臺中簡易庭109年度中小字第2532號

臺灣臺中地方法院小額民事判決　　　 109年度中小字第2532號

原告

巫明鴻

訴訟代理人

謝菽瑋

被告

里優不動產經紀有限公司

法定代理人

廖雅瓊

被告

鍾坤海

上二人共同訴訟代理人

陳宏盈律師

上二人共同複代理人

龔厚丞律師

被告

盧秋妤 住彰化縣○○市○○路0段00巷00號

　　　　　　　　　　　居臺中市○○區○○路0段000巷00弄00

　　　　　　　　　　　號

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國109年11月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國104年12月3日經由被告里優不動產經紀公司（下稱里優公司）營業員即被告盧秋妤居間仲介，與訴外人陳毅平（由其母邱美惠代理，下稱陳毅平）簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），向陳毅平買受其所有之門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00弄00○0號5樓房屋（下稱系爭房屋）。而原告購買時發現屋頂有漏水痕跡，雖承受漏水瑕疵，仍以高於一般市價買受系爭房屋。嗣原告重新裝潢整修，詎完工在即時，竟聽聞鄰居告知系爭房屋存在非自然死亡事實，經查係出賣人之母邱美惠代理時，隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡之事實，於系爭契約所附之標的物現況說明書中第36項「是否知悉本標的物曾經發生兇殺、自殺或非自然身故等原因致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」欄位上勾選「否」，並交予被告盧秋妤居間仲介，原告遂對邱美惠提起刑事詐欺取財罪之告訴，業經臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）以107年度易字第488號協商程序為有罪判決在案，足證系爭房屋所有權範圍內確曾發生非自然死亡事實，且此凶宅瑕疵為重大交易事項，系爭房屋存有重大瑕疵。被告盧秋妤雖辨稱不知此非自然身故情事，與代理人邱美惠無共同詐欺之犯意聯絡，而獲不起訴處分，惟依據內政部104年4月13日內授中辦地字0000000000號令，修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」明定：第16頁第（四）項：其他重要事項之說明二、為課予不動產仲介業合理之善良管理人之責，避免不動產仲介業調查責任無限上綱，本事項資訊仲介業者除應徵詢賣方（委售人）、占用人（現使用人）意見後於不動產說明書列明外，亦可透過其他管道查詢，例如：向委售標的所在地村長、鄰長、社區管理委員會、鄰居查訪或經由剪報、網路、媒體相關報導等方式查悉，並於實務調查作業過程，確實做成相關紀錄者，始得視為已善盡調查責任。而系爭契約係系簽訂於上揭「不動產說明書應記載及不得記載事項」104年10月1日生效日後，故被告盧秋妤應依據上開修正內容進行訪查，而非以出賣人簽署之現況說明書替代不動產說明書內容，然被告盧秋妤對於原告購買前再三詢問，皆回應並無非自然身故事實，且未經查訪鄰居，又無調查新聞報導，標的物現況說明書與不動產說明書僅相隔一日便製作完成，原告因信任買受系爭房屋，卻於整修後自鄰居得知有非自然身故事實，且系爭房屋上開瑕疵已經平面媒體報導刊登，足證被告盧秋妤自始並未善盡調查責任。而被告里優公司既無訪查相關紀錄，且不動產說明書亦蓋有經紀公司之簽證章，顯然被告里優公司對其營業員並未盡審核之責。又被告盧秋妤係持永慶不動產說明書、廣告傳單，進行房屋仲介業務，原告係認為有永慶不動產之安心保證，始簽訂系爭契約，然該營業員未依法令規定行事，其所屬不動產經紀公司即被告鍾坤海未有核實，致原告受有不可補正之瑕疵，且此瑕疵為一般人詢問鄰居即可得之事實，是被告3人所提供之居間仲介服務顯有過失，應連帶負責。爰依民法第567條、第571條、不動產經紀管理條例第26條、消費者保護法第51條、民法第227條、第227之1條規定，提起本件訴訟。並聲明：1.被告3人應連帶給付原告96,000元。2.訴訟費用由被告負擔。3.原告願供擔保，請准予宣告假執行。

