臺灣臺中地方法院民事判決

原告

黃鋒榮即被繼承人林峻甫之遺產管理人

被告

王嘉祥

上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國110年10月1日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

壹、兩造爭執要旨：

一、原告主張：臺中市○區○○○段000000 地號土地（下稱系爭土地）為兩造及訴外人葉景陽等人所共有，面積為1,448平方公尺，系爭土地上建有地上12層（建號為乾溝子段 1278~1368，計91棟）、地下1層（建號為乾溝子段1465號）之建物（以下合稱系爭建物），系爭建物面積合計為7,569.14平方公尺，另同段7812建號建物係作為樓梯間、升降機間及走道使用，由區分所有權人依各建號建物面積占系爭建物總面積之比例分配權利範圍。系爭建物各區分所有權人持有系爭土地之持分應為各建號建物面積占系爭建物總面積之比例，亦即持有每平方公尺建物應相對持有系爭土地面積約0.191303 平方公尺。被告為系爭建物之區分所有權人，持有其中1303建號即門牌號碼臺中市○區○○路00號5樓之2建物全部，面積為106.34平方公尺、其中1307建號即門牌號碼臺中市○區○○路00號5樓之7建物全部，面積為62.12平方公尺、其中1465建號即門牌號碼臺中市○區○○路00號地下一層建物，持分10分之3，該建物面積為1,027.09平方公尺，合計被告持有建物面積為476.587平方公尺，占系爭建物總面積比例6.296448%，惟被告持有系爭土地持分為27420分之944（即2.853705%），被告占用系爭土地之比例已逾其應有部分之比例。而被繼承人林峻甫持有系爭土地之應有部分為2742分之60（約2.188184%），卻非系爭建物之區分所有權人，被繼承人林峻甫持有系爭土地持分應係全部遭被告無權占用，被告自受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，被告應給付原告自105年起相當於租金之不當得利。又系爭土地為市區極為精華之地段，應依土地法第97條第1項、第105條所定土地申報總價之年息10%計算系爭土地之租金。為此，爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告179,301元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年1月1日起至終止占用系爭土地之日止，按每年申報地價之百分之10計算之租金。

二、被告則以：被告不知道被告為何只有系爭土地持分，卻非系爭建物之區分所有權人，且為何系爭建物每一區分所有權人之土地持分均不相同。又被告係經法拍取得系爭建物其中1303、1307、1465建號建物所有權，土地所有權是連同建物一同移轉予被告，被告並非無權占用系爭土地等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

貳、得心證之理由：

一、原告主張系爭土地為兩造及訴外人葉景陽等人所共有，面積為1,448平方公尺，系爭土地上建有系爭建物，系爭建物面積合計為7,569.14平方公尺，另同段7812建號建物係作為樓梯間、升降機間及走道使用，由區分所有權人依各建號建物面積占系爭建物總面積之比例分配權利範圍。被告為系爭建物之區分所有權人，持有其中1303建號即門牌號碼臺中市○區○○路00號5樓之2建物全部，面積為106.34平方公尺、其中1307建號即門牌號碼臺中市○區○○路00號5樓之7建物全部，面積為62.12平方公尺、其中1465建號即門牌號碼臺中市○區○○路00號地下一層建物，持分10分之3，該建物面積為1,027.09平方公尺，合計被告持有建物面積為476.587平方公尺，占系爭建物總面積比例6.296448%，被告持有系爭土地持分則為27420分之944。而被繼承人林峻甫持有系爭土地應有部分2742分之60，卻非系爭建物之區分所有權人等情，業據原告提出土地及建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。

二、原告復主張系爭建物各區分所有權人持有系爭土地之持分應為各建號建物面積占系爭建物總面積之比例，被告持有建物面積為476.587平方公尺，占系爭建物總面積比例6.296448%，卻僅持有系爭土地持分27420分之944（即2.853705%），超出部分係無權占用被繼承人林峻甫持有系爭土地之應有部分2742分之60（約2.188184%）云云，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯。經查：

㈠系爭土地原所有權人為陳沼利、陳富鉦、陳合遠、陳安琪等四人，自67年8月7日起陸續以買賣為原因江系爭土地移轉登記予福聯建設股份有限公司、蔡徐引、周健次等人共有，持分之分母均為2742，其中福聯建設股份有限公司之持分為2742分之710（約28.72%）、蔡徐引之持分為2742分之39（約1.4%）、周健次之持分為2742分之23（約0.8%），有土地登記簿在卷可憑（見本院卷一第345、415頁）。

㈡系爭建物係於67年6月5日建築完成，系爭建物興建時，因起造人福聯建設股份有限公司與系爭土地所有權人不同，故有檢附土地使用權同意書。被告所有其中1303、1307建號建物均於67年9月6日完成建物第一次登記，登記所有權人分別為蔡徐引、周健次，其中1465建號建物於67年10月14日完成建物第一次所有權登記，登記所有權人為福聯建設股份有限公司，福聯建設股份有限公司除1465建號建物外，另有登記為部分系爭建物之第一次所有權人，有建物登記謄本、建築改良物登記簿、使用執照、建造執照、建造執照申請書、土地使用權同意書附卷可稽。準此，1303、1307建號建物之面積分別為106.34、62.12平方公尺，分別占系爭建物總面積（7569.14平方公尺）約1.4%、0.8%，與蔡徐引、周健次持有系爭土地之持分互核一致，應可推論系爭建物以區分所有型態為所有權第一次登記時，其基地應有部分之分配，係按各專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。至於1465建號建物之面積為1027.09平方公尺，占系爭建物總面積13.57%，雖少於福聯建設股份有限公司持有系爭土地之持分，但此應係福聯建設股份有限公司尚持有其他系爭建物之故。

