臺中簡易庭97年度中簡字第975號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 97年度中簡字第975號

原告

統營不動產行銷有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被告

乙○○

訴訟代理人

張究安律師

上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國97年5月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國96年9月23日，由其母親即訴外人簡秀英代理，與原告簽訂不動產一般委託銷售契約書（以下簡稱原居間契約），委託原告以新臺幣（下同）1,060萬元之價格，銷售被告所有坐落臺中市○○區○○段118地號土地、權利範圍32/10000，及其上同段建號1563號、門牌號碼臺中市○○區○○路4段692號5樓之房屋（以下簡稱訟爭不動產）。兩造嗣於96年10月21日，另行簽訂委託銷售契約修正同意書（以下簡稱修正同意書），約定由原告於96年10月21日起至同年月28日止，以951萬元之底價為被告銷售訟爭不動產，且被告必須實拿915萬元。原告於96年10月28日前，即已覓得願依修正同意書所訂條件購買訟爭不動產之買主即訴外人鄭叡娟，並於該日下午6時36分通知簡秀英此事，要求被告於同日在買方出具之議價委託書上簽字，惟簡秀英藉詞拖延。被告嗣於同年月31日告知原告：其已與訴外人中信房屋臺中七期加盟店（以下簡稱中信房屋）就訟爭不動產簽訂專任委託銷售合約，無法與原告仲介之買方簽訂買賣契約，其後更與中信房屋仲介之買主簽訂買賣契約，將訟爭不動產以940萬元之價格出售，惟將該成交總價扣除被告應給付中信房屋之4%服務費後，被告可取得之買賣價金，尚少於兩造在修正同意書內約定其可實拿之915萬元，是被告若非於修正同意書所定由原告委託銷售訟爭不動產之期限屆至前，即已與中信房屋仲介之買主訂約並收取定金，實無可能自甘損失，而以較低價格出售訟爭不動產，是被告顯係以故意不與原告居間仲介之買主訂定訟爭不動產之買賣契約，致使原告請求被告給付仲介報酬之條件無法成就，惟原告既已於兩造約定期限內覓得符合條件之買主，自仍得依兩造間所訂居間契約約定，請求被告給付仲介費25萬元，為此依據居間契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告25萬元，及自原告聲請本院對被告所發以代替催告之96年度促字第78392號支付命令送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告對其曾由母親簡秀英代理，與原告先後訂定原居間契約及修正同意書，委託原告於96年10月21日至28日，以951萬元之底價銷售訟爭不動產之事實，並不爭執，惟抗辯：原告並未於96年10月28日前通知伊：其已覓得符合修正同意書所定條件之買主，至原告於同年月31日提示予伊之買賣議價委託書，其上所載：買主鄭叡娟願意以940萬元購買訟爭不動產，亦低於修正同意書所定底價951萬元，是原告既無法在修正同意書所定期限內，居間仲介他人以至少951萬元之價格向伊購買訟爭不動產，則伊嗣後與訴外人中信房屋仲介之買主訂定買賣契約，將訟爭不動產出售，並無違反與原告間所訂居間契約之情事，原告請求伊給付服務費25萬元，自屬無據等語，並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、原告主張：兩造先於96年9月23日簽訂原居間契約，約定由原告以1,060萬元之底價，代被告銷售被告所有之訟爭不動產；嗣於同年10月21日另行簽訂修正同意書，約定由原告於96年10月21日至同年月28日，改以951萬元之底價為被告銷售訟爭不動產，且被告必須實拿915萬元之事實，業據其提出原居間契約及修正同意書各1份為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、本件兩造爭執之重點，在於：原告是否在上開修正同意書所定期限內（即96年10月21日至28日），覓得願意以該同意書所定條件，向被告購買訟爭不動產之買主？經查：

㈠按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。查兩造於96年10月21日所訂修正同意書，係就先前於同年9月23日簽訂之原居間契約所定委託銷售總額及委託銷售期間加以修正，此觀該修正同意書內所載：「上開不動產（按即訟爭不動產）因鑑於市場供需及時機，本人（按即被告）同意修正原專任委託銷售契約事項如下」等語即明，是以原居間契約未經該修正同意書修正之條款，仍為兩造所訂居間契約之內容，此應先予敘明。依原居間契約第4條約定：「『買賣成交時』，委託人（按即被告）應支付成交總價4%之服務報酬予受託人（按即原告」，是以原告必須在修正同意書所定期限內，媒介被告與他人依該修正同意書所載條件，成立訟爭不動產之買賣契約，方得請求被告給付服務報酬。原告主張：其於96年10月28日，尋得符合修正同意書所定條件之買主鄭叡娟一節，固據其提出鄭叡娟簽署之買賣議價委託書1份為證，並聲請本院訊問證人即其公司之業務員賴柚吉。惟上開買賣議價委託書之內容，及證人賴柚吉於本院97年4月21日言詞辯論期日到庭證稱：原告於兩造簽訂修正同意書後，於96年10月28日找到願意以940萬元購買訟爭不動產之買主等語，僅能證明原告在兩造所訂修正同意書之期限於96年10月28日屆滿前，曾經覓得願以940萬元向被告購買訟爭不動產之鄭叡娟，惟被告與鄭叡娟既未於該日即因原告之仲介而訂立買賣契約，兩造約定原告得請求被告給付居間報酬之條件尚未成就，被告對原告自不負有給付仲介費之義務。