（二）對被告抗辯之陳述：原告從未見過被告鍾坤海，僅因其在系爭契約上有蓋章，所以原告一併起訴請求，因被告鍾坤海係不動產經紀人；另原告與邱美惠已和解，故未向其請求。原告本件主張被告盧秋妤是具有過失。原告整修房屋時，鄰居告訴原告說系爭房屋是屬於凶宅，原告當天即電詢被告盧秋妤，並於翌日至房仲公司找店長詢問，被告等均說不是，其後經原告查證確認為凶宅，原告始對邱美惠提起刑事訴訟，嗣邱美惠經判決有罪，被告盧秋妤不起訴處分確定，之前檢察官偵查時，被告盧秋妤陳稱伊係問路人而非問鄰居，且原告問過整棟大樓的鄰居，大家都說仲介沒有人來問過他們，被告盧秋妤可以請該鄰居到庭作證。原告認依起訴書及刑事判決即可認定瑕疵。本件係認為仲介人員有重大過失，所以告仲介公司。因為本來是要解除契約，後來與出賣人達成和解後，就未解除契約，系爭房屋裝修好即閒置，迄去年8、9月始出租，但住幾個月房客就搬走了。原告當初確實有一直問被告盧秋妤，伊就拿出屋主保證的資料向原告保證並非凶宅。且原告當初說要解約時，被告盧秋妤亦一直告訴原告說到底算不算凶宅是有疑義的，原告確係在刑事判決認定為凶宅後，始與邱美惠成立和解，之所以不解除契約，係因邱美惠無法將全部價金返還原告，原告怕最後只是拿到1張債權憑證。而被告盧秋妤自始未盡善良管理人注意義務，未依相關規定進行調查義務，致原告受有精神上及經濟上之損害，縱認被告盧秋妤非有詐欺故意，仍應負未盡善良管理人注意義務之過失，尚不得以不起訴處分書即認無過失或可歸責事由。系爭房屋買賣金額原為280萬元，因跟前屋主達成和解，所以屋主賠償原告85萬元，且有註明不包含仲介部分，所以並未與仲介達成和解，系爭房屋實際價金為195萬元，仲介費應該退還價差17,000元，但被告迄未退還。原告當時會選擇永慶不動產，係因廣告有凶宅保障條款（本院卷第303頁），原告得知為凶宅後去找被告，被告盧秋妤並未告訴原告如何去找凶宅保障條款的流程，廣告下方雖有說僅限於直營店，但買賣當時被告里優公司並未告知他們不是永慶房屋之直營店，經查始知永慶房屋在全臺灣只有臺北有直營店。

二、被告方面：

（一）被告里優公司、鍾坤海則以：

1.被告里優向原告收取56,000元之服務費，係因被告里優公司仲介原告與訴外人陳毅平（由其母邱美惠代理）間系爭房屋之買賣，而取得上開仲介費。原告前曾對被告里優公司主張有不當得利情形，向法院提起返還56,000元仲介費之訴訟，惟原告雖主張買賣標的物有瑕疵，但並未解除買賣雙方間之不動產買賣契約，業經法院以106年度訴字第2123號民事判決駁回原告之訴（下稱前案），而被告里優公司收取服務費，係基於仲介原告與賣方簽立系爭契約，原告既未解除契約、或有契約無效或不成立之情形，原告自不得請求返還仲介報酬。另原告基於買賣標的物瑕疵請求賠償部分，已與賣方代理人邱美惠調解成立，其條件為邱美惠給付原告85萬元作為賠償金。又原告就系爭房屋買賣事件曾向臺灣彰化地方檢察署（下稱彰化地檢署）對陳毅平、邱美惠、及被告盧秋妤三人提起詐欺之刑事告訴，經彰化地檢署以106年度偵字第3335號對3人均為不起訴處分，嗣原告聲請再議後發回續行偵查（106年度偵續字第34號），仍對陳毅平、被告盧秋妤2人為不起訴處分確定，足認係賣方代理人邱美惠未將第三人陳火炎在自家門口樓梯間上吊自殺乙事，告知被告盧秋妤，被告盧秋妤並無故意或過失之情形。另上開自殺事件，係發生於85年10月12日，迄簽訂系爭契約已相隔20年，且現行制度並無凶宅公告資料可供查詢，被告里優公司營業人員被告盧秋妤未能知悉此事，應非可歸責於被告盧秋妤，故被告里優公司、鍾坤海自亦無可歸責之事由，原告請求被告3人連帶負損害賠責任為無理由。承前所述，被告里優公司仲介原告購買系爭房屋，並無可歸責事由，且被告里優公司就系爭契約，並無給付遲延或給付不完全之情形，原告依消費者保護法第51條、及民法第227條、227條之1規定，請求被告3人連帶賠償4萬元部分，亦無理由。

