臺灣臺中地方法院民事判決

原告

何朝城

原告

何朝宗

共同訴訟代理人

何鑒庭

被告

何朝永

被告

吳淑娟

共同訴訟代理人

何承恩

楊永吉律師

黃勝玉律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年1月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴聲明原請求：「㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號3樓房屋（下稱系爭房屋)遷讓交還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同)20,000元。」等語。嗣於民國114年11月18日以書狀變更聲明：「㈠被告應將系爭房屋遷讓交還原告。㈡被告應自原告繼承系爭房屋日即111年12月24日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告45,000元。」等語。核屬擴張應受判決事項之聲明，依首揭法條規定，應予准許。

二、因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，亦為民事訴訟法第435條第1項所明定。經查，本件原告為前開聲明之擴張後，雖致訴訟已不屬民事訴訟法第427條第1項及第2項之範圍，惟兩造均合意繼續適用簡易程序審理，則本件即無須裁定改用通常訴訟程序，而由本院依簡易訴訟程序繼續審理，合先敘明。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張略以：

㈠原告何朝城、何朝宗及被告何朝永為親兄弟，被告吳淑娟 則為被告何朝永之配偶，被告何朝永、吳淑娟則已居住在系爭房屋3樓多時。嗣系爭房屋原所有權人即原告何朝城、何朝宗及被告何朝永之父何清吉過世後，原告何朝城、何朝宗持何清吉所立之自書遺囑(下稱系爭遺囑)，向地政機關辦理系爭房屋及坐落土地之過戶登記，原告2人係系爭房屋所有權人，被告2人無權占用系爭房屋3樓，並將大量雜物置放於公共空間，經原告發函通知被告應交還系爭房屋，迄未獲置理，原告自得行使所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告。

㈡另以鈞院113年度家繼訴字第23號確認遺囑無效等確定事件（下稱另案），囑託鴻廣不動產估價師事務所（下稱鴻廣事務所）估價系爭房屋及坐落土地之價值，計算被告所占用系爭房屋3樓及公共空間之相當於租金之不當得利每月為45,000元（計算式詳如附表所示，元以下4捨5入）。

㈢爰依民法第767條第1項前段、第179條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓交還原告。⒉被告應自原告繼承系爭房屋之日即111年12月24日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告45,000元。⒊原告願提供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告2人係經訴外人何清吉(被告何朝永之父親、被告吳娟之公公)同意而長年居住在系爭房屋3樓，且被告2人均曾擔任系爭房屋之戶長，足見被告2人與何清吉間就系爭房屋3樓顯存有使用借貸契約（下稱系爭使用借貸契約)，故於何清吉逝世後，系爭使用借貸契約之權利義務由繼承人何朝城、何朝宗、何朝永、何素秋公同共有，依民法第828條第3項規定，若繼承人欲終止系爭使用借貸契約，必須有全體繼承人同意始得為之，然本件僅有原告何朝城、何朝宗提起訴訟，被告何朝永及訴外人何素秋均未同意終止系爭使用借貸契約，則被告2人占有系爭房地3樓係基於有效之使用借貸契約，尚非無權占用。又原告2人僅係公同共有人之一，雖得依民法第828條第2項準用同法第821條規定，請求回復共有物，惟應請求被告向共有人全體返還共有物，不得請求僅向自己返還。另原告請求被告給付不當得利，應依民法第828條第3項，由公同共有人全體為之，原告2人不得單獨請求，此部分亦有當事人不適格之問題。

㈡被告何朝永於另案提出侵害繼承權疑義，故被告2人是否無權占有系爭房屋3樓尚有爭議，故應自被告獲悉另案判決確定時即114年12月18日時起，始得討論系爭房屋是否有無權占有之事實。

㈢系爭房屋5樓神明廳係增建，被告2人所使用3樓面積(含增建 部分)，應僅116.75平方公尺【計算式：(407/4)＋9＋6＝116.75】，占系爭房屋總面積(含增建部分)23％【計算式：116.75/(407＋97)＝0.23，小數點第2位以下4捨5入】。又系爭房屋公共區域主要由原告堆放物品，門口停車位亦有原告停放汽機車，被告僅偶有在系爭房屋門前停放機車，或在樓梯間偶有放置油漆桶等可隨時移動之用品，無阻礙房屋內外通行之情形，倘有阻礙，被告均配合移動物品或機車位置，並無持續占用之情形，原告請求該部分租金，實不合理。

