臺中簡易庭98年度中簡字第120號

台灣台中地方法院民事判決　　　　　　 98年度中簡字第120號

原告

三山企業股份有限公司

法定代理人

吳澄郊

訴訟代理人

黃肇萍律師

被告

國介企業有限公司

法定代理人

江珈瑜

被告

禾康消防股份有限公司

法定代理人

陳淞屏

法定代理人

前列二人共同

訴訟代理人

林坤賢、邱華南律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國99年11月5日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實

甲、原告方面

一、聲明：

一、⑴被告等應將坐落台中市○○區○○路52之18號房屋（含19號）全部遷讓返還原告，及自民國97年8月25日起至清償日止，按月連帶給付原告新台幣20萬元之違約金。

⑵訴訟費用由被告負擔。

⑶原告願供擔保請求准予假執行。

二、陳述；緣原告將其所有座落台中市○○區○○路52-18號房屋（含1 9號），出租予被告等二家公司，租賃期間自民國（下同）93年6月15日起至103年6月14日止，每月租金各新台幣（下同）伍萬元，供被告等作為營業及住家使用。惟此份契約之內容，雙方嗣後歷經數次修改及補充，最後一次於97年7月31日最終修訂完成換約，此有雙方簽署之房屋租賃契約書可憑。

⑴按契約第六條（違約處罰）第二項規定：「乙方（被告）得隨時遷離並終止租約，但應於二個月前通知甲方（原告），甲方不得拒絕，甲方（原告）所收租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方（被告）。反之甲方（原告）亦同。」。換言之，本件租賃契約雙方均有隨時終止之權利，惟須於二個月前通知，並按比例收取或退還租金。

⑵再依雙方租賃契約第4條第5點約定：「房屋有改裝施設之必要，乙方（被告）取得甲方（原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方（被告）於交還房屋時應負回復原狀。」。第6條第1項約定：「乙方（被告）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方（原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方（原告）得終止租約。甲方（原告）不得拒絕，甲方（原告）所收之租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方（被告）。反之甲方（原告）亦同。」。

⑶依契約第6條第3項約定：「乙方（被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方（被告）應支付按房屋租壹倍計算之違約金。」及第7條第3項約定：「雙方如覓有保證人，與被保證人負連帶保證責任。」，被告二家公司併互為連帶保證人。此有雙方簽定之房屋租賃契約書為憑。

⑷茲因土地所有人非原告，乃係向第三人借用之土地，故有契約第六條第二項之約定。現第三人過世，其繼承人決定收回土地另行運用，原告乃於97年8月22日以台中民權路郵局第2865號存證信函通知被告終止雙方租賃契約，請其搬遷。時間經過二個月，仍未見被告搬遷，乃於97年10月30日再以台中民權路郵局第4053號存證信函促請被告於文到15日內清空搬遷，交還房屋。時至今日仍未見被告搬遷，顯已無搬遷之意願。

⑸被告等承租系爭房屋後，未依約使用房屋，容有下列重大違約事由：

1.被告於承租房屋後，在未徵得原告之同意下，即將系爭房屋之圍牆、大門等部分拆除，增高圍牆，加設屋頂雨遮，違反雙方約定。

2.另被告在未徵得原告之同意下，將建築物北側屋頂，重新全部翻修，以烤漆板更換原有石棉瓦之材質，改變建築物之結構及外觀。

3.被告以上嚴重違約情形，經台中市政府人員現場會勘後，認定為87年10月1日以後興建完成之新違章建築，乃屬實質違建依法不得補辦建照，應執行拆除，並由拆除大隊排定時程執行，此有台中市政府會勘記錄及違建拆除通知單可憑。被告之前述違約情形，勢必造成原告無可回復之重大損害。原告基於被告前述之違約情事，乃於97年8月22日以台中民權路郵局第2865號存證信函，向被告等二家公司表示終止雙方之租賃契約，請求被告遷讓並返還房屋。惟被告仍以種種理由拒絕遷讓，原告再次於97年10月30日以存證信函促其搬離，至今被告仍置之不理，佔有使用系爭房屋營業。

