臺灣臺中地方法院簡易民事判決

原告

林宸語

訴訟代理人

林亮宇律師

訴訟代理人

陳虹羽律師

被告

曾彥清

被告

安品寯不動產有限公司

法定代理人

賴靖蓉

被告

江燦亮

被告

李俊麟

上三人共同訴訟代理人

葉耀中律師

複代理人

林俊甫律師

上列當事人間請求加倍返還定金事件，本院於民國114年3月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告江燦亮、李俊麟為被告安品寯不動產有限公司(下稱安品寯公司)之經紀人員。原告於民國112年7月4日，與安品寯公司簽立斡旋金契約書(下稱系爭斡旋契約)、買方給付服務費承諾書，委託安品寯公司代為斡旋，以新臺幣(下同)1,750萬元，購買被告曾彥清所有之臺中市○○區○○段00地號土地，應有部分為325/10000(下稱系爭土地)及坐落於系爭土地上門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號8樓房屋(下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)，原告並於同日交付李俊麟斡旋金24萬元(下稱系爭斡旋金)，系爭斡旋契約上有江燦亮、李俊麟之簽章。嗣原告發現系爭房屋有大量違建，江燦亮、李俊麟對此均未如實說明，且安品寯公司所提供之現況說明書(下稱原證成屋現況說明書)項次1更記載「本建物無包括未登記之改建、增建、加建、違建等部分」。原告認曾彥清、江燦亮、李俊麟未據實說明房屋現況，且安品寯公司提出之原證成屋現況說明書亦未據實記載，原告係受被告詐欺情況下簽訂系爭斡旋契約，故不願購買系爭房地。且兩造就系爭房地買賣契約成立重要之點，如何時交付系爭房地買賣價金、交屋方式都未約定，買賣契約尚未成立，本件係可歸責於被告之事由致兩造未能簽訂系爭房地不動產買賣契約。原告請求安品寯公司返還系爭斡旋金，竟遭安品寯公司拒絕，遂於112年8月24日就系爭房地買賣衍生之消費爭議，向臺中市政府提出申訴，惟原告與安品寯公司未能達成和解共識。安品寯公司乃於112年9月19日委任律師寄發律師函，告知斡旋金已轉為定金，將沒收定金。原告再於112年9月21日寄發存證信函，要求安品寯公司返還系爭斡旋金。安品寯公司於112年9月21日收受上開存證信函後，復於112年9月23日以存證信函，函覆因原告違約未簽約，故系爭斡旋金已轉為定金被賣方依約沒收，而拒絕返還系爭斡旋金等語。爰依民法第249條第3款、第4款規定，請求曾彥清加倍返還定金；依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法184條第1項、第2項請求江燦亮、李俊麟負損害賠償責任24萬元；並依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第188條第1項、民法第227條、第224條規定，請求安品寯公司與江燦亮、李俊麟連帶負損害賠償責任等語。並聲明：㈠被告曾彥榮應給付原告48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告安品寯公司、江燦亮、李俊麟應連帶給付原告24萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第一、二項給付於24萬元之範圍内，任一被告已為全部或一部之給付，其餘被告於給付範圍內免除給付之義務。