㈣又系爭房屋供住宅使用，受土地法所規定以不超過土地及其建築物申報總價年息10％限制，土地價額係指課徵地價稅之申報地價，至建築物價額應以課徵房屋稅之房屋現值為準，非以另案估價報告書所載系爭房屋及坐落土地之價值計算之。此外，參考系爭房屋周邊租金行情，有整棟透天(4層樓)（含車位)出租，且鄰近南屯捷運站、可商用，房屋月租金僅28,000元，另有鄰近臺中市立惠文高中及公益商圈之整棟透天(2層樓) （含車位)出租，房屋月租金僅23,800元，前開2間房屋位置均相較系爭房屋交通位置便捷，足徵原告請求被告給付相當於租金之不當得利每月45,000元，顯然高於周邊租金行情，且計算方式亦不符土地法規定。

㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠原告何朝城、何朝宗及被告何朝永為親兄弟，被告吳淑娟則為被告何朝永之配偶，另被告2人居住在系爭房屋多時。嗣系爭房屋原所有權人即原告何朝城、何朝宗及被告何朝永之父何清吉過世後，原告何朝城、何朝宗持何清吉所立之系爭遺囑，向地政機關辦理系爭房屋及坐落土地之過戶登記。被告何朝永則於112年7月13日向本院提起確認系爭遺囑無效等訴訟，經本院於114年10月15日以113年度家繼訴字第23號民事判決認定，原吿2人各依系爭遺囑取得系爭房屋及坐落土地應有部分2分之1，該判決並於114年12月1日確定等事實，且為被告所不爭執，另有建物登記第一類謄本、土地登記第一類頭本、系爭遺囑、本院113年度家繼訴字第23號民事判決及確定證明書、戶籍謄本附卷可稽，復經本院依職權調取本院113年度家繼訴字第23號民事案卷核閱無訛。此部分事實，首堪認定。

㈡被告固不爭執占用系爭房屋部分之事實，但否認為無權占有，並以前詞置辯，是本件爭點應在於：⒈原告何朝城、何朝宗請求被告何朝永、吳淑娟遷讓返還系爭房屋有無理由？⒉原告何朝城、何朝宗請求被告何朝永、吳淑娟給付無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，有無理由？若有，則金額應以若干為適當？茲分述如下：

⒈原告何朝城、何朝宗請求被告何朝永、吳淑娟遷讓返還系爭房屋，為有理由：

⑴不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有權利。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第759條之1第1項、第767條第1項前段分別定有明文。另依本法所為之登記，有絕對之效力，土地法第43條亦有明文。復按以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對原告所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對其所有物被無權占有之事實無舉證責任，占有人即被告自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決、98年度台上字第863號判決參照）。查系爭房屋於111年12月24日以遺囑繼承為登記原因，並於112年3月6日辦妥所有權移轉登記為原告何朝城、何朝宗等2人分別共有，應有部分各2分之1等情，既經原告提出建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本為證，是原告主張渠等為系爭房屋之所有權人乙節，堪信為真。揆諸上開說明，渠等自得本於系爭房屋所有權人之地位而得對被告主張權利。

⑵被告既不爭執原告為系爭房屋之所有權人，則被告應就其占有具有法律上權源乙事負舉證之責。然被告就何清吉有同意讓其長年居住在系爭房屋3樓一事，並未提出證據證明之，故被告辯稱渠等係經何清吉同意而長年居住在系爭房屋3樓，被告2人與何清吉間就系爭房屋3樓存有系爭使用借貸契約等語，並非可採。被告復未舉證證明有其他合法占用系爭房屋之正當權源，準此，原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據，應予准許。

⒉原告得請求被告給付無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，為有理由：

⑴無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號、61年度台上字第1695號民事裁判意旨參照）。此所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為計算依據，始屬公平。

⑵被告固抗辯系爭房屋供住宅使用，受土地法所規定以不超過土地及其建築物申報總價年息10％限制等語。惟查：

①城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項固有明定。惟租賃住宅市場發展及管理條例第6條已明定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。」其立法理由謂：公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異，為尊重市場機制，爰以上開規定排除土地法第97條規定之適用。

