臺中簡易庭96年度中簡字第6579號

台灣台中地方法院民事判決　　　　　　96年度中簡字第6579號

原告

信易不動產經紀有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

林軍男律師

被告

甲○○

訴訟代理人

林俊雄律師

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國96年12月31日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張其係「永慶不動產台中西屯逢甲加盟店」，前受被告委託居間，就其所有坐落台中市西屯區○○○段第2166地號土地之應有部分，及其上同段第18915建號即門牌號碼台中市○○區○○路18巷82號8樓之2建物（下稱系爭不動產），提供買賣仲介之服務，雙方於民國96年8月31日簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託期間自96年9月1日起至96年9月30日止，委託價額為新台幣（下同）1280萬元，同日被告並就委託價額及服務報酬部分，另與原告簽訂委託事項變更契約書，而依變更後之約定內容，被告同意委託價額為1020萬元（即被告可實得金額），實際買賣成交金額，於超出被告上開委託價額部分，被告同意為應給付原告之服務報酬。嗣在原告居間仲介下，尋得買方即訴外人廖怡君，同意出價1050萬元購買系爭不動產，已超出委託價額1020萬元，原告乃依系爭契約第6條之約定，代理被告向買方廖怡君收取票號A0000000、發票日96年8月29日、票面金額50萬元之定金支票，另通知被告前情，並先後於96年8月30、31日，分別由廖怡君、被告在不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）上簽名，被告既於96年8月30日至96年9月5日止之斡旋有效期間內，簽署系爭意願書，接受廖怡君之承買價款及系爭意願書之條款，且原告亦已代理被告收受廖怡君所交付之定金支票，依系爭意願書第3條第1項、系爭契約第6條第2項之約定，被告與廖怡君之買賣契約已成立生效，原告隨即安排買賣雙方於96年9月11日正式簽立買賣契約書。詎被告嗣卻無故悔約，且拒絕簽約，經原告多次催告，廖怡君亦於96年9月12日，以存證信函催告被告於文到3日內履行簽約義務，惟被告均置之不理。甚者，於96年9月17日片面發函原告，表示終止兩造之契約，被告顯無履行契約之意，其行逕顯已違約。被告與廖怡君之買賣契約已成立生效，已如前述，被告即應給付原告服務報酬30萬元（1050萬元－1020萬元＝30萬元）。退而言之，縱認買賣契約未成立生效，惟原告收受定金後，因可歸責於被告之事由而不願與原告所介紹之客戶廖怡君簽立不動產買賣契約書，且被告於委託期間內，因可歸責於被告之事由而片面終止委託契約關係，依系爭契約第8條第3項第3款、第2款之約定，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應給付系爭服務報酬30萬元予原告等語，並聲明：被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。對被告之抗辯略以：（一）廖怡君已到庭證稱其確有出價購買系爭不動產，交付買賣定金支票予原告，要求於農曆7月後再正式簽立買賣契約，催告被告履約等語屬實，是被告抗辯有假人頭冒充承買之情形，顯然不實。（二）廖怡君因忌諱農歷7月為鬼月，乃要求於農曆7月後之8月1日（即國曆96年9月11日）正式簽立買賣契約，經原告轉知被告後，因被告當時復將系爭不動產委託他家仲介公司（有巢氏房屋）出售，其亦有意避免與他家仲介公司發生違約之情況，被告乃同意延期至96年9月11日簽約。（三）依系爭契約第6條第2項之約定，買賣契約於原告代理被告收受廖怡君交付之定金時，即已成立生效，且觀諸系爭意願書之約定事項包括買賣標的、買賣總價款與分期付款約定及價款給付方式之約定及應辦理信託履約保證等，所有不動產買賣之要件已具備，亦可視為本約之內容，僅被告應於原告通知後5日內或依書面上所約定之日期出面簽立正式之買賣契約書，惟此書面契約僅為形式而已，非謂買賣契約待簽立書面契約時，始成立生效，且該簽約期間之約定，亦僅係訓示作用，並不具強制性，況被告已經同意延期。（四）依系爭意願書第6條之約定，買賣雙方應辦理信託履約保證，即所有買賣款項，應全數匯入信託專戶內，故原告未將收受之定金支票交付予被告，惟此並無損被告之權益，且當時尚在原告斡旋買賣契約之有效期間內，原告亦有權保管該定金支票，況原告尚有為被告代理人之權限，嗣被告既不出面簽約，已構成違約之事由，原告乃將該紙支票返還予廖怡君，並無任何違約之情事等詞。

