臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決

原告

裕益不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

駱威文律師

被告

乙○○

訴訟代理人

蔡壽男律師

上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國九十八年十二月十四日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面：

(一)被告於民國 (下同)98年6月5日與原告訂立專任委託銷售契約書 (下稱委託契約書)，委託原告仲介銷售坐落台中市南區○○○○段87之6地號土地及其上房屋 (下稱系爭房地)，而上開專任委託銷售契約書第17條第4款記載：「甲方 (即被告)土地增值稅、財產交易所得稅、地政規費、塗銷費用概由買方承購價中負擔」。訂約後，原告隨即尋得買方即訴外人吳東亮願意買受，並經被告同意出售系爭房地予該買方。被告乃於98年6月11日與訴外人吳東亮簽訂不動產買賣契約書，約定總價金為新台幣 (下同)1490萬元，又與原告簽訂「買賣給付服務費承諾書」 (下稱承諾書)，雙方約定：「立書人乙○○委託永慶不動產南區高工加盟店 (即原告)，居間仲介台中市南區○○○○段87─６地號土地一筆，成交總額為1490萬元整，賣方與仲介方約定給付內容方式如下：賣方乙○○先生實拿售地價金1400萬元整，不再負擔任何買賣所產生之稅費及其他雜項支出，(如專任委託書上載明之約定)，剩餘差額歸為仲介方服務費」。嗣被告與訴外人吳東亮於98年8月間相互履行義務完畢，即被告已收訖訴外人吳東亮給付之價金1490萬元完畢，依上開約定，被告自應給付原告服務費578870元，但被告僅給付351106元，尚欠225764元迄未給付。原告屢經催促，被告均置之不理，為此提起本訴等情。並聲明：1、被告應給付原告227764元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。2、願供擔保請准宣告假執行。

(二)對被告抗辯之陳述：

1、依兩造簽訂之承諾書，其上記載之「稅費及其他雜項支出」，若不以委託契約書第17條第4款記載之項目為限，亦應以「買賣所產生」者為限，即使無視於上開約定條款所訂之界定限制，解釋所謂「實拿」1詞，至少亦應以「買賣所產生」之費用為限，作為計扣之準據，否則即有失之浮濫，漫無界限，有違公平誠信原則。從而，被告提出之費用明細表，其中多項根本非屬「買賣所產生」者，諸如：水電費及地價稅，系爭房地縱未出售，亦應繳付，即與買賣無關；尤其被告書狀附件8所示清償原先貸款本息債務之金額，被告亦將之列為費用，顯不合理，因該筆款項並非費用，原係被告自己所負之借款債務，縱未出售，被告仍應繳付清償，與買賣根本無關，以上均非「買賣所產生」之稅費及其他雜項支出。況被告清償以前所負之借款債務，其減少債務，於資力並無影響（參見最高法院55年台上字第2839號判例意旨)，實無損失可言。再被告出售系爭房地後，即以買方支付之價金尾款中之890萬7402元用以清償原先之貸款本息，而被告復將該筆貸款本息列為實拿1400萬元之一部，該紙結算表中其他記載之水電費、地價稅及塗銷代書費等，被告亦主張其屬應扣除之費用，可見被告將上開清償原貸款本息債務之金額列為「買賣所產生之稅費及其他雜項支出」，洵非可採，遑論原告對被告提出臺灣中小企業銀行之利息收據影本，在形式上仍有爭執，故原告認為所謂「買賣所產生之稅費及其他雜項支出」，應以委託契約書第17條第4款記載之項目即「土地增值稅、財產交易所得稅、地政規費及塗銷費用」為限，但本件買賣並未發生「財產交易所得稅」，該項自無扣除之餘地。

2、原告對於被告98年10月14日書狀附件提出之費用明細表 (附件1)、計算表 (附件9)、戊○○代書請款單及應收帳款明細 (附件4、5)、臺灣中小企業銀行利息收據 (附件8)均否認其真正，而戶政規費 (附件2)收據及同意書 (附件3)均承認形式之真正，但不符合兩造之約定，不得扣除。

