109年度中訴字第17號｜民事：返還押金等｜裁判日期：109 年 09 月 29 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　 109年度中訴字第17號原　　　告即反訴被告　廖袀鋒訴訟代理人　謝明智律師複　代理人　曾偉哲律師被　　　告即反訴原告　黃旭輝訴訟代理人　洪嘉威律師上列當事人間返還押金等事件，本院於民國109年8月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣238,065元，及自民國109年3月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。本訴訴訟費用由被告負擔百分之62，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣238,065元為原告預供擔保後，得免為假執行。反訴被告應給付反訴原告新臺幣180,000元，及自民國109年5月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。訴訟費用由反訴被告負擔百分之17，餘由反訴原告負擔。本判決第5項於反訴原告以新臺幣60,000元供擔保後，得假執行；但如反訴被告以新臺幣180,000元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522號裁定意旨參照）。經查，原告起訴主張依租賃契約之法律關係，請求被告返還押租金，而被告於言詞辯論期日終結前之民國109年5月1 日具狀，亦主張依租賃契約之法律關係，請求原告給付688,000元（見本院卷第73頁），核其反訴與本訴之標的均係基於同一基礎事實所生，即有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，揆諸前揭規定，被告所提反訴於法有據，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時，原聲明係請求：「（一）被告應給付原告399,677元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。（二）訴訟費用由反訴被告負擔。（三）願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第13頁），嗣原告於109年5月12日具狀將聲明第1項變更為：「被告應給付原告385,161元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」（見本院卷第143頁），核其性質應係減縮應受判決事項之聲明，且被告並未爭執，依前開規定，自屬適法。乙、實體方面：壹、本訴部分：一、原告主張：（一）兩造於105年3月10日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由原告向被告承租坐落臺中市○區○○路000○000號1樓與地下1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間至111年3月9日止，租金每月8萬元；自107年3月10日起調整為每月9萬元，押租金為15萬元。嗣原告因故已於108年12月16日以臺中法院郵局存第66號存證信函向被告為終止租約之意思表示，並經被告同意，原告遂於108年12月18日將系爭房屋遷讓返還被告，系爭房屋鑰匙亦於同日返還，被告嗣並已將系爭房屋出租予第三人八方雲集，且兩造協議將現有設備歸被告使用，而原告無須回復原狀。依兩造於108年12月27日之對話紀錄可知，原告既已返還系爭房屋，依系爭租約第3條之約定，被告應返還未屆期之租金及押租金，然被告卻拒不返還108年12月19日起至109年3月9日止（共計2個月20日）之租金共計238,065元（90,000× 2＋90,000×20/31＝238,065），及押租金15萬元，上開合計為385,161元，爰依據爰依租賃契約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應給付原告385,161元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。