臺灣臺中地方法院民事判決

原告

泰若天成社區管理委員會

法定代理人

李英明

訴訟代理人

朱家霈

被告

王佳慧

訴訟代理人

王正顯

上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國114年9月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175條第1　項、第176條分別定有明文。本件原告之法定代理人原為黃淑卿，嗣於本件訴訟繫屬中，業經變更為李英明，並經李英明聲明承受訴訟（本院卷一第27頁），及陳報臺中市北屯區公所113年6月5日公所農建字第1130022099號函在卷可憑（本院卷一第31至33頁），核與上開規定相符，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：原告為門牌號碼臺中市○○區○○○街00號「泰若天成社區」(下稱系爭社區)之管理委員會，被告為系爭社區之住戶，自應遵守系爭社區房屋買賣契約書、交屋手冊、系爭社區規約或區分所有權人大會決議。詎被告違反公寓大廈管理條例及系爭社區規約之規定，破壞牆面外觀，在未經社區區分所有權人會議決議同意下，擅自於其房屋外牆架設鐵架放置冷氣空調設備，且經原告多次勸導、通知改善，均置之不理，嗣經原告於民國111年12月審核通過，自112年1月起執行罰款事宜。爰依公寓大廈管理條例及系爭社區規約規定，提起本件訴訟，請求被告將牆面回復原狀後返還共有人全體，並繳納罰款等語。並聲明：㈠被告應將設置在系爭社區22樓之6房屋外牆冷氣空調拆除，並將該牆面回復原狀後返還共有人全體。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1萬4400元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自113年4月1日起至將設置在臺中市○○區○○○街00號22樓之6房屋外牆如附圖四所示之冷氣空調拆除之日止，按日給付原告1,200元。㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：對於裝設冷氣空調外機的位置，是位於社區共用牆面不爭執（本院卷一第375頁）；惟被告係早於108年8月16日向坤悅開發股份有限公司購買系爭社區之房屋，於同年10月底設置系爭冷氣空調設備，然原告迨112年3月3日始完成社區規約及區分所有權人會議決議之報備，被告裝設冷氣空調設備在前之行為，自不受在後社區規約、或區分所有權人會議決議之限制。則原告主張被告有違反規定，請求移除冷氣空調設備、支付每月1萬4400元罰款等，均無理由。況依該規約按日罰款1,200元，顯屬過高亦不合理，如本院認應按月處罰，應予酌減等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

(一)按公寓大廈管理條例第3條規定:「……專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。……」、第23條第2項規定:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：……二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。……四、違反義務之處理方式。……」由此可知，原則上公寓大廈各戶之室內屬專有部分，室外牆面屬共用部分，及住戶對社區共用部分原則上得自由使用，但社區得以規約對共用部分之使用為特別約定，及約定違反之處罰。

(二)經查，原告主張被告於其該戶陽台外牆裝設冷氣空調設備之事實，有提出該機裝設於社區大樓外牆之照片(見補字卷第65頁)，並經本院現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄(見本院卷第315-321頁)，亦有台中市中正地政事務所土地複丈成果圖(見本院卷一第357頁)附卷可憑，並為被告所不否認，自可信為真實。依上揭說明，被告之冷氣空調設備設置於外牆，該處位置屬社區大樓共用部分；雖然，社區非不得規範限制住戶對外牆之使用方法，亦即禁止被告將冷氣空調設備裝設於外牆，但須以規約之方式為之。

(三)探究前開條例第23條第2項規定立法用意，住戶雖得對社區共用部分為自由使用，但各社區基於社區自治、自我形塑營造社區特色，可以對共有部分為規範、約束，惟仍須求諸多數住戶之共識，行合法程序，亦即以多數決通過之規約，做為規範的依據，如此始能取得約束之正當性。從而，自規約合法通過後，始發生約束住戶效力；住戶於規約通過前，對共有部分所為之使用，原則即不受規約拘束。

(四)第查，被告主張其係於108年8月16日向坤悅開發股份有限公司購買系爭社區之房屋，於同年10月底設置冷氣空調設備，及原告係於112年3月3日始完成社區規約及區分所有權人會議決議之報備等事實，均為原告所不爭執(見本院卷二第28頁言詞辯論筆錄)；依前述說明，被告裝設系爭冷氣空調設備於外牆之時間，早於社區規約成立生效之前，則被告裝設當時並無違反規約可言，應不受成立在後之規約所約束、及處罰，否則影響被告權益及法秩序之安定。從而，被告主張其應不受規約拘束及不應受處罰等語，可以採取。原告主張被告違反社區規約、區分所有權人會議決議及應受罰款云云，則無理由。

(五)至原告主張，當初建商之賣屋合約中，已與各承購戶約明冷氣空調設備可以裝設之特定位置，並提出房屋買賣合約書、交屋手冊附卷為憑(見本院卷二第31-39頁)；被告則陳稱該契約文義不清楚，且伊不知當時有無拿到交屋手冊等語。按各社區得約束住戶對共有部分之使用，惟須自規約通過後始具效力，如於規約成立前，原則無法約束住戶，均如上述。第按，公寓大廈管理條例第55條第2項規定:「……公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。」、第60條規定:「規約範本，由中央主管機關定之。第56條規約草約，得依前項規約範本制作。」、第56條第2項規定:「前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」可知，建商陸續銷售房屋予各住戶之階段，彼時社區尚未形成，固然不及經由區分所有權人會議以訂立規約，但立法設計之補救方法，係以「規約範本」、或以「規約草約」經承受人簽署同意，視為規約以暫時賦予規約相同效力，此係法律出於特別考量、基於立法裁量所為之設計，自不宜以其他方式迴避；縱然房屋買賣合約書、交屋手冊可能於「建商」與購屋者間，基於買賣契約形成拘束力，但如遽認「社區」於規約訂立前，可以房屋買賣合約書、交屋手冊拘束住戶，豈非迴避規定，另以此瓜代「規約範本」、「規約草約」效力?將破獲法制設計、製造突襲，且難獲正當性。因此，原告上述主張，本院礙難採取，自難為被告不利之認定。

(六)基上，被告裝設冷氣空調設備，尚屬對共有部分之正當行使。原告對被告本件之請求，均屬無據，不應准許。

四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及系爭規約之規定，請求被告拆除冷氣機，將該部分牆面回復原狀後返還共有人全體，並給付1萬4400元本息，及自113年4月1日起至拆除防墜網之日止按日給付1200元，均無理由，應予駁回。原告假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認與判決結果均不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