臺中簡易庭九十三年度中簡字第四九五號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十三年度中簡字第四九五號

原告

丙○○○

原告

未○○

原告

戊○○○

原告

丑○○

原告

辛○○

原告

酉○○

原告

Ａ○○

原告

卯○○

原告

巳○○

原告

天○○

原告

辰○○

原告

壬○○

原告

子○○

原告

宇○○

原告

地○○

原告

己○○

原告

Ｂ○○

原告

庚○○

原告

癸○○

原告

Ｅ○○

原告

宙○○

原告

午○○○

原告

Ｃ○○

原告

乙○○

原告

甲○○

原告

亥○○

原告

丁○○

原告

戌○○

原告

寅○○

原告

申○○

原告

玄○○

共同訴訟代理人

賴利水 律師

被告

優士客實業股份有限公司

法定代理人

黃○○

被告

佾成企業股份有限公司

法定代理人

黃○○

共同訴訟代理人

曾耀聰 律師

右當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國九十三年七月六日言詞辯論終結，本院判決

如左：

主文

事實及理由

一、原告之聲明：

（一）如主文第一項所示。

（二）被告佾成企業股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段第一二八地號土地，面積一零五七平方公尺，及同段第一二九地號土地，面積七四九點五平方公尺，交還全體共有人。

（三）如主文第二、三項所示。

二、事實摘要：

（一）原告主張：

１、關於被告優士客實業股份有限公司（下稱優士客公司）部分：

⑴緣原告丙○○○、未○○、戊○○○、丑○○、辛○○、酉○○、Ａ○○、卯○○、巳○○、天○○、辰○○、壬○○、子○○、宇○○、地○○、己○○、Ｂ○○、庚○○、癸○○、Ｅ○○、宙○○、午○○○、Ｃ○○、甲○○、亥○○、丁○○、戌○○、寅○○、申○○、玄○○及原告乙○○之被繼承人王志升，分別授權原告丙○○○、未○○、戊○○○、丑○○等四人，於民國九十年十月十一日將坐落臺中市○○區○○段第一二八地號土地上，如附圖所示Ａ部分之地上房屋，面積零點零三五七二八公頃，即門牌號碼臺中市南屯區○○○路六三號，及同段第一二九地號土地上，如附圖所示Ｃ部分之地上房屋，面積零點零二九零八零公頃，即門牌號碼臺中市○○區○○街十六號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告優士客公司，租期自九十一年一月十六日起至九十三年一月十五日止，期間二年，每月租金新臺幣（下同）二十四萬五千七百元。

⑵茲原告乙○○之被繼承人王志升於九十二年八月十一日病逝，乃由原告乙○○繼承系爭房屋所有權之應有部分。

⑶原告於九十二年十一月三日租約屆滿二個月前，即通知被告優士客公司因擬出售而不再續租，被告優士客公司隨即於九十二年十一月二十一日回函拒絕遷讓，嗣於九十三年一月十五日租約屆滿日，租約代理人即原告丙○○○、丑○○，親至被告優士客公司辦公室洽商遷讓事宜時，被告優士客公司竟偕同原告戊○○○在場，顧及過年節慶及被告優士客公司遷讓，明確表示縱經延期，亦應洽訂租約，然被告優士客公司拒絕遷讓交還，更明確拒絕續訂任何租約。不料，於九十三年一月十六日原告分別接獲被告優士客公司寄達之支票，始知被告優士客公司圖以支票之寄達，蒙混續行承租，原告遂於九十三年一月十六日再以臺中民權路郵局第○一七一號存證信函，明確表示收回房屋。

⑷現租期業已屆至，兩造並未另定新約，然被告優士客公司仍繼續占用系爭房屋，拒絕遷讓，為此，爰依租賃之法律關係，訴請被告優士客公司將系爭房屋全部遷讓交還原告，而求為如訴之聲明第一項所示之判決；且被告優士客公司不於租賃期滿時交還租賃標的物，原告爰請求被告優士客公司給付違約金二十四萬五千七百元，為此求為如訴之聲明第三項所示之判決；又被告優士客公司自九十三年一月十六日租期屆滿日時起，至自系爭房屋遷讓交還之時止，無權占用系爭房屋，享有每月相當於租金二十四萬五千七百元之不當得利，致原告受有損害，為此求為如訴之聲明第四項所示之判決。