3.願供擔保請准宣告假執行。（二）對被告抗辯之陳述： 1.因為被告辦理交屋當時表示伊可以把原告的鐵板燒店頂下來或讓給別人去經營，然後讓原告原本之員工廖千浩繼續留下來工作，故兩造有約定原告毋庸拆除裝潢回復原狀，直接返還系爭房屋即可。依證人邱建榮、廖千浩於本院109年6月16日言詞辯論期日所為之證述，亦可佐證兩造確實有達成不用將租賃標的回復原狀之合意。至於被告主張109年1月5日始終止租約並將鑰匙返還被告，並非事實。 2.被證1之照片未有時間，模糊不清，難認原告有造成何種損害，縱有損害也無法證明為原告所造成。被證2祥和工程行之收據部分，無法看出是拆除何物，亦看不出與本件有何關聯，原告否認之，況被告向原告表示契約終止後，不用回復原狀，故不得向原告請求任何拆除費用。被證3 部分，與本件並無關聯，內容亦有虛報之情。是依被告所提上開證據，均無法舉證原告造成何種損害，被告僅空言原告未善盡系爭租約之損害賠償及恢復原狀之義務，難認有理由。而被告既同意終止租約，且同意原告毋庸拆除裝潢回復原狀，亦不得向原告請求提早遷出之損害賠償，其以原告提早遷出造成之損害及回復原狀之費用，為抵銷抗辯，並無理由。 3.兩造之所以會在108年12月27日再討論一次，係因原告有去拆除電錶，被告可能在這件事情上有所不悅，所以才又針對以前定案的事再討論一次。而當時原告之所以會去拆除電錶，是因為電錶的名字是登記原告的，如果被告要承接，必須把電錶改成被告的名字。兩造都是生意人，所以重點在於被告希望繼續利用裡面的設備，做鐵板燒的生意，或者是可以頂讓，收頂讓費用。二、被告則以：（一）依系爭租約第3條第2項第2款、第4條第2項、第5條第1項、第6條第3項之約定，押租金應於租賃契約終止或期限屆滿，原告（承租人）騰空並交還房屋時，扣除因原告使用所必須繳費之費用後，無息返還；原告應將房屋現有裝潢騰空遷讓交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向被告（出租人）請求遷移費或任何費用；因原告之故意、過失致房屋有任何毀損滅失時，原告應負修繕或損害賠償之責：原告遷出時或租賃期限屆滿後，如遺留家具、雜物不搬出時，視作放棄，同意由被告自行處理，原告不得異議。若因此所生之費用，由原告支付並依前款處理，可知原告欲請求被告返還押租金（擔保金），應以原告善盡系爭租約之損害賠償及恢復原狀之義務為前題。然原告向被告承租系爭房屋，作為經營鐵板燒餐廳使用，嗣因原告經營不善，向被告表達無法繼續承租系爭房屋，經被告告知倘若欲提前毀約，原告仍須依契約負擔回復原狀之義務，惟原告僅將鑰匙返還被告，將裝潢潢、設備全數棄置於系爭房屋，且被告發現原告於系爭房屋1樓地磚、1樓牆壁、屋外鐵皮雨遮留下無數孔洞及損壞，致被告須另請人拆除、清運，及修繕系爭房屋，是原告確有未依約履行之情事，原告自不得向被告請求返還押租金。又原告雖主張兩造協議將現有設備歸被告使用、而無須回復原狀，然原告先前交付予被告之押金僅15萬元，遠低於被告將系爭房屋回復原狀及修繕所需支出之費用，被告自無可能與原告達成免除其回復原狀之義務，而同意自行負擔費用，原告所述與常情及事實不符。兩造協商提早終止系爭租約，均由兩造單獨為之，並無第三人在場。原告所述關於廖千浩部分，明顯與經驗法則相違背，因被告僅為單純之房東，並無原告所述全盤接收店內設備自行營業之可能，被告一向以祖產進行收租為生，原告亦是接手前一位房客的房租，向被告承租，足以證明。被證二所附照片器具，被告已另找空間、地點放置，系爭房屋約於109年2月間另外承租給第三人營業使用。