臺中簡易庭九十年度中簡字第二四八三號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十年度中簡字第二四八三號

原告

台北花苑有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

林益輝 律師

複代理人

丁○○

被告

丙○○○建設事業股份有限公司

法定代理人

甲○○○

訴訟代理人

張慶宗 律師

複代理人

何孟育 律師

右當事人間請求返還保證金事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告訴之聲明：

㈠、被告應給付原告新台幣拾捌萬元及自民國九十年七月十五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

㈡、願供擔保請准宣告假執行。

二、事實摘要：

㈠、原告方面：

１、原告起訴主張：原告於民國八十九年五月二日向被告承租台中市○○○路七十七號一樓西南隅部分約十二坪之店面，租賃期間自八十九年五月二日至九十二年四月十四日，並給付保證金（押租金）新台幣（下同）十八萬元，嗣原告擬提前終止租賃契約，於九十年四月十四日、十五日及同年六月四日，授權台中分公司負責人李美雲以電話及當面向被告表示終止租賃契約，被告之法定代理人甲○○○同意租賃契約至九十年七月十四日終止，至九十年七月十四日原告即搬離上開店面，並於九十年七月十五日將大門鑰匙三支及保全卡片交予被告公司員公紀憲沂，並於七月十五日以存證信函告知被告，請求退還保證金，詎被告竟拒絕退還，爰依租賃契約請求被告如數退還及自九十年七月十五日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。

２、被告辯稱原告之台中分公司負責人李美雲固曾表示擬提前終止租賃契約，並希望以保證金十八萬元抵付九十年四月十五日至七月十四日之租金，惟被告公司法定代理人甲○○○並未同意，李美雲乃再簽發台中市第十一信用合作社水湳分社，票號二五七三二六號，發票日九十年四月二十三日，面額十九萬四千六百七十元（每月租金六萬一千八百元，外加百分之五營業稅）之支票一紙交付被告，顯見原告主張被告之法定代理人於四月十六日當場同意，與事實不符。惟李美雲簽發上開支票交付被告僅足以證明被告同意以保證金抵付租金，並非不同意原告提前終止租賃契約。

３、被告若不同意原告提前終止租賃契約，何以於九十年七月十五日指派其員工紀憲沂前來辦理移交手續？紀憲沂係被告公司法定代理人之司機，先前曾由其前來收取租金，並非對終止租賃契約之事不知情，且紀憲沂如果不知情，何以會在移交證明上簽名？是足以證明其經授權前來辦理移交，縱未經授權，應有「表見代理」之適用。

４、證人李佳珍、李美雲對於兩造已合意終止租賃契約，均證述明確，不容被告空言否認。

㈡、被告方面：

１、被告公司法定代理人甲○○○從未同意兩造提前終止租賃契約，原告之連帶保證人李美雲於九十年四月十四日固曾表示擬提前終止租賃契約，並希望以保證金十八萬元抵付四月十五日至七月十四日之租金，惟被告公司法定代理人甲○○○並未同意，李美雲乃再簽發台中市第十一信用合作社水湳分社，票號二五七三二六號，發票日九十年四月二十三日，面額十九萬四千六百七十元（每月租金六萬一千八百元，外加百分之五營業稅）之支票一紙交付被告，顯見原告主張被告之法定代理人同意其提前終止租賃契約，與事實不符。

２、九十年七月十四日（星期六）下午三時許，被告公司之司機紀憲沂下班後，前往系爭建物找管理員聊天，李美雲竟將大門鑰匙及保全卡交予紀憲沂，紀憲沂誤以為李美雲單純交付該鑰匙及卡片，不知兩造是否有終止租賃契約之合意，乃收受後放置在管理室，紀憲沂雖在移交證明上簽名，惟其並非被告公司之代理人，復不瞭解移交證明之意義，自不能據此認定兩造之租賃契約業已合意終止。

