臺中簡易庭111年度中簡字第2816號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺中簡易庭
• 裁判日期: 112 年 12 月 29 日
• 法官: 楊忠城
• 法定代理人: 蔡碧霞
• 當事人: 碧國投資股份有限公司、黃建鴻、羅玉玲

臺灣臺中地方法院民事判決
111年度中簡字第2816號
原 告 碧國投資股份有限公司

法定代理人 蔡碧霞
訴訟代理人 韓銘峰律師
被 告 黃建鴻

羅玉玲

訴訟代理人 葉仲生
上列當事人間給付租金等事件，本院於民國112年12月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃建鴻應給付原告新臺幣45萬7100元，及自民國112年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告黃建鴻應將如附圖所標示之地下室交還原告。
三、被告黃建鴻應給付原告新臺幣10萬4650元，及自民國111年7月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並
自民國111年7月1日起至交還前項地下室之日止，按月給付
原告新臺幣1萬4950元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告黃建鴻負擔。
六、本判決第一、二、三項原告勝訴部分，得假執行；但被告黃建鴻如以59萬5900元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。原告於起訴原聲明：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）31萬7100元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告
黃建鴻應將如附圖所標示之地下室回復原狀並交還原告。㈢被告應連帶給付原告161萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自民國111年7月1日起至交還前項地下室之日止，按月連帶給付原告23萬元。㈣訴訟費用由被告連帶負擔。㈤願供擔保請准宣告假執
行。嗣於民國112年10月12日以書狀變更聲明為：㈠被告應連
帶給付原告45萬7100元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告黃建鴻應將如
附圖所標示之地下室交還原告。㈢被告應連帶給付原告161萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自111年7月1日起至交還前項地下室之日止，按月連帶給付原告23萬元。㈣訴訟費用由被告連帶負擔。㈤願供擔保請准宣告假執行（本院卷第102、103頁），核其性質應係擴張及減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告黃建鴻前向原告承租臺中市○○區○○路00巷00
弄0號1樓及地下室（下稱系爭房屋1F及B1），並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自107年1月5日
起至110年1月4日止，共3年，租賃保證金為12萬元，另第1
年租金為4萬2000元，第2年租金為4萬4000元，第3年租金為4萬6000元（以上均含稅），黃建鴻需於每月5日前一次交付1個月租金與原告，並由被告羅玉玲擔任系爭租約之保證人
。詎黃建鴻自110年6月起即未付租金，經原告一再催促仍置之不理，原告遂向黃建鴻表示終止租賃關係並應交還租賃物，黃建鴻並同意於110年11月30結束租賃關係，且與原告約
定當日點交返還租賃物。原告於110年11月30當日，由原告
所屬員工前往租賃物現場與黃建鴻點交，然黃建鴻當日僅歸還系爭房屋1F及鑰匙，系爭B1房屋仍由黃建鴻持續占有使用，並未返還原告。系爭房屋1F及B1內部均雜亂無章，四處堆置雜物及充斥遺留之廢棄物，且水電設備毀損並遭斷水斷電，黃建鴻更未依系爭租約回復原狀，經原告當場要求黃建鴻清理回復原狀，黃建鴻卻均置之不理，原告迫於無奈，只好事後自行委請他人清理及回復原狀。黃建鴻自110年6月起即未繳納租金，迄至110年11月30日止共6個月租金未繳納，共計27萬6000元（4萬6000×6）。原告就系爭房屋1F回復原狀
共支出16萬1100元，就系爭房屋B1預估回復原狀之費用為14萬元，經扣除黃建鴻前已交付之租賃保證金12萬元後，黃建鴻尚應給付原告45萬7100元（27萬6000元＋16萬1100元＋14萬
元－12萬元）。依系爭租約第6條第3項之約定，於系爭租約終止後，若黃建鴻未即時遷讓交還房屋，原告得按月向被告請求給付依租金5倍計算之違約金23萬元（4萬6000元×5），黃建鴻自110年12月1日起至本訴提起之111年6月止共7個月
，仍持續占有系爭B1房屋，故黃建鴻即應給付原告此期間相當於租金之不當得利及違約金合計161萬元（23萬元×7），
並應按月給付至遷讓完畢之日止。羅玉玲既為系爭租約之保證人，自應就黃建鴻之上開金錢給付義務負連帶責任，並聲明：㈠被告應連帶給付原告45萬7100元，及自112年10月11日