②基上可知，有關住宅租賃契約之租金金額，既已排除土地法第97條規定之適用，俾城市地區住宅及非城市地區住宅之房屋租賃契約，專依出租人與承租人約定，以尊重私法自治及市場機制，並反映房屋之實際收益價值，則遭他人無權占用房屋，房屋所有人所得請求返還相當租金之不當得利，其計算基礎自無仍受土地法第97條規定限制之理，否則將產生無權占有他人房屋居住使用，因土地法第97條規定之限制，所應返還不當得利之數額，反倒遠低於依市場機制向出租人承租房屋應付之租金，此等有違公平原則、形同鼓勵侵奪他人財產權益之不合理現象，顯非土地法第97條規定之立法原意。是被告抗辯給付原告相當於租金之不當得利數額，應以不超過土地及其建築物申報總價年息10％計算等語，尚非可採。

③觀之另案估價報告書內容，可知系爭房屋及坐落土地連同增建物之估價金額為40,669,185元（計算式：土地總價格32,476,185元＋系爭房屋總價格7,332,000元＋增建物總價格861,000元＝40,669,185元）。本院衡酌該估價金額係鴻廣事務所受本院另案囑託於114年6月份進行鑑定所得，距離本件起訴時僅年餘，且該鑑定書中針對各項影響價格之因素均有詳細分析，是應可認為接近系爭房屋之市場價值。

④再兩造不爭執被告占用系爭房屋3樓及部分公共空間，僅對占用系爭房屋比例有所爭執，本院參酌民事訴訟法第222條第2項規定意旨，酌定被告占用系爭房屋比例為24％。另審酌系爭房屋及坐落土地單面臨路，面臨約5公尺楓和路766巷，為無尾巷，周邊公共服務設施尚佳，整體而言生活機能尚佳等情，有另案估價報告書可參，復參以被告占用處等一切情狀，本院認本件被告無法律上原因占有使用系爭房屋及坐落土地期間所受相當於租金之不當得利，應以系爭房屋及坐落土地之鑑定價格4％計算為適當。據此，原告得按月請求被告2人共同給付不當得利為32,535元【計算式：40,669,185元24％4％÷12月＝32,535元，小數點以下4捨5入】，逾此部分之請求，則屬無據。

⑤按繼承，因被繼承人死亡而開始。遺囑自遺囑人死亡時發生效力。民法1147條、第1199條分別定有明文。而被繼承人以遺囑自由處分財產之情形，包含遺贈、應繼分之指定及指定遺產分割方法（民法第1165條第1項）等。且所謂遺贈，乃立遺囑人依遺囑對於他人（受遺贈人）無償的給予財產上利益之行為，通常僅以一、二特定財產給予特定繼承人之遺囑，可認為遺贈；應繼分之指定，乃立遺囑人指定其遺產由繼承人依其所指定之比例取得；至指定遺產分割方法，則係立遺囑人就遺產之全部或一部，指定以原物分割、變價分割或原物分割兼金錢補償等方式予以分割。因此，被繼承人之遺囑，如係將其財產無償給予受遺贈人時，雖因遺贈僅具有債權之效力，致使受遺贈人應依民法第758條第1項規定登記後，始依法取得物權；但倘被繼承人之遺囑係將其特定遺產指定由特定繼承人繼承，此際，因繼承、遺囑，均係從被繼承人死亡時發生效力，自應認該特定繼承人於繼承、遺囑發生效力之時，即依法取得該特定遺產之所有權。查原告依民法第179條規定，得向被告請求占有系爭房屋而受之相當於租金不當得利數額，每月應為32,535元，已經本院認定如前。兩造在本院審理期間對於原告得請求不當得利之起算日期為何，固各執一詞，然何清吉在系爭遺囑中表明願將系爭房屋及坐落土地予原告2人共同繼承，業經另案確定判決認定系爭遺囑為真正。是以，原告取得系爭房屋及坐落土地，既係繼承何清吉而來，而何清吉乃111年12月24日死亡，則原告取得系爭房屋及坐落土地所有權之時間，當係111年12月24日繼承發生效力之時，亦無疑義。從而，原告主張其得向被告請求給付從111年12月24日即原告繼承取得系爭房屋及坐落土地所有權之日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告32,535元，要屬有理，應予准許；逾此範圍之金額，則無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條等規定，請求㈠被告將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告應自111年12月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付32,535元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，法院應就原告勝訴部分依職權宣告假執行，原告雖就勝訴部分聲明願供擔保請准宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告，法院毋庸另為准駁之判決。此外，另依民事訴訟法第392條第2項規定，依被告之聲請，酌定相當擔保金額而宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併與駁回，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