（二）又本件係原告於租賃期間尚未屆滿前，即單方片面毀約，造成被告受有損害，而原告表示無力承租後為求免責，期間仍不斷尋覓他人承接租約，致原告遲至109年1月5日始向被告表示提前終止租約，並將鑰匙返還被告，故系爭租約應於109年1月5日終止，被告額外受領租金之期間應自 109年1月6日起計算至同年3月9日止（計2月又4日），合計金額為192,000元。又依系爭租約第6條第4項之約定，原告提前遷離他處時，應賠償被告2個月租金即18萬元。再原告遷出系爭房屋時，依系爭租約第3條第2項第2款、第4條第2項、第6條第3項之約定，應將系爭房屋內之裝潢拆除、設備予以搬離，惟原告並未依約回復原狀，致被告另雇工將屋內未搬離設備搬離，支出費用57萬元；依系爭租約第5條第1項約定，倘有毀損應負賠償之責，而原告於1樓地磚留下無數孔洞、於1樓牆壁留下無數孔洞、於屋外鐵皮雨遮留下無數孔洞，致被告須另雇工回復，分別支出費用24萬元、2萬元、2萬元，上開共計為103萬元，應由原告負責清償，被告爰依民法第334條第1項前段規定，以上開金額對原告主張抵銷，抵銷後原告已不得向被告為請求等語，資為抗辯。（三）因被告僅為單純的房東，斷無接收房客店內設備，自行經營、承擔經營風險之理。再於廖千浩與原有其他員工尚未同意留在鐵板燒店繼續工作之際，被告豈有可能在人力尚未確定、不明，被告根本無法立即無縫接執、接續營業的狀況下，即先同意免除原告的義務，再自己尋覓店內員工之餘地，況被告從無經營餐廳之經驗、能力，足徵證人廖千浩證述顯屬虛偽，不足採信。兩造於討論原告提前終止租約事宜時，並無其他第三人在場，對證人廖千浩有無一同找裝潢工班來估價回復原狀的費用乙節，證人邱建榮稱渠等係一起找工班，證人廖千浩卻稱伊僅知道有找人來估價，其2人所證顯有出入，不足採信。另依照一般工程實務，估價人員至現場看過後，均能估出大致的拆除、清運費用，且系爭房屋僅單純作為小型餐廳店面使用，並非面積極為龐大的廠房，斷無證人邱建榮所稱無法當場大致估算之理。況證人邱建榮自承與原告為舊識，2人亦具有投資關係，證人廖千浩曾受雇原告，是上開2證人所述，偏袒原告，顯不足採。另原告提出原證6錄音光碟，檔案開始原本並無任何聲音，迄19秒突出現聲音，進行至4分50 秒，錄音內容直接切掉，後續即無任何對話內容，上開錄音內容顯然經過變造、剪接、掏取等加工；並非原始、完整之錄音內容。縱認錄音光碟具有形式證據力，然原告既主張兩造已於108年12月18日達成不用將租賃標的回復原狀的合意，則何以原告提出108年12月27日之錄音檔案內容，原告仍再三向被告詢及是否要將店內設備清空等事宜，足認原告所述兩造已於108年12月18曰達成免除回復原狀合意乙節為假。（四）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：（一）原告主張伊自105年3月10日起至111年3月9日止，向被告承租系爭房屋，訂立系爭租約，嗣原告於108年12月間提前向被告為終止租賃契約之意思表示，及被告於108年12 月間已將租賃房屋鑰匙收回後才開始重新招租，現今系爭房屋出租予他人使用，兩造於108年12月間於系爭房屋所在地點，有討論是否需將系爭房屋回復原狀等情，有房屋租賃契約書影本為證（見本院卷第19-25頁），被告並未爭執（見本院卷第247、248頁）），堪認屬實。至原告主張被告應返還108年12月19日起至109年3月9日止（共計2 個月20日）未屆期之租金238,065元及押租金15萬元，合計為385,161元乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究為：1.原告請求被告返還2個月之押租金15萬元有無理由？2.原告請求被告返還已收取未屆期之租金238,065元有無理由？茲分述如下：（二）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院105年度臺上字第2214號、第2317號號判決意旨參照）。本件原告主張，兩造間曾有原告無須回復原狀之約定，惟既經被告否認，自應由原告就兩造間有此約定之事實，負舉證之責。 1.經查，證人謝聿景於本院審理時到庭證稱：「（問：是否認識兩造？）