臺中簡易庭95年度中簡字第305號

台灣台中地方法院民事判決　　　　　　 95年度中簡字第305號

原告

如村不動產經紀業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

被告

丙○○

右當事人間請求給付服務報酬事件，本院於95年3月29日言詞辯

論終結，判決如左：

主文

事實及理由

甲、原告方面

一、原告之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）119,600元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訟費用由被告負擔。

二、事實摘要：

⑴原告主張被告於民國（下同）94年7月26日與原告訂立不動產買賣意願書，表示願經由原告之居間，以598萬元買受原告之委託客戶即出賣人江瀛所有坐落台中縣太平市○○路53 5巷10弄13號房屋及其坐落土地應有部分，原告於受委託後，即忠實執行居間義務，惟買賣雙方並未達成買賣之合意，詎查被告為圖規避服務報酬之給付，於委託期屆滿後，於94年9月22日與上揭出賣人江瀛生達成買賣之合意，並於同年月29日辦竣所有權移轉登記手續。

⑵依上開被告所訂之不動產買賣意願書中所載：「若立書人或其配偶、二、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承賣價款百分之2為服務報酬。」核被告所為，顯與上引約定有違，並造成原告重大損失，被告即應給付原告119,600元（598,000乘0點02）予原告，是筆債務屢經催討，被告均置之不理，為此提起本訴。

三、證據：提出不動產買賣意願書、專任委託銷售契約書、土地及建物登記簿謄本等各一件及聲請訊問證人林坤茂為證。

乙、被告方面

一、聲明：求為判決駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。

二、陳述：被告與與原告訂立之不動產買賣意願書，為定型化契約，告並未給被告審閱三日以上亦詳盡解說契約內容，且委託期間並未標示記載於契約上應屬無效。且原告亦未善盡居間義務有違反不動產經紀業管理條例第23條規定。被告亦非為規避服務報酬，其亦是再經由另不動產仲介業者「力霸房屋」努力仲介始達成買賣並給付適當之服務費等語為辯。

三、證據：提出不動產買賣意願書、委託力霸房屋委託銷售契約書、統一發票等影本各一紙為證。

丙、法院得心證之理由

一、原告主張被告於94年7月26日與原告訂立不動產買賣意願書，表示願經由原告之居間，以598萬元買受原告之委託客戶即出賣人江瀛生所有坐落台中縣太平市○○路535巷10弄13號房屋及其坐落土地應有部分，惟買賣雙方並達成買賣之合意，嗣於委託期限屆滿後，於94年9月22日與上揭出賣人江瀛生達成買賣之合意，並於同年月29日辦竣所有權移轉手續。另依上開被告所訂之不動產買賣意願書中所載：「若立書人或其配偶、二、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承賣價款百分之2為服務報酬。」事實，業據其提出不動產買賣意願書、專任委託銷售契約書、土地及建物登記簿謄本等件影本為證，復為被告所不爭執，此部分事實，堪信為真實。此所應審究者：為本件不動產買賣意願書，為定型化契約，原告有否給予被告審閱3日以上或詳盡解說契約內容，其定型化契約是否有效？

二、查本件依上揭不動產購買意願書第3條第3項第記載：買方簽訂本意願書前，已就「不動產說明書」詳細審閱，並已確實攜回本意願書審閱三日以上並充分暸解本意願書之內容無誤（契約審閱期間至少為三日，但買方已充分暸解本意願書內容，並自願放棄三日以上之審閱權利以上者，不在此限）。除被告已明確在該條項處特別簽名及按捺指印，表示認定原告已給予三日之審閱期間外，另證人即承辦本件契約之原告業務人員林坤茂亦到庭證稱：我當場有向其說明，並將第三聯交付被告，請他慢慢看，請他詳閱後再決定是否買賣。這期間我還在跟賣主斡旋，若有變化我們可以再聯絡服務。後來於第九天被告來拿回斡旋金，並表明不買了。再參以本件被告自承其於本件給付買賣總價款百分之2之服務報酌處，是由其經討價還價結果而改為按百分之1計付，並在此約定處加蓋指印，以被告如此詳知本件契約此內容以觀，被告對於緊接其後上開契約所載：「若立書人或其配偶、二、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承賣價款百分之2為服務報酬。」之特約內容亦應有充分暸解，則本件上開約定在交易上並無顯失公平，顯屬不當情形，應認此約定為有效。被告既於94年7月26日與原告訂立不動產買賣意願書，表示願經由原告之居間，以598萬元買受原告之委託客戶即出賣人江瀛所有坐落台中縣太平市○○路53 5巷10弄13號房屋及其坐落土地應有部分，並約定「若立書人或其配偶、二、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承賣價款百分之2為服務報酬。」而被告卻於委託期屆滿後2個月內，即於94年9月22日與上揭出賣人江瀛生達成買賣之合意為系爭標的物之買賣，並於同年月29日辦竣所有權移轉登記手續。則原告依上開特別約定請求被告即應給付原告119,600元（598,000乘0點02）予原告，應屬有據。

三、惟查，依兩造簽訂之不動產買賣意願書中所載：「若立書人或其配偶、二、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承賣價款百分之2為服務報酬。」其用語雖記載「服務報酬」，但性質上仍為損害賠償額之預定，而屬違約金之性質。此約款目的無非要求委託人應遵守專任委託之義務，事前降低契約當事人違約之意圖，以免受託人為出售房屋所作之努力付諸流水，如委託人違反此義務時，減免損害舉證之不易或懲罰違約行為。而依上開契約約定，被告應給付按委售價格百分之2即119,600 元之違約給付，茲審酌被告事後此項買賣交易亦經力霸房屋之仲介，被告並另支付6萬元之服務費予力霸房屋，此有被告提出之力霸房屋統一發票影本在卷可憑，復衡量原告於本件仲介過程所支出之人事費用、廣告費用，當不致過高，等一切情狀，本院認兩造約定之違約金，較原告所任勞務之價值，應有稍高情形，有失公平，爰依民法第252條之規定酌減違約金至總金額為5萬元為適當，原告在此範圍內及其法定遲延利息之請求，應予准許，逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

六、據上論結，本件原告之訴為1部有理由，1部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。

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