２、關於被告佾成企業股份有限公司（下稱佾成公司）部分：

⑴緣坐落臺中市○○區○○段第一二八地號土地，面積一零五七平方公尺，及同段第一二九地號土地，面積七四九點五平方公尺（下稱系爭土地），原為原告所有，原告於八十七年一月十五日出租於訴外人裕通企業股份有限公司（下稱裕通公司），租賃期間自八十七年一月十六日起至八十九年一月十五日止，為期二年，嗣將租約期限延長至九十一年一月十五日止，租金均為每月二十四萬五千七百元。嗣於九十年八月二十一日訴外人裕通公司因與被告佾成公司合併，其權利義務應歸由被告佾成公司承受。現土地租賃期限既已屆滿，被告佾成公司自無依約再行使用土地，爰依租賃之法律關係請求返還土地，訴請判決如訴之聲明第二項所示。

（二）被告辯以：

１、程序方面：被告優士客公司不同意原告追加被告佾成公司為本件被告。按本件基礎事實為被告優士客公司與原告間之租賃關係，此與被告佾成公司與原告間之租賃關係如何，係屬二事，並非基於同一事實。且本件原本已將終結，原告追加後，鈞院需重新審理原告與被告佾成公司間之關係如何，明顯有礙訴訟之終結。此外原告此項追加，復無民事訴訟法第二百五十六條第一項所定各款情形，其追加不合法。

２、被告優士客公司部分：

⑴本件原本係由訴外人裕通公司於八十七年一月十五日向原告租賃系爭房屋所坐落之系爭土地，並興建系爭房屋，租期至八十九年一月十五日止。因該建物未經保存登記，且其所有權人為訴外人裕通公司，故雙方曾於土地租賃契約書第九條約定：租賃期滿或終止租約時，乙方（指訴外人裕通公司）應負責全部拆除並清運完畢后點交土地給甲方（指原告）。嗣於八十九年一月十五日租約期滿時，雙方再續訂契約。在續約之租期即將屆滿前三個月，因為訴外人裕通公司另行成立子公司即被告公司，乃以被告優士客公司名義訂立租約，當時原告方面表示，在其收取之租金並無不同情況下，若僅以土地為其所有名義與被告優士客公司訂立租約，並無租稅之優惠；反之，若以土地及建物均為其所有之名義，訂立租賃契約，則因建物有折舊之問題，依所得稅法第一項第五款第一目規定，可以享受高額之租稅優惠，因此要求以建物為其所有之名義訂立房屋租賃契約，亦即本件之契約。是系爭房屋並非原告所有，而係訴外人裕通公司所有。

⑵訴外人裕通公司原與原告所訂立之土地租賃契約書，其中第七條雖約定：「甲方（即原告）於立契約后七日內提供土地同意書及有關交件讓乙方（指訴外人裕通公司）申請建築執照，起造人以甲方名義申請。」，然起造人並不等同於所有權人，且觀諸同條後段約定：「所有設計費、整地費、建築費，及其他雜支皆有乙方負擔」，及第九條約定：「租賃期滿或終止租約時，乙方應負責全部拆除，並清運完畢后點交土地給甲方」，第十一條約定：「甲方若出售土地時，以書面通知乙方，乙方應於接到通知三個月內拆屋還地」，非但約定訴外人裕通公司應負責興建，並約定期滿有拆除之義務，益見雙方雖約定以原告為起造人，然系爭房屋之真正所有權人仍為訴外人裕通公司，而非原告。

⑶其後訴外人裕通公司與被告佾成公司合併，訴外人裕通公司為被消滅公司，因此系爭房屋應為被告佾成公司所有。今被告佾成公司已將系爭房屋讓與被告優士客公司，故目前系爭房屋應為被告優士客公司所有。豈有為所有權人之被告優士客公司，再向原告承租自己所有房屋之理？是原告與被告優士客公司間雖以系爭房屋租賃之名訂立契約，然雙方真正訂立者，實乃土地租賃契約，只是為讓原告可以節省稅賦，故以房屋租賃名義訂立該契約而已。依民法第八十七條第二項規定，原告與被告優士客公司間只存有土地租賃契約，並無房屋租賃契約。故原告以房屋租賃關係，請求被告優士客公司遷讓房屋，顯無理由。

