臺中簡易庭113年度中簡字第3212號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺中簡易庭
• 裁判日期: 114 年 07 月 25 日
• 法官: 林俊杰
• 原告: 吳秀鳳
• 被告: 詹毓棠即詹禮瑜

臺灣臺中地方法院民事判決
113年度中簡字第3212號
原 告 吳秀鳳
訴訟代理人 林更穎律師
複 代理人 林孟儒律師
被 告 詹毓棠即詹禮瑜

訴訟代理人 李翰承律師
複 代理人 林宥任律師
胡祐瑋

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年7月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主　　　文
被告應給付原告新臺幣696,246元，及自民國113年9月25日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣696,246元為原告預供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
依兩造於民國109年3月1日簽訂之廠房租賃契約書（下稱系
爭租約）第7條第1項約定：「因本契約發生爭議，雙方同意以臺灣臺中地方法院為第一審管轄法院。」(本院卷第20頁)，本院為兩造合意管轄之法院，就本事件有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告於109年3月1日與原告簽訂系爭租約，向原告承租其所有
坐落南投縣○○市○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）及
其上門牌號碼南投縣○○市○○區○○路000○000弄00巷00○0號未
辦保存登記之廠房（下稱系爭廠房），約定租賃期間自109
年4月1日起至117年3月31日止，租金每月原為新臺幣(下同
）38,000元，自111年4月1日起調漲為每月4萬元，租金應於每期1日前繳納，保證金76,000元；另約定水費、電費及營
業上必須繳納之稅捐皆由被告負擔。惟被告自112年3月1日
起即未給付租金，迄至113年7月1日止已積欠租金達17個月
，共計為68萬元（40,000×17＝680,000）；另應由被告負擔之電費3筆共計16,246元（10,057＋5,881＋308＝16,246），均
由原告代為繳納，上開合計為696,246元，經原告於113年7
月12日以存證信函向被告催討，被告迄仍未清償。爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應給付原告696,246元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.系爭租約租賃標的物僅為系爭廠房，不包含系爭土地。又原告否認曾告知被告系爭土地及廠房可供作為合法工廠及經營工廠使用，被告應舉證證明。又系爭廠房曾於111年8月間經南投縣政府裁處6萬元罰鍰及命令拆除，惟系爭裁處書之受
處分人為原告並非被告。而系爭廠房自簽訂系爭租約日起至被告於113年7月1日點交予原告期間，皆未遭斷水斷電或遭
強制拆除，系爭裁處書並未影響或妨害被告使用收益系爭廠房，系爭廠房迄仍未遭斷水斷電或強制拆除。
2.又巨鐿企業社商號，營業項目為機械設備、手工具、模具製造業等，惟系爭租約並未約定系爭廠房欲供經營機械設備、模具製造之營業使用，亦未約定需為合法廠房，足證原告不負提供合法廠房之出租人義務。況系爭租約第4條係在規範
承租人即被告不得於系爭廠房從事危及公共安全之非法營業，乃承租人義務，非以出租人即原告為規範對象，是原告已依系爭租約本旨，交付系爭廠房供被告使用收益，客觀上已合於約定使用、收益之狀態。
3.再依工廠管理輔導法第9、10、15條規定，設立工廠所使用之土地，以利用都市計晝工業區、非都市土地編定為丁種建築用地、依法編定開發之工業區或其他依法令規定可供設廠之土地為限；工廠設廠完成後，應依本法規定申請登記，經主管機關核准登記後，始得從事物品製造、加工；工廠有下列情形之一者，不得辦理登記或變更登記：二、違反土地使用管制規定。經濟部並依工廠管理輔導法第38條授權，訂定工廠管理輔導法施行細則第6條，規定申請工廠設立許可或