二、被告則略以：其與廖怡君素不相識，而被告按廖怡君所寄存函信函信封上所載住址寄出信件，竟「查無此人」而遭退件，所載電話號碼，更無此人，顯見本件買賣有假人頭冒充承買之情形。縱認廖怡君確有其人，且被告於96年8月31日簽署系爭意願書，原告收受廖怡君之定金，惟此應僅有買賣預約之效力，況廖怡君並未依約於96年9月5日止之斡旋期間內，出面與被告簽訂買賣契約書，而廖怡君固曾要求延期至96年9月11日簽約，惟被告並未同意，被告與廖怡君既未簽訂買賣契約書，則買賣契約尚未成立生效，而系爭意願書於期滿後自動失效，雙方互不受拘束，是原告並未完成居間工作，自不得請求服務報酬。又依系爭意願書第3條第1項之約定，原告得全權代理廖怡君將斡旋金視同定金交予被告，而依系爭契約第7條第7項之約定，原告應於收受定金後24小時內送達被告，且依永慶房仲網要約書與斡旋金注意事項所載，亦同斯旨，原告既未將定金交付予被告，依約被告即無出面與買方簽訂契約之義務，是被告並無違約不履行訂定契約之情事，原告主張依系爭契約第8條第3項第3款之約定，請求被告給付服務報酬，顯無理由。再者，廖怡君並未於96年9月5日止之斡旋期間內，出面與被告簽訂買賣契約書，顯然違約，且原告未盡居間人之義務責任，被告乃發函終止兩造間之委託契約關係，於法無違，原告主張依系爭契約第8條第3項第2款約定，請求系爭服務報酬，亦屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，且陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張前受被告委託居間，就被告所有系爭不動產，由原告提供買賣仲介之服務，雙方並簽訂上開系爭契約，委託期間自96年9月1日起至96年9月30日止，委託價額為1280萬元，同日被告並就委託價額及服務報酬部分，另與原告簽訂委託事項變更契約書，而依變更後之約定內容，被告同意委託價額為1020萬元（即被告可實得金額），實際買賣成交金額，於超出被告上開委託價額部分，被告同意為應給付原告之服務報酬。嗣由原告向買方廖怡君收取上開50萬元之支票，惟並未轉交予被告，且被告與廖怡君亦未正式簽訂系爭不動產之買賣契約書等情，業據其提出系爭契約及委託事項變更契約書各1份為證，且為被告所不爭執，則此部分堪信為真實。

