臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決

原告

丁○○

訴訟代理人

程弘模律師

被告

隆觀餐飲股份有限公司

法定代理人

丙○○

被告

己○○

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國九十六年六月六日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時原請求被告2人連帶給付新台幣 (下同)549355元，嗣於民國 (下同)96 年4月2日言詞辯論期日當庭具狀更正請求被告2人連帶給付679355元，有該書狀為憑，本院審酌原告於96年4月2日之更正請求，其訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同，僅請求之金額增加而已，核屬擴張應受判決事項之聲明，並非訴之變更或追加，依首揭法條規定，即無不合，應准許之，合先敘明。

二、被告己○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、得心證之理由：

一、原告起訴主張其於95年10月間參加鈞院95年度執字第32226號強制執行事件之拍賣投標，標得該事件之拍賣標的物即坐落台中市○區○○○段53─2地號土地，及其上建物即門牌號碼台中市○區○○路1段268之1、268之2、268之3、272、276、280、282號房屋，並經鈞院於95年10月25日核發上開不動產之權利移轉證書，而取得上開不動產之所有權。嗣經原告發現上開不動產之原所有人即訴外人甲○○於95年1月1日將上揭門牌號碼台中市○區○○路1段272、276、280、282號1、2樓及夾層等房屋 (下稱系爭房屋)，以每月13萬元出租予被告隆觀餐飲股份有限公司 (下稱隆觀公司)經營「阿水茶舖」，租期至99年12月31日，因原告係在房屋租賃期間內取得系爭房屋所有權，依民法第425條規定，被告隆觀公司與訴外人甲○○間之系爭房屋租賃契約對原告繼續存在，原告即繼受為系爭房屋之出租人，被告隆觀公司對原告負有依租賃契約給付租金之義務。詎被告隆觀公司竟利用系爭房屋易主之際，藉故拖欠租金，原告曾於96年1月11日律師發函催繳95年10月25日至96年1月31日之租金，共419355元，被告隆觀公司收受該通知後，仍置之不理，迄今復積欠數月租金未付，遂請求被告隆觀公司給付95年10月25日至96年3月31日之租金共679355元。又被告己○○為系爭房屋租賃契約承租人被告隆觀公司之連帶保證人，對被告隆觀公司應給付租金義務負連帶給付責任，爰依兩造間租賃契約及民法連帶保證等法律關係提起本訴等情。並聲明：(一)被告應連帶給付原告679355元，其中549355元自訴狀繕本送達翌日起，另130000元自96年4月3日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息；(二)願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告2人則以原告請求給付之95年11月至96年2月之租金部分，被告均已支付完畢，其中95年11月份租金，被告於收受法院通知前已給付前出租人即訴外人甲○○之代理人乙○○；而95年12月份租金，因原告不願提供金融機構帳號予被告匯款，被告遂開立租金支票通知原告前來收取，原告仍未前來，乃於96年1月31日郵寄面額100000元租金支票予原告，原告收受後仍未兌付；另96年1月及96年2月之租金，被告已開立支票，依原告要求由其代理人戊○○收取，均有簽收單可證。至系爭房屋租賃契約之租金數額130000元，係包括被告以30000元向訴外人甲○○分租坐落台中市○區○○○段53─146、53─165、54─32、54─56地號等土地做為停車場使用，而被告與訴外人甲○○簽訂之系爭房屋租賃契約原為6戶 (270、272、276、278、280、280號)，租金原為180000元，於95年7月間剔除270、278號2戶，租金減為130000元，再由被告與270、278號之屋主另訂租賃契約，租金差額為50000元，足證每戶之租金為25000元，而停車場租金為30000元，又被告自95年10月底即停止承租停車場，故95年11月之租金即扣除停車場租金後為100000元，原告主張系爭房屋之租金仍為每月130000元，與事實不符，應無可採等語置辯。並聲明：(一)駁回原告之訴，(二)如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)原告經由法院拍賣程序於95年10月25日取得系爭房屋之所有權。

(二)系爭房屋租賃契約原為被告隆觀公司與訴外人甲○○簽訂，租期自95年1月1日起至99年12月31日止，依租約記載租金原為每月180000元，嗣經刪改降為130000元，而被告隆觀公司於95年1月至95年6月之各月租金，係以每月180000元給付，95年7月至95年10月之各月租金，係以每月130000元給付。