2.就解除契約部分，倘原告發現是凶宅，確實可以解除契約，但原告後來改變意願與屋主成立和解，並未解除契約，從原告的行為並沒有要解除契約之意思表示。凶宅部分，被告均委由被告盧秋妤處理，刑事部分亦認被告盧秋妤並無過失，雙方均不爭執屋主當時並未告訴被告盧秋妤，屋主的爺爺曾在房外通往頂樓的樓梯間自殺一事，但系爭房屋是否屬於凶宅，歷經不同檢察官偵查認定後，結果亦均不相同，何況毫無法律背景之仲介人員，實難苛責得以認定該自殺地點是否屬於凶宅之範圍，且自殺事件至簽訂系爭契約已相距約20年，被告認為調查上顯有困難，刑事判決認定屋主本身亦不知系爭房屋為凶宅，亦不知其爺爺在樓梯間自殺一事，實難認被告盧秋妤處理本件事情有過失。倘原告當時解除系爭契約，被告依約自當返還仲介費用，但原告既無解除契約之意思，被告亦無返還之義務，況調查的範圍不應該無限上綱。而被告3人已得確認訂約雙方之當事人能力，並未違反民法第567條、第571條之規定，即未違反據實報告義務或為有利於委託人之相對人之行而收受利益，故無可歸責事由，原告自無適用不動產經紀管理條例第26條第1、2項之餘地。另原告所提凶宅保障條款部分，被告並未交付，因被告並非直營店而是加盟店，故未將保障條款內容交付原告。復原告係於105年間提起刑事告訴，顯然當時已知情，但本件卻遲至109年3月始提告，故被告主張時效已消滅。被告等認為原告所提即便有被告不能請求報酬的情形，亦只限於價差17,000元部分而已。

（二）被告盧秋妤則以：其與原告簽完委託書翌日，有去現場看系爭房屋、拍照並詢問鄰居，鄰居說未聽說這邊是凶宅，被告也有去兩個凶宅網去查詢，確實都無資料。被告是問附近鄰居，因非住在原告系爭房屋那一棟大樓，所以已經無法確定是誰。被告盧秋妤當時除了問屋主，確實也有問鄰近的人，只是不知道名字，被告回來後，亦有上網以關鍵字搜尋，但政府並未把凶宅資料公開讓被告可查詢，只能透過私人部落客蒐集的資料去查詢，被告確實未問同一棟大樓之住戶，因被告盧秋妤去問時，住戶都已上班無人在家。屋主當時亦說期間曾出租予兩位承租人，承租人亦各自住了2至3年，並非持續為空屋狀態，係售出當時為空屋狀態，當時出售給原告之價格，亦為當時的市價。其餘意見同其他被告所述。

（三）並均聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）原告於104年12月3日經由永慶不動產北屯國寶加盟店房屋即被告里優公司營業員即被告盧秋妤居間仲介，與陳毅平（由其母邱美惠代理）簽訂系爭契約，以280萬元價金向陳毅平買受其所有之系爭房屋，原告已給付被告里優公司仲介費56,000元，嗣原告發現系爭房屋屬凶宅，對陳毅平、邱美惠及被告盧秋妤3人提起刑事詐欺告訴，經彰化地檢署以106年度偵字第3335號、106年度偵續字第34號對陳毅平及被告盧秋妤2人為不起訴處分確定等情，業據原告提出買賣契約書、彰化地檢署106年度偵字第3335號、偵續字第34號、彰化地院107年度易字第488號協商程序宣示判決筆錄影本等件在卷可稽（見本院卷第33-79、109、221-235頁），兩造並不爭執（見本院卷第198頁），且經本院依職權調閱上開卷宗核閱無誤，堪信屬實。至原告主張：被告盧秋妤未向系爭房屋所在之社區管理委員會、鄰居查訪，或經由剪報、網路、媒體相關報導等方式查悉，並於實務調查作業過程確實做成相關紀錄，未善盡調查責任，應有過失，被告里優公司對其營業員並未盡審核之責，及被告鍾坤海擔任所屬不動產經紀公司經紀人未有核實，依不動產經紀管理條例第26條規定，應與被告盧秋妤連帶返還仲介費用56,000元；暨被告盧秋妤未據實告知系爭房屋為凶宅，致原告因此受有精神上及經濟上之損害4萬元，亦應由被告3人連帶負責賠償，上開合計為96,000元等語，則均為被告3人否認在卷，並以前詞置辯，是本件應審究者為：原告依民法第567條、第571條、不動產經紀業管理條例第26條之規定請求被告連帶返還居間報酬56,000元，有無理由？原告依消費者保護法第51條、民法第227條、227條之1、不動產經紀業管理條例第23條規定，請求被告3人連帶賠償4萬元，有無理由？茲說明如下。

