臺灣臺中地方法院簡易民事判決

原告

陳宏

訴訟代理人

溫令行律師

被告

王惠雅

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年6月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條、第262條第1項分別定有明文。本件原告於起訴時，原聲明係請求：「一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○街0號5樓之11房屋（下稱系爭房屋）清空遷讓返還予原告。二、被告應將戶籍遷出門牌號碼臺中市○○區○○○街0號5樓之11房屋。三、被告應給付原告新臺幣（下同）129,102元，並自民國110年8月4日起至遷讓返還前項房屋日止，按月給付原告37,600元。四、訴訟費用由被告負擔。五、如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第15頁），嗣於111年5月17日當庭變更聲明為：「一、被告應給付原告396,048元。二、訴訟費用由被告負擔。三、如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第104頁），核其性質係減縮應受判決事項之聲明，且係補充或更正事實上或法律上之陳述與訴之撤回，依前開規定，均屬適法。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，被告於108年3月13日透過仲介向原告承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期為108年4月20日起至110年4月19日止，每月租金為18,800元，水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔，租金應於每月10日前繳納，押金則為2個月共計37,600元。然被告於系爭房屋租賃期間，即有擅自改裝系爭房屋格局、多期租金未付等諸多違約之不良紀錄，原告於110年2、3月間即向被告表示租期屆滿後不願繼續出租，要求被告於租約到期時應依約將系爭房屋返還，並以110年3月25日110令字第032502號律師函正式通知被告，豈料被告於租期屆滿後仍拒絕將系爭房屋返還原告，經原告提起本件訴訟後，方於訴訟繫屬中之111年3月8日將系爭房屋點交返還予原告。此外，原告否認有於系爭租約存續期間不修繕故障冷氣一事，反而是原告所有之系爭房屋遭被告破壞，支出79,000元之修繕費用，另被告積欠系爭房屋之水電費共8,841元，亦由原告先行墊繳，供法院參酌。另原告對於被告於110年5月20日有匯款13,800元予原告，並無意見，請依法判決。兩造間之租賃關係於110年4月20日後已不存在，而被告卻仍持續占用系爭房屋至111年3月8日止，故依系爭租約第12條第3項及民法第179條規定，被告自應自110年4月20日起至111年3月8日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18,800元，及相當月租金一倍（未足一月者，以日租折算）之違約金18,800元，則被告每月即應給付原告37,600元（18,800×2＝37,600），而自110年4月20日至111年3月8日止共計10個月又16天，是被告共應給付原告396,048元【計算式：（37,600×10）+（37,600÷30）×16＝376,000+20,048＝396,048，元以下四捨五入】等語。並聲明：㈠被告應給付原告396,048元。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：雖然系爭契約約定租金繳納期日為每月之10日前，然當初兩造口頭上約定於每月20日前繳納租金，伊在111年1月20日已經搬走了，並於111年3月8日與原告完成系爭房屋點交手續。對於伊應該補繳自110年5月20日到111年1月20日搬走前一共9個月的租金沒有意見，因原告一直未修繕系爭房屋內之冷氣，故伊於110年5月20日僅匯款13,800元予原告。伊與小孩、同居人、同居人父親住在一起，如果一、二年就要搬家很麻煩，伊當初承租的時候就有告訴原告，要長期租給伊，伊才會租，伊有說至少要租四年，原告就說那兩年簽一次約，但原告兩年快期滿前就反悔了，就發存證信函要伊搬走。是原告答應伊至少可以租四年，所以是原告違約在先，不得向伊請求違約金等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：

㈠原告主張之上開事實，有110年房屋稅繳款書、系爭租約、存證信函及回執、電費帳單查詢、坤德室內裝修工程有限公司估價單等件影本附卷為證（見本院卷第21-39、69、113頁），核屬相符；被告固不否認向原告承租系爭房屋，並於111年3月8日與原告完成系爭房屋返還之點交手續，且就伊應補繳自110年5月20日到111年1月20日一共9個月相當租金不當得利並無意見，惟就原告除相當租金不當得利外，另請求被告給付違約金之部分，則否認在卷，並以前揭情詞置辯。

㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。次按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第455條前段定有明文；民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金」；而押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。

㈢就相當於租金之不當得利198,024元（396,048÷2＝198,024）部分：經查，本件原告與被告就系爭房屋簽訂系爭租約，系爭租約之租期已於110年4月19日屆滿，有系爭租約在卷可稽（見本院卷第25頁），故自系爭租約租期屆滿之翌日起，被告已無合法使用系爭房屋之權源，而依系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金外，並得請求相當月租金一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」，且被告自承於111年1月20日才自系爭房屋搬遷（見本院卷第73頁），並不爭執於111年3月8日始與原告完成系爭房屋返還之點交手續（見本院卷第76、85頁），是被告於系爭租約租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，屬無權占有甚明，被告受有利益致原告受有損害，其繼續占有使用系爭房屋，所獲得之相當於租金之不當得利，應返還予原告。參以被告就其應補繳自110年5月20日到111年1月20日一共9個月相當租金之不當得利並無意見（見本院卷第74頁），然辯稱：因原告未修繕系爭房屋內之冷氣，故被告於110年5月20日僅匯款13,800元予原告，此有汐止區農會111年5月30日新北市汐農信字第1110001919號函及附件交易明細在卷可佐（見本院卷第105、117-119頁），是而，被告自110年4月20日起、至兩造完成系爭房屋返還之點交手續111年3月8日止，扣除被告已給付之13,800元，共計應再給付原告相當於租金之不當得利184,227元（110年4月20日至111年3月8日止共計10個月又16天，再扣除被告已給付之13,800元，即18,800×10+18,800÷30×16－13,800＝188,000+10,027－13,800＝184,227，元以下四捨五入），原告於此範圍內之請求，應予准許，逾此部分，即無理由，不應准許。至被告所辯：原告未於租賃系爭房屋期間修繕故障之冷氣一事，被告自始無法提出證據以實其說，經被告陳稱在卷（見本院卷第105頁），是被告該部分所為之抗辯要無可採，不影響本院前開所為之認定。