我認識被告，被告是我的業主，我承攬他拆除的工作，當初我是用我朋友的名義來接被告的工作，我是實際的承攬人，收據上開的承攬人名字是我朋友。」、「（問：你是什麼時候受被告委託，進行什麼樣內容的工作？）我是在109年1月的時候，承攬被告在高工路360幾號房屋的拆除跟清運工程，還有後續的泥作跟修復，要把地上破損的磁磚鋪好，讓後面的承租客可以進行他們自己要的裝修。牆壁的部分沒有說要漆油漆，只有用砌磚泥作的方式把兩個風管的洞補起來。天花板的部分單純都是拆除而已。」、「（問：當初被告在定作此工程時是如何告訴你原因？）被告說因為之前的租客提早終止租約，下一個承租客沒有辦法用到現場的東西，所以請我們把現場淨空給下一個承租客，當時有沒有已經找到下一個租客，我在清空現場的時候，被告並沒有告訴我。」、「（問：被告有沒有告訴你為何原本的承租人沒有自行拆除，而是由被告負責拆除？）實際狀況我不是很清楚，好像他們有協議好讓被告自己去拆除，押金的部分就不用歸還原告了，這是被告告訴我的，所以我才會知道。」、「（問：你剛說是被告請你去負責高工路房屋的回復原狀工程，你是何時進場做這些工作？）除夕當天，所以金額會比較高，所有的車資、工資都是雙倍，因為我們是利用農曆過年期間去施工，被告並沒有告訴我為什麼要急著施工，我只知道那邊地段不錯，應該蠻多人想要租的。」、「（問：剛才法官問你說被告有沒有告訴你為何承租人沒有回復原狀的原因，請再稍微說明一下？）我跟被告在現場講的時候，被告說因為原告原本經營的鐵板燒生意有變差，如果還要花一筆費用拆除清運的話，可能是負擔，所以雙方協議由被告負責拆除清運，但是押金就不還給原告了。」等語（見本院卷第220-222頁）。核與證人即原告之前員工廖千浩於本院審理時證述：「（問：所以當天就系爭房屋店面是否需要清空，有無達成結論？）有，就是房東說不要動房子，至於之後被告是否會接手店面，則沒有確定。」等語（見本院卷第163-164頁），暨證人即原告之前事業伙伴邱建榮於本院審理時證述：「（問：12月18日當天你有在店面的現場，跟被告討論關於租約的事情嗎？）我們當時都在場，有原告、證人廖千浩及我，被告比較晚一點到，總共四個人在場，就是討論關於租約的事情，那天我們到場之後，我們先討論什麼東西要移走，....結果被告到場後，他確實一開始有說要把哪些東西拆除回復原狀，後來討論完之後，他就說叫我們東西不要移，他說要跟證人廖千浩一起繼續經營這家店，當面留了廖千浩的個人電話，方便日後聯繫，講完之後，我們什麼東西並都不能動，鑰匙也歸還給被告，就當作點交完畢了。我到了後來打電話給廖千浩問房東有沒有找他們繼續做，但後來也不了了之。」、（問：你們在12月18日那天，是否有提到提前終止租約，違約金、租金的部分該如何處理？）有討論到，被告要照合約走，好像押金的部分因為原告提前終止，所以沒有要歸還，但後來雙方有爭執，而且針對違約金的部分也有意見，被告主張按照契約走，原告拒絕給付違約金及押金被扣，至於原告的理由是什麼我不清楚，原告並沒有說不按照契約走，...」等語（見本院卷第167、169頁）大致相符。足見被告確實於108年12月18日當天有同意原告於系爭租約終止後無須回復原狀，但同時原告亦不得取回擔保之押金，蓋衡情原告無須回復原狀後，獲有省下拆除費用之利益，當初押租金擔保系爭房屋無恙之目的並未獲得實踐，被告無庸返還原告押租金，乃符衡平之事理，原告對於此依系爭契約履行之作法，雖曾一度爭執，但事後仍同意遵循，應堪認定，是原告請求被告於契約終止後返還2個月之押租金15萬元，當屬無據，不應准許。 2.又原告主張被告應返還其已收取未屆期之租金238,065元，為被告否認並主張抵銷。惟溢付之租金數額為何，兩造尚有爭執，且原告主張系爭租約於108年12月18日終止，被告則辯稱系爭租約係於109年1月5日始終止，故應由原告就就系爭租約何時終止先為舉證。經查，證人廖千浩於本院審理時證述：「（問：這家店何時結束營業？）12月18日，因為那時候我也有在現場....」、「（問：你為什麼認為12月18日是結束營業？）