⑷又原告方面與被告聯繫者，向來均是原告戊○○○、未○○、丙○○○三人。於九十二年十二月十八日上年九時二十分左右，及九十三年一月十日下年六時左右，原告戊○○○曾二次打電話給被告法定代理人，表示同意再與被告優士客公司續訂租約二年，是當時雙方已有續訂租約二年之合意，原告自應依約辦理，詎竟又翻悔。於九十三年一月十五日上年，原告未○○、丙○○○、壬○○與林明洲等人，攜帶於九十三年一月十二日下年二時三十分許，在臺中市○○區○○路一段一三四號二樓作成之共有人會議紀錄，與被告優士客公司協商，要求只能再續約三個月，被告優士客公司以原告戊○○○先前已答應續約二年，應依該約定辦理，原告方面後來同意續約二年，但租金應另議，且被告優士客公司必需放棄對於系爭房屋之權利，雙方因此未達成新的合意。上開事實，請求通知原告戊○○○及被告法定代理人以證人身分到庭證明。

⑸退一步言，若鈞院認為原告之訴有理由，亦請鈞院斟酌被告優士客公司在該處營業已超過六年，時間匪短，營業規模亦甚大，短時間內欲再覓得適合營業之場所，並非易事。而被告優士客公司之員工甚多，其本身及家人之生計，均賴被告優士客公司正常營運，如若遽爾要求遷離，被告優士客公司及員工、家人均將受到極大影響，請鈞院定一年以上之履行期間，俾得從容另尋營業處所。

３、被告佾成公司部分：訴外人裕通公司與原告間就系爭土地之土地租賃契約，業於八十九年一月十五日到期，嗣後訴外人裕通公司已於到期後將土地返還原告，再由原告將土地出租並交付與被告優士客公司使用。果訴外人裕通公司或合併後存續之被告佾成公司未依約交還土地，原告豈有長達四年半，從未對此提出異議，並且可在此期間內將土地交付被告優士客公司使用之理？為此請求駁回原告之訴等語。

三、法院之判斷：

（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。經查，原告原依系爭房屋租賃契約之法律關係請求被告優士客公司遷讓房屋、給付違約金及相當於租金損害之不當得利，然因被告優士客公司於九十三年三月二十五日所提出之答辯狀，即抗辯：本件原由訴外人裕通公司於八十七年一月十五日起至九十一年一月十五日止向原告租賃系爭土地，嗣訴外人裕通公司與被告佾成公司合併，其權利義務歸由被告佾成公司承受，而原告為達節稅目的，於九十一年一月十五日改就坐落系爭土地上之系爭房屋，與被告優士客公司簽立房屋租賃契約書等情，有上開答辯狀一紙在卷可稽，則原告於起訴後，於九十三年六月八日本院審理時，本於系爭土地租賃之法律關係，追加請求被告佾成公司返還系爭土地，核原告請求之基礎事實，均為系爭房屋是否屬於原告所有，及是否為達節稅目的而於九十一年一月十五日改訂房屋租賃契約，此尚屬同一，且此本即為被告優士客公司自行提出之抗辯事由，故本院認為不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，是原告自得追加起訴，爰併准許之，合先敘明。

（二）原告主張原告丙○○○、未○○、戊○○○、丑○○、辛○○、酉○○、Ａ○○、卯○○、巳○○、天○○、辰○○、壬○○、子○○、宇○○、地○○、己○○、Ｂ○○、庚○○、癸○○、Ｅ○○、宙○○、午○○○、Ｃ○○、甲○○、亥○○、丁○○、戌○○、寅○○、申○○、玄○○及原告乙○○之被繼承人王志升，分別授權原告丙○○○、未○○、戊○○○、丑○○等四人，於九十年十月十一日就系爭房屋與被告優士客公司訂立房屋租賃契約，租期自九十一年一月十六日起至九十三年一月十五日止，期間二年，每月租金二十四萬五千七百元，嗣原告乙○○之被繼承人王志升於九十二年八月十一日病逝，乃由原告乙○○繼承系爭房屋所有權之應有部分等情，業據其提出房屋租賃契約一份、除戶戶籍謄本一份、戶籍謄本一份及分割繼承協議書一份為證，並為被告所不爭執，自堪信原告之上開主張為真實。