二、被告答辯：

㈠被告安品寯公司及江燦亮、李俊麟則以：原證成屋現況說明書之右上角列印時間為111/05/03 10:07，下方之物件編號為GA77916，該標的物為臺中市太平區東平段之房地，並非系爭房地。原證成屋現況說明書並非系爭房屋之現況說明書，原告以此為由，主張安品寯公司、江燦亮、李俊麟三人惡意訛詐，未盡居間仲介義務致其受有損害，顯無理由。又原告與安品寯公司就系爭房地於簽立系爭斡旋契約之前，李俊麟已先行提供不動產說明書供原告審閱，其中包括賣方曾彥清提供之不動產標的現況說明(下稱被證成屋現況說明書)並經原告詳閱確認後，簽立系爭斡旋契約前，在不動產說明書之攜回審閱簽名欄內親筆簽名確認，原告已知悉系爭房地之狀況。又被證成屋現況說明書第1項「本建物有無包括未登記之改建、增建、加建、違建等部分」勾選「有」;「本建物有無曾收到違章建築查報(拆除)通知書或類似通知或有被主管機關列管之情形」勾選「無」。此外，李俊麟更於不動產說明書內提供系爭房屋之測量成果圖，並同時告知除天井部分外，其餘部分業經原屋主增、改建，並加以隔間。由此可知原告於簽立系爭斡旋契約前，早已知悉系爭房屋有違建之情形。更甚者，原告至少在112年4月27日，早已透過賣方曾彥清之代理人王宇盛，知悉系爭房屋之空間布局，而由該空間布局可知，系爭房屋本有大量增、改建而與建物測量成果圖不符。原告在賣方曾彥清，以及李俊麟充分揭露系爭房屋之現狀，在知悉有違建情形下，仍於112年7月4日簽立系爭幹旋契約，同意以1,750萬元購買系爭房地，並當場交付安品寓公司24萬元斡旋金，復經曾彥清於112年7月7日簽名同意出售，並由李俊麟轉知原告賣方已同意收受斡旋金，故買賣契約已成立，而系爭斡旋金已轉為定金。然原告卻片面反悔拒絕購買系爭房地而顯屬可歸責於原告致買賣契約無法成立，依系爭幹旋契約第3條約定，系爭斡旋金應由賣方曾彥清沒收，故原告並無享有請求返還系爭斡旋金之權利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告曾彥清則以：我要出售系爭房地，我請朋友王宇盛代理請安品寯公司銷售，我有授權給王宇盛，安品寯公司議價買賣時我有簽訂出售合約定價是1,850萬元，後來我印象買方是以1,750萬元議價，我是同意售出，在安品寯公司我有簽立同意出售，之後仲介公司跟我說未成立，斡旋金都在仲介公司等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由

㈠原告主張其與安品寯公司於112年7月4日簽立系爭斡旋契約、買方給付服務費承諾書，委託安品寯公司代為斡旋，以1,750萬元購買曾彥清所有之系爭房地，原告並於同日交付系爭斡旋金給李俊麟，系爭斡旋契約上有江燦亮、李俊麟之簽章；曾彥清所出售之系爭房屋有增建、違建部分，原告於112年8月24日，就系爭房地買賣衍生之消費爭議，向臺中市政府提出申訴，惟原告與安品寯公司未能達成共識，安品寯公司於112年9月19日委任律師寄發律師函，告知系爭斡旋金已轉為定金，將沒收定金；原告再於112年9月21日寄發存證信函，要求安品寯公司返還系爭斡旋金。安品寯公司於112年9月21日收受上開存證信函後，復於112年9月23日以存證信函，函覆因原告違約未簽約，故系爭斡旋金已轉為定金被賣方依約沒收，而拒絕返還系爭斡旋金等事實，業據提出與其所述相符之系爭房地建物登記謄本及地籍異動索引、系爭斡旋契約、買方給付服務費承諾書、原證成屋現況說明書、消費爭議申訴資料表及處理情形回覆表、112年9月19日律師函、112年9月21日存證信函、112年9月23日存證信函、建物測量成果圖、系爭房屋8樓9樓現況平面圖為證(見本院卷第25-55頁、第312頁、第314頁)，堪信原告上開主張為真。原告另主張曾彥清、江燦亮、李俊麟未據實說明房屋現況，且安品寯公司之原證成屋現況說明書亦未據實記載，原告係受被告詐欺情況下簽訂系爭斡旋契約，兩造就系爭房地買賣契約之必要之點並未達成合意，買賣契約尚未成立，而曾彥清、江燦亮、李俊麟故意隱瞞系爭房屋有大量增建、違建等情，致原告支付24萬元之斡旋金，因而受有損害，請求曾彥清給付48萬元、安品寯公司、李俊麟、江燦亮連帶負損害賠償責任24萬元乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院所應審酌者厥為：㈠兩造就系爭房地是否僅成立買賣預約，尚未成立本約？㈡如兩造間未能就系爭房地成立買賣契約，是否有可歸責於其中一造之事由？㈢原告向李俊麟、江燦亮請求損害賠償，有無理由？請求安品寯公司與江燦亮、李俊麟負連帶損害賠償責任，有無理由？㈣原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條、第188條規定等規定，請求安品寯公司連帶負損害賠償責任，有無理由？㈤原告依民法第227條、第224條規定等規定，請求安品寯公司負損害賠償責任，有無理由？茲分別論斷如下：

