規定，有租賃所得即應繳納所得稅，租賃所得超出2 萬元以上，依法應繳納健保的補充保費，有關租賃所得應繳納之所得稅及健保之補充保費，應由租賃所得人即反訴被告自行繳納，而本件系爭租約出租人即反訴被告每月領有租金58,000元，依法應由反訴被告自行繳納租賃所得之所得稅及健保的補充保費，然自系爭租約之租期開始即106 年1 月1 日起，反訴被告租賃所得之所得稅及健保之補充保費，均由反訴原告代為繳納至107 年12月，其中如附表一所示租賃所得之所得稅，共計為128,101 元，如附表二所示健保之補充保費，共計為24,376元，總計為152,477 元【計算式︰128,101 ＋24,376＝152,477 元】，反訴原告之代繳納行為，顯然係不違反本人明示或可得推知之意思，且反訴原告代反訴被告繳納，係利於反訴被告之管理行為則反訴原告代反訴被告所給付之租賃所得的所得稅及健保的補充保費等必要費用，反訴原告爰依民法第176 條第1 項之規定，請求反訴被告返還。另反訴原告代反訴被告所給付之前揭租賃所得的所得稅及健保的補充保費等費用，係反訴被告無法律上的原因而受有利益，致反訴原告受有損害，利益與損害間有因果關係，符合民法第179 條有關不當得利之規定，則反訴原告代反訴被告所給付之租賃所得的所得稅及健保的補充保費等費用，反訴原告爰依民法第179 條第1 項之規定請求反訴被告返還。是前揭反訴原告主張之民法第176 條第1 項無因管理及民法第179 條不當得利之請求權，請求鈞院擇一有利於反訴原告，為反訴原告之勝訴判決。
㈡「良森食堂」為商號，並無獨立的法人格，非權利義務的歸屬主體，而「良森食堂」的權利義務係歸屬於負責人即反訴原告陳冠良，換言之，「良森食堂」即陳冠良，故反訴被告租賃所得之所得稅及健保的補充保費，實際上均由「良森食堂」的實際負責人即反訴原告陳冠良所代為繳納，系爭租約第7 條第1 款雖有約定︰「房屋之房屋稅由甲方負擔；水、電、瓦斯費，營業上必須繳納稅金由乙方自行負擔。」，該約定之後段，係指乙方即反訴原告，就營業上之必要費用及稅金，應由乙方即反訴原告自行負擔；然查，繳交租賃所得之所得稅及健保的補充保費，性質上實非反訴原告營業上之必要費用，如水、電、瓦斯費，抑非營業上所需繳納的稅金，如營業稅或營業所得稅等等，故繳交租賃所得之所得稅及健保的補充保費，非系爭租約第7 條第1 款之適用範圍，則反訴被告租賃所得之所得稅及健保的補充保費，依法即應由反訴被告自行繳納。並聲明：如主文第3項所示。
二、反訴被告辯稱：
㈠本件系爭租約之當事人為反訴原告陳冠良及反訴被告蔡絹，反訴被告從未收到反訴原告代扣繳租賃所得稅之扣繳憑單，反訴被告與「良森食堂」間並無租賃關係，反訴原告所提之繳款書，繳款人均為「良森食堂」，故「良森食堂」於107
年1月30日補報代扣繳租賃所得稅、補充保險費（106年3月
份至107年1月份），及於107年12月25日補報代扣繳租賃所
得稅、補充保險費（107年2月份至107年12月份），反訴原
告陳冠良以「良森食堂」補報代扣繳租賃所得稅、補充保險費，主張依據無因管理、不當得利之法律關係，對反訴被告為反訴之請求，顯無理由。
㈡兩造於105年12月23日所簽立系爭租約第7條之「其他特約事項」，第1款記載「房屋之房屋稅由甲方負擔；水、電、瓦
斯費，營業上必須繳納稅金由乙方自行負擔」，因此，反訴原告於本件租賃房屋營業所必須繳納之稅金，均由反訴原告負責繳納，反訴原告不得向反訴被告請求返還其所繳納之稅金，反訴原告之請求，並無理由。並聲明：請求駁回反訴。三、法院之判斷
㈠反訴原告主張反訴被告出租系爭房屋之租賃所得之所得稅及健保之補充保費，自106年3月起至107年12月止，均由反訴
原告代為繳納，租賃所得之所得稅共計為128,101元，健保
補充保費共計為24,376元，總計為152,477元，業據提出財
政部中區國稅局各類所得扣繳稅額繳款書及衛生福利部中央健康保險署扣費義務人各類所得（收入）補充保險費繳款書影本等為證，且為反訴被告所不爭執，自堪信為真正。
㈡反訴被告辯稱反訴原告所提之繳款書，其上記載繳款人為「良森食堂」，反訴被告與「良森食堂」間並無租賃關係，且依系爭租約第7條第1款約定，本件租賃房屋營業所必須繳納之稅金，均應由反訴原告負擔等語。按「凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅」、「本法稱中華民國來源所得，係指左列各項所得：…五、在中華民國境內之財產因租賃而取得之租金」，所得稅法第2條第1項、第8條第5款定有明文。又按「第一類至第四類及第六類保險對象有下列各類所得，應依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納。但單次給付金額逾新臺幣一千萬元之部分及未達一定金額者，免予扣取：…六、租金收入」，全民健康保險法第31條第1項第6款亦有明文。依上揭規定，反訴被告就系爭房屋租賃所取得之租金，負有繳納所得稅及補充保險費之義務。又系爭租約第7條第1款約定「房屋之房屋稅由甲方負擔；水、電、瓦斯費，營業上必需繳納稅金由乙方自行負擔」，租賃所得稅及補充保險費均為租金收入所生之稅金及費用，非屬反訴原告經營餐館所生之稅金及費用，依系爭租約上開約定，自非應由反訴原告負擔。
㈢再按「管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害」，為民法第176條第1項所明定。系爭房屋係由反訴原告經營餐館「良森食堂」，亦由反訴原告承租並繳納租金，繳款書雖記載「良森食堂」為扣繳義務人，惟實際上系爭房屋租賃所得稅及健保補充費計152,477元為承租人即反訴原告所繳納，為反訴被
告所不爭執，則依法應由反訴被告負擔繳納租賃所得稅及健保補充費之義務，既由反訴原告為其支出，以避免反訴被告遭受行政處罰，可認反訴被告所為支出，係不違反本人即反訴被告可得推知之意思，係有利於反訴被告之管理行為，故反訴原告依民法第176條第1項規定，請求反訴被告償還代繳之費用152,477元，洵屬有據。
㈣從而，反訴原告依民法第176條第1項規定，請求反訴被告給付152,477元，及自反訴書狀繕本送達反訴被告翌日即108年6月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 1 月 14 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 14 日書記官 廖春玉