（二）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。次按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2項分別定有明文。前開法律雖規定課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，惟並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無因果關係等要件為必要。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之約定。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565條、第567條、第571條定有明文。是居間人如違反上開據實報告及調查之義務，自不得向委託人請求報酬及償還費用。又不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務（最高法院84年度臺上字第1064號、102年度臺上字第481號判決意旨參照）。而善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年臺上字第865號判例意旨參照）。準此，從事不動產居間仲介之業務者，倘未就訂約有關事項善盡預見危險之調查並據實向委託人報告，難認已盡善良管理人之注意義務。

（三）本件原告主張被告盧秋妤陳稱系爭房屋並非凶宅，原告基於信任始購買系爭房屋，嗣原告重新裝潢整修，詎完工在即，竟聽聞鄰居告知系爭房屋存在非自然死亡事實，經查係出賣人之母邱美惠代理時，隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡之事實，故被告盧秋妤顯未盡調查義務，有未據實告知之故意及過失等節，為被告盧秋妤所否認，並抗辯：伊與原告簽完委託書翌日，有去現場看系爭房屋、拍照並詢問鄰居，鄰居說未聽說這邊是凶宅，被告也有去兩個凶宅網去查詢，確實都無資料等語。

1.經查，有關被告盧秋妤是否曾於看屋時據實告知系爭房屋有非自然死亡之事實一節，本院審理時原告陳稱：我整修房屋的時候，鄰居有告訴我說系爭房屋是屬於凶宅，我當時聽了不太敢確定，所以當天我馬上打電話給盧小姐（即被告盧秋妤），第二天我就去房仲公司找他們店長詢問，但他們說不是，後來經過我自己查證確是凶宅…等語（見本院卷第197-198頁），顯見被告盧秋妤確實於104年間與原告簽立委託書，及原告與系爭房屋屋主簽立系爭契約時，均不知悉系爭房屋曾於85年間發生非自然死亡之事實，被告盧秋妤確實並無故意隱瞞、未就所知如實告知原告之情事，蓋當時係系爭房屋出賣人之母邱美惠代理處理時，特意隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡之事實，實難歸責於被告盧秋妤甚明。被告盧秋妤於接受系爭房屋屋主委任仲介出賣系爭房屋時，已依不動產經紀業管理條例第23、24條規定詢問出賣人，並經出賣人之代理人簽名後持向買受人解說，該現況說明書內記載「是否知悉本標的物曾經發生兇殺、自殺或非自然死亡事故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）？勾選：否。」，此有標的物現況說明書於雙方買賣契約書可證（見本院卷第33-44頁）。且原告就系爭房屋曾有非自然死亡之事實，前向彰化地檢署對系爭房屋所有權人陳毅平、代理人邱美惠、及被告盧秋妤三人提起詐欺之刑事告訴，經彰化地檢署以106年度偵字第3335號對3人均為不起訴處分後，又經原告聲請再議，發回續行偵查（106年度偵續字第34號），仍對陳毅平、被告盧秋妤2人為不起訴處分確定，有前開彰化地檢署不起訴處分書在卷可稽（見本院卷第221-235頁），堪認確實亦難認定被告盧秋妤有何故意詐欺、故意侵害原告權利之狀況。訴外人邱美惠為求順利出售系爭房屋，獲取較高之成交金額，明知其前公公陳火炎（已歿）於85年10月12日曾在系爭房屋5樓往6樓之樓梯間內上吊自殺身亡，仍於104年10月6日，在其位於彰化縣○○市○○路000巷00號2樓之2住處，填寫被告盧秋妤所提供之「標的物現況說明書」時，在該說明書第36項「是否知悉本標的物曾經發生凶殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」欄位上勾選「否」，並將該說明書交給不知情之被告盧秋妤，邱美惠因而遭起訴並經彰化地院刑事庭以107年度易字第488號協商程序宣示判決筆錄，判處有期徒刑8月，緩刑2年在案（見本院卷第77頁），足認係賣方代理人邱美惠未將第三人陳火炎在自家門口樓梯間上吊自殺乙事告知被告盧秋妤所致，被告盧秋妤並無故意未據實告知系爭房屋外樓梯間發生非自然死亡事件之節，應堪認定。