四、原告雖又主張依系爭契約第6條第2項之約定，被告並同意買賣契約於原告收受定金時成立生效，另依系爭意願書第3條第1項之約定，自簽立本意願書至96年9月5日止為斡旋有效期間，於此期間內若被告接受廖怡君之承買價款及本意願書之條款時，廖怡君同意買賣契約即已成立生效，被告既於斡旋有效期間內，簽署系爭意願書，接受廖怡君之承買價款及系爭意願書之條款，且原告亦已代理被告收受買方廖怡君所交付之定金支票，則嗣被告與廖怡君就系爭不動產，雖未另簽立不動產買賣契約書，然依上開約定，被告與廖怡君之買賣契約亦應已成立生效云云，被告則辯以：原告雖有收受廖怡君之定金，惟此僅有買賣預約之效力，被告與廖怡君既未簽訂不動產買賣契約書，則買賣契約尚未成立生效，原告應尚未完成居間工作，自不得向被告請求報酬等語。按契約有預約與本約之分，其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，推定成立之契約，究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概推定已成立「本約」。查觀諸上開系爭契約第6條第2項及系爭意願書第3條第1項，雖分別載有上開內容，然觀系爭契約亦另約定「˙˙甲方（指被告）應於乙方（指原告）通知後5日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分」（系爭契約第6條第2項後段）、「因可歸責於買方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，則定金沒收，而沒收之定金價額之百分之50甲方同意支付予乙方作為服務報酬，乙方則不得再向甲方請求其他費用˙˙」（系爭契約第6條第3項）、「因可歸責於甲方之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予買方」（系爭契約第6條第4項）、「˙˙給付時機（被告應給付原告之服務報酬）：甲方承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約後，則簽約同時支付百分之70，甲方收到尾款同時支付百分之30」（系爭契約第5條第2項）、「甲方義務：˙˙⑶專任委託之遵守：有下列情形之一者，均『視為』乙方已完成居間仲介之義務˙˙③乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時˙˙」（系爭契約第8條第3項第3款）、而系爭意願書亦另載有「˙˙買方與賣方應於轉定之日起5日內簽訂不動產買賣契約書˙˙」（系爭意願書第3條第1項中段）、「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金」（系爭意願書第4條）等事項，則依上開另約定之內容，堪認被告與廖怡君間就上開系爭不動產，必須另正式簽立不動產買賣書面契約後，其買賣契約關係始能認為成立生效，申言之，該定金之交付，僅能認為具有買賣「預約」之性質，尚難逕以認定系爭不動產買賣「本約」業已成立生效。蓋如依原告所稱之上開情事，即謂被告與廖怡君間就系爭不動產之買賣契約業已成立，則於上開條款何須另約定，嗣仍須由原告安排被告與買方廖怡君正式簽立不動產買賣契約書事宜，且如可歸責一方之事由，而無法簽訂買賣契約書時，該定金得否逕以沒收，或須加倍返還已收定金之內容？甚且約定被告給付原告居間成立之報酬時機，係於被告與廖怡君正式簽立書面買賣契約之後，始須同時給付百分之70之報酬，並特別約定於原告收受定金後，因可歸責於被告事由而未與廖怡君簽立不動產買賣契約書時，亦『視為』（如依原告所稱既已仲介成立，何須載為『視為』）原告已完成居間仲介之義務，仍得向被告請求約定之居間報酬等事項？參諸社會上一般透過仲介公司買賣不動產，皆須由仲介公司安排買賣雙方，另簽立不動產買賣契約書，就買賣雙方之權利義務等相關事項（如付款時間？是否辦理貸款？何時辦理過戶與交屋等重要事項）予以定明，俾免日後產生不必要之糾葛，且衡諸買賣雙方主觀上之認知，亦應認係於簽立不動產買賣契約書之際，該不動產買賣契約始已成立生效（此觀被告嗣未與廖怡君正式簽約，原告即將所收取之定金支票退還廖怡君，而廖怡君亦未請求被告履約將系爭不動產辦理移轉過戶至明），方合乎雙方之預期。基上所述，原告上開所稱，即不足採認，則其以被告與廖怡君之不動產買賣契約，已由其居間成立生效，向被告請求給付居間報酬云云，即屬無據。