⑹按雙方租賃契約第6條第1、2、3項之約定，被告等2家公司違反約定方法使用房屋時，原告得終止租約，或於2個月前通知被告隨時終止租約；若終止後被告不交還房屋，自終止之翌起計罰房租壹倍之違約金，又被告互為租賃契約之連帶保證人，對他方應負之民事責任負連帶賠償之責。被告自97年8月22日受原告通知請求遷讓房屋，該存證信函於同年月25日送達於被告，並以本訴狀再次為終止之意思表示。故原告追加請求被告自97年8月25日起至清償日止，連帶給付原告租金壹倍之違約金即新台幣20萬元。

⑺ 按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，應保持其生產狀態，返還出租人。」，為民法第455條所明定。原告已依雙方租賃契約通知被告，為此依終止後返還租賃物之法律關係請求被告搬遷返還系爭房屋，如訴之聲明。

三、證據：提出土地登記謄本、、房屋租賃契約書、台中市政府會勘記錄、拆除通知單等各一件存證信函四件等影本為證

乙、被告方面

一、聲明：

⑴原告之訴駁回。

⑵訴訟費用由原告負擔。

⑶如為不利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

⑴本案被告並無未給付系爭租金之情事，其理由如下：按原告雖曾於97年8月22日以台中民權路郵局第2865號存證信函，表示終止兩造之系爭租賃契約，惟系爭租約業經鈞院98年簡上字第210號判決系爭租賃關係存在 (證一)。則原告追加起訴狀中所檢附證三及證四之存證信函為終止租約之意思表示，因97年7月31日系爭租任賃契約第六條第二款不生效力，故原告依前揭條款主張終止系爭租任賃契約之表示意思亦不生任何效力。

⑵再者，在系爭租賃關係存在未判決前，被告仍需給付租金，為此，被告等二人就98年度之12個月租金共計新台幣120，曾於98年10月22日以台中西屯郵局第790號存證信函向原告詢問如何支付，而原告收訖存證信函後並未置理。是以，就系爭租金並非被告等不為支付，而係原告拒不收訖，蓋原告不得以租金未付，主張終止系爭租約。

⑶原告主張被告有違反租約第6條第1項約定：「乙方（即被告）違反約定方法使用房屋……甲方（即原告）得終止租約」之重大事由有二，其一為被告於承租房屋後，在未徵得原告之同意下，即將系爭房屋之圍牆、大門等部分拆除，增高圍牆，加設屋頂雨遮，違反雙方約定；其二為另被告在未徵得原告之同意下，將建築物北側屋頂，重新全部翻修，以烤漆板更換原有石棉瓦之材質，改變建築物之結構及外觀。並以此為由請求如追加訴之聲明所訴之違約金，然查，原告上述主張並非有據。

㈠關於被告於承租房屋後，在未徵得原告之同意下，即將系爭房屋之圍牆、大門等部分拆除，增高圍牆，加設屋頂雨遮之爭議，提出答辯說明：

1.按被告等人約於民國93年6月起承租原告所有座落於台中市○○區○○路52-18號房屋，租約至103年6月14日為止，計10年，被告等人承租當時為使租賃物合於使用，確實有於裝潢房屋時，將系爭房屋之圍牆、大門等部分拆除，增高圍牆，加設屋頂雨遮等情事，然當時被告等人業已取得原告即出租人之同意，雙方為此並於93年9月17日訂定租賃補充協議書。根據上述補充協議書規定，原告同意由被告等人於租期屆滿時，將上述拆除改建部份負回復原狀之義務即可，並要求被告等人另提供15萬元做為擔保金，由此足見，原告所主張未依約使用房屋之違約事由，業經雙方簽署租賃補充協議書之規定而業已補正，並不該當違約之規定。