(三)原告取得系爭房屋所有權後，依民法第425條規定，繼受系爭房屋租賃契約而為出租人，被告隆觀公司對原告負有給付租金之義務。

(四)被告己○○為系爭房屋租賃契約中承租人即被告隆觀公司之連帶保證人，對被告隆觀公司之租金給付義務負連帶給付責任。

(五)被告隆觀公司於95年11月7日收受本院民事執行處通知，系爭房屋已於95年10月25日由原告取得所有權。

四、兩造爭執事項：

(一)系爭房屋之每月租金自95年11月起，究係130000元或100000元？

(二)訴外人乙○○代為收受被告隆觀公司給付95年11月租金100000元，是否發生清償效力？

(三)訴外人戊○○代為收受被告隆觀公司給付96年1月及96年2月租金，各面額100000元之支票2紙，是否發生清償效力？

五、法院之判斷：

(一)原告主張系爭房屋之每月租金數額，依房屋租賃契約書第3條記載原為每月180000元，嗣後刪減為每月130000元乙節，有兩造分別提出之系爭房屋租賃契約書各在卷可按，被告雖抗辯稱系爭房屋每月租金自95年11月份起降為100000元，並提出訴外人乙○○之領收紀錄為證，然為原告所否認，而被告固聲請訊問證人甲○○欲證明上情，但證人甲○○經本院依被告陳報之地址通知應於96年4月25日到庭作證，卻無正當理由而未到庭，被告亦當庭捨棄該項關於證人甲○○部分之證據調查 (參見同日言詞辯論筆錄第8頁)，則被告就租金差額30000元部分係停車場租金之抗辯是否為真，即有疑問？況依被告抗辯稱其向訴外人甲○○租用停車場之地點係坐落台中市○區○○○段53─146、53─165、54─32、54─56地號等4筆土地，其於95年10月底即已停止租用，故租金調降30000元云云，然系爭房屋之月租金自180000元調降為130000元時，被告與訴外人甲○○均在房屋租賃契約書上蓋章更正，但租金於95年11月份起自130000元調降為100000元時，被告何以不協同訴外人甲○○作同樣之契約書蓋章更正，以免日後發生爭議 (尤其系爭房屋當時已由原告拍定及取得所有權，被告更應如此，方足以保障其承租人權益)，被告前後不同之作法，益見可疑？再依被告隆觀公司於96年4月2日言詞辯論期日提出其與訴外人游照康等7人於95年12月1日簽訂就上開停車場所在位置之4筆土地之土地租賃契約書，契約第3條約定租金為每月82000元，第4條第1款約定土地僅供「停車場」之用，則被告隆觀公司如何能以每月30000元之低價向訴外人甲○○租得上開4筆土地充當停車場使用？又被告隆觀公司抗辯稱其向訴外人甲○○承租之系爭房屋原有6戶 (如上述門牌號碼)，每戶租金為25000元，含停車場租金30000元，共180000元，後來減少承租2戶，租金降為130000元云云，惟系爭房屋之原有門牌號碼固為6戶，但6戶之樓層面積大小有別，依本院95年度執字第32226號強制執行事件之拍賣公告記載，以原告拍定之系爭房屋之4戶面積分別約92、87、102、182平方公尺等不同坪數，拍賣底價及拍定金額並不相同，在坊間之房屋租賃市場，上開4種不同坪數之房屋出租，應無每戶均以25000元出租之可能，否則系爭房屋租賃契約何以不明確記載每戶每月租金各為25000元及停車場租金每月30000元？故被告隆觀公司之上開租金計算方法無非在拼湊數字而已，其所謂調降租金之抗辯，既乏依據，且調降租金之時點適在系爭房屋所有權易人之際，未免過於巧合，尚難採信，從而本院認定系爭房屋之租金自95年11月份起仍為每月130000元，被告2人應依該數額給付租金，始生清償之效力。

(二)又訴外人乙○○於95年11月初代為收受被告隆觀公司給付95年11月份租金100000元部分，因訴外人乙○○於96年4月25日言詞辯論期日到庭結證稱：「系爭房屋之租金自始均為伊代替甲○○收取，以前甲○○之公司尚在經營時，伊均持甲○○之印章向被告領取租金，而95年11月5日代領95年11月份租金時，因未持有甲○○印章，故直接簽名收取」等語屬實，核與被告隆觀公司之辯解大致相符，而本院審酌依系爭房屋租賃契約記載，租金給付日為「按月於每月租期之起始日當日付現」，故系爭房屋之租金給付日應為每月1日。另原告經由本院民事執行處之拍賣程序拍定取得系爭房屋，再經本院於95年10月25日核發權利移轉證書時取得系爭房屋所有權，而被告隆觀公司於95年11月7日始收受本院民事執行處上開通知，此經本院依職權調閱上揭強制執行卷宗查明無誤，並有卷附該紙送達證書影本可稽，應認被告隆觀公司於當日始知悉系爭房屋所有權易主之訊息，則被告隆觀公司既於收受本院民事執行處通知前，己將95年10月份之租金付清及於95年11月5日給付95年11月份租金100000元予訴外人甲○○之代領人即證人乙○○收取，就系爭房屋租金於95年11月7日以前所為之給付當然發生清償之效力，但依前述，系爭房屋之租金應為每月130000元，被告隆觀公司就95年11月份租金僅給付其中100000元，並未全部清償，尚欠30000元部分，自應由被告隆觀公司再向原告給付，方為適法。