二、被告方面：

(一)依兩造訂立之委託契約書第17條第1款、第4款及承諾書之記載，既約定被告應實得系爭房地買賣價金1400萬元，不再負擔任何稅費及其他雜項支出，剩餘差額始歸原告取得作為服務費，故系爭房地買賣總價金1490萬元，扣除被告應實拿1400萬元後，差額90萬元應扣除下列各項費用：戶政規費240元、系爭房屋原承租人之搬遷補償費50000元、代書戊○○簽約代辦費及車馬費15000元、代書戊○○勘查代辦費及地政規費3000元、代書丁○○代辦塗銷抵押權之代書費2000元、地價稅16183元、系爭房屋之基本水費180元、電費1068元、土地增值稅321130元、系爭房地原貸款利息7069元 (98年7月31日至98年8月13日)、原貸款於98年6月30日第1期還本49787元及應付利息16725元、原貸款於98年7月31日第2期還本49880元及應付利息16632元，共計548894元，以上揭差額90萬元扣除前開稅費及所有雜項支出，餘額351106元即為原告之服務費，故被告已依兩造契約之真意及債務本旨履行完畢，原告主張被告尚欠227764元，並非實在。

(二)戶政規費240元部分，係因被告當時戶籍並未設在系爭房屋上，為使系爭房地出售時以自用住宅用地稅率繳納土地增值稅，被告遂配合原告之要求將戶籍遷至系爭房屋，因此有換領戶口名簿及國民身分證之必要，此部分自應計入因買賣所生之稅費而予以扣除。又以自用住宅用地稅率繳納土地增值稅，將使土地增值稅之應繳稅額減少，原告得因此增加服務費之收入，對原告當然有利。

(三)並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)兩造曾於98年6月5日簽訂系爭房地之委託契約書，及被告曾於98年6月11日簽訂承諾書，其上約定被告實拿買賣價金1400萬元，不再負擔任何買賣所生之稅費及其他雜項支出 (如專任委託書上載明之約定)，剩餘差額歸為仲介方服務費用。

(二)系爭房地出售總價金為1490萬元，被告已實拿價金1400萬元，原告已收取服務費351106元。

(三)系爭土地之土地增值稅金額為321130元及證人丁○○代書之塗銷登記費用為2000元。

四、兩造爭執事項：

(一)被告於98年6月11日簽訂承諾書，其上記載被告「不再負擔任何買賣所生之稅費及其他雜項支出 (如專任委託書上載明之約定)」之真意為何？

(二)原告請求被告再給付服務費227764元，是否合法有據？

五、法院之判斷：

(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解 (參見最高法院17年上字第1118號判例意旨)。另解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地(參見最高法院97年度台上字第1676號判決意旨)。本件被告於上揭時間委託原告出售系爭房地，並簽訂委託契約書1紙為憑，而委託契約書屬定型化契約，其上有關「買賣價金信託履約保證」 (第3條第3款)及「服務報酬」 (第5條)之約定均經兩造同意刪除，另於第17條之「特約條款」設有約定，其約定內容為「1、屋主實拿售屋價金1400萬元整，不再額外支付任何售屋稅費，仲介費由仲介方向買方爭取。2、買方需配合賣方給予地上建物承租方搬遷期，期限為買賣成交日起算，2個月內完成交屋。3、買賣雙方需配合不承作房屋履約保證，代書由仲介方指定。4、甲方土地增值稅、財產交易所得稅、地政規費、塗銷費用概由買方承購總價金中負擔」，而被告於98年6月11日復簽訂承諾書，其上記載：「賣方與仲介方約定給付內容方式如下：賣方乙○○先生實拿售地價金1400萬元整，不再負擔任何買賣所產生之稅費及其他雜項支出，(如專任委託書上載明之約定)，剩餘差額歸為仲介方服務費」，可見委託契約書第17條第1款約定之「不再額外支付任何售屋稅費」，係指「不再負擔任何『買賣所產生』之稅費及其他雜項支出」，故該「稅費及其他雜項支出」，祇要因「買賣所產生」者即應包括在內，而「專任委託書上載明之約定」即第17條特約條款第4款約定之「土地增值稅、財產交易所得稅、地政規費、塗銷費用」，僅屬例示約定而已，自不得認為係列舉約定，否則兩造間何必在委託契約書第17條第1款、第4款之約定外，另行由被告簽署承諾書？從而原告主張被告得扣除之售屋稅費僅限於土地增值稅、地政規費及塗銷費用3種云云，即為本院所不採。