登記時，應填具申請書，並檢附相關書件，要求行為人必須填載設廠地點使用分區或用地類別。倘被告係為尋覓合法
廠房供營業之用，何以未在系爭租約載明，亦未查明租賃標的物使用分區或類別，即簽訂系爭租約，況兩造於系爭租約並未約定需為合法廠房或作何種經營使用，而被告迄今已使用系爭廠房逾4年，均無異議並給付本件請求範圍以外之租
金，顯見系爭廠房是否為合法廠房，並不影響被告之使用、收益。依被告提出之兩造LINE對話紀錄，被告係主動傳送「農地＋特定工廠登記」擷圖網頁資訊予原告，並建議原告可申請特定工廠登記，可知被告於承租時早已知悉系爭廠房係坐落於農地，並非合法建物。
4.由證人證言可知，被告於承租當時，就明確知道標的物屬於農地工廠，本即是違規使用，故租金顯較合法之工廠便宜，另被告於承租本件前所承租亦屬農地工廠，益證被告並無要求原告需提供合法之廠房。被告於113年7月已將廠房返還，故原告僅請求至113年7月1日止積欠之租金及電費，被告簽
約至112年2月均有給付租金。系爭廠房目前仍有供其他承租人使用，並未被拆除，客觀狀態都一致。依被證3被告向原
告詢問可否聲請特定工廠登記，特登就是違法始需要聲請，可知被告知道伊要承租的系爭廠房係違法工廠。
二、被告則以：
㈠被告從事工業，並經營巨鐿企業社商號，因經營事業所需，
擬尋找合法使用之工業用地及廠房，透過主流不動產開發有限公司（下稱主流公司）介紹，得知原告欲出租系爭土地及廠房，兩造即於109年3月1日簽訂系爭租約，簽訂租約當時
，原告明確告知被告系爭土地及廠房可供作為合法工廠及經營工業使用，並載明於系爭租約第4條。嗣被告為使系爭廠
房合於工業用途，陸續投入資金裝潢系廠房，並裝設水電、輕鋼架等設備，共計支出費用1,355,000元（裝潢費用1,250,000元、搬遷運費105,000元）。詎系爭租約存續期間，被
告突收到南投縣政府相關單位通知，系爭廠房屬違建，系爭土地亦不得作為工廠使用，被告即通知原告此事，而原告則向被告表示會向主流公司人員詢問是否得經由合法申請之方式，使被告得合法繼續使用系爭土地及廠房。經原告以LINE詢問後，主流公司人員胡育袖回覆「特登的申請條件已經過期。我們的廠房也沒有符合申請的條件喔！」、「必須是105年之前蓋的廠房才可以符合申請條件的」等語，足見系爭
土地及廠房自始即無法經由申請登記合法化，無法作為工廠使用。
㈡又被告於111年8月於承租地點收受南投縣政府裁處違反區域計晝法案件裁處書（下稱系爭裁處書），以原告未合法申請興建鐵皮建物，不符農業使用，違反區域計晝法等語，裁處原告罰鍰6萬元，並命原告於系爭裁處書送達後3個月内，須將系爭土地上之廠房拆除，將土地恢復原狀或依相關規定申請合法使用。倘被告按原約定目的繼續使用系土地及廠房，除有受罰鍰處分之虞外，恐因系爭廠房為違章建築，日後遭拆除，將使被告前所投資之設備付諸東流，系爭土地及廠房顯已無法達成系爭租約所約定之使用目的，且依系爭租約第4條約定，堪認兩造就被告承租系爭土地及廠房係預定作為
「合法工業」使用有共同認知，且此為契約上重要之點，並載明於系爭租約，原告即應基此認知，於事實及法律上均負有保持系爭土地及廠房合於得合法經營工業之使用、收益狀態甚明，此亦屬民法第423條規範保護範圍。
㈢再系爭土地之使用分區為特定農業區農牧用地，有系爭裁處書可佐，而依非都市土地使用管制規則第6條第1、3項規定
，農牧用地得容許使用項目及許可使用細目，並不包括作為工業使用，且系爭廠房亦非105年前即存在，不符合申請臨
時或特定工廠登記之要件，無法作為工廠使用，已如前述。是依系爭裁處書所載内容，系爭廠房如未於期限内拆除，亦將遭縣府單位強制拆除，已對系爭租約所定之使用、收益有所妨害，且系爭租約第4條已載明係供工廠使用，倘被告擅
將系爭廠房作為他用，將生違約責任，是依約系爭土地及廠房，對被告而言已達無法使用、收益之狀態，顯原告未以合於所約定使用、收益之租賃物交付被告，亦未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，已違反民法第423
條規定，與債之本旨不符，被告得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，是原告主張被告應給付其自112年3月1日起至113年7月1日止，每月40,000元之租金、電費及遲延利息，均屬無據等詞，資為抗辯，並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張之上開事實，業據其提出系爭租約、台灣電力公司台中區營業處函文、經濟部商工登記公示資料查詢、申請工廠登記應檢附書面資料（經濟部工業輔導中心網站）等件為證（本院卷第19-25、145-147、175-177頁），且被告對於
