臺中簡易庭109年度中簡字第120號

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決　109年度中簡字第120號

原告

張芮嘉即張瓊月

被告

歐德開發有限公司

法定代理人

阮碧水

訴訟代理人

廖學能律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年3月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國107年6月8日向被告購買門牌號碼臺中市○○00街000○0號7樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落臺中市○○區○○段000○0地號土地（合稱系爭不動產），約定買賣總價金新臺幣（下同）334萬元，於107年7月23日完成所有權移轉登記，並於107年8月7日完成交屋。原告於108年7月間，發現系爭房屋之「客廳牆面」、「陽台」有漏水，於108年9月19日寄發存證信函通知被告有漏水問題，並於108年10月18日提起本件訴訟，未逾民法第365條除斥期間。因被告交付之系爭房屋，有漏水瑕疵，爰依民法第354條、第359條請求減少價金25萬元。且被告所交付系爭房屋有滲漏水瑕疵，係未依債之本旨所為給付，爰依第227條不完全給付之法律關係，請求被告賠償25萬元，並聲明：被告應給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：

㈠系爭不動產為建成25年餘之中古屋，並非新成屋，被告於107年4月20日購入系爭不動產後，委託仲介公司出租或出售系爭不動產，兩造於107年6月8日簽訂買賣契約，於107年8月7日完成交屋，被告持有期間，從未出現原告所稱客廳牆面、陽台滲漏水之情形，被告不曾雇工在系爭房屋屋內為修復或美化滲漏水之情事，被告亦從未雇工在天台或頂樓進行原告所主張之滲漏水養護工程。107年6月1日現況說明書，在建物瑕疵情形欄第34項：現況是否有滲漏水情形，勾選「否」，與當時之屋況相符。

㈡原告於系爭房屋交屋後年餘，始於108年9月間通知被告，主張原告於108年7月間發現系爭房屋客廳牆面、陽台有滲水，然此漏水情況應非被告107年8月7日交付系爭房屋時存在之瑕疵，被告當不負瑕疵擔保責任。況且，原告於107年8月7日親簽切結書（即被證7），同意爾後系爭房屋屋況，賣方不再負責。若有瑕疵等情形，均由買方自行處理，賣方不修繕，原告自不得再對被告主張瑕疵擔保責任。再者，系爭房屋在7樓，上方為屋頂平台、天台，該公共空間之維護、修繕，係公寓大廈管理委員會之權責，原告主張之108年7月間之漏水，其發生應非可歸責於被告之事由，被告於107年6月8日締約時亦無隱瞞或故意不告知漏水瑕疵，自無不完全給付債務不履行之情事等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第162至163頁，配合判決書之製作，於不影響要旨下，調整或更正部分文字用語）：

㈠、系爭房屋於82年12月31日建成（見本院卷第43頁）。

㈡、被告於107年4月20日購入系爭不動產，委託仲介公司出租或出售系爭不動產。

㈢、原告於107年6月8日向被告購買系爭不動產，為中古屋之買賣，約定總價金334 萬元，被告於107 年7 月23日完成所有權移轉登記。（見本院卷第34、41、43頁）

㈣、履保公司於107年7月26日收到原告交付的契約尾款，出具房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單（附件一、被證3）。

㈤、兩造於107年7月31日出面辦理第一次房地點交，原告並於107年7月31日並簽立「交屋明細表」，確認金額（原證3、附件二被證5，見本院卷第45、141頁）。

㈥、兩造相約於107年8月7日進行第二次點交，原告於107年8月7日親簽切結書（即被證7），記載：「買賣雙方同意，賣方補貼3萬元予買方，由買方自行修繕屋況（1廚房火、正常使用2廚房水龍頭調整好3廁所兩個洞要補好4油漆重漆，有裂縫要補土）。補貼3萬元後，爾後系爭房屋屋況，賣方不再負責。若有瑕疵等情形，均由買方自行處理賣方不修繕，此3萬元由履保出款給買方。兩造於107年8月7日完成點交（見本院卷第147頁、第162頁）

㈦、履保公司收到附件二、三等資料（即被證五、被證七），依附件一履約保證結案單之內容，將買賣餘款之餘額撥付給被告。

㈧、原告於108年7月間，發現系爭房屋之「客廳牆面」、「陽台」有漏水，原告乃於108年7月5日通知當初仲介（見本院卷第101頁）。該兩處於107年7月、8月時，並無裝潢阻隔，肉眼可直接觀察。

