臺灣臺中地方法院民事簡易判決

原告

陳燈銘

訴訟代理人

王世勳律師

被告

劉勝宏

訴訟代理人

陳莉梅

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實，並依同項規定，引用當事人於本件審理中提出之書狀及言詞辯論筆錄。

二、本院之判斷：

㈠本件原告主張其為門牌號碼臺中市○區○○街00號7樓之1房屋（下稱系爭房屋）所有權人，兩造於民國113年間，就系爭房屋訂定社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自113年9月1日起至114年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）18,000元，於每月1日前給付完畢等情，業據其提出臺中市政府地方稅務局114年期房屋稅轉帳繳納證明、系爭租約為證（見本院卷第19至31頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

㈡次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查原告於系爭租約期滿前以臺中法院郵局第1425號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告屆期不續租等情，有系爭存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執在卷可參（見本院卷第33、35頁），堪認系爭租約於114年8月31日期滿後業已消滅而終止。系爭租約既已終止，被告即無占有系爭房屋之權源，則原告依上揭規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。

㈢被告雖抗辯原告於114年5月26、27日電話聯絡被告之母陳莉梅同意續租，原告之仲介胡娜娜於114年6月9日亦告知續約事宜云云，並提出通訊軟體LINE對話紀錄、錄音檔案隨身碟為證（見本院卷第79、117頁）。惟查，上開對話內容中雖有兩造就系爭租約未來可能續租進行討論，然此僅為契約之磋商，並未見兩造就續租達成合意，況租金屬租賃契約中必要之點，原告要求調漲租金乙節，被告既未同意而未能另行簽訂新租約，且經原告多次聯繫，嗣以系爭存證信函通知遷讓返還系爭房屋，自不能認為原告未即表示反對繼續出租。至於被告雖曾不定期匯付若干款項，但此部分之給付，僅能認為屬於返還相當租金之不當得利性質，尚難以認定確為給付租金。準此，無法認定兩造間原有租約已默示更新，而有不定期限之租約關係存在。又，兩造間既無不定期限之租約關係，即無適用土地法第100條規定之問題，被告援引該條規定抗辯原告無權收回云云，亦非可採。

㈣按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條亦有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。經查：

⒈系爭租約終止前，被告尚積欠114年7月份之租金18,000元、114年8月份之租金2,000元，有原告之國泰世華銀行存摺封面及內頁交易明細附卷可稽（見本院卷第37至41、97至109頁），則依系爭租約，被告應給付原告上開租金20,000元（計算式：18,000＋2,000＝20,000）。是原告主張被告應給付積欠之租金20,000元，為有理由。

⒉被告固辯稱系爭房屋老舊，有諸多設備不堪使用，經其向原告請求修繕，原告遲未處理，被告有告知原告以租金扣除修繕費用，原告亦同意云云。惟按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付；出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務；次按民法第429條規定出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益。因之，須租賃物在使用上有修繕之必要，出租人始負擔其必要費用（最高法院96年度台上字第1415號、96年度台上字第1692號、82年度台上字第15號判決意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。且按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院98年度台上字第372號判決意旨參照）。基此可知，出租人於租賃關係存續中固有保持租賃物合於約定使用、收益狀態之義務，惟此，須租賃物在使用上有修繕之必要，出租人始負擔其必要費用，是被告自應就系爭房屋有何使用上須修繕之處及修繕必要乙節，負舉證責任。

⒊被告抗辯自114年8月起，系爭房屋之水費、電費暴增，被告請求原告檢查並修復系爭房屋遭拒等情，雖據提出水費及電費帳單為憑（見本院卷第117、119頁），惟經本院核對系爭房屋自113年9月起至115年1月止之用戶用電資料表，電費總金額分別為3,811元、1,651元、1,627元、1,924元、3,870元、4,466元、4,167元、1,514元，除每年6月1日起至9月30日止之適用夏月電價之用電高峰期金額較高外，其餘時段金額尚屬正常，有台灣電力股份有限公司台中區營業處115年3月3日台中字第1151178274號函暨所附用戶用電資料表在卷可佐（見本院卷第143、145頁）；再依系爭房屋自113年12月起至115年2月止之水費通知單，應繳總金額分別為1,617元、1,600元、2,135元、2,187元、2,344元、2,072元、2,098元、1,562元，有台灣自來水股份有限公司水費通知單存卷可考（見本院卷第161至175頁），足見系爭房屋每期之水費金額差異並非懸殊，並無特別異常情形，何況，影響家戶水費、電費金額高低之原因甚多，諸如使用者習慣、氣溫高低、天氣陰晴等，尚難僅憑水費及電費金額差異即可推定係房屋老舊因素所致。再者，被告復未提出自行修繕系爭房屋之收據或費用證明，亦未舉出其他證據證明系爭房屋確因設備老舊、破損而致水費、電費暴增，原告有同意被告以租金扣除修繕費用等情，其所為前開抗辯，自難憑採。

⒋又被告自系爭租約終止後仍繼續無權占有系爭房屋，被告自獲有相當於租金之不當得利，而應將之返還原告，爰審酌系爭租約原本約定之租金為每月18,000元，原告以此作為相當於租金不當得利之計算標準，核無不可。再查，被告分別於114年10月13日、114年11月4日、114年12月5日各給付原告相當於租金之不當得利16,000元，共計48,000元，業據原告自承在卷（見本院卷第93頁），且有其提出之國泰世華銀行存摺封面及內頁交易明細為憑（見本院卷第97至109頁）。準此，原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分，114年9月1日為18,000元、114年10月1日為2,000元、114年11月1日為2,000元、114年12月1日為2,000元，共計24,000元，及請求被告自115年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利18,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即被告已給付114年10月1日之16,000元、114年11月1日之16,000元、114年12月1日之16,000元部分，為無理由，應予駁回。

三、綜上所述，原告依民法第455條前段及第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並依租賃關係及民法第179條規定，請求被告給付44,000元（計算式：20,000＋24,000＝44,000），及自115年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

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