㈣就違約金198,024元（396,048÷2＝198,024）部分：

1.依系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金外，並得請求相當月租金一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」（見本院卷第27頁）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，然此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度臺上字第909 號判決看法相同）。

2.被告固辯稱：當初有告知原告至少要租四年，但原告表示兩年簽一次約，原告於兩年快期滿前就反悔發存證信函要被告搬走，故本次是原告違約在先，被告不需給付原告違約金等語（見本院卷第74頁）。然本件經當初仲介兩造簽立系爭租約之仲介人員即證人陳淑芬證述：「（問：你有無印象簽約當時被告有表示希望簽四年的約嗎？）我沒什麼印象，時間有點久了。」、「（問：提示租賃契約，請問這個租賃契約上面的字是否你寫的？）對，這是我寫的。一般我們合約書上壓的日期應該是經過雙方同意，如果有另外的協議應該都會在契約的空白處另外做註記，但是這份契約看起來沒有另外做註記的狀況。」、「（問：所以系爭租約上面的記載都是當下你確認過雙方的意見之後，沒有爭議才寫上去的？）對，我們一定是確認過後才寫上去。」等語（見本院卷第86、87頁）、證人蘇儀涓證稱：「（問：你當時有參與系爭房屋的出租等？）我有帶看，是到台灣房屋公司簽合約的，我有帶被告看房子，因為是被告要租房子。」、「（問：你有印象說在整個過程中，不論是帶看房子或是簽約的時候，兩造有無提到房子要約定四年的租約？）沒有。」、「（問：契約書上面寫的租期就是他們雙方當時約定的租期？或是私下有其他的約定？）租約上如果是約定多長的租期就是多長，至於他們私下有沒有其他約定我不清楚，因為至少我沒有聽到或是看到。因為當時的合約不是我寫的，我只是陪同在旁邊準備茶水，我確實沒有聽到雙方有提到說要把租約簽為四年的事，帶看房子的時候屋主不會在。」、「（問：所以帶看房子的時候被告也沒有告訴你她兩要租四年嗎？）沒有。」、「（問：被告是不是有說希望長租，希望你可以跟房東溝通，有這件事情嗎？）我印象中被告說前一個房子租三年還是四年，被告說想要買房子，先生在建築工作，如果遇到好的房子想要買房子，我印象中就是這樣，沒有印象被告有叫我跟房東溝通什麼事情。」等語綦詳（見本院卷第102、103頁），衡情本件證人陳淑芬、蘇儀涓僅經手房屋租賃業務，其仲介報酬亦非豐厚，應無甘冒偽證罪處罰之風險，而為虛偽證詞之可能，是實無證據足認被告前揭抗辯為真，難以認定兩造間當初就系爭房屋存有租期四年之協議。

3.本院審酌被告於系爭租約期屆滿前之110年3月25日，即以存證信函催告被告系爭租約屆期不再續約，被告卻遲至111年3月8日始與原告完成系爭房屋返還之點交手續，有存證信函及回執在卷可憑（見本院卷第33-39頁），並為被告所不爭執（見本院卷第74、76、85頁），是而，被告確有違約之情；且承前所述，被告迄今僅於110年5月20日給付13,800元相當租金之不當得利予原告，雙方當初於訂約時，既已盱衡履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，於併考量社會經濟狀況下，認應予以尊重兩造間上揭關於違約金之約定。今原告依系爭租約第12條第3項規定，得請求被告給付逾期搬離系爭房屋、延遲交還系爭房屋之違約金費用為198,027元（110年4月20日至111年3月8日止共計10個月又16天，即18,800×10+18,800÷30×16＝188,000+10,027＝198,027，元以下四捨五入），而原告僅請求198,024元，亦屬有理，應予准許。

㈤惟被告於簽定系爭租約時已交付原告37,600元押租金（租約第4條第1項），兩造並於系爭租約第5條中約定就水、電、瓦斯費部分由承租人負擔，且於系爭租約第12條第4項亦約定：「前項金額（即逾期未搬遷之相當月租金額及違約金）及承租人未繳清之相關費用，出租人得由第4條之擔保金（押金）中扣抵。」，有系爭租約在卷可據（見本院卷第25、27頁），原告並不爭執於被告點交返還系爭房屋後，押租金應予扣抵相關費用（見本院卷第75頁），是而，被告前開應給付予原告之金額382,251元（184,227＋198,024＝382,251），尚應扣除被告已繳交之押租金37,600元，即被告應給付原告344,651元（382,251－37,600＝344,651），始屬適法。原告固主張：被告損壞系爭房屋，原告支出維修費，且被告尚積欠水電費8,841元，由原告先行墊繳等語（見本院卷第105頁），然原告所提維修費用估價單之日期為111年3月23日（見本院卷第113頁），是否得認均屬被告所致之損害，猶有未明，且綜觀全卷，至今原告亦未提出為被告墊繳「迄」水電費8,841元之證明（見本院卷第69頁），是原告該部分之主張即屬無據，不應採認。

㈥綜上，依系爭租約、不當得利等規定，原告得請求被告給付之金額即為344,651元。

四、綜上所述，原告依據租賃契約、不當得利等法律關係，請求被告給付原告344,651元，為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，不應准許。

五、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告雖陳明請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