㈡原告雖主張：其於96年10月28日即將尋得訟爭不動產買主鄭叡娟一事，通知被告之代理人簡秀英，惟簡秀英藉詞拖延；另由被告於兩造所訂修正同意書期限屆滿後，隨即將訟爭不動產以940萬元出售予訴外人中信房屋仲介之買主，扣除被告應給付中信房屋之相當於買賣總價4%之服務費後，被告實際可取得之買賣價金，尚低於其依兩造於修正同意書內約定，至少可獲得之915萬元觀之，顯見被告係因違背兩造所訂居間契約約定，於96年10月28日前即與中信房屋仲介之買主就訟爭不動產簽訂買賣契約並收取定金，始故意不與原告居間介紹之買主訂約，導致原告無法向被告請求給付服務報酬等語，惟為被告所否認。而原告以上主張，應係認被告有民法第101條第1項所定之以不正當行為，阻止原告請求被告給付仲介費之條件成就之情事，則依民事訴訟法第277條前段：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」規定，應由原告就其主張、被告有故意使其無法請求居間報酬之不正當行為此項利己事實，負舉證責任。原告雖提出證人賴柚吉於96年10月28日撥打被告之母親簡秀英所使用行動電話之通話明細1份為證，然被告並不諱言簡秀英於該日曾接到賴柚吉來電，惟否認賴柚吉於該日係通知簡秀英已找到訟爭不動產買主之事；而上開通話明細，僅能證明賴柚吉曾於96年10月28日15時8分7秒及18時35分9秒時，撥打簡秀英使用之0000000000號行動電話，通話時間分別為22秒及3分25秒之事實，至於其2人間通話之內容為何，該通話明細內並未記載，故無從僅憑該通話紀錄，即推論原告於該日已覓得符合修正同意書所定條件之訟爭不動產買主，並通知被告或其代理人；至證人賴柚吉於本院上述言詞辯論期日雖證述：伊於96年10月28日找到願意以940萬元購買訟爭不動產之買主後，曾以電話通知被告之母親等語，惟其既係原告之受僱人，非無可能基於與原告間之僱傭關係，而故為附合原告之說詞，則其前開不利於被告之證言，亦難輕信。又原告就其主張：被告因於兩造所訂修正同意書期限屆滿前，即與訴外人中信房屋仲介之買主訂定訟爭不動產買賣契約並收取定金，始不願與原告居間介紹之買主締約一節，並未提出任何證據以實其說，自無從單憑其片面之臆測與推論，即遽認其此部分陳述屬實。況且，依被告提出之中信房屋委託銷售／出租契約內容變更同意書、不動產買賣契約書與土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書觀之，被告係在兩造所訂修正同意書之期限於96年10月28日屆滿後，始由其母簡秀英代理，在同年月30日與中信房屋簽署訟爭不動產委託銷售／出租契約內容變更同意書，同意中信房屋以940萬元之價格出售訟爭不動產，再於同年11月1日經由中信房屋仲介，與訴外人陳惠娟訂定不動產買賣契約書，由陳惠娟以940萬元之價格向被告購買訟爭不動產，其2人復於同年11月7日簽約合意移轉訟爭不動產之所有權，由此益見原告所稱：被告在96年10月28日前即已與訴外人中信房屋仲介之買主就訟爭不動產簽訂買賣契約，因而故意不履行與原告所訂居間契約等語，並非實在。原告復未能提出其他證據，證明被告有何故意以不正當行為，阻止其向被告請求給付居間報酬之條件成就之情事，就此項應由其負舉證責任之事實，應受不利之認定，則原告主張：其於兩造所訂修正同意書屆滿前即已覓得符合條件之買主並通知被告，惟被告藉故不與其仲介之買主締約，則被告仍應依兩造間之居間契約約定，對其給付服務報酬云云，自屬無據。

五、綜上所述，原告未能於兩造所訂居間契約期限屆滿前，仲介被告與願依上開修正同意書所定條件購買訟爭不動產之人，成立買賣契約，且原告主張：被告係故意以不正當方法，使其無法向被告請求給付仲介報酬等情，並無可採，則原告依兩造所訂居間契約約定，請求被告給付25萬元，及自本院上開支付命令送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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