臺中簡易庭96年度中簡字第5927號

台灣台中地方法院民事判決　　　　　　96年度中簡字第5927號

原告

中美不動產有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

吳莉鴦律師

複代理人

張豐守律師

被告

丙○○

被告

乙○○

共同訴訟代理人

陳建勛律師

上當事人間請求給付報酬事件，於民國96年12月19日言詞辯論終

結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、訴之聲明：

㈠、被告丙○○或乙○○應給付原告新台幣（下同）40萬元及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。如其中一人給付，另一人則免責。

㈡、訴訟費用由被告負擔。

㈢、就第一項聲明，請求依職權宣告假執行。

二、事實摘要；

㈠、原告起訴主張：被告丙○○原為坐落台中市○區○○段第5-37、3 -52、3-151地號（下稱系爭土地）之所有權人，被告丙○○於民國90年2月26日授權其母即被告乙○○代理出售系爭土地事宜。嗣被告乙○○於96年4月20日與原告簽訂「賣方給付服務費承諾書」，委託原告居間仲介出售系爭土地，承諾於買賣契約書面成立時給付原告服務報酬40 萬元。旋經原告居間仲介訴外人賴國弘向被告丙○○買受系爭土地，並即於96年4月20日由被告乙○○代理被告丙○○與賴國弘簽訂不動產買賣契約書。嗣賴國弘並依約付清全部價金，被告丙○○亦將系爭土地之所有權移轉登記予賴國弘指定之王怡華名下。被告丙○○並依被告乙○○與原告所簽訂之賣方給付服務費承諾書之約定，於96年8月7日簽立面額為40萬元、轉入帳號則為原告指定之賴阿員（即原告法定代理人之妻）名義之新光銀行取款憑條，交付原告，以便原告領取40萬元仲介服務報酬。詎原告持該取款憑條至新光銀行公益分行領取款項時，新光銀行行員發現被告丙○○之印鑑章有誤，經通知被告丙○○補正正確印鑑章，但屢經原告催促，被告等均置之不理。爰依居間契約暨不真正連帶法律關係，提起本件訴訟，請求被告等2人如數給付如訴之聲明所示之金額等語。

㈡、被告則以：

１、被告丙○○係授權被告乙○○出售系爭土地，並簽立授權公證書，惟該授權公證書僅針對土地買賣部分予以授權，並未授權簽署任何承諾書，是被告丙○○並無給付40萬元仲介費之義務。

２、又96年2、3月間，被告與訴外人賴國弘洽談系爭土地買賣時，被告原要求必須每坪34萬元，始同意出售。嗣經協議後，雙方各自退讓，被告同意以每坪33萬5千元委由原告仲介出售。詎料，原告與買方賴國弘竟以總價4,521萬元簽訂買賣契約，惟倘以每坪33萬5千元計算，則總價應為4,589萬5千元。因被告乙○○已高齡73歲，並未注意合約總價，致買賣契約所載之總價與委託仲介出售之價金短少68萬5千元。被告丙○○得知上情後，即與原告溝通，原告表示其與買方賴國弘為「股東」關係，該40萬元之仲介費將由其自行吸收，不再向被告請求。再者，兩造於96年7月31日已就買賣價金尾款之撥付及應付帳款事宜達成協議，當天協議尾款直接撥入被告丙○○之帳戶，並未保留40萬元之仲介費，顯見兩造業已協商仲介費用不需支付。至於兩造於96年8月7日會面時，原告取得之本件取款憑條，係因當日原告與買受人賴國弘違反前開協議，要求被告丙○○支付仲介費40萬元，否則拒絕撥款，雙方僵持不下，嗣由新光銀行杜經理及代書逕行填寫取款條，並揚言不蓋章即不撥款，被告為免損失擴大，因而蓋章，但此蓋章並非表示同意變更先前之協議，僅係表示為領取3千多萬元之尾款，故原告之請求應無理由等詞置辯。並聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，並願供擔保免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠、原告主張被告丙○○之代理人即被告乙○○於96年4月20日委託原告居間銷售系爭土地，嗣在原告之居間介紹下，被告丙○○乃將系爭土地以4,521萬元出賣予訴外人賴國弘，並已完成所有權移轉登記，且訴外人賴國弘已如數給付買賣價金等情，業據其提出之授權公證書、不動產買賣契約書、賣方給付服務費承諾書、系爭土地登記謄本為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。本件兩造厥有爭執者，乃被告究否有給付仲介費用之義務，被告乙○○所簽立之上述賣方給付服務費承諾書，是否係以每坪單價33萬5千元出售，為給付仲介費之條件？