３、被告公司係管理健全之公司，不僅簽訂租賃契約以公證方式為之，即合意終止仍要求簽訂終止租賃契約同意書，不可能如本件方式草率為之。

三、法院之判斷：

㈠、本件兩造對於訂有房屋租賃契約書，租賃期間自八十九年五月二月日起至九十二年四月十四日止，及租約定有租賃期間未滿，一方擬終止租賃契約時，須得對方同意之約定，均無爭執，且有租賃契約書一件在卷可憑，自堪信實。從而，本件之關鍵厥為原告擬提前終止租賃契約，被告是否同意？

㈡、原告主張被告之法定代理人甲○○○同意原告終止租賃契約，無非以原告台中分公司負責人李美雲（亦本件租賃契約之連帶保證人）、職員李佳珍之證述及被告公司之司機紀憲沂所簽移交證明為憑，被告之法定代理人甲○○○則否認曾同意原告提前終止租約，並否認前開證人李美雲、李佳珍之證詞真正。

㈢、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件兩造既簽訂定期租賃契約，租賃期間逾二年，且每一年均調整租金，顯見對於租賃期間，兩造確曾考慮並同意；再者，租賃契約中對於一造擬提前終止租賃契約，特別定有須對方同意之約定，此一約定除使租賃契約之提前終止增加其困難度外，對方同意之事實，應由主張提前終止之一方舉證，始符契約本旨。本件被告是否同意終止，兩造及所舉證人各執一詞，原告所舉證人，均為有利於原告之證述，被告所舉證人，則反之。至於原告提出，用以佐證被告確曾同意其終止租賃契約之移交證明一紙，在此移交證明上「經手人：」下簽名之證人紀憲沂到庭證稱係李美雲託伊將鑰匙及保全卡片轉交管理員，而非代表被告公司或被告公司指派前去辦理移交手續（詳見本院九十年十二月二十七日言詞辯論筆錄），且查所謂「移交證明」，至多僅證明紀憲沂確曾收受原告交還之鑰匙及保全卡片，尚不足以證明被告同意原告終止租賃契約。原告另主張紀憲沂之移交行為經被告授權或「表見代理」云云，惟按，代理行為之內容限於代為或代受意思表示，事實行為或侵權行為均無構成代理之餘地，證人紀憲沂收受被告交付之鑰匙及卡片，係屬事實行為，不生代理或表見代理之問題，其理甚明，縱然兼具代受原告終止租賃契約之意思表示，惟綜觀移交證明，並未有一詞提及同意原告終止租賃契約，似難遽憑紀憲沂在移交證明上簽字一節即認定被告同意或授權紀憲沂同意原告提前終止租賃契約。再查，兩造就租賃契約之簽訂，除以書面簽約外，另經公證，可謂十分慎重，本件租賃契約中對於一方擬提前終止租約，須經對方同意之約定，其用意在使提前終止租賃契約之困難度增加，已如前述，本件租賃契約當事人既欲使提前終止契約之困難度增加，則對於契約一造當事人擬提前終止租賃契約，應有至少以相當於租賃契約簽訂之程序（即以書面加法院公證）為之的默示合意，此觀被告所有，與系爭租賃標的同一大樓之另一租賃標的（台中市○○○路七十七號三樓），出租予訴外人蔡進富（即桃子髲廊），租期自九十年五月二日起至九十三年三月三十一日止，為提前於九十年八月一日終止租賃契約，被告與訴外人蔡進富即以書面表明雙方協議同意終止租賃契約，復經本院認證，此有被告提出之終止租賃契約同意書（經本院認證，見同意書背面認證章）、公證書及房屋租賃契約各一件（被告九十年十一月五日答辯狀附證一）在卷可憑，而本件原告則未能提出類此證明。

㈣、綜上所述，依舉證責任分配之原理，原告既不能證明被告同意提前終止租賃契約，其依據租賃契約請求被告返還保證金，即非有據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

四、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

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