臺中簡易庭94年度中簡字第1407號

台灣台中地方法院民事判決　　　　　 94年度中簡字第1407號

原告

源商企業有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

駱威文 律師

被告

丙○○

訴訟代理人

丁○○

上當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國94年10月17日

言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國93年12月17日與原告簽訂專任委託契約書（下稱系爭契約），將其所有坐落台中市○區○○○段53之116、52之21號2筆土地（下稱系爭土地）委託原告居間仲介出售，經原告努力企畫銷售，透過住商不動產買賣流通銷售機制，終於覓得買方甲○○同意依被告之出售條件購買系爭土地，惟經原告多次通知被告出面簽訂不動產契約書，被告卻一直拖延，拒不依約履行義務，故原告依據專任委託銷售契約書第11條第1項第2款之約定：委託人拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者，仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬，故依據最後同意變更之買賣金額新台幣（下同）700萬元計算，被告應給付原告服務報酬42萬元等語。並聲明：被告應給付原告42萬元，及自94年3月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則以：其為高齡84歲之聽覺機能障礙者，原告營業員戊○○與被告接洽時，實際上並未將系爭契約書交由被告詳閱3 日以上，是被告並未充分瞭解契約之內容，而原告所簽立之訟爭契約書為定型化契約，自應為有利消費者之解釋，且該契約所約定之內容違反誠信原則，對於消費者顯失公平，應屬無效。退步言，被告亦未在買賣議價委託書上之賣方同意出售欄簽章，買賣契約亦未能成立，是原告之請求依法無據，況被告亦非避免報酬支付，故意拒絕該媒介就緒之約定，而再由自己與賣方訂立同意內容之契約，實因年事已高，未將訟爭契約書攜回詳閱3日以上以瞭解契約內容，又無家屬在場，對被告權益之保護欠週，而契約既始終未成立，原告請求服務報酬自屬無據等語以資抗辯，並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造不爭執之事實：

㈠被告於93年12月17日與原告簽訂系爭契約事宜，將其所有之系爭土地委託原告居間仲介出售，經原告努力企畫銷售，透過住商不動產流通銷售終於覓得買方甲○○同意以700萬元之價格購買系爭土地。被告對於系爭契約上之簽名真正不爭執。

㈡被告雖有聽障，但並無視障。

四、得心證之理由：本件兩造爭執所在應在於被告未在系爭契約書上之賣方同意出售欄簽章，契約是否因此未能成立？原告於訂約時是否有給予被告3日之審閱期間？被告訂約過程是否有不明白契約內容？及系爭契約所約定委託人拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂買賣不動產契約書，委託人仍應支付以委託銷售總價百分之6計算服務報酬之約定，是否違反誠信原則，對於消費者顯失公平，而屬無效？

㈠經查，本件業經被告系爭契約書所有條文（共17條）下端關於委託人欄位上簽名蓋章，此有專任委託銷售契約書附卷可參，至於被告抗辯未於旁邊另外設置之委託人簽章欄上簽章等語，惟查，該欄位係位於系爭契約書第17條：其他約定事項（本事項未經受託人於簽章欄用公司章無效）下，所列之三條空白橫條右側，顯見此部分係針對現有契約約定條款額外約定之事項所為之設置，此可參照該欄係於原始契約之簽章欄外，所額外另設之欄位可知，是以此觀察，原告或被告未於該欄位簽章，充其量表示兩造除原有契約條款外，並無其他事項之約定，尚難認為被告未於系爭契約上簽章，是被告以其未於該欄位上再簽章，契約尚能成立云云，顯非可採。

㈡次查，系爭契約於契約書標題下方，即先記載有「⒈委託人簽訂本契約前，已確實攜回詳閱三天（含）以上並充分瞭解本契約之內容無誤。⒉委託人就受託人所提供之『房屋交易安全制度說明書』於簽訂本約前確已閱讀並明瞭其內容，並同意本不動產買賣使用房屋交易安全制度（指房屋交易安全或履約保證）保障交易安全」等語，下方並有原告之簽章，此亦有系爭契約書附卷可查，復查，證人戊○○到庭證稱：「（提示專業委託契約書，並問系爭契約書是否有讓被告帶回去詳閱3日？）我是在13日交給被告，17日簽約的」、「（問：簽約時被告之精神意識如何？）被告很健康，精神、意識狀態都很好」、「（問：你所提之契約內容被告懂不懂？）有提契約之一些內容給他聽，他也說之前就委託仲介賣過，他對這方面很瞭解」等語，足認原告確實有提供3日之審閱期間，且被告對契約內容並無不瞭解之情形，至於被告雖以其為高齡84歲之聽覺機能障礙者，及簽約時並無家屬在旁等語置辯，惟查，被告亦自承視覺上並無障礙，而審閱契約書內容，係以眼睛視察，並非依賴聽覺，而即使原告已高齡84歲，然其並非無行為能力或限制行為能力之人，即使無家屬在旁，亦不影響其所為之法律行為效力，再又證人任必傑事後到庭證稱：其於交付頭期款時有到現場，被告一直不曉得付款方式，他以為是一手交錢，一手交權狀，因為不曉得簽約內容，我們有表示這個情形應該跟家屬商量等語，惟查，證人任必傑亦僅繳交頭期款時與被告前往簽約現場，並非一開始簽訂系爭契約書時即隨同前往，至於被告於簽約現場雖曾要求一手交錢一手交付權狀即使屬實，亦難據此推知其先前均不知貸款付款之情事，是被告上開所辯，均難採信。