（三）茲有爭執者，首為原告請求被告優士客公司自系爭房屋遷讓，有無理由？析述如下：

１、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。次按，解釋契約，固需探求當事人立約時之真義，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真義，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；又房屋納稅義務人，並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明，最高法院十七年上字第一一一八號、七十年臺上字第三七六○號判例意旨可資參照。經查，原告主張其為系爭房屋之納稅義務人一節，業據其提出房屋稅繳款證明二紙在卷可稽，並為被告所不爭執，自堪信為真，然依據卷附被告所提出之土地租賃契約書第七條約定：「甲方（即原告）於立契約后七日內提供土地同意書及有關交件讓乙方（指訴外人裕通公司）申請建築執照，起造人以甲方名義申請，所有設計費、整地費、建築費，及其他雜支皆有乙方負擔」，第九條約定：「租賃期滿或終止租約時，乙方應負責全部拆除，並清運完畢后點交土地給甲方，拆除及清運費用全部由乙方負擔，同時乙方不得要求任何補償費」，第十一條約定：「甲方若出售土地時，以書面通知乙方，乙方應於接到通知三個月內拆屋還地」等語，則雖原告為系爭房屋之納稅義務人，然由系爭房屋係由訴外人裕通公司負擔設計費、整地費、建築費，及其他雜支費用，及於系爭土地租賃期滿後，應由訴外人裕通公司負責拆除並負擔拆除費用等情觀之，系爭房屋之所有權應屬於訴外人裕通公司，否則豈有興建及拆除均由訴外人裕通公司為之之理，故不能僅以原告為納稅義務人，遽認原告為系爭房屋之所有權人。惟訴外人裕通公司於土地租約期滿時，依上開土地租賃契約書第九條約定，乃負有將系爭房屋全部拆除之義務。

２、又按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第八十七條第二項定有明文。經查，系爭土地租賃期間係自八十七年一月十六日起至八十九年一月十五日止，嗣將租約期限延長至九十一年一月十五日止，而於九十年八月二十一日訴外人裕通公司因與被告佾成公司合併，其權利義務歸由被告佾成公司承受，而被告優士客公司為被告佾成公司之子公司，嗣於九十年十月十一日由被告優士客公司與原告簽訂房屋租賃契約書等情，有原告提出之公司變更登記表二份、房屋租賃契約一份及被告提出之土地租賃契約書一份在卷足佐，並為兩造所不爭執，則原告於系爭土地租約屆滿前，雖於九十年十月十一日就系爭房屋與被告優士客公司訂立房屋租賃契約，然審之系爭房屋既為訴外人裕通公司所有，並於合併後由被告佾成公司承受，而就被告主張被告佾成公司已將系爭房屋之所有權讓與被告優士客公司一節，原告並不爭執，足徵系爭房屋現應屬被告優士客公司所有甚明。再按財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額，所得稅法第十四條第一項第五款第一目定有明文，而觀之證人Ｄ○○到院證述：「房屋租賃可以扣除租賃所得稅百分之四十三，只要申報百分之五十七即可，但土地租賃只能夠申報地價稅的費用而已，後者較低」、「因為簽房屋租賃契約書對原告而言，可以獲得較優惠之租稅減免」等語，顯見在承租人於承租之土地上興建房屋，苟出租人與承租人簽訂房屋租賃契約，確能使出租人獲得較優惠之租稅減免，是被告辯稱：原告與被告優士客公司於九十年十月十一日所簽訂之房屋租賃契約，實係就系爭土地簽訂租賃契約等語，尚屬可採。則揆諸前揭法律規定，九十年十月十一日所簽訂之房屋租賃契約，應係隱藏簽訂系爭土地租賃之法律行為，則除租賃期間與租金應援引九十年十月十一日所簽訂之房屋租賃契約條款外，餘契約條款，則應適用卷附之土地租賃契約書之條款甚明。