準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息。㈡黃建鴻應將如附圖所標示之地下室交還原告。㈢
被告應連帶給付原告161萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自111年7
月1日起至交還前項地下室之日止，按月連帶給付原告23萬
元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告黃建鴻抗辯：對原告主張欠繳房租27萬6000元，並無意見，但當初係因為原告不修繕排水管，整間廚房變得很臭，無法營業，原告叫被告被告自行修繕後，再由租金扣抵，故未繳房租。對系爭1F房屋之回復原狀費用16萬1100元有意見，因被告係依原告交付被告時之狀態返還原告；原告已將系爭1F房屋轉售訴外人陳群芳，其已將系爭B1房屋交還陳群芳，但陳群芳有同意被告使用。系爭1F房屋已於110年11月30
日返還原告，不應以租賃範圍全部租金4萬6000元計算相當
於租金之不當得利及違約金，如認原告主張之違約金有理由者，亦屬過高，應予酌減。羅玉玲就系爭租約僅幫被告保證至110年1月4日等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利
判決，請准供擔保免為假執行。
三、被告羅玉玲抗辯：其係於簽定系爭租約之107年1月18日擔任黃建鴻之保證人，租約保證期間僅為107年1月5日至108年1
月4日，系爭租約租期之到期日事後始更改為110年1月4日，況被告於110年1月4日後已非系爭租約之保證人，縱認其應
就系爭租約與黃建鴻負保證責任，亦僅至110年1月4日止，
其後即非被告應負保證責任之範圍等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告上揭主張，提出地下室平面圖、系爭租約、系爭1F房屋照片、發票2紙、恢復水電設備相關費用收據、工程報價單
等影本為證（補字卷第27-56頁、本院卷第63頁）。被告2人均不否認曾與原告簽立系爭租約；惟就原告請求前開給付，以及遷讓返還系爭B1房屋部分，則為被告2人所否認，並以
前詞加以置辯。茲就原告請求之部分是否有據，分述如下：㈡就原告主張被告應連帶給付原告45萬7100元部分：
⒈就所主張請求之租金27萬6000元部分：
原告主張：黃建鴻自110年6月起至110年11月30日止共6個月租金27萬6000元（4萬6000×6）未繳納等情，為黃建鴻
所不爭執（本院卷第97頁），黃建鴻對此自有依約給付之義務。黃建鴻雖辯稱：系爭房屋之水管有損壞之情形，原告並未修繕，造成其物品損壞，其自行修繕系爭房屋並支出費用，請求與原告所請求之租金抵銷等語。經查，黃建鴻雖提出於110年10月20日及11月1日分別寄發之臺中逢甲郵局第442號、455號存證信函與原告，表示系爭房屋於110年9月初有漏水，並支出修繕費用之情形（本院卷第159
、161頁），且提出現場照片、清通糞水管及抽水肥收據
為證（本院卷第185-227、231-237頁）。然事實上，黃建鴻自承其於110年6月5日起即未繳付租金（本院卷第99頁
）；原告並表示已通知黃建鴻終止系爭租約，在此情形下，黃建鴻得否具有合法之權源占用系爭B1之房屋，已屬有疑，是黃建鴻主張系爭房屋於110年9月發生漏水之情事，欲與其所積欠原告之租金債務相互抵銷，實難認有據，應無可採。況依黃建鴻所寄送之前揭存證信函記載「…是系爭公寓的外接式糞管年久老化、阻塞…」等語觀之，系爭糞管導致黃建鴻因此支出修繕費，甚或營業損失等情，得否向原告主張抵銷，亦有疑義，故黃建鴻此部分抗辯，實難採憑。原告主張及請求黃建鴻應給付自110年6月起至110年11月30日止共6個月租金27萬6000元，應屬有據，自應准許。
⒉就所主張系爭1F房屋回復原狀共16萬1100元部分：
原告業據提出系爭房屋1F照片、發票2紙、恢復水電設備
相關費用收據等為證（本院卷第32-56頁），足認原告此
部分主張，應堪採信。黃建鴻雖辯稱：其還給原告1樓時
，就是原告出租之原狀等語（本院卷第97頁）。惟兩造於107年1月18日簽訂系爭租約時，黃建鴻並不否認將系爭房屋作為營業使用。是若原告將系爭房屋出租黃建鴻時，即黃建鴻所稱系爭房屋損壞及水電設備無法使用之情形，則承租人黃建鴻如何以系爭房屋營業使用？是黃建鴻上開所辯，顯與常情不符，自無可採。況黃建鴻並不爭執依兩造系爭租約之約定，返還系爭房屋時需回復原狀（本院卷第97頁），然黃建鴻對此並未加以履行，則原告主張其因此支出之修繕費用16萬1100元，應由黃建鴻負擔之請求，當屬有據，亦應准許。
⒊就系爭房屋B1預估回復原狀之費用14萬元部分：
原告業已提出工程報價單為證（本院卷第63頁），堪信為真。黃建鴻雖稱：業已將系爭B1房屋返還原告等語。然黃建鴻對此並未舉證以實其說，自無可採，故原告此部分之主張及請求，堪認有據，應予准許。
⒋就原告主張羅玉玲應負連帶給付責任部分：
羅玉玲辯稱：其於簽定系爭租約之107年1月18日始擔任黃建鴻之保證人，租約保證期間僅為107年1月5日至108年1
月4日，縱使系爭租約之到期日後來塗改為110年1月4日，其原租約之保證責任亦已期滿等語（本院卷第99、145頁