㈡關於被告在未徵得原告之同意下，將建築物北側屋頂，重新全部翻修，以烤漆板更換原有石棉瓦之材質之爭議，提出答辯說明：

1.關於建築物北側屋頂以烤漆板更換原有石棉瓦之材質之涉及翻修部份，同樣是原告於前項所主張被告等人於裝潢房屋時拆除圍牆、大門等部份之時同時施作，當時原告對於被告等人將建築物北側屋頂，以烤漆板更換原有石棉瓦材質之翻修，同樣是在93年9月間所發現並知悉且無意見，蓋此為承租之前原告所早已施作之增設，並非被告等人在承租後而為施作，因此雙方在如證三之租賃補充協議書時，不列入租期屆滿回復點交之範圍。

2.石棉瓦本身具有毒性，為不適當之建材，被告等人以價格更高之烤漆板替代石棉瓦，在結構上只會強化，在外觀上也更美觀，因此原告就烤漆板替代石棉瓦之翻修，認為損及建築物之結構及外觀，是不合理的，亦無所謂有「違反依約定依法使用房屋」之違約情事。

三、證據：提出判決書、存證信函。租賃補充協議書等影本各1件為證丙；法院之判斷：

一、程序方面：按：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或加追他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」，為民事訴訟法第255條所規定。又「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」，亦為同法第256條所規定。查本件原告於97年12月16 日以依兩造系爭租賃契約第六條（違約處罰）第二項約定原告得隨時終止租約為由，終止本件租賃契約，而起訴請求，被告等應將系爭租賃契約標的，即坐落台中市○○區○○路52之18號房屋（含19號）全部遷讓返還原告。嗣於99年9月17日具狀以，被告有違雙方租賃契約第4條第5點約定：違反約定方法使用房屋，及拖欠租金達兩期以上，經原告催告限期繳納仍不支付為由，終止租約，並追加訴之聲明為，被告等應將坐落台中市○○區○○路52之18號房屋（含19號）全部遷讓返還原告，及自民國97年8月25日起至清償日止，按月連帶給付原告新台幣20萬元之違約金。核其基礎事實同一，又無礙被告之防禦及訴訟之終結，自屬合法，應予准許，先予敘明。

二、本件原告主張：原告將其所有座落台中市○○區○○路52-18號房屋（含1 9號），出租予被告等二家公司，租賃期間自93年6月15日起至103年6月14日止，每月租金5萬元，供被告等作為營業及住家使用。惟此份契約之內容，雙方嗣後歷經數次修改及補充，最後一次於97年7月31日最終修訂完成換約，此有原告提出之雙方簽署之房屋租賃契約書可憑，並為被告所不爭執，自堪信原告之上開主張為真實，此兩造所爭執之事項：

⑴原告可否依契約第六條（違約處罰）第二項規定隨時終止租約?

⑵被告有否違反雙方租賃契約第4條第5點約定：違反約定方法使用房屋?

⑶被告有否拖欠租金達兩期以上，經原告催告限期繳納仍不支付?

三、查

⑴本件依兩造歷經數次修改及補充，最後一次於97年7月31日最終修訂完成換約，而依雙方簽署之房屋租賃契按契約第六條（違約處罰）第二項規定固為；「乙方（被告）得隨時遷離並終止租約，但應於二個月前通知甲方（原告），甲方不得拒絕，甲方（原告）所收租金（含支票）按終止時之使用情形比例返還乙方（被告）。反之甲方（原告）亦同。」。此有原告提出之97年7月31日房屋租賃契約書在卷可憑，惟查原告以此修換契約上開約定為終止契約為理由，提起本訴，請求被告等遷讓房屋，但被告認上開修換契約此部分之約定有不合，而另行訴請確認租賃權存在之訴，並經本院以98年度簡上字第210號以：本件原告得否取得隨時預告終止租賃契約之權利，被告未有任何意思表示合致，前述97年7月31日租賃契約書面增列之第6條第2款條款不生效力，被告不受該條款之拘束，原告自不得援引該條款之約定，向被告催告終止租賃契約，今原告援引該未生效之條款，向被告主張其有提前預告終止租賃契約之權利，系爭租賃契約於其催告期滿後終止失效不復存在，實無理由。是兩造就系爭房屋之租賃關係，尚未屆期仍屬有效存在，並未因原告為預告終止行為而失其效力等由，判決確認兩造間就坐落台中市○○區○○路52之18號（含19號）房屋之租賃關係存在，並已確定，此亦有被告提出之98年度簡上字第210號判決書在卷可稽，該判決既經判決確定，即生有既判力，此部分本院自不得另行審酌為與原確定判決意旨相反之裁判。從而，原告此部分之終止兩造之系爭租賃契約，請求被告等遷讓房屋，即為無理由。