３、再查，原告已於九十二年十一月十三日發函通知被告優士客公司於九十一年一月十五日屆滿時，不再續約，此函已於九十一年十一月十四日送達被告優士客公司，嗣原告再於九十三年一月十五日發函明確通知被告優士客公司不再續約，並經被告優士客公司於九十三年一月二十七日收受等情，有原告提出之認證寄信用紙一份、存證信函一份及回執三份在卷可參，顯見原告已將租賃期滿不再續約之意思於租約期滿前通知被告優士客公司無訛。至於被告優士客公司雖辯稱：原告戊○○○於九十二年十二月十八日上年九時二十分左右，及九十三年一月十日下年六時左右，曾二次打電話給被告法定代理人，表示同意再與被告優士客公司續訂租約二年云云。惟查，原告戊○○○僅為系爭土地之所有權人之一，其是否有權代表原告全體與被告優士客公司續約，已有疑問。況原告戊○○○於九十三年一月九日時，已非系爭土地之所有權人一節，有原告提出之土地登記謄本二份在卷可稽，則原告戊○○○以個人意願與被告優士客公司商談續約問題，自不得拘束原告全體。是縱原告戊○○○曾於九十二年十二月十八日上年九時二十分左右，及九十三年一月十日下年六時左右，打電話給被告法定代理人，表示同意再與被告優士客公司續約等情為真，然原告戊○○○個人之意思表示尚不得拘束原告全體，自難認原告與被告優士客公司已達成續約之合意。是被告上開所辯，洵無可採。從而，被告請求原告戊○○○與被告法定代理人以證人身分出庭作證云云，本院認與本件事實之認定無涉，並無必要，附此敘明。

４、依照卷附之土地租賃契約書第九條約定，租賃期滿時，被告優士客公司應負責將系爭房屋全部拆除，並清運完畢后點交土地給原告，已如前述，而本件原告與被告優士客公司就系爭土地之租賃，既已於九十一年一月十五日期滿而未續約，被告優士客公司本即負有拆除系爭房屋之義務，則原告不要求被告優士客公司將系爭房屋拆除，而僅要求被告優士客公司自行自系爭房屋遷讓交還，依舉重以明輕之原則，原告之上開請求，自無不可。是原告原告本於租賃之法律關係及租賃物返還請求權，請求被告優士客公司自系爭房屋遷讓並交還原告，自有理由。

（四）次查，依卷附之土地租賃契約書第十二條約定，承租人若違約不於租賃期滿時，交還租賃物，經原告催告后，仍不履行，即應支付違約金二十四萬五千七百元。原告與被告優士客公司間之租賃契約，既已於九十三年一月十五日因租約到期而終止，且原告已向被告優士客公司表明不再續租，然被告優士客公司仍續以占用而為遷讓交還，從而，原告本於上開租賃條款約定，請求被告優士客公司給付違約金二十四萬五千七百元，及自九十三年二月二十四日（即起訴狀繕本送達被告優士客公司之翌日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

（五）次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。經查，被告優士客公司於租賃到期後，仍繼續占有使用系爭房屋，足認獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益租賃標的物之損害。從而，原告請求被告優士客公司給付自九十三年一月十六日起，至自系爭房屋遷讓交還之日止，按月給付原告因繼續占有使用致原告受有相當租金損害之不當得利二十四萬五千七百元，及自九十三年二月二十四日（即起訴狀繕本送達被告優士客公司之翌日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即屬正當，應併予准許。

（六）再按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，民事訴訟法第三百九十六條第一項前段定有明文。經查本件被告優士客公司對於系爭房屋，係以經營汽車材料買賣及修理保養業務為業，其自八十七年一月十六日起即予使用，迄今已逾六年，顯見其遷讓房屋非短期內即可履行，爰斟酌上開情節，定履行期間為四個月，以資兼顧。

（七）復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。原告雖主張：被告佾成公司自九十一年一月十五日土地租賃期限屆滿後，仍占有使用系爭土地云云，惟此為被告佾成公司所否認，則揆諸前揭法律規定，對此有利於原告之事實，自應由原告負舉證責任，然原告就此並無法舉證以實其說，其舉證責任顯有未盡，是其上開主張，即難採信。從而，原告訴請被告佾成公司應將系爭土地交還全體共有人云云，即無理由，不應准許，應予駁回。

（八）末按就民事訴訟法第四百二十七條第二項訴訟所為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行，同法第三百八十九條第一項第三款定有明文。經查，本件九十一年十月十一日所簽訂之房屋租賃契約為定期租賃，雖係隱藏土地租賃之法律行為，然原告僅主張遷讓房屋，則本件仍係屬同法第四百二十七條第二項之訴訟，且本院為被告優士客公司敗訴之判決，自應依職權宣告假執行。

（九）本件結論已臻明確，兩造其餘主張、抗辯暨攻擊防禦方法及舉證經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

（十）據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，爰依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十六條第一項前段，判決如主文。

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