㈢按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有違反平等互惠原則或條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，或契約之主要權利與義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，推定其顯失公平。消費者保護法第12條定有明文。又查，系爭契約書第11條第1項約定：委託人如有下列情形之一者，視為受託人覓得之買方已完成仲介之義務，委託人應支付受託人以委託銷售總額百分之6計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：⒈委託期間，委託人自行將本契約房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為。⒉委託人與受託人私下成交，或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者，而關於兩造所爭執之第2款後段，乃就受託人已依約洽妥買方，委託人拒絕簽訂不動產買賣契約書之情形，仍需支付受託人服務報酬而為約定，而就其約定內容，乃受託人已依約洽妥買方及買賣條件，足認受託人已依約履行其應盡義務，此時委託人無故拒絕使契約就緒者，對於受託人自有欠公允，是其約定仍得請求服務報酬，仍應屬合理分配雙方所應負之責任，符合誠實信用之原則，與平等互惠原則尚無違背，且此項約定更有促進契約目的之達成，尚難認為對於消費者之一方有何顯失公平之情形，次查，證人甲○○到庭證稱：「（提示買賣議價委託書，並問是否曾經簽立買賣議價委託書？總價多少？付款方式約定為何？）是。我同意用700萬元買被告的房子。付款條件簽約時付百分之10現金或即期票。用印時也是付百分之10 現金或即期票，完稅時也是付百分之10現金或即期票，其他部分用貸款的方式。」、「（原告訴訟代理人問：為什麼被告後來不履行契約？）當天要簽約時，被告認為應該一手交錢一手交權狀，被告認為我要付現金700萬元，但時當時契約沒有這樣寫，付款方式就是照我上述之付款方式。第一次要簽約時我有帶即期票過去，確切日期忘記了，大約在94年1月份左右，當時被告不同意這樣的方式，之前我有下過斡旋金給住商請他去斡旋。當時跟住商講的就是前面百分之30 付現金，剩下的用貸款。現場也是由住商業務跟被告接洽，被告當場表示不同意貸款，被告不想履約，所以契約作罷，這件契約不是我不想買，是被告不履約，所以不能簽約。」等語，復查，系爭契約書第4條亦約定付款方式為：第1期（簽約款）簽訂買賣契約時須付款總價款百分之10之金額，第2期（備證款）雙方備齊移轉登記應備文件時須付款總價款百分之10之金額，第3期（完稅款）土地增值稅、契稅稅單核下3日內須付款總價款百分之10之金額，第4期（交屋款）即總價款百分之70，委託人同意買方得以金融機構所能核准之最高額度貸款作尾款，此亦可參照該契約可明，是見本件兩造簽約已約定剩餘餘款同意買方向金融機構貸款，被告僅以此點而拒絕簽約，自與上開約定不符，況且被告委託原告出賣不動產，目的僅在出售該不動產獲得其所同意出賣之價金，證人甲○○於購買是否以辦理貸款方式清償買賣價金，並不影響被告本身之權益，亦無涉公平與否，被告竟以此為由，而拒絕履約，顯非妥適，其情形自與契約約定之「拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書」相符，被告抗辯原告依上開約定請求，違反誠信原則，對於消費者顯失公平，而屬無效云云，應非可採。

㈣從而，原告依據兩造間之契約約定，請求被告給付委託銷售總額百分之6計算之服務報酬，於法應無不合，則以原告當初委託之價格700萬元計算，金額應為42萬元（即7,000,000元X6%=420,000元），原告請求如數之金額，及自94年1月28日、2月23日催告後（參照原告所提出之存證信函及被告所提出之回函），自同年3月1日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為屬有據，應予准許。

㈤本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰引用同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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