㈢被告取得其中1303、1307、1465建號建物係透過本院99年度司執字第6559號執行事件拍賣程序，該執行事件係因黃金南積欠第一商業銀行借款未清償，第一商業銀行遂向本院聲請強制執行拍賣系爭建物其中1302、1303、1304、1306、1307、1308、1465建號建物，於99年9月10日由被告拍賣取得持分10分之3，有本院執行命令附卷可考（見本院卷二第627頁）。而黃金南所有上開建物面積合計為1497.77平方公尺，占系爭建物總面積之百分之19.79，其持有系爭土地持分卻僅有2742分之289（約10.54%），黃金南持有系爭土地之持分已非系爭建物各專有部分面積與專有部分總面積之比例。

㈣被繼承人林峻甫之原名為林全德，其於68年3月22日向福聯建設股份有限公司購買系爭土地持分2742分之120，於68年7月28日完成過戶登記（見本院卷一第417頁）；依臺中市中正地政事務所提供系爭建物第一次登記資料（見本院卷二第67頁以下），被繼承人林峻甫自始未取得系爭建物。被繼承人林峻甫不知何故僅自福聯建設股份有限公司受讓取得系爭土地之持分，未自福聯建設股份有限公司受讓取得系爭建物，惟由福聯建設股份有限公司此舉，可知福聯建設股份有限公司將第一次登記取得之系爭建物移轉登記予他人時，並未同時按系爭建物各專有部分面積與專有部分總面積之比例，將系爭土地持分移轉登記予他人。前開1465建號建物係由福聯建設股份有限公司第一次登記取得，現由被告持有其中10分之3，應可推知被告持有1303、1307、1465建號建物面積占系爭建物總面積比例少於被告持有系爭土地持分之原因，係福聯建設股份有限公司將1465建號建物移轉登記予他人時，未同時按系爭建物各專有部分面積與專有部分總面積之比例，將系爭土地持分移轉登記予他人之故。

㈤然系爭建物興建時，因起造人福聯建設股份有限公司與系爭土地所有權人不同，故有檢附土地使用權同意書，業如前述，是除另有特別約定其使用期限外，於系爭建物所得使用之合理期限內，應認係有權坐落於供為建築基地使用之系爭土地之上。再按民法之法律行為，有債權行為與物權行為之分，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。然如該法律事實為第三人所明知或可得而知者，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。是於特定當事人間倘以不動產為標的而訂立債權契約，其立約目的含有使他方繼續占有或使用該不動產，並依約交付土地予他方使用，且其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記而為公示方法，但如已具備使第三人知悉該狀態之公示作用者，即應與登記公示之效果，等量齊觀，而使該債權契約對受讓不動產之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。準此，如依當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀而為判斷，認土地買受人於受讓取得土地所有權當時，係「明知」或「可得而知」所買受之土地存在有土地使用權利證明文件（如土地使用同意書）所表彰之法律關係，而仍自其前手受讓取得土地者，即應受該土地使用權利證明文件（如土地使用同意書）之拘束，避免土地之前後手，以債權相對性為由，藉由移轉所有權登記之行為，而達到土地之後手不需繼受前手對他人所應負之債權義務所拘束之不當結果，方符事理之平，並可調和因權利更動而致相異之建物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，對建物所有人及社會經濟造成不利之影響。被繼承人林峻甫取得系爭土地時，系爭建物已經興建完成並完成第一次所有權登記，依系爭建物之所有權登記內容，被繼承人林峻甫應已明知，或至少係可得而知系爭土地之使用現況及其上存在有合法領照之系爭建物坐落使用，且系爭建物尚在所得使用之合理期限內，被繼承人林峻甫卻仍予買受系爭土地，揆諸上開說明，雖系爭土地原所有權人所出具之土地使用同意書為其與系爭建物原始起造人間之債權契約，惟既為被繼承人林峻甫所明知或可得而知，基於「債權物權化」之法理，該債權契約對受讓系爭土地或系爭建物之第三人應仍繼續存在，則自系爭建物原始起造人輾轉受讓系爭建物之被告占用系爭土地即非無權占有，此不因被告有無取得系爭土地之持分、或取得系爭土地多少持分而有不同，自系爭土地原所有權人受讓系爭土地之被繼承人林峻甫亦應受上開土地使用同意書之拘束。

三、按土地所有人主張他人無權占有土地，而依不當得利規定，請求占有人返還不當得利者，應以該占有人無法律上之原因而受利益，致土地所有人受有損害為其要件。若占有人係本於一定之法律關係而有權占有使用他人土地者，既非無權占有，即無不當利得之可言。本件被告所有之系爭建物對系爭土地既非無權占有，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付原告179,301元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年1月1日起至終止占用系爭土地之日止，按每年申報地價之百分之10計算之租金，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述。

參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。