系爭租約之真實性，及曾支付過部分租金等情不為爭執（本院卷第62頁），堪信此部分為真實。至於原告主張被告尚積欠112年3月1日至113年7月1日止，17個月租金共計68萬元、電費16,246元，合計為696,246元等情，被告則以前詞置辯
，是本件應審究者為：原告出租之系爭廠房是否有合於系爭租約所約定之使用、收益狀態？經查：
㈡證人胡育袖即主流公司仲介人員於本院審理時到庭證述：「（你是從事什麼職業？從事多久？）不動產仲介，30年以上。（本案的兩造你是否認識？兩造是否皆有委託你？委託内容為何？）認識，我是受原告委託幫他們租賃廠房。被告這邊沒有委託我，被告是看到廣告，有打電話來詢問。……（被
告聯繫你們的時候，是否有跟你說要尋找的租賃物是做何用途？）有說要做工廠，加工用。我有說不能營登，被告說知道，他還有帶我到他們原本的廠房看，原本的廠房也沒有登記營業。（你是否曾經跟被告或是自己前往原告之廠房？）有。（承前，那裡周遭環境為何？）被告那邊是做樂器的加工噴漆，我有說噴漆有廢水不適合，被告說他們會做回收設備，不會亂排廢水。（本案廠房租賃合約書是誰提供的？契約内容是你幫忙先擬定的嗎？）是我提供的。是我擬定的。（原告在被政府通知不能繼續營業時，有沒有請被告在指定的時間配合不要營業？）我們有告訴被告，被告說沒有關係，也有配合我們做政府的檢查，如斷電暫時不營業。（依照你擔任租賃業者這麼久的時間，如果有上開情形，這樣的一個租賃標的物是可以作為正常工廠使用的標的嗎？）基本上都是這樣在使用，只是我們都會告知這是農地廠房，不能做營業登記，而且我們在廣告上有載明。……（當時簽訂合約時
你是否在場？）兩造及各自家人和我都有在場。（雙方的簽名蓋印都是親簽？）是，簽完之後，我都會從頭再和他們說一遍，也有請他們有問題再詢問。（合約一式兩份？）是。我只有留影本。（在合約書第2頁手寫部分，有寫「環境污
染…」的目的？）因為這是農地廠房，規定比較多，所以特別註明如果有污染的話，被告應自行負責。（為何被告知道該土地狀況，仍簽約？）被告原本的廠房是和別人合租的，比較小不夠用，因為農地廠房比較便宜，被告也覺得沒關係，他們不用登記，我有說合法的比較貴。（月租金？）契約寫38000元。（如果附近有合法廠房相同坪數，月租金約多
少？）8萬元左右」等語（本院卷第168-172頁)
，參以被告於審理時自陳其之前曾繳納租金等語(本院卷第62頁)，顯見被告於承租時即明知系爭廠房之實際狀況與法律使用限制，且並未因其不得辦理營業登記而拒絕承租，反以農地廠房租金較低、原租空間不足等因素，為其承租動機。又系爭租約原月租金為38,000元，嗣於111年4月1日起調漲
至40,000元，核與證人證稱可辦理工廠登記之相同坪數廠房月租金約8萬元之行情，兩者價差一倍以上，更見被告對於
承租工廠類型與租金行情事前並非毫無所悉，反係明知上情且基於節省租金之考量，始與原告簽訂系爭租約甚明，自難認被告有任何遭受原告誤導或被迫接受簽約之情形可言。又契約成立後，當事人不得僅因事後發生不利結果，或對契約風險事前有所知情而仍締約，卻於履約不利時反言主張契約無效或解約。況本件並無證據顯示原告於契約締結過程中，有何隱匿土地性質、使用限制、登記障礙之行為，且其透過專業仲介協助簽約、製作條款，兩造相關權利義務分配明確，核與一般農地廠房交易慣例相符，原告亦無施用詐術或有何重大過失致被告陷於錯誤之情事，故被告事後以租賃標的無法營登為由主張契約有瑕疵，顯與誠信原則及契約拘束力原則不符，自無可採。
㈢又依系爭租約第4條使用租賃物之限制約定，內容略以「1.本
廠房系供工廠及住家之用。……3.廠房不得供非法營業或使用
，不准存放危險物品，影響公共安全。若有其他違反公共安全之規定，一切責任概由乙方（即被告）完全負責，決不異議。4.廠房有改裝施設之必要，乙方取得甲方（即原告）之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還廠房時，並應負責恢復原狀。……」等語(本院卷第19頁)，堪