㈠兩造就系爭房地應祇成立買賣預約，尚未成立本約：按「契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立」（最高法院61年度台上字第964號民事判決參照）、「不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約」（最高法院79年度台上字第1357號、80年度台上字第1883號民事判決參照）。參諸現今不動產買賣涉及之交易金額多為龐大，契約當事人對交易內容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與時間、稅賦及手續代書費、辦理所有權移轉及不動產交付時期、違反契約時之違約責任（即違約金條款），甚至應否就房屋不得有輻射屋及海砂屋、兇宅、上方有無未登記改建、增建、加建、違建等情形為特別保證各項細節，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時討論並加以約定，自無僅因委託仲介公司居間就買賣交易總價議妥後，即可逕認上開事項非屬不動產買賣交易必要之點，而無需由買賣雙方約定合致。準此，民法第345條第2項「買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立」規定，所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定，若當事人於買賣契約協商斡旋過程中，就付款方法及時間、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負及違約責任等具體內容均未為約定，或無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意，而成立買賣契約。

⒉經查：

⑴系爭斡旋契約第1條所記載之買賣標的僅有「臺中市○○區○○路0段000號8樓」、「臺中市○○區○○段00地號土地，權利範圍為325/10000」，並未詳載買賣房屋及基地之具體面積及權利範圍，是否包含9樓增建部分等，是否已就買賣標的具體特定，已非無可議。另系爭斡旋契約第1條第1項關於承購條件，僅記載原告願意交付斡旋金24萬元委由安品寯公司代為斡旋，承購總價為1,750萬元，委託受託人代為斡旋，付款方式第一期款於簽立不動產買賣契約書時交付(空白)元整。第二期款於雙方備齊過戶文件用印時交付(空白)元整，第三期款於稅單核發五日內交付(空白)元整，其旁註記：貸款未核准獲核准金額不足買方同意以現金補足)等語，是付款方式為本件買賣契約成立之必要之點，須兩造雙方達成合意，買賣契約始為成立，然僅記載依成交價，堪認兩造就給付買賣價金之具體時程、有無尾款給付之擔保、不動產所有權移轉登記事宜等事項，於系爭斡旋契約中均付之闕如，且未就所有權移轉登記時期、系爭房地之交付時間、稅負、費用及違約責任等重要事項為約定，尚難遽認賣方與買方已就成立系爭房地買賣契約重要之點均已意思表示合致。

⑵系爭斡旋契約第3條雖約定：「本契約經賣方簽章同意買承購條件時，買賣契約即為成立，受託人得全權代理買方將斡旋金充為定金，本契約是為定金收據(雙方同意款項暫由受託人保管)；若有一方違反本契約書內容，因可歸責買方事由致無法簽訂買賣契約時，定金任由賣方沒收，可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還定金買方」，然參酌第3條、第4條「本契約經賣方簽章同意買承購條件時，買賣契約即為成立...雙方即應負履行簽立本約之義務，絕無異議」「買方於前條之期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之承購條件者，不在此限」、「買賣契約成立後，買方同意由受託人指定之特約銀行或建築經理公司辦理不動產買賣履約保證，且同意負擔契稅、代書費、履約保證費、印花稅及地政相關規費等費用，並委由群義地政士就有關稅費、付款條件、貸款、交屋等事項，協助辦理不動產買賣契約之簽訂，並辦理所有權移轉、銀行貸款相關事」等約款，堪認系爭斡旋契約之性質，於賣方同意出售前，屬買方與仲介公司間之契約關係，即由買方先交付仲介公司一筆款項（俗稱斡旋金），委託仲介公司以其出價向賣方斡旋議價，若斡旋不成，即由仲介公司無條件返還該款項。反之，若賣方同意買方之出價，而於系爭斡旋契約勾選「同意依承購條件出售」並簽名，因雙方此時實際上僅就買賣標的及交易價格達成初步意思合致，至於前述所列之其他不動產買賣契約必要之點，根本尚未協商，是曾彥清同意以1,750萬元出售系爭房地，充其量僅能認為就系爭房地之買賣預約已經成立生效，原告因交付斡旋金24萬元作為定金，而取得與賣方簽訂買賣本約之權利，但須待原告與曾彥清就買賣契約其他必要之點意思合致並完成買賣本約之簽定，買賣契約始能成立。上開斡旋金應係用以擔保契約成立為目的而轉為定金，故其性質應為「立約定金」，究不能僅以該定金之交付即認賣方與買方間之買賣契約業已成立。