(二)被告所有系爭房地之出售總價金為1490萬元，依兩造間前開約定，被告實拿售屋價金1400萬元後，尚有差額90萬元，已如前述，則原告應取得之服務費，即以上揭差額90萬元扣除「因買賣所生」之稅費及其他雜項支出之餘額，若非「因買賣所生」之稅費及其他雜項支出，自不得列為扣除之範圍，要屬當然。準此，依被告提出各項費用明細表記載，被告抗辯稱應扣除之稅費及其他雜項支出固包括「戶政規費240元、系爭房屋原承租人之搬遷補償費50000元、代書戊○○簽約代辦費及車馬費15000元、代書戊○○勘查代辦費及地政規費3000元、代書丁○○代辦塗銷抵押權之代書費2000元、地價稅16183元、系爭房屋之基本水費180元、電費1068元、土地增值稅321130元、系爭房地原貸款利息7069元 (98年7月31日至98年8月13日)、原貸款於98年6月30日第1期還本49787元及應付利息16725元、原貸款於98年7月31日第2期還本49880元及應付利息16632元，共計548894元」各情，然本院認為：

1、戶政規費240元部分：此項戶政規費係包括98年6月22日請領戶口名簿、換領國民身分證及印鑑證明共120元、98年6月25日請領戶籍謄本40元、98年8月17日請領戶口名簿及換領國民身分證共80元等3項，其中請領戶籍謄本及印鑑證明係為辦理系爭房地所有權移轉登記所必須，而請領戶口名簿及換領國民身分證乃因辦理戶籍資料變更所必要，因被告戶籍原告本不在系爭房屋，為配合仲介公司辦理土地增值稅適用自用住宅用地之優惠稅率，被告才將戶籍遷至系爭房屋乙節，業經證人即代書戊○○於98年11月9日言詞辯論期日到庭結證明確 (參見該日言詞辯論筆錄第9頁)，且依被告之抗辯，被告係於98年6月22日將戶籍遷至系爭房屋，98年8月17日再將戶籍自系爭房屋遷出，故有2次請領戶口名簿及換領國民身分證之情事，故上開戶政規費240元之支出係為配合系爭房地所有權移轉時適用土地增值稅之優惠稅率，自屬因買賣而生之費用，應予扣除。

2、系爭房屋原承租人之搬遷補償費50000元部分：此項費用已據被告提出原告及其所屬仲介人員即證人丙○○於98年6月30日書具蓋章之同意書1紙為證，其上記載：「仲介方永慶不動產南區高工加盟店─裕益不動產仲介經紀有限公司與賣方乙○○先生達成協議，同意支付5萬元作為賣方乙○○先生與承租方解除租賃合約所需之違約金及搬遷費用補償，並於『交屋完成時加計扣除』，立此書據」，且經證人丙○○所是認 (參見98年11月9日言詞辯論筆錄第6頁)，可見此項費用50000元係為使被告與系爭房屋之承租房客終止租賃契約時應支付之違約金與搬遷補償費用，屬於因買賣交付房屋所生之費用，而證人丙○○於98年6月30日簽署上開同意書時即已代表原告公司同意「加計扣除」該項費用，原告事後再為該項費用之爭執，即無可取。

3、代書戊○○簽約代辦費及車馬費15000元、勘查代辦費及地政規費3000元及代書丁○○代辦塗銷抵押權之代書費2000元部分：此項費用已據被告提出戊○○代書製作之請款簽收單、應收帳款明細表 (含地政規費收據4件，共500元)及丁○○代書製作之不動產買賣結算表等各在卷為憑，且經證人戊○○於98年11月9日言詞辯論期日、證人丁○○於98年11月25日言詞辯論期日分別到庭結證上情屬實，而系爭房地之移轉登記事宜既經兩造同意採「雙代書」制，則證人戊○○、丁○○之代書費用及其等代為墊付之地政規費均屬因本件買賣而生之費用，自得扣除。

4、地價稅16183元及土地增值稅321130元部分：此項費用已據被告提出台中市地方稅務局土地增值稅繳款書5件款明細表及丁○○代書製作之不動產買賣結算表1件等各在卷為憑，且經證人丁○○於98年11月25日言詞辯論期日到庭結證明確，而土地增值稅屬本件買賣辦理土地所有權移轉登記時應繳納之稅捐，復為委託契約書第17條第4款明示應扣除之項目，即應扣除；另地價稅之計算周期係以年度為準，開徵日期為每年11月1日至11月30日，並以每年8月31日列名在土地登記簿上之土地所有權人為地價稅之納稅義務人，原告雖主張縱使被告未出售系爭土地，仍應依法繳納地價稅，地價稅並非因本件土地買賣移轉時發生之稅捐，不得扣除云云，然系爭土地之所有權移轉時點為98年8月間，當時98年度之地價稅尚未開徵，被告自無必須提前繳納之義務，而系爭土地之地價稅既以98年8月18日交屋日作為分算日，若原告主張該地價稅不應扣除，則系爭土地98年度地價稅之納稅義務人應為系爭房地之買受人即訴外人吳東亮 (或其指定之登記名義人)，被告依法不負繳納98年度地價稅之法律義務，而系爭房地移轉時既將地價稅列為買賣雙方分算費用之標的，無異使被告負擔繳納98年度之地價稅，故地價稅仍應從寬認為係本件土地買賣而生之稅捐，予以扣除，始為合理。