我和原告、證人邱建榮以及被告都在現場，當天進行點交，當天在現場有討論到我們究竟要把店裡的東西都清空，還是不用。12月18日當天在現場的時候，店裡的狀況是跟營業時是一樣的。」、「（問：為何店裡的狀況跟營業時是一樣的?卻說要進行點交給房東？）因為當天是在現場討論要怎麼做最後的收尾，一開始我們說如果要拆的話，會傷害到牆壁，被告就說不然保留原狀就好了，他想要接手當老闆，叫我去詢問其他的員工意願，也就是我剛剛說的他請我去詢問員工的時點。」、「（問：所以12月18日當天四個人有無討論出結論？）就是同意終止租約，鑰匙還給被告。」等語（見本院卷第163頁）。核與證人邱建榮於本院審理時證述：「（問：是否知道後來房東繼續做或租給誰？）12月18日當天被告是說要自己做，之後我知道被告已經租給八方雲集，我們認知被告12月18日終止租約之後，被告要租給誰，都是他的自由。」、「（問：你們在12月18日那天，是否有提到提前終止租約，違約金、租金的部分該如何處理？）有討論到，被告要照合約走，好像押金的部分因為原告提前終止，所以沒有要歸還，但後來雙方有爭執，而且針對違約金的部分也有意見，被告主張按照契約走，原告拒絕給付違約金及押金被扣，至於原告的理由是什麼我不清楚，原告並沒有說不按照契約走，後來也沒有討論出結論。」、「（問：12月18日那天把鑰匙交還給被告，房東說要自己做，就你的認知，兩造的意思是否表示關係就到此為止，被告不再請求違約金及押金？）如果鑰匙都歸還了，我們沒有辦法進去營業了，被告又說自己要去經營，應該就是租約終止了，....原告當初是贈與這些生財器具跟設備給被告的意思。被告當時講得很篤定，他就是要自己當老闆，自己接手，他有請廖千浩去問其他的員工看有沒有意願，至於如果員工沒有意願，被告是否還要接手，我就不清楚了。」等語（見本院卷第168-170頁）大致相符，足見系爭租約之終止日期為108年12月18日乙節，應屬信實，蓋原告既已於當日將鑰匙交還被告，無任何繼續使用系爭房屋之可能，被告就是否回復系爭房屋原狀一情，加以確認，則兩造應得認定已就系爭租約之終止達成合意。縱被告事後確實有就系爭房屋支出拆遷費及修繕費，以利下一位新承租客使用，其以該等費用所為之抵銷抗辯亦難謂有據，蓋被告已同意原告無須就系爭房屋回復原狀，經本院認定如前，則其自行支出之系爭房屋回復原狀費用，自無要求原告繳納之理，其不得以之抵銷原告對其之債權甚明。是原告主張被告應返還108年12月19日起至109年3月9日止（共計2個月20日）之租金，共計238,065元（90,000×2＋90,000×20/31＝238,065，元以下四捨五入），即屬有據，應予准許。（三）另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告對於被告已收取未屆期之租金債權，當初兩造並未約定清償日期，從而，原告本於上揭規定及租賃契約之法律關係，請求被告返還已收取未屆期之租金238,065元，及自起訴狀繕本送達之翌日起即自109年3月6日起（見本院卷第43 頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，乃屬有據。四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付238,065元，及自109年3月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本訴判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。六、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保宣告假執行，應僅在促使法院注意依職權宣告假執行而已，此部分尚無庸另為准駁之諭知。