㈡本件兩造間未能就系爭房地成立買賣契約，是否有可歸責於其中一造之事由？

⒈按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249 條定有明文。又按簽立預約時所交付之定金，用以擔保本約之成立為目的，若本約成立，該定金因而變更為確保契約之履行為目的，有民法第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定；交付立約定金者，除當事人另有約定，應依其約定外，如付定金之當事人拒不成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金，如受定金之當事人拒不成立主契約，即應加倍返還；預約成立後，兩造固應同受拘束，負有依照雙方合意內容訂立本約之義務，其違反預約義務之行為，是否有可歸責之事由，應就拒絕締結本約之原因，依簽立預約與議訂本約時之各種情事，按一般社會之理性客觀認知、交易之經驗法則、誠信原則為公平合理之判斷，如有故意違反、未盡注意義務或其他顯不正當之情事，自得認係可歸責；反之，則應認為不可歸責（最高法院109年度台上字第124號判決、90年度台上字第140號裁定參照）。

⒉經查，本件原告主張曾彥清所出售之系爭房屋有大量違建等事實，為被告所不爭執，並有建物登記簿謄本及建物測量成果圖、系爭房屋8樓9樓現況平面圖附卷可稽，堪信為真實。又曾彥清稱伊當初勾選被證成屋現況說明時，即已勾選本建物有未登記之改建、增建、加建、違建部分，且不動產說明書中就系爭房屋產權調查表記載總面積49.02平方公尺約為14.82坪等情，亦有不動產說明書在卷可憑（見本院卷第207頁）。觀諸112年4月27日訴外人即曾彥清之代理人王宇盛與原告LINE對話紀錄截圖中，王宇盛傳送之系爭房屋現況格局圖，與前述建物測量成果圖、系爭房屋產權調查表均不相符，此有原告與王宇盛112年4月27日LINE對話紀錄截圖、建物測量成果圖、系爭房屋產權調查表在卷可參(見本院卷第263、315頁)，佐以原告於112年7月3日亦再次向王宇盛確認系爭房屋實際坪數跟室內坪數，並且拜託王宇盛協助辦理系爭房地分割事宜，此有原告與王宇盛112年7月3日LINE對話紀錄截圖在卷可佐(見本院卷第291頁)，是系爭房屋縱有違建之情，亦應為原告所知悉。況系爭房屋無論8樓、9樓所有權登記面積僅約24.51平方公尺，與現況使用坪數有極大差距，是原告主張曾彥清隱瞞系爭房屋有違建之情事，尚非可採。又原告既曾親赴現場勘查系爭房屋使用情形，且看過系爭房屋所有權狀後，仍願交付定金予李俊麟乙節，益見原告擬購買系爭房屋係出於本人需要而下決意，並非因曾彥清施用何詐術而致其陷於錯誤甚明。故原告主張係可歸責於賣方之事由，致買賣契約不能履行時，曾彥清應加倍返還其所受之定金云云，洵不足採。則曾彥清同意以1,750萬元出售系爭房屋後，安品寯公司通知原告簽訂買賣契約本約，原告藉故不買，因而沒收其定金，揆諸上開說明，應屬有據。

㈢原告向李俊麟、江燦亮請求損害賠償，有無理由？請求安品寯公司與江燦亮、李俊麟負連帶損害賠償責任，有無理由？

⒈李俊麟、江燦亮是否有故意隱瞞系爭房屋有大量增建、違建，而致原告受有損害？

⑴按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項、第2項分別定有明文。又按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條亦有明定。