㈨、系爭房屋為7樓，上面為屋頂平台。

㈩、原告於108年9月19日寄發存證信函通知被告有漏水問題（見本院卷第67至68頁），並於108年10月18日提起本件訴訟（見本院卷第17頁）。

四、本院之判斷：

㈠、按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」（按：即交付時）存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後（按：即交付後），始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決要旨參照）。本件原告主張系爭房屋在7樓，其上為屋頂平台，原告於107年6月8日簽約購買系爭房屋，於107年8月7日完成交屋，嗣後於隔年之108年7月發現系爭房屋客廳牆面、陽台有滲漏水，主張被告出售交付之系爭房屋有漏水瑕疵，依民法第359條規定，主張減少價金25萬元，及依民法第227條不完全給付規定，請求損害賠償等語（見本院卷第23頁）。惟為被告所否認，並以前詞置辯，揆諸前揭說明，原告自應就被告107年8月7日交付系爭房屋時，上開位置即存有漏水瑕疵之情，負舉證責任。經查：

⒈原告自承：系爭房屋之「客廳牆面」、「陽台」於107年7月、8月時，並無裝潢阻隔，肉眼可直接觀察，故原告於107年8月7日完成點交時，肉眼並未發現該兩處有滲漏水痕跡，可認系爭房屋於107年8月7日「交付」時，應無漏水瑕疵。

⒉原告係在交屋後，歷經11個月，於108年7月間始發現「客廳牆面」、「陽台」有滲漏水，並且主張系爭房屋在7樓，其上為屋頂平台，應係從屋頂平台滲漏水下來系爭房屋等情，並提出現場照片數張為證（見本院卷第95至111頁）。然此漏水瑕疵，應為系爭房屋交付後11個月，始行發生，參照前開實務見解，應非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。

⒊從而，原告依民法第359條規定，主張減少價金25萬元，應屬無據。

㈡、按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院108年度台上字第1318號判決可資參照）。故契約成立後，出賣人「交付」房屋時，未有瑕疵存在，無從認定出賣人有應負擔保責任之瑕疵，即無從認定出賣人有不完全給付之債務不履行行為（最高法院101年度台上字第1898號、87年度台上字第2718號民事判決可資參照）。且該瑕疵如非可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人亦無須負不完全給付之責任。經查：

⒈承前，系爭房屋於107年8月7日交屋時，並無漏水瑕疵之情形。故107年6月1日大家房屋不動產委託銷售標的現況說明書，在建物瑕疵情形欄第34項：現況是否有滲漏水情形，勾選「否」（見本院卷第40頁），可認並無不實勾選。

⒉其次，原告雖主張被告故意不告知漏水瑕疵（見本院卷第163至164頁）。然而，被告自承其於107年4月20日購入系爭不動產（見本院卷第162頁），惟並無證據顯示被告出售系爭房屋前，被告持有系爭房屋期間，系爭房屋之「客廳牆面」、「陽台」曾發生滲漏水，被告在系爭房屋「內部」曾進行之漏水修繕或室內裝修、油漆工程，且僅係「暫時」、「遮掩」滲漏水，惟該漏水瑕疵於兩造契約締約時仍然存在，被告卻隱瞞故意不告知賣方漏水瑕疵之情況。故依現有證據，難認出賣人於107年6月8日締約時有故意不告知漏水瑕疵之情況。

⒊再者，原告主張其漏水瑕疵係從屋頂平台滲漏水下來。然而，屋頂平台為公寓大廈之共用部分，此屬公寓大廈管理委員會管理、維護之範圍。縱兩造107年6月8日訂約前，曾有工人至屋頂平台進行滲漏水之養護工程，因該公共空間屬管理委員會之權責範圍，應係管理委員會委請他人修繕，較為可能。原告雖主張被告購入系爭房屋之後，被告有委請工程行至去屋頂平台（天台、頂樓）修繕云云（見本院卷第164頁），惟為被告所否認，原告未能舉證以實其說，自難採憑。

⒋退步言之，縱令原告所述被告於兩造107年6月8日訂約前有委請工程行至天台、頂樓，進行滲漏水之維修工程乙情為真（假設語氣）。然而：①原告點交後於108年7月始發現漏水，已時隔1年多。如滲漏水原因於107年6月8日前未修復完成，107年暑期颱風期間，甚至108年春季梅雨季節，均可能發生滲漏。②故假設被告訂約前，有在天台進行修繕工程，亦可推認漏水問題已於107年6月8日前修復完成，當時現況並無滲漏水，故無證據顯示被告有隱匿未告知；且亦無證據佐證107年8月7日交付時漏水問題仍然存在。從而，被告自無庸負不完全給付及物之瑕疵擔保責任。

⒌綜上，原告依不完全給付之法律關係，請求被告賠償25萬元，亦屬無據。

五、綜上所述，原告依民法第359條減少價金及第227條不完全給付之法律關係，請求被告給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

以上為正本，係照原本作成。