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核屬有據，爰依其聲請、酌定相當之擔保金額准許之，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：反訴被告原向反訴原告承租系爭房屋，作為經營鐵板燒餐廳使用，惟反訴被告嗣以餐廳經營不善為由，向反訴原告商討提前終止租約，反訴原告告知仍須依契約書內容負擔相關義務，惟反訴被告僅將鑰匙返還反訴原告，未履行騰空房屋並回復原狀返還反訴原告之義務，反訴原告亦發現系爭房屋存有因反訴被告不當使用造成之多處毀損，包含1樓地磚、1樓牆壁、屋外鐵皮雨遮留下無數孔洞，致反訴原告須另雇工騰空、修繕系爭房屋。考量反訴被告亦自承系爭租約期間至111年3月9日，反訴被告已向反訴原告為提前終止租約之意思表示，反訴原告自得依系爭租約第6條第4項約定，請求反訴被告給付2個月租金即18萬元之違約賠償金。再反訴被告遷出系爭房屋時，依系爭租約第3條第2項第2款、第4條第2項、第6條第3項之約定，應將系爭房屋內之裝潢拆除、設備予以搬離，惟反訴被告並未依約回復原狀，致反訴原告另雇工將屋內未搬離設備搬離，支出費用57萬元；另依系爭租約第5條第1項約定，倘有毀損應負賠償之責，而反訴被告於1樓地磚留下無數孔洞、於1樓牆壁留下無數孔洞、於屋外鐵皮雨遮留下無數孔洞，致反訴原告須另雇工回復，分別支出費用24萬元、2萬元、2萬元，上開共計為103萬元（18萬元＋57萬元＋24萬元＋2萬元＋2萬元＝103萬元），均應由反訴被告負責清償，扣除反訴原告應返還之押金15萬元、租金192,000元，反訴被告尚應給付反訴原告688,000元（103萬元－ 15萬元－19萬2,000元＝68萬8,000元）。爰依租賃契約之法律關係，提起本件反訴。並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告688,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5算之利息。（二）反訴訴訟費用由反訴被告負擔。（三）反訴原告願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告則以：系爭租約提前終止係經反訴原告同意，反訴原告且將系爭房屋之鑰匙收回並已開始重新招租，故反訴被告無提前毀約情事，反訴原告不得向反訴被告請求提早遷出之損害賠償。又系爭房屋無庸回復原狀亦屬反訴原告所同意、要求，不論為供反訴原告自行營業或找他人頂讓，均係依照雙方合意內容履行。又反訴被告並無不當使用造成系爭房屋多處多處毀損情形，反訴原告雇工修繕，均與系爭租約無關，反訴原告請求反訴被告給付拆除暨清運之費用及雇工修繕費用，均無理由，遑論反訴原告有費用過高及虛報之嫌。甚且反訴被告搬離系爭房屋時，反訴原告尚請反訴被告全部設備均不要遷走，反訴被告留下至少價值4.5萬之20噸冷氣1臺，冰箱7臺以及其他設備，益徵反訴原告確實有向反訴被告表示無庸回復系爭房屋原狀。另依證人邱建榮、廖千浩於本院109年6月16日言詞辯論期日所為之證述，亦可佐證兩造確實有達成不用將系爭房屋回復原狀之合意等語，資為抗辯。並聲明：1.反訴原告之訴駁回。2.反訴訴訟費用由反訴原告負擔。三、得心證之理由：（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條前段所明定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照）。本件反訴原告主張依系爭契約第6條第4項之約定，反訴被告提前遷出系爭房屋，應賠償反訴原告2個月租金即18萬元，及回復原狀等之系爭房屋修繕費共85萬元，合計為103萬元，為反訴被告所否認，是依前揭說明，自應由反訴原告就其所主張上開有利於己之事實，負舉證證明之責任。（二）經查，依系爭租契約第6條第4項所示：「本租賃契約租賃期限未滿，一方擬解約時，需得他分之同意。若乙方（即反訴被告）提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即反訴原告）貳個月租金。如甲方擬提前收回房屋，亦應賠償乙方營業損失即店面裝潢設備損失。」