）。經查，系爭租約第2條原約定期間為107年1月5日起至108年1月4日止，其後雖塗改變更到期日為110年1月4日。惟原告並未能就110年1月5日之後，羅玉玲應對承租人黃
建鴻負保證責任之情形，舉證以實其說，是原告主張羅玉玲應就黃建鴻自110年6月起至110年11月30日止所欠繳之
租金27萬6000元，以及對系爭房屋負回復原狀之損害賠償責任等情，難認有據，自無可採。
⒌綜上所述，經扣除黃建鴻前已交付原告之租賃保證金12萬元後，黃建鴻尚應給付原告之款項應為45萬7100元（27萬6000元＋16萬1100元＋14萬元－12萬元），原告主張被告黃
建鴻應給付原告45萬7100元，核屬有據，應予准許。
㈢就原告主張黃建鴻應將如附圖所標示之地下室交還原告部分：
黃建鴻雖辯稱：業已將系爭B1房屋返還原告，並經目前系爭1F房屋之所有權人陳群芳同意，使用系爭B1房屋等語。惟此為原告所否認。而黃建鴻對此亦未舉證以實其說，所辯自無可採。況系爭B1房屋係原告出租與黃建鴻，並非第三人陳群芳；且系爭B1房屋並非具有保存登記之建物，陳群芳是否為系爭B1房屋所有權人乙節，黃建鴻對此亦未舉證以實其說，逕自稱獲得陳群芳之同意繼續使用系爭B1房屋，實難認有據，自無可採。系爭B1房屋既係由原告出租與黃建鴻使用，黃建鴻自有依照系爭租約之約定，將系爭B1房屋返還與原告之義務，是原告此部分之主張及請求，應屬有據，可堪採信。㈣就原告主張：被告應連帶給付原告161萬元，並自111年7月1日起至交還前項地下室之日止，按月連帶給付原告23萬元部分：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條有所明定。又違約金之約定，乃基於個人自主意思
之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院仍得參酌上情，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號民事裁判意旨參照）。
經查：原告主張依系爭租約第6條第3項之約定，於系爭租約終止後，若黃建鴻未即時遷讓交還房屋，原告得按月向被告請求給付依租金5倍計算之違約金23萬元（4萬6000元×5），黃建鴻自110年12月1日起至本訴提起之111年6月止，共7個
月期間，仍持續占有系爭B1房屋，故黃建鴻即應給付原告此期間相當於租金之不當得利及違約金合計161萬元等語。惟
觀諸系爭租約之內容約定，兩造所租賃之標的物包含系爭1F及B1房屋，第3年之租金為4萬6000元（含稅），黃建鴻既已將系爭1F房屋返還原告，現僅占用系爭B1房屋；況原告已將系爭1F房屋轉售第三人，系爭B1房屋本身並未有保存登記之情形存在，其價值應不若已有保存登記之建物，111年房屋
現值為13萬8800元；且系爭B1房屋之位置係在地下室之位置，商業價值亦顯然與在地面上之合法建物有所落差，故縱使被告有遲延交還系爭B1房屋，造成原告有所損害之情形，其損害所造成之違約損失，本院認亦不至於超過兩造原本所訂立系爭1F房屋、系爭B1房屋合計每月租金4萬6000元之4分之1即1萬1500元，始為合理之金額，是原告繼續無權占用系爭B1房屋所獲得相當租金之不當得利應以1萬1500元計算；至
於原告所主張每月違約金部分，本院認應以每月相當於租金之不當得利之百分之30計算即3,450元（1萬1500元X30％），
方屬適當，故原告每月所得請求黃建鴻所給付之系爭B1房屋之相當於租金之不當得利及違約金之總額應為1萬4950（即1萬1500元＋3,450元），是原告黃建鴻於10萬4650元（1萬495
0元×7），並自111年7月1日起至交還系爭B1房屋之日止，按月給付原告1萬4950元之範圍內，為有理由，應予准許。至
於原告逾此範圍之主張及請求，即屬無據，不應准許。另由於原告與黃建鴻所訂之系爭租約於110年1月4日期滿後，兩
造所生之權利義務關係，已經消滅，是羅玉玲自無庸就系爭租約之保證人責任，與黃建鴻對原告負連帶給付之責，是原告對於羅玉玲主張及請求部分，應屬無據，不應准許
四、綜上所述，原告依系爭租約之約定請求：㈠黃建鴻應給付原告45萬7100元，及自112年12月20日（即原告12年10月11日
準備狀送達之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息。㈡黃建鴻應將如附圖所標示之地下室交還原告。㈢
黃建鴻應給付原告新臺幣10萬4650元，及自民國111年7月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並自民
國111年7月1日起至交還前項地下室之日止，按月給付原告
新臺幣1萬4950元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍
之主張及請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行。原告雖陳明請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　29　　日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法　官　楊忠城
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　29　　日書記官 巫惠穎