五、原告另主張：縱認被告與廖怡君之買賣契約尚未成立生效，惟原告收受定金後，因可歸責於被告之事由，而不願與原告所介紹之廖怡君在96年9月11日簽立不動產買賣契約書；且於委託期間內，因可歸責於被告之事由而片面終止委託契約關係，依系爭契約第8條第3項第3款、第2款之約定，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應給付系爭服務報酬30萬元云云。被告則辯以：原告既未將定金交付被告，其即無出面與廖怡君簽訂契約之義務，是其並無違約不履行之情事。又其亦無同意廖怡君之要求，延後至96年9月11日簽約，則廖怡君未依約於96年9月5日止斡旋期間內，與其簽訂買賣契約書，顯有違約，且原告亦未盡居間人之義務，是其發函終止兩造委託關係，於法應無違等詞。查觀諸上開系爭意願書第3條第1項約定「˙˙自簽立本意願書至96年9月5日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款˙˙受託人（指原告）得全權代理買方將斡旋金交予賣方，此據即自動視為定金收據˙˙買方與賣方應於轉定之日起5日內簽訂不動產買賣契約書。」之內容，而被告且於96年8月31日在該系爭意願書上簽名，業如上述，則依上開意願書條款所載之內容，原告原應於96年9月5日前安排被告與廖怡君正式簽立不動產買賣契約書，此為兩造所不爭執，原告雖又主張被告嗣有同意買方廖怡君之要求，將簽約時間延後變更為96年9月11日云云，並聲請傳訊證人廖怡君及原告公司承辦本件仲介買賣之承辦人員魏嘉榮到庭作證，然此為被告所堅決否認，查證人魏嘉榮雖到庭證稱：（問）本件系爭不動產仲介是否清楚？（答）我清楚，後來有找到買方廖怡君，要購買系爭不動產，並且有收了她1張50萬元的支票，然後在96年8月31日有請被告在系爭意願書上簽名。（問）被告跟買方有沒有簽立正式的不動產買賣契約書？（答）沒有，因為當時買方說要避開農曆7月份鬼月簽約買房子的忌諱，被告也口頭同意，後來延到96年9月11日。按照原來系爭意願書約定，被告跟買方是要在96年9月5日簽立正式的不動產買賣契約書等語（見本院96年12月10日言詞辯論筆錄），然觀被告如確有同意延後簽約之日期，衡諸原告乃為專業之仲介業者，其為何不另要求被告簽立書面資料以為憑據，以避免日後產生不必要之爭執？又參諸證人魏嘉榮乃為本件原告公司之承辦人員，顯具有相當切身之利害關係，則其所言不免有避重就輕，迴謢原告之虞，是其所證稱：被告有口頭同意延後簽約日期至96年9月11日云云，自尚難逕信。另證人廖怡君則到庭證稱：（問）當時仲介公司有沒有跟你說，跟被告簽約時間是什麼時候？（答）仲介公司的人員有建議我儘早跟被告方面簽立正式的不動產買賣契約書，但是那時因剛好在農曆7月，我的父母親建議在農曆7月以後再正式簽約，我就透過仲介公司轉知被告，仲介公司有跟我表示對方有同意，但是實際上被告有沒有同意，我不清楚。（問）後來有沒有簽約？（答）在96年農曆8月1日（即國曆9月11日），我有到原告公司的清海店要跟被告簽立正式的契約，但是被告沒有出面等詞（見96年11月19日言詞辯論筆錄），依證人廖怡君上開所證，其對被告實際上是否確有同意其提議延後至96年9月11日簽約乙事？並無法明確加以確認，且為傳聞之詞，則其上開所證，自亦難採為有利於原告上開所稱之佐證。此外，原告復無法提出其他積極事證，足以證明被告確有同意延後簽約之情事，是原告此部分之主張，亦不足為憑。因之，被告未於96年9月11日出面與廖怡君簽立不動產買賣契約書，自難謂其有何違約不履行可歸責之事由，則原告另依系爭契約第8條第3項第3款之約定，請求被告給付系爭報酬，亦屬無據。再者，廖怡君既並依約於96年9月5日止之斡旋期間內，出面與被告簽訂不動產買賣契約書，且原告亦未於上開期日前安排簽約事宜，以善盡其居間人之義務責任，自均有違約可歸責之事由，則被告發函終止兩造間之委託契約關係，於法自無不合。是原告又主張依系爭契約第8條第3項第2款約定，請求系爭服務報酬，同屬無據。

六、綜上所述，原告既無法舉證證明其所稱之上開主張，則被告上開抗辯，即屬有據。從而，原告依系爭契約上開條款約定等之法律關係，請求被告給付報酬30萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，即無理由，應予駁回。

七、末本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴，為無理由，並依民事訴訴法第436條第2項、第78條判決如主文。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

本件得於20日內上訴。