5、系爭房屋之基本水費180元及電費1068元，共計1248元部分：此項費用已據被告提出丁○○代書製作之不動產買賣結算表1件在卷可按，且經證人丁○○於98年11月25日言詞辯論期日到庭結證明確，原告固主張即使被告未出售系爭房屋，仍應按期繳納水費及電費，可見水費及電費亦非因本件房屋買賣移轉時始發生之雜項費用，不得扣除云云，然系爭房屋之水費及電費之繳納周期為2個月1次，在各期水、電費通知繳納前若因房屋所有權移轉，而有辦理用水、用電登記名義人變更之必要，於辦理變更前通常即有要求繳清前手積欠水、電費之慣例，此應為不動產仲介經紀業者之原告明知之事實，況且土地代書即證人丁○○辦理系爭房地交屋時既以98年8月18日交屋日作為水、電費之分算日，可見水、電費之分算係辦理系爭房地買賣移轉所必要之作為，否則是否全部應由系爭房屋之買受人即訴外人吳東亮 (或其指定之登記名義人)負擔？故水、電費部分仍應從寬認為係本件房屋買賣而生之雜項支出，予以扣除，始為合理。

6、系爭房地原貸款利息7069元 (98年7月31日至98年8月13日)、原貸款於98年6月30日第1期還本49787元及應付利息16725元、原貸款於98年7月31日第2期還本49880元及應付利息16632元，共計140093元部分：此項費用雖據被告提出臺灣中小企業銀行之利息收據3件在卷為證，且經證人丁○○於98年11月25日言詞辯論期日到庭結證屬實，惟上開費用係被告出售系爭房地前向臺灣中小企業銀行辦理抵押貸款900萬元之貸款本息，該項費用之支付係被告為塗銷臺灣中小企業銀行之抵押權，及辦理清償所必要，但依兩造簽訂委託契約書第3條第2款約定：「 (若買賣成交)甲方於過戶前須清償塗銷上開不動產之抵押權設定」，可見被告應於系爭房地過戶前清償塗銷系爭房地之抵押權登記，乃被告在本件買賣過程應負擔之義務，則塗銷抵押權登記前清償貸款本息之相關金額自應由被告負擔，要無轉嫁令原告負擔之餘地。況縱令被告未出售系爭房地，仍應按期繳納貸款本息，否則即有遭銀行聲請查封拍賣系爭房地之危險，故被告應清償系爭房地之貸款本息，本應從系爭房地出售取得之買賣價金1400萬元內負責清償，該項金額並非系爭房地買賣移轉時始發生之費用，自不得將其列為應取得買賣價金1400萬元以外之費用而主張扣除甚明。

7、依前述，被告抗辯稱應自90萬元差額扣除之項目及金額，除被告就系爭房地貸款本息140093元不應扣除外，其餘均屬因系爭房地買賣而發生之稅捐、費用或其他雜項支出，符合被告簽署前開承諾書之約定，故應扣除金額為408801元，則原告應向被告收取之服務費即為491199元 (計算式：0000000000000＝491199)，但因被告已給付351106元，原告得向被告請求之服務費應減為140093元(計算式：0000000000000＝140093)。

六、綜上所述，原告依據兩造簽訂委託契約書及被告簽署承諾書等法律關係，請求被告給付服務費用，於140093元範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此金額之請求，為無理由，應予駁回。又原告就上開准許部分，請求被告給付自訴狀繕本送達翌日即98年10月7日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，亦無不合，併准許之。

七、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，法院應就原告勝訴部分依職權宣告假執行。又被告陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行部分，核與法律規定相符，遂酌定相當擔保金額准許之。爰諭知假執行及免為假執行之宣告如主文第4項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與本判決所得心證及結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

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