認兩造對於廠房之使用目的僅約定為「工廠及住家之用」，並無就「須為合法可登記營業之廠房」為明文約定，且契約中亦已明列：若乙方有違反公共安全規定之行為，一切法律責任由乙方負擔，並不得異議，顯示兩造於締約當時已就使用使用風險與責任明確分配與約定。對照上述證人證詞，益徵被告於簽約前即充分知悉系爭廠房為農地建物，具無法登記營業之限制，被告對此非但無異議，反因原廠房空間不足、成本考量等因素而選擇承租，自係被告明知土地使用限制情況後，經審慎評估後所作之意思表示。而系爭裁處書之處罰對象係原告，被告固有廠房設備遭受拆除之風險，惟依系爭裁罰書所載，裁罰依據係區域計畫法第15、21條，罰則為6萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止
使用或拆除其地上物恢復原狀。改正事項為請於文到後3個
月內恢復原狀或符合農牧用地容許使用項(細)目及其附帶條件規定，或依相關規定申請合法使用(本院卷第95頁)，堪認原告除遭裁罰6萬元外，尚須依指定改正事項辦理，然該行
政處分並非命令應即刻拆除，而係附帶有補救、合法化申請之可能，性質上屬輔導性裁罰，目的為促使土地使用人依區域計畫法改善或修正使用方式，並不當然發生對承租人使用權之直接排除效果。況且被告自109年3月承租時起至113年7月止，實際使用系爭廠房歷時4年餘，期間未見因行政裁罰
導致其實際使用發生障礙，系爭廠房亦未遭政府機關強制拆除或查封停用，至今尚有其他後續承租戶持續租賃使用中，顯見其仍具完整之使用機能。再對照系爭租約第7條第8款「如有污染或違規，由乙方負責處理」之明文約定(本院卷第20頁)，可見兩造就農地廠房租用可能面臨之法律風險，早已有事先評估與約定風險歸屬，承租人即被告主觀上亦明知此一使用屬灰色地帶，最終仍選擇以相對低廉之月租金承租系爭廠房，顯係自行衡量利弊得失後所作之決定。從而，被告辯稱系爭廠房未能合於系爭租約之使用、收益目的，及倘若系爭廠房遭拆除，被告擅將系爭廠房作為他用，將生違約責任云云，均屬無據，為無理由。
㈣綜上，被告於締約時即對系爭廠房土地性質與使用限制具明確認知，契約條款亦就相關風險明文約定，原告並無違反告知義務或其他可歸責事由，被告事後以廠房無法辦理營業登記為由，抗辯原告未依契約本旨給付，誠屬無據，為無理由。
㈤按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第421條、第439條分別定有明文。本件被告既向原告承租系爭土地及廠房，迄今尚有前述租金、電費等費用尚未給付，業如前述。是原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付租金68萬元、電費16,246元、共計696,246元，即屬有據，應予准許。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，
民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文
。本件原告對被告之租金等債權，屬無確定期限之給付，原告對被告提起之民事訴訟狀繕本，已於113年9月24日合法送達被告（本院卷第49頁），被告已受催告仍未給付，依上開規定，應負遲延責任。是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日即113年9月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付696,246元，及自113年9月25日起至清償日止，按週年利率5%計
算之遲延利息，為有理由，應予准許。
五、本件訴訟係依民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告，法院毋庸另為准駁之判決。又被告陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
六、兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　 7　　月　　25　　日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法　官　林俊杰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　 7　　月　　25　　日書記官　辜莉雰