（見本院卷第21頁）本件系爭租約依前所述，已經反訴被告提出後，提前於108 年12月18日，在被告之同意下終止。而兩造系爭租約之期間原係自105年3月10日起至109年3月10日止，其中自107 年3月10日起至109年3月9日止，調整租金為每月9萬元，有系爭租約在卷可佐（見本院卷第19頁），是縱使反訴被告已合法終止與反訴原告間之系爭租約，因反訴被告依約仍屬提前遷出系爭房屋，是反訴原告請求反訴被告應給付提前遷離系爭房屋，依約所應給付之2個月租金共18萬元（90,000×2＝180,000），為有理由，應予准許。雖按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，然此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。查兩造簽訂系爭租約時，既已斟酌當事人一方違約時可能所受之損害，預估違約金，而系爭租約提前終止時，反訴被告復未騰空遷讓交還系爭房屋，則本於契約自由原則，反訴原告依系爭租約第6條第4項約定，請求反訴被告給付相當2個月租金即18萬元之違約金，核屬有理，應予准許。另外，雖然承前所述，兩造亦同意於反訴被告未回復系爭房屋原狀之同時，反訴原告無須返還押租金15萬元予反訴被告，然酌以當初押租金之目的係在擔保系爭房屋之回復原狀或反訴被告其他債務之發生，今反訴被告既已無須回復系爭房屋之原狀，反訴原告又為了回復系爭房屋之原狀，進行拆除、修繕，支出了85萬元，有免用統一發票收據在卷可稽（見本院卷第127、129頁），並經證人謝聿景於本院審理時證述：「（問：請證人說明一下金額是如何計算出來？）拆除工資春節我們有四個人進去，一共施作七天，單價原本是2千元，因為過年漲價成4千元，四個人就是16,000元一天，第二個因為時間已經過了春節（我們是從除夕到初六，才是春節加倍工資的時間），所以費用會便宜一半。清運的車子七天每天都會來兩車，因為所有的風管都很大，所以一台車只能載10幾節，照片上都有，之所以沒有辦法一天運很多趟，是因為人沒有辦法拆那麼快，之所以沒有辦法一次拆完再清運，是因為現場也沒有空間放那麼多東西。」等語歷歷（見本院卷第224頁），堪信為真，則反訴被告先前支付予反訴原告之押租金15萬元，及反訴被告依約應給付予反訴原告之違約金18萬元，合計之後，尚未及於反訴原告實際支出之上開修繕等費用，故自不因反訴被告已給付押租金15萬元予反訴原告，即無須依約給付違約金18萬元予反訴原告甚顯，反訴被告該部分之抗辯，亦無理由。（三）再反訴原告主張依系爭租約第3條第2項第2款、第4條第2 項、第5條第1項、第6條第3項之約定：「押租金應於租賃契約終止或期限屆滿，反訴被告（承租人）騰空並交還房屋時，扣除因反訴被告使用所必須繳費之費用後，無息返還；反訴被告應將房屋現有裝潢騰空遷讓交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向反訴原告（出租人）請求遷移費或任何費用；因反訴被告之故意、過失致房屋有任何毀損滅失時，反訴被告應負修繕或損害賠償之責：反訴被告遷出時或租賃期限屆滿後，如遺留家具、雜物不搬出時，視作放棄，同意由反訴原告自行處理，反訴被告不得異議。若因此所生之費用，由反訴被告支付並依前款處理。」（見本院卷第19、21頁），惟反訴被告遷出系爭房屋時，未將系爭房屋內之裝潢拆除、設備予以搬離，未依約回復原狀，致被告另雇工將屋內未搬離設備搬離，支出費用57萬元；另反訴被告於1樓地磚留下無數孔洞、於1樓牆壁留下無數孔洞、於屋外鐵皮雨遮留下無數孔洞，致反訴原告須另雇工回復，分別支出費用24萬元、2萬元、2萬元，共計85萬元，固據反訴原告提出地磚、牆面及屋外鐵皮雨遮損壞照片、拆除屋內裝潢及搬離暨存放店內設備照片、免用統一發票收據等件影本為據（見本院卷第83-129頁），並經證人邱建榮於本院審理時證述：「（問：你是什麼時候受被告委託，進行什麼樣內容的工作？）我是在109年1月的時候，承攬被告在高工路360幾號房屋的拆除跟清運工程，還有後續的泥作跟修復，要把地上破損的磁磚鋪好，讓後面的承租客可以進行他們自己要的裝修。