2.且按刑事訴訟程序與民事訴訟程序本即係各自獨立之訴訟體系，刑事事件之偵查、審理程序及結果，均無礙民事訴訟程序之進行，民事審理程序及判決實不受刑事訴訟程序偵查、審理結果之拘束而可獨立審判，易言之，當事人循民事訴訟程序解決民事紛爭之權利及該權利之行使，並不受刑事訴訟事件之影響。再按所謂凶宅，依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函示，係指「其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」。又104年修正之「不動產說明書應記載及不得記載事項」及「成屋不動產說明書格式範例」中，皆加上是否有一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事勾選項目。惟系爭房屋大門外之樓梯間係通往各樓層及樓頂，供整棟住戶通行使用，並未封閉，經邱美惠於彰化地檢署上開刑事告訴案件中陳稱無誤（見彰化地檢署105年度他字第2848號卷第37頁），有現場照片在卷可佐（見彰化地檢署105年度他字第2848號卷第41頁）；且系爭房屋係72年間辦理建物登記，是系爭房屋建物之樓梯間雖因行政登記而測繪為專有部分，然實際上係位在系爭房屋專屬起居空間之外，性質上為全體住戶共同使用部分，有臺中市中興地政事務所106年2月15日中興地所資字第1060001457號函在卷可考（見彰化地檢署105年度他字第2848號卷第31頁），堪以認定，是系爭房屋外樓梯間之上吊自殺事件，是否將導致系爭房屋遭認定為凶宅，於認定上實非無疑義之空間。縱被告盧秋妤於簽訂系爭契約時，未一一詢問每位同棟公寓之鄰居、亦未將調查結果為書面之載明，而未能主動告知原告上情，亦難認定被告盧秋妤違反未據實告知之義務，及未盡善良管理人之注意義務，蓋是否屬於凶宅既屬未明，原告是否受有損害即亦屬未明，且難以認定被告盧秋妤所為與原告所指之結果有何因果關係。況現行制度並無凶宅公告資料可供查詢，實難苛求被告里優公司營業人員被告盧秋妤應盡何者之調查義務，其並非長久居住在系爭房屋鄰近之人，是實難將其偶爾前往系爭房屋查訪時，獲得之鄰居訊息，與原告長期進行系爭房屋裝潢工程時，所獲得之鄰居訊息，相互比擬，而認被告盧秋妤未積極查訪鄰居、獲取訊息，參以被告盧秋妤亦提出網路查詢之資料附卷為據（見本院卷第271頁），足徵其應就系爭房屋是否為凶宅一事盡詢問出賣人以外之調查義務。再者，系爭房屋外樓梯間發生上吊自殺事件之時點係在85年間，當時系爭房屋之屋主為陳吉盛，87年間系爭房屋之所有權始移轉為出賣人陳毅平，其後歷經約4任房客承租共10-20年，經邱美惠於彰化地檢署偵訊時陳述明確（見彰化地檢署105年度他字第2848號卷第37頁），是距離近20年後之104年間系爭契約訂立時，被告盧秋妤於調查前任屋主持有期間所生之事件，隨時間流逝、人物變遷，衡情亦非無實際運作上之難度。此外，邱惠美既特以隱瞞上情，已於前述，而關於公寓發生有兇殺、自殺或其他非自然死亡之事件，一般住戶怕影響房地出售或出租，通常不會透漏該訊息，是被告盧秋妤辯稱其於系爭契約簽立前，有詢問過鄰居，未得知系爭房屋有非自然死亡之事故，尚非無可能。本件原告復未提出證據證明被告盧秋妤仲介本件系爭房屋買賣，有何未盡善良管理人注意義務之情形，即亦無因過失致原告受有損害之餘地，原告主張被告盧秋妤具有故意或過失，違反善良管理人之注意義務至原告受有損害，請求被告盧秋妤負賠償之責，並非有據。