⑵經查，曾彥清稱伊當初勾選被證成屋現況說明時，即已勾選本建物有未登記之改建、增建、加建、違建部分，且不動產說明書中就系爭房屋產權調查表記載總面積49.02平方公尺約為14.82坪，而王宇盛傳送之系爭房屋現況格局圖，與前述建物測量成果圖、系爭房屋產權調查表均不相符，佐以原告於112年7月3日亦再次向王宇盛確認系爭房屋實際坪數跟室內坪數，並且拜託王宇盛拍攝權狀給原告、協助辦理系爭房地分割事宜，是系爭房屋縱有違建之情，在原告看完土地所有權狀後亦應已知悉，有如前述。況原告與安品寯公司就系爭房地於簽立系爭斡旋契約之前，李俊麟已先行提供不動產說明書供原告審閱，其中包括賣方曾彥清提供之被證成屋現況說明書並經原告詳閱確認後，簽立系爭斡旋契約前，在不動產說明書之攜回審閱簽名欄內親筆簽名確認，此有系爭房地不動產說明書及攜回審閱簽名欄在卷可稽(見本院卷第201-214頁)，可認原告已明確知悉系爭房地之狀況，難認李俊麟故意隱瞞系爭房屋有眾多違建之事，自無何詐欺行為可言。李俊麟於轉達原告購買意願予曾彥清，曾彥清答應出售並於系爭斡旋契約上簽名後，李俊麟拍照給原告，並告知原告「跟姐姐報告屋主同意1,750萬元售出」，原告於2日後回覆李俊麟「好」。故而原告主張安品寯公司經紀人員江燦亮、李俊麟蓄意隱瞞系爭房地有未登記之改建、增建、加建、違建部分，江燦亮、李俊麟應賠償其所支付之定金24萬元云云，洵非可採。

⑶綜上所述，原告於簽訂系爭斡旋契約時即已知悉系爭房屋存有不動產買賣契約被證成屋屋況說明書所載違建存在，不動產說明書中被證成屋現況說明書中即已勾選本建物有未登記之改建、增建、加建、違建部分，依原告所舉之事證，尚無法證明江燦亮、李俊麟於仲介原告購買系爭房地時，明知但為求成交而故意加以隱匿，不據實告知原告，或有未盡調查義務，及未提供符合專業水準之仲介服務等情形，難認江燦亮、李俊麟有故意或過失侵害原告權利或蓄意隱瞞之情。原告明知系爭房屋有增建、違建情況下仍願意簽立系爭斡旋契約並支付24萬元之斡旋金，則其請求江燦亮、李俊麟賠償其斡旋金24萬元，洵屬無據，不應准許。

2.原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條、第188條規定等規定，請求安品寯公司連帶負損害賠償責任，有無理由？按經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀管理條例第26條第2項定有明文。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之之方法，加損害於他人者，亦同。受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第184條、第188條第1項亦定有明文。李俊麟、江燦亮並無故意隱瞞系爭房屋有大量增建、違建情事，其並無違反居間人及不動產經紀人應據實報告義務之可歸責性，業經本院認定如上，是李俊麟、江燦亮執行仲介業務並無任何故意或過失侵權行為致原告受損害，安品寯公司自亦無可歸責之事由。是以，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條、第188條規定等規定，請求江燦亮、李俊麟、安品寯公司應連帶負損害賠償責任，自屬無據，不應准許。

㈣原告依民法第227條、第224條規定等規定，請求安品寯公司負損害賠償責任，有無理由？按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第224條、第227條、第227條之1分別定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。經查，江燦亮、李俊麟為安品寯公司之履行輔助人，兩人並無故意或過失侵害原告權利，亦無蓄意隱瞞之情，故原告請求安品寯公司就江燦亮、李俊麟之故意或過失與自己之故意或過失負同一責任，顯無理由，不應准許。

四、綜上所述，原告依依民法第249條第3款、第4款規定，請求曾彥清給付48萬元；依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法184條第1項、第188條第1項、第224條及第227條請求江燦亮、李俊麟、安品寯公司連帶給付24萬元，均無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所舉證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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