臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決

原告

松正不動產有限公司

訴訟代理人

甲○○

被告

丙○○

兼訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於中華民國99年3月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠聲明：1.被告丙○○應給付原告新臺幣（下同）85,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。

㈡陳述：

1.被告乙○○為不動產投資客，於民國（下同）98年10月5日以電話方式委任原告代為銷售登記於被告丙○○名下坐落臺中市○○區○○路段2段107巷66之5號7樓房地，開價208萬元，底價170萬元，且承諾成交時給付總價款3%之服務費，及超過底價部分願與原告各半對拆，被告乙○○並於98 年10月7日以電話傳真上開房地資料且親自將鑰匙送交原告，由原告代為銷售；兩造雖未簽訂契約，但被告委託賣屋應有法律效力。原告所屬營業員辛勤尋找買方，於98年10月10 日達成委託，以底價170萬元向買方藍鳳如收取議價金5,000 元，原告於收取議價金後，以電話回報並將買方之議價委託書傳真予被告乙○○，經被告乙○○確認底價且達成交易要件，承諾由原告成交，原告業盡居間人據實報告妥為媒介及調查之義務，並與被告乙○○互為意思表示一致，契約即為成立，原告自得請求被告給付居間報酬。詎被告乙○○竟未通知原告，而惡意片面毀諾，逕將上開房地與他房仲同業成交，出售他人，致使原告之居間條件應成就而未成就，造成原告損失居間報酬費或營業損失85,000元。為此本於居間契約及委任契約之法律關係，請求被告丙○○給付。

2.本件係主張被告乙○○為被告丙○○之代理人，依照代理關係，該居間契約之效力及於被告丙○○。

二、被告方面：

㈠聲明：駁回原告之訴；如受不利之判決願供擔保請求免為假執行。

㈡陳述：於98年10月間被告欲出售其所有坐落臺中市○○區○○路2段107巷66之5號7樓之房地，委由被告乙○○與原告洽商不動產仲介契約，同年10月7日雙方合意以開價208萬元，底價為83折（172.64萬元），居間報酬為成交價3%，若低於底價時需面談，超過底價則差價兩造各分配一半等條件訂定居間契約。本件原告所媒介之買方藍鳳如出價僅為170萬元，未達兩造約定之底價172.64萬元，且兩造約定低於底價，需以面議方式，被告乙○○因第三人張登代出價高於底價即出賣予第張登代，而未與藍鳳如成立買賣契約。兩造訂定之居間契約內容，原告並無專任仲介上開房地之權利，亦無仲介期間被告不得自行出賣或委託他人仲件之限制，且觀本件被告並非自行出賣予藍鳳如，藍鳳如議價之底價亦未超過兩造約定之底價，且出售上開房地予張登代之價金亦高於藍鳳如議價之底價，無違反誠信原則。原告並未媒介買方與被告訂定不動產買賣契約，自不得請求報酬，原告本件請求係無理由等語。

三、法院之判斷：

㈠按民事訴訟法第262條第1項規定：「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」本件原告於言詞辯論期日表示要撤回對被告乙○○之起訴，然經被告乙○○表示拒絕同意，故其對被告乙○○之撤回自不生效力，本院自仍應依法判決之。

㈡就被告乙○○部分：本件原告既主張被告乙○○係被告丙○○之代理人，並認為居間契約對被告丙○○發生效力，則其與被告乙○○間所為之行為效力自及於被告丙○○，則原告自不得對代理人即被告乙○○個人主張居間契約之法律關係，故本件原告對被告乙○○之請求為無理由，自不待言。

㈢就被告丙○○部分：

1.原告主張：被告乙○○於98年10月5日委任原告代為銷售登記於被告丙○○名下坐落臺中市○○區○○路段2段107巷66之5號7樓房地，開價208萬元，底價170萬元，且承諾成交時給付總價款3%之服務費，及超過底價部分願與原告各半對拆，被告乙○○並於98年10月7日以電話傳真上開房地資料且親自將鑰匙送交原告，由原告代為銷售，原告於98年10月10日達成委託，以底價170萬元向買方藍鳳如收取議價金5,000元，原告於收取議價金後，以電話回報並將買方之議價委託書傳真予被告乙○○，經被告乙○○確認底價且達成交易要件，詎被告乙○○竟未通知原告，而惡意片面毀諾，逕將上開房地與他房仲同業成交，出售他人，致使原告之居間條件應成就而未成就，造成原告損失居間報酬費或營業損失85,000元云云。被告則以前詞置辯。故本件有爭執者，係本件兩造有無約定系爭標的之底價係170萬？或如被告所辯其底價應為172.64萬元？

2.按依原告所提被告所不爭執之傳真資料可知，就系爭標的兩造約定「開價：208萬元。83折 3％↓面談 ↑差價對半」等語。則208萬元之83折確為172.64萬元，而本件原告主張其已與被告方面達成以170萬元作為底價之約定，其主要係提兩造間之電話錄音內容作為證據。然觀諸原告所提出之電話內容之議文，「孫（按即被告乙○○）：喂你好 副總（按即原告一方）：喂孫先生，我是永春松正‧‧‧副總：你這個案件川普我有收議價，但是明天他還要再複看一次。‧‧‧孫：那你收的話，是收多少？大約呀！ 副總：我跟你講，我現在是收170啦，是達底了啦，但是就是說我還要看能不能再調一點，大家多賺一點。 孫：好呀，你看有沒有辦法，學者，你就把他調高一點，大家差價對半這樣子 副總：對呀！我們給他做的狀況是我們談180。 孫：對呀！對呀！ 副總：那看有沒有沒辦法達底。 孫：那就是作170先達底就對了啦。‧‧‧」等語。則本件就雙方之對話可知，兩造間之談話內容固係以170萬元作為對談內容，然就本件而言，雙方書面所合意之底價應係172.64萬元乙節，業如前述，該金額客觀上即約170萬元；而從被告乙○○於與原告一方談話之始，即陳稱「那你收的話，是收多少？大約呀！」原告方面回覆稱：「我現在是收170萬元啦」等語，自可知雙方談話中所稱之170萬元，並非正確之底價數目，而係雙方對談過程中所談論之約數而已，故本件被告抗辯稱兩造間之合意，約定底價係172.64萬元而非170萬元等語，自屬有據；原告所主張兩造間約定之居間底價為170萬元，尚無足採。是本件依兩造間之書面協議，原告方面須將居間之底價談到172.64萬元以上時，始可認為原告方面已完成居間契約所約定之行為，今原告僅與客戶談定170萬元之底價，自難認為是已完成居間契約之媒介任務，則其主張依居間契約之法律關係，起訴請求被告丙○○給付居間報酬，為無理由，應予駁回。

㈣原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