牆壁的部分沒有說要漆油漆，只有用砌磚泥作的方式把兩個風管的洞補起來。天花板的部分單純都是拆除而已。」、「（問：這些工程總共的費用是多少？）80多萬元，實際的金額我有點忘記了。」等語綦詳（見本院卷第220頁），足見反訴原告於反訴被告遷離系爭房屋後，確實自行雇工進行拆遷修繕無訛。然反訴原告確實已同意反訴被告於系爭租約提前終止後無須回復系爭房屋原狀，同時反訴被告亦不得取回擔保金等節，業經本院認定如前，是反訴原告既已同意反訴被告不須回復原狀，事後縱其確實另行雇工拆遷修繕而支出費用，反訴原告亦仍應自行承擔回復原狀所需之費用，始符事理。況反訴原告所稱：反訴被告於1 樓地磚留下無數孔洞、於1樓牆壁留下無數孔洞、於屋外鐵皮雨遮留下無數孔洞，致反訴原告須另雇工回復一節，究竟是反訴原告僱工拆除系爭房屋原有設備時，所導致之結果，抑或是反訴被告承租期間保管使用不當，所生之損害，顯有疑義，有所未明，蓋依證人廖千浩、邱建榮所證：反訴被告當初與反訴原告辦理點交時，系爭房屋內之設備均無變動，被證1所示之照片應係反訴原告僱工進行拆除鐵板燒之鐵板吧台後，才會導致地板毀損、管線漏油至地面之情形等語（見本院卷第165-168頁），可知反訴原告所指之地板毀損，應係自行僱工拆除鐵板燒鐵板吧台時，所生之結果，實難認定為反訴被告承租期間保管使用不當所致之損害，反訴原告以該部分之支出為由，主張反訴被告應負責賠償，舉證上尚有欠缺，不足採信。另反訴原告主張，依反訴被告所提出之原證六錄音光碟譯文內容（見本院卷第181-185頁）所示，兩造曾另於108年12月27日再次討論回復原狀問題，顯見兩造並未於108年12月18日達成共識等語，則經反訴被告否認，並辯稱：兩造之所以會在108年12月27日再行討論一次，係因反訴被告後來有去拆除系爭房屋之電錶，反訴原告可能在這件事情上有所不悅，所以才會又針對該事討論一次等語，且提出108年 12月25日欣中天然氣股份有限公司拆除電錶之繳費憑證證明（見本院卷第269頁），是堪認反訴被告之答辯，非無所憑。而參以上揭反訴原告所指之原證六錄音光碟譯文內容可悉，兩造復再次確認系爭房屋裡之物品無須移動一情（見本院卷第183頁），足認反訴原告確實對於無須就系爭房屋回復原狀有所同意，且恐係因反訴被告所稱之拆除電錶等原因，而再次與反訴被告洽談無誤，反訴原告上開所述，難為有利於其之認定。再反訴原告雖稱：伊僅為單純的房東，斷無接收房客店內設備，自行經營、承擔經營風險之理，並提出房屋租賃契約書（見本院卷第211-214 頁）為證，然此僅能證明反訴原告尚有其他房屋出租他人，實無從推論或證明反訴原告係單純以出租房屋為營生之房東，或是不可能萌生其他經營之想法，反訴原告此部分之主張，稍嫌速斷，要屬無據。此外，反訴原告復未能提出其他證據以實其說，則反訴原告主張反訴被告應賠償其回復原狀所受之損害，委無可採，不應准許。四、綜上所述，反訴原告基於租賃關係，請求反訴被告給付18萬元，及自反訴起訴狀繕本經反訴被告收受翌日即109年5月5 日起（見本院卷第273頁），至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，其餘逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。五、本件反訴之判決基礎均已明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併予敘明。六、反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 109 年 9 月 29 日臺灣臺中地方法院民事庭法官林秉暉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 9 月 29 日書記官許國慶

臺中簡易庭109年度中訴字第17號

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