㈡、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其他理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第565條、第568條、第103條及第169條分別定有明文。查本件被告乙○○經被告丙○○授權處理系爭土地買賣事宜，被告乙○○乃於96年4月20日，以立書人即被告丙○○之代理人身分，委託原告仲介出售系爭土地，並約定仲介費用為40萬元，嗣經由原告仲介，同日與訴外人賴國弘簽訂不動產買賣契約書，賴國弘並已依約付清全部價金，被告丙○○亦將系爭土地之所有權移轉登記予賴國弘所指定之王怡華名下等情，有授權公證書、「賣方給付服務費承諾書」及不動產買賣契約書各1分為憑。被告乙○○既代理被告丙○○委託原告仲介出售系爭土地，依前揭說明，足見被告丙○○與原告間應已成立居間契約，自無疑義。而被告丙○○既因原告之媒介，已於96年4月20日與訴外人賴國弘就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，並已辦理所有權移轉登記，則被告丙○○依約即應給付原告服務報酬40萬元。被告丙○○雖抗辯：其僅針對土地買賣部分予以授權，並未授權乙○○承諾給付40萬元仲介費云云。惟依被告丙○○供陳：其得知原告與買方賴國弘以總價4,521萬元簽訂不動產買賣契約後，認出售之價金有短少情事，遂與原告溝通，嗣原告表示其與買方賴國弘為「股東」關係，該40萬元之仲介費將自行吸收云云，惟事後其又在給付40萬元仲介費用之新光銀行取款憑條「存戶原留印鑑」欄上蓋章等情，可見縱認被告丙○○並未授權被告乙○○承諾給付仲介報酬，惟其事後即已知悉被告乙○○為處理出售系爭土地事宜，以立書人身分，與原告簽訂賣方給付服務費承諾書，然其並未為反對之意思表示，且亦於上開取款憑條上蓋章，依前揭說明，被告丙○○對於原告亦應負授權人責任。是被告丙○○此部分之辯稱，尚不足採。

㈢、又被告丙○○辯稱其與原告業已協商，無庸給付仲介費用，其之所以於96年8月7日在取款憑條蓋章，係因其若不蓋章，將無法取得尾款乙節。惟查，證人即新光銀行公益分行經理甲○○到庭證稱：「96年8月7日當天…我居間協調的事即是雙方各開好尾款及仲介費的取款條交由本行處理，本行將買方的錢匯到賣方帳戶後，我們發現賣方事後開的取款憑條印鑑不符。」；「我清楚取款憑條簽發之原因，當天林小姐、洪代書、陳代書、丙○○、賴國弘、丁○○及賴阿員都在場。…當時丙○○與賴國弘到本行會議室，我有聽到談及40萬元仲介費及2萬多元稅款，我聽到丙○○說要付40萬元給中美（即原告），而2萬多元是丙○○與賴國弘之前稅款。」；「取款憑條上之帳戶及40萬元是代書寫的，轉入帳號及戶名是我詢問賴國弘及丙○○轉入何人帳號時，兩造告訴我的，我即填寫轉入賴阿員及王怡華帳戶。」；「當時賴國弘及丙○○要我處理他們才放心，我與他們2人在會議室續談，我把取款憑條交給行員林俊宏處理，我下樓後看到丙○○與另一個存匯櫃員談印章不對，我問丙○○印章為何不對，丙○○說他住隔壁回去拿就回來，但後來丙○○沒有回來補蓋，事後丙○○都沒有來蓋，我也有催他，但他沒有來，我本來想先把錢轉進去，還好後來沒有轉。」等語。再參之證人即代書戊○○到庭證稱：「（問：為何仲介服務費，在不動產買賣價金信託履約保證專戶收支明細表上，1張是寫40 萬元，1張是寫0？）96年7月31日下午1時30分許，買賣雙方及中美不動產公司到新光銀行協議，原本服務費是由履約專戶支付，也就是履保公司所出具之收支明細表（註：其上記載仲介費用40萬元），當天丙○○對於自履保帳戶支付服務費有意見不同意，所以三方經協商並配合丙○○意見，支付尾款後再支付該服務費，當場我又請履保公司再出具一張收支明細表，在尾款明細部分服務費才改寫為0，等尾款付了後，再付服務費。」；「三方一直有就仲介服務費何時付在協商，沒有說不用付。」；「依照履約保證精神，支付予賣方的買賣價金與仲介服務費，是履保專戶在銀行撥付貸款金額後，再由履保公司自該帳戶內匯至賣方及仲介處，丙○○主張他尾款不要經過履保專戶，要直接匯至他戶頭，仲介費部分也是如此要求要匯入他帳戶。撥尾款當天買賣雙方及我都在現場，丙○○要求他要先拿到尾款後，才要支付40萬元仲介服務費，故當時經過爭執，丙○○同意另外開系爭40萬元仲介取款憑條，另同意20743元是補貼買方的地價稅。」等語。依此足見，原告與被告丙○○間，應從未有免付仲介費之協議。且被告丙○○於96年8月7日在新光銀行取款憑條上蓋章後，即將該取款條交付予新光銀行杜經理，再由杜經理轉交該行行員處理取款事宜，益見該期間被告丙○○並未有受何脅迫之情事，是被告此部分之辯稱，亦不足採憑。

㈣、至被告丙○○辯稱其係以每坪單價33萬5千元出售，為給付仲介費之條件，今系爭土地之成交價，並非其委託出售之價額云云。惟被告乙○○以立書人之身分，所簽立之賣方給付服務費承諾書上，僅記載「立書人承諾於不動產買賣契約書面成立時，給付買賣總價款百分之壹（即40萬元整）服務報酬予受託人並以現金一次給付，絕無異議」等詞，並未有任何附條件之約定，且於同日即與訴外人賴國弘簽立不動產買賣契約書。由此以觀，被告抗辯原告因未達成以每坪單價33萬5千元出售之義務，而喪失報酬請求權，亦無可採。

㈤、又本件被告乙○○或丙○○對原告所負之債務，係本於各別發生原因，對同一目的，各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即同免其責任之債務，故應為不真正連帶債務。從而，原告依據居間契約之法律關係，請求被告丙○○或乙○○給付40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年9月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

四、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。

五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊禦方法及舉證，均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

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