臺中簡易庭97年度中簡字第931號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 97年度中簡字第931號

原告

甲○○

原告

乙○○

原告

丙○○

共同訴訟代理人

劉金玫律師

共同訴訟代理人

許進德律師

被告

琦福企業有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

丁○○

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國97年5月14日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

㈠原告甲○○於民國（下同）95年10月12日與被告公司就坐落於台中市○○路○段218號6樓之1房地（下稱系爭房屋）簽訂辦公室租賃契約（下稱系爭契約），租期自95年10月25日至96年10月24日止，租金採分期支付之方式，每月新台幣（下同）35,200元，應於每期首日前繳付，且依系爭契約第10條第1款，由被告公司負擔大樓管理費。惟被告公司自96年2月起即未給付租金，遲付租金之總額，已超過兩個月以上之租額，且自95年11月1日起亦未繳付管理費，經原告甲○○委由律師於96年5月21日以台北重南郵局存證號碼00365號存證信函催告被告公司於函到五日內履行，並於96 年5月23日送達，然被告公司棄置不理；原告甲○○旋即再次委請律師於96年7月2日以台北重南郵局存證信函第446號函催被告公司給付租金及管理費，並終止系爭契約，上開存證信函已於96年7月5日送達被告，而合法終止系爭契約。系爭房屋於96年3月12日已由原告甲○○移轉予原告乙○○、丙○○所共有，其持分各二分之一，惟並不影響系爭契約已於96年7月5日合法終止。系爭契約既已於96年7月5日合法終止，被告公司無正當法律權源，繼續占有使用原告乙○○、丙○○所共有之系爭房　屋，屬無權占有，原告乙○○、丙○○自得依民法第767條前段請求被告公司返還系爭房屋。

㈡被告公司雖曾於96年3月25日開立付款人為華南商業銀行五權分行、支票號碼為FC0000000、票面金額為新台幣（下同）柒萬零肆佰元整之支票乙紙，用以支付同年2月25日至4月24 日之兩期租金，惟該支票於同年3月28日因存款不足及拒絕往來戶為由遭退票，因此，被告公司自96年2月起即未給付原告甲○○租金，自96年2月25日至96年6月24日止，共積欠四期租金140,800元，並就保證金70,400元範圍內扣除，共欠70, 400元。另自96年6月25日至96年7月5日租賃契約終止時，共積欠11日之租金，計有12,903元（每日租金：35,200÷30日＝1,173元，1,173×11日＝12,903元）。

㈢被告公司於系爭契約終止後仍繼續使用原告乙○○、丙○○所共有之系爭房屋，自屬無權占有，具有無法律上之原因受有利益，致原告乙○○、丙○○受有損害之情形，故原告乙○○、丙○○得以被告公司所受之利益為度，請求返還不當得利，即被告公司應自96年7月6日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告乙○○、丙○○相當於租金之利益共35,200元。

㈣依系爭契約第10條第1款，由被告公司負擔大樓管理費，而被告公司自95年11月1日至今皆未繳付管理費，計至96年12月31日止，共71,887元（管理費及滯納金），已由原告乙○○、丙○○於96年12月13日代為繳予世界廣場管理委員會，被告公司無法律上之原因而受利益，至原告乙○○、丙○○受有損害，被告公司應返還其利益。因此，原告乙○○、丙○○復依第179條之規定，請求被告公司給付管理費71,887元，及自97年1月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付大樓管理費予原告乙○○、丙○○4,613元等語。

㈤聲明：

①被告應給付原告甲○○新台幣83,303元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。

②被告應自原告乙○○、丙○○所共有門牌號碼台中市○○路○段218號6樓之1之房屋遷出，交還予原告乙○○、丙○○。

③被告應自96年7月6日起至遷出上開房地之日止，按月給付原告乙○○、丙○○新台幣35,200元。

④被告應給付原告乙○○、丙○○新台幣71,887元，及自97年1月1日起至遷出上開房地之日止，按月給付新台幣4,613元予原告乙○○、丙○○。

三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為聲明、陳述如下：對原告主張之事實並不爭執，但希望能繼續承租，在5月底前付清欠款與原告解決等語。

四、得心證之理由：

㈠原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、土地及建物所有權狀、支票與退票理由單、存證信函及回執、匯款回條聯、收費證明單等件為證，且為被告所不爭執，則原告主張之前開事實，堪信為真實。被告以上開情詞置辯，惟被告迄未提出業已付清欠款之證明，所辯即無可採。

㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個月之租額，不得依前項之規定終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。查被告積欠原告甲○○系爭房屋之租金，且其遲付原告甲○○租金之總額，顯已達2月以上之租金總額，而原告甲○○先於96年5月21日函催被告繳付積欠租金，否則將終止租賃契約，該存證信函於96年5月23日合法送達被告後，被告仍置之不理，則原告於96年7月2日發函終止系爭租約，客觀上已達相當之催告期間，系爭租約自應於96年7月5日被告收受該存證信函而終止。系爭租約既經終止，被告自屬無權占用系爭房屋，系爭房屋所有權人即原告乙○○、丙○○依據所有物返還請求權之法律關係，請求被告遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許。

㈢另按「承租人應依約定日期，支付租金」，民法第439條前段亦定有明文。查被告自96年2月25日起至96年7月5日系爭契約終止時，共積欠原告甲○○租金4個月又11天，扣除保證金70,400元，合計尚欠83,303元，則原告甲○○請求被告給付欠租83,303元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即97年3月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，於法自亦屬有據。

㈣再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參最高法院61年台上字第1695號判例）。本件被告於租賃契約終止後，仍占用系爭房屋，則其占用自係屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致房屋所有權人即原告乙○○、丙○○受有無法使用收益該房屋之損害，依系爭房屋租金為每月35,200元，有系爭租賃契約書在卷可稽。從而，原告乙○○、丙○○主張依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租賃契約於96年7月5日終止後之96年7月6日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金35,200元，為有理由，應予准許。

㈤又依系爭契約第10條第1款約定，系爭房屋管理費應由被告公司負擔，惟被告公司自95年11月1日計至96年12月31日止共積欠繳付管理費及滯納金71,887元，業由原告乙○○、丙○○日代為繳予世界廣場管理委員會，則被告公司無法律上之原因而受利益，致原告乙○○、丙○○受有損害，原告乙○○、丙○○復依不當得利之法律關係，請求被告公司給付管理費71,887元，及自97年1月1日起至遷出上開房地之日止，按月給付管理費新台幣4,613元予原告乙○○、丙○○，亦有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告甲○○依租賃契約之約定，請求被告給付租金83,303元及自起訴狀繕本送達被告翌日即97年3月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；原告乙○○、丙○○依民法第767條規定之所有物返還請求權，請求被告遷讓並交還系爭房屋；暨依不當得利之法律關係，請求被告自96年7月6日起至遷讓交還上開房屋日止，按月給付35,200元；及給付新台幣71,887元，並自97年1月1日起至遷出上開房地之日止，按月給付新台幣4,613元，為有理由，應予准許。

六、本件係屬民事簡易程序之訴訟事件，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。並同時確定訴訟費用額19,414元，由被告負擔。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

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