⑵再查兩造於93年6月15日間簽訂系爭租賃契約後，被告即進行裝璜房屋因被告於裝璜房屋時拆除改裝圍牆、大門等，而為原告知悉，被告旋即於93年間即與原告另行協議，就此部分，被告應於租期屆滿時，回復原狀點交予原告，並為保證被告履行回復原狀之義務，並以現金50萬元（簽付支票號碼ZH0000000號，發票日93年9月17日）及保證本票50萬元（本票號碼AY0000000號，發票日93年9月17日、到期日94年9月17日）供作擔保，此有被告提出之兩造於93年間（未具月、日）之租賃補充協議書在卷可按。兩造既經簽署租賃補充協議書，原告即無可事後再主張被告等有違約之情事。另關於建築物北側屋頂以烤漆板更換原有石棉瓦之材質之涉及翻修部份，被告陳稱係同樣是原告於前項所主張被告等人於裝潢房屋時拆除圍牆、大門等部份之時同時施作，當時原告對於被告等人將建築物北側屋頂，以烤漆板更換原有石棉瓦材質之翻修，同樣是在93年9月間所發現並知悉且無意見，且稱，此為承租之前原告所早已施作之增設，並非被告等人在承租後而為施作，因此雙方在如證三之租賃補充協議書時，不列入租期屆滿回復點交之範圍。核亦與前開租賃補充契約書相符。況如被告陳述石棉瓦本身具有毒性，為不適當之建材，縱被告等人以價格更高之烤漆板替代石棉瓦，在結構上只會強化，在外觀上也更美觀，因此原告就烤漆板替代石棉瓦之翻修，認為損及建築物之結構及外觀，是不合理的，亦無所謂有「違反依約定依法使用房屋」之違約情事。是，原告以被告等有違反系爭租賃契約約定使用方法，使用房屋，而請求被告等遷讓房屋，並給付違約金，亦為無理由。

⑶再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。另按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項分別定有明文。本件原告另以被告等拖欠租金達兩期以上，經原告催告而未為給付之事實，被告固不否認其等有欠租金之事實，但被告抗辯稱：在系爭租賃關係存在未判決前，被告仍需給付租金，為此，被告等二人就98年度之12個月租金共計120萬元，曾於98年10月22日以台中西屯郵局第790號存證信函向原告詢問如何支付，而原告收訖存證信函後並未置理。是以，就系爭租金並非被告等不為支付，而係原告拒不收訖。而依原告99年9月17日追加起狀所附之97年8月22日、97年10月30日之存證催告函，則僅係原告對被告主張依兩造租賃契約第6條第2點之隨時終止租約之約定為通知催告，並無提及積欠租金及催請被告繳付之詞意。依首開說明，原告亦不得以租金未付，主張終止系爭租約。原告以被告租金未付，主張終止系爭租約，並請求被告等遷讓房屋，並給付違約金，亦顯為無理由。

四、據上論斷，本件原告之訴為無理由，應予駁回，原告之訴既應駁回，則其聲明願供擔保，請准予宣告假執行之聲請，亦失其所據，應併予駁回。

五、 本件兩造其餘攻擊、防禦方法暨舉證，均與本件訴訟結果不生影響，爰不一一論述，附此說明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

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