3.承上，被告盧秋妤於處理本件系爭房屋買賣之仲介事宜上，並無原告所指之未盡調查義務、未盡據實報告義務、違反善良管理人注意義務之情，不具有何故意或過失行為可言，且系爭房屋之買賣系爭契約業經被告盧秋妤居間媒介而成立，事後已履約及交屋完成，被告盧秋妤即屬依約完成仲介工作而受領報酬，其受領報酬具有法律上原因甚顯，今原告依民法第571條之規定請求被告盧秋妤、里優公司返還其已支付之報酬56,000元，並無所據，本件居間報酬，依民法第572條但書之規定，自不得請求返還。其次，原告最終並未主張系爭契約之解除，經原告自承在卷（見本院卷第246、247頁），且與爭房房屋屋主之代理人邱美惠已達成和解，有調解程序筆錄在卷可憑（見本院卷第219、220頁），是原告亦不得依不當得利主張被告里優公司、盧秋妤所取得之仲介費用應予返還。準此，原告請求被告3人連帶給付56,000元（見本院卷第19、184頁），尚屬無據，不應准許。

（四）原告主張被告盧秋妤違反消費者保護法第51條、不完全給付之規定，依不動產經紀管理條例第26條規定，被告3人應連帶賠償原告4萬元（見本院卷第19、184頁），被告3人則以前詞置辯，惟查：

1.按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任；依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條分別定有明文。觀諸消費者保護法所為規範，非僅限於確保商品或服務無安全或衛生上之危險，包括保護消費者權益之眾多事項，惟設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，依消費者保護法第7條規定應負之賠償責任，應以商品或服務在性質上有發生安全或衛生上之危險性，始足當之。亦即消費者因使用商品或接受服務而致生固有利益之損害，且此損害係因商品或服務之缺陷所致者，方適用消費者保護法，若單純係商品或服務本身有瑕疵者，而商品或服務並無安全或衛生上之危險，應回歸適用民法規定，否則消費者保護法豈非可取代一切與交易有關之民事損害賠償法律規定，此顯非立法之目的。本件原告主張系爭房屋外通往樓頂之樓梯間曾發生非自然死亡之事實，致受有精神上及經濟上（重新裝潢整修費用）等損失，縱屬實在，亦屬商品本身瑕疵之範疇，並非商品安全性致生之損害，揆諸前揭說明，是本件應無消費者保護法之適用，原告請求消費者保護法第7條、第51條之損害賠償及懲罰性賠償，均屬無據。

2.次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。侵權行為既以故意或過失不法侵害他人權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任。次按紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有明文。而居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567條規定意旨自明。是以，不動產仲介業之業務，涉及不動產買賣之專業知識，消費者委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取仲介費用，自應就其所從事之業務，善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。而善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，故如已施予必要注意，應認已盡善良管理人注意義務而無過失責任之情形。

3.本件原告主張被告盧秋妤對於系爭房屋外通往樓頂之樓梯間有非自然死亡之事實，具有未盡調查上義務之疏失，且於買賣雙方簽約時未告知原告此事，而僅以不動產現況說明書替代不動產說明書內容，未盡據實說明之義務乙節，為被告盧秋妤所否認，本院亦認定原告該部分之主張欠缺憑據，難以採認，是應認被告里優公司之受僱人即被告盧秋妤承辦本件系爭房屋之買賣仲介，已盡調查、報告之義務，並無何故意過失侵權行為可言，亦無違背善良管理人注意義務而具有可歸責之情事，原告主張依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法227條第2項不完全給付等規定請求被告3人連帶負賠償責任，均屬無據，不應准許。

4.再者，原告主張其因購買系爭房屋而健康狀況衰退、憂思反覆，受有精神上損害，故請求精神慰撫金，且提出診斷證明書附卷可考（見本院卷第111頁）。惟按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條之1固定有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號著有判例可資參照）。查本件被告盧秋妤既無何故意過失侵權行為可言，亦無違背善良管理人注意義務而具有可歸責之情事，業敘述於前，是縱原告未受有前開損害，亦難認定該損害與被告盧秋妤之行為間有何相當因果關係？原告就此未能具體陳述並舉證以實其說，是原告舉證既有未足，依上開規定及判例意旨，此部分之主張即非有據。

四、綜上所述，原告依消費者保護法第51條，民法第227條、第227之1條、第567條、571條，不動產經紀業管理條例第26條等規定，請求被告3人連帶給付96,000元，均無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。

六、依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，本件訴訟費用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費1,000元），應由原告負擔。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