(三)另被告隆觀公司抗辯稱系爭房屋96年1月份及96年2月份租金，已交付面額各為100000元之支票2紙予原告之代理人即訴外人戊○○，亦已給付完畢云云，惟為原告所否認，並稱從未向被告表明租金由戊○○收取等語 (參見96年4月11日言詞辯論筆錄)，而訴外人戊○○亦於96年4月25日言詞辯論期日到庭結證稱：「原告並未委託我代收租金，當時是被告隆觀公司負責人丙○○打電話給我，要我去收，我要他直接交給程律師，他不願意，要我轉交，被告於96年2月初交付96年1月份之100000元租金支票，96年2月底再交付96年2月份之100000元租金支票，而96年3月間我將該2紙支票欲轉交程律師時，律師事務所人員告知租金須以現金給付而拒收支票，原告亦不願收取支票，故該2紙支票目前仍在我手中」等語明確，則被告隆觀公司固於上揭時間確有交付面額各100000元之支票2紙予證人戊○○，然依前述房屋租賃契約書記載租金之給付方法應為「付現」，被告隆觀公司卻自行改以支票給付，即未依債務本旨而為給付，已與系爭房屋之租金清償方式不合。況被告隆觀公司於96年1月12日收受原告委請律師寄發之租金催告函後，已知悉原告委請程律師代為處理租金給付事宜(參見原告起訴狀聲證3，該律師函說明欄二之 (四)所示)，則被告隆觀公司自該日起若欲向原告給付租金，自應向原告委任之代理人程律師為給付，始為合法，但被告隆觀公司捨此不為，竟向不具有受領租金權限之證人戊○○給付租金支票，其給付即為不合法，當然不生清償租金債務之效力，被告隆觀公司所為上開抗辯，亦無可取。

(四)再被告隆觀公司抗辯稱系爭房屋95年12月份之租金已郵寄面額100000元之支票予原告收受，已生清償效力云云，然因被告隆觀公司寄發該紙面額100000元之支票與房屋租賃契約書記載之租金130000元不符，原告已表明不願接受，且原告復於96年4月11日言詞辯論期日當庭退還該紙100000元支票，已由被告隆觀公司負責人丙○○當庭收受無誤，並經記明筆錄在卷，則原告既將該紙100000元支票退還予被告隆觀公司，即為未受領95年12月份之租金，被告隆觀公司此部分之抗辯，委無可採。

(五)依前述，原告請求被告隆觀公司給付95年10月25日起至96年3月31日之租金，除95年10月25日至95年10月31日之租金已付清，及95年11月份租金已給付100000元外，故原告尚得請求95年11月份租金差額30000元，及95年12月份至96年3月份租金，共4個月，金額為520000元，合計為550000元。

六、綜上所述，依系爭房屋租賃契約書記載，被告己○○為承租人即被告隆觀公司之連帶保證人，即應對被告隆觀公司之租金給付債務負連帶給付責任，故原告依據民法租賃、連帶保證及系爭房屋租賃契約等法律關係請求被告2人連帶給付租金，於550000元範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。又原告併請求被告2人連帶給付自訴狀繕本送達被告翌日起算之遲延利息，其中420000元部分係原告起訴時請求，被告隆觀公司應自96年2月27日起，被告己○○應自96年2月28日起，另130000元部分係原告於96年4月2日提出擴張聲明請求，此部分應自擴張聲明狀繕本送達被告2人翌日即96年4月3日起算，以上各筆均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦無不合，併予准許。

七、本件係依民事訴訟法第427條第2項第8款規定適用簡易訴訟程序，並為被告一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，法院應就原告勝訴部分依職權宣告假執行。又被告2人均陳明願供擔保請准免為假執行，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之，並諭知假執行及免為假執行之宣告如主文第4項所示。

參、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

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