臺中簡易庭96年度中簡字第7152號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　96年度中簡字第7152號

原告

裕益不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

林軍男律師

被告

乙○○

上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國97年3月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情事，爰依原告之聲請而為一造辯論之判決，合先敘明。

二、原告起訴主張：原告為「永慶不動產臺中市南區加盟店」，係以不動產仲介為業，民國（下同）96年7月19日被告以其名義與原告訂立專任委託銷售契約書，將被告所有坐落臺中市西屯區○○○段1616之9地號、1616之5地號土地，及其上建物即門牌號碼為臺中市○○區○○路二段英林巷102號房屋一棟，委託原告仲介銷售，委託銷售總價為新臺幣（下同）832萬元，委託期限自96年7月19日起至96 年10月19日止。另約定被告應給付原告之委託服務報酬為成交價額之百分之四。依雙方簽訂之上開委託銷售契約書第8條第3項第1款之約定：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（原告）已完成居間仲介之義務，除第2款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（被告）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…。1.委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。」等語。查本件被告於兩造專任委託銷售期間內，無故違約，在96年8月6日將系爭不動產標的物，自行出售予訴外人劉順福、鄔翠如共有，並已完成所有權移轉登記完畢，即被告應再無履行契約之意，是被告所為，顯然符合前開約定，原告自得依約請求被告給付本件委託之仲介報酬即委託成交價額百分之四即33萬2800元，迭經原告催討，被告均置之不理等語。並聲明：被告應給付原告33萬28 00元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、本件原告主張：被告於96年7月19日與原告訂立專任委託銷售契約書，將其所有坐落臺中市西屯區○○○段1616之9地號、1616之5地號土地，及其上建物即門牌號碼為臺中市○○區○○路二段英林巷102號房屋一棟（以下簡稱系爭不動產），委託原告仲介銷售，委託銷售總價為832萬元，委託期限自96年7月19日起至96年10月19日止。並約定被告應給付原告之委託服務報酬為成交價額之百分之四。又依上開委託銷售契約書第8條第3項第1款之約定：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（原告）已完成居間仲介之義務，除第2款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（被告）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…。1.委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。」等語。且本件被告於兩造專任委託銷售期間內，無故違約，在96年8月6日將系爭不動產標的物，自行出售予訴外人劉順福、鄔翠如共有，並已完成所有權移轉登記完畢等情，此有原告所提專任委託銷售契約書一份、土地登記謄本二份、建物登記謄本一份為證在卷可參，而被告未到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，此部分堪信為真。惟本件所應審究者，係被告是否受上開條款之拘束，而應給付服務報酬予原告？經查：

㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565條、第568條分別定有明文。又民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例要旨參照）。故而，居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。

㈡次按消費者保護法第11條、第12條分別明定，企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，推定其顯失公平。究其規範意旨乃因法律之公正與契約之公正同為國民私法生活公正之保障，是私法契約當事人間之法律關係首重公平，亦即當事人所享之權利與所負之義務不僅不得與「衡平原則」有違，且該法律行為之內涵，當不能逸脫該法律行為所屬法律規範有關權利義務分配之規定，若脫逸此種「權利義務分配之典型」甚遠，已超越契約相對人始料所及，縱該約款形式上經相對人同意訂入定型化契約內，亦應認該約定條款與誠實信用原則有悖，應屬無效。

㈢查本件兩造所簽訂之專任委託銷售契約書中之第8條第3項第1款固定有：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（原告）已完成居間仲介之義務，除第2款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（被告）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…。1.委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。」等語。然遍查全部契約條款，並未約定原告應如何提供具體服務，及若原告未能提供任何仲介服務時，原告得請求如何之保障之相關規定，徒以前開條款限制被告之權利，並據以請求被告給付服務報酬，不僅與衡平原則有違，亦對被告亦屬顯失公平。再者，原告自本件起訴迄今亦未提出任何具體服務，以供本院審酌，且原告訴訟代理人亦自承：系爭不動產之買受人不是由我們所居間仲介，而係由被告在委託原告銷售期間內，自行出售或另行委託第三人居間仲介出售等語（見本院97年3月13日言詞辯論筆錄），足徵本件原告並未提供任何訂約機會等情，此為原告所不爭執，惟原告逕依上開條款卻仍得請求被告給付依原委託銷售價格百分之四之服務報酬，益證該條款對被告而言顯失公平。職是之故，該條款顯有悖於居間法律規範就當事人間權利義務之分配，且不當限制被告財產處分權之行使，違反民法第765條所有人於法令限制之範圍內，得自由處分其所有物之規定，並與上述消費者保護法之規定不符，應認該條款為無效。

四、綜上所述，本件兩造間系爭委託銷售契約第8條第3項第1款之約定既屬無效，已如前述。從而，原告依系爭委託銷售契約第8條第3項第1款之約定，請求被告應給付原告如聲明所示之金額及遲延利息，為無理由，應予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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