臺灣臺中地方法院民事判決

原告

黃心若

訴訟代理人

林柏劭律師

複代理人

蔡其龍律師

被告

蔡居霖

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年7月16日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、程序方面：

㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：⑴被告應給付原告新臺幣（下同）383,918元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息，⑵被告應自114年1月10日起至返還門牌號碼臺中市○○區○○○路000號12樓之1房屋（下稱系爭房屋）止，按付原告2,866元（見本院卷第15頁）；嗣於114年4月30日具狀變更訴之聲明為：被告應給付原告427,771元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息（見本院卷第99頁），核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，先予敘明。

㈡、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告於111年6月15日向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自112年3月20日起至115年3月19日止，每月租金43,000元（未約定押租金），按月於每月25日前繳納1期租金，並簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），詎被告自113年5月起至114年1月止，積欠8個月又9日之租金356,897元未給付。又被告於113年7月30日起未依系爭租約約定繳納水、電及瓦斯費，後並遭斷電，原告因而代繳電費及支付復電費用共計27,021元（含接電費400元、設備維持費36元、電費15,765元及10,612元、結算電費208元）及水費265元、瓦斯費598元，嗣原告以被告積欠2期以上租金為由，以存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，並於114年1月9日送達被告，被告雖於114年1月24日返還系爭房屋，惟系爭租約終止後至返還系爭房屋止，被告無權占用系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，原告自得向被告請求114年1月10日起至114年1月24日之不當得利及違約金，並按日以1,433元計算不當得利及違約金，共計42,990元等語。爰依系爭租約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告427,771元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

三、被告未於言詞辯論期日到庭，惟據其提出呈報狀陳述略以：被告已於114年1月10日將系爭房屋之鑰匙交還管理員，此後即未再占用系爭房屋，至112年起至113年間確因經濟陷入困境而未按期繳納租金，並非有意賴帳，目前經濟狀況尚未穩定，請求按月清償3,000元至全數清償為止等語。

四、本院之判斷：

㈠、原告主張上開事實，業據提出系爭房屋建物所有權狀、系爭租約、LINE對話紀錄、存證信函及回執、台灣電力公司繳費憑證、台灣自來水股份有限公司113年12月水費通知單、欣中天然氣股份有限公司繳費通知單（見本院卷第21-69、101-103頁），且為被告所不爭執，而堪信原告上開主張為真正。

㈡、原告主張被告自113年5月起至114年1月止，積欠8個月又9日租金未給付，共計356,897元，惟查，系爭租約租期係自每月20日起至翌月19日止，並按月於每月25日繳納租金，而系爭租約於114年1月9日終止，因此，被告積欠之租金係自113年5月20日（應於113年5月25日繳納）起，至113年11月20日止（應於113年11月25日繳納，該次租金期間至113年12月19日止），計積欠7個月租金，至113年12月20日起至114年1月9日系爭租約終止日止，因未足1個月，應以日數計算，即30,100元（計算式：43000/30*21=30100，元以下4捨5入），合計被告積欠之租金為331,100元（計算式：43000*7+30100=331100）。又原告代繳電費及支付復電費用共計27,021元（含接電費400元、設備維持費36元、電費15,765元及10,612元、結算電費208元）、水費265元及瓦斯費598元等情，而被告就原告上開主張並不爭執，是原告主張依系爭租約之法律關係請求被告給付租金331,100元、代繳電費及支付復電費用共計27,021元、水費265元及瓦斯費598元，原告請求被告給付358,984，即屬有據；逾此部分之金額，應無理由。

㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，系爭租約至114年1月9日因原告終止租約存證信函送達被告而終止，業經本院認定如前，自系爭租約終止之翌日起，被告無合法使用系爭房屋之權源，其後被告繼續使用系爭房屋即屬無權占有，被告受有利益致原告受有損害，應堪認定。被告自系爭租約終止之翌日即114年1月10日起，繼續占有使用系爭房屋，所獲得之相當於租金之不當得利，被告雖抗辯已於114年1月10日返還系爭房屋鑰匙與管理員，未再占用系爭房屋云云，惟管理員並非原告之代理人，原告僅將系爭房屋之鑰匙返還與管理員，並未依債務本旨履行返還系爭房屋與原告之義務，所為抗辯，尚難採信。而依系爭租約之約定，系爭房屋每月租金為43,000元，被告自114年1月9日系爭租約終止翌日即無權占用系爭房，受有相當租金之不當得利，原告主張以每日1,433元計算（計算式：43000÷30≒1433，小數點以下4捨5入），自為法之所許。原告請求被告自114年1月10日起至114年1月24日取回系爭房屋之日止，共計15日，應給付相當於租金之不當得利21,495元（計算式：1433*15＝21495），核屬有據。

㈣、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號民事裁判意旨參照）；又約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度台上字第978號、86年度台上字第1084號、88年度台上字第337號民事裁判要旨參照）。依系爭租約第14條第3項約定「乙方（即被告）未依第一項規定返還租賃住宅時，…，並得向乙方請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止」等語（見本院卷第28頁），被告應於系爭租約終止時即114年1月9日，將系爭房屋返還原告，惟遲至114年1月24日始返還，則原告依據系爭租約第14條第3項之約定，請求被告給付原告違約金，核屬有據。本院審酌系爭租約關於違約金約定，係以等同於租金金額計算之方式，對於經濟能力較為弱勢之承租人而言，應屬過高。而原告已依不當得利規定，請求被告應自114年1月10日起至114年1月24日取回系爭房屋之日止相當於租金之不當得利21,495元，可認原告所受系爭房屋不能出租之租金收入短少及租金轉投資收益之損害，已獲填補；另考量被告拖延遲付租金及遷讓系爭房屋之消極態度，本院認原告得請求被告給付之違約金，應為按月租金之1/4即10,750元（計算式：43000÷4＝10750）計算，即以每日358元（計算式：10750÷30≒358，小數點以下4捨5入）為適當，故應付違約金之總額為5,370元（計算式：358×15=5370）。

㈤、綜上，原告得向被告請求租金331,100元、代繳電費及支付復電費用27,021元、水費265元、瓦斯費598元、相當於租金之不當得利21,495元、違約金5,370元，合計385,849元（計算式：331100＋27021＋265＋598＋21495＋5370=385849）。

五、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告給付385,849元，及自起訴狀繕本送達翌日（即114年6月17日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項所定適用簡易程序訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。原告就此勝訴部分陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權發動，毋庸為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。併依職權為被告供擔保免為假執行之宣告。

八、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。