臺中簡易庭99年度中簡字第2077號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　99年度中簡字第2077號

原告

總福七期不動產經紀有限公司

法定代理人

張淑娟

訴訟代理人

黃明義

被告

蘇清順

被告

潘羚鈴

上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於民國99年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

1、被告蘇清順就原屬其所有之門牌號碼台中市○○區○○路87巷40號11樓之1建物及其坐落基地，以新臺幣（下同）650萬元委託原告代為銷售，雙方並於民國（下同）99年1月6日簽訂專任委託銷售契約書，委託銷售期間自99年1月6日起至同年1月21 日止。而原告察覺系爭不動產與被告潘羚鈴之購屋需求相仿，乃聯繫被告二人看屋事宜，被告潘羚鈴隨即於99年1月6日要求原告以500 萬元價格居間議價，雙方並簽訂買賣議價委託書，委託期間至99年1月30 日止。然因被告蘇清順不同意500萬元之買賣價格，原告乃偕同被告潘羚鈴於99年1月15日再次看屋並決定是否調高買賣價金，惟於同年1月16日被告潘羚鈴以擬租屋取代購屋為由，要求退還斡旋金並解除議價委託契約，原告不疑有它亦表同意。詎料被告二人竟於99年1月28日就系爭不動產私下達成買賣，並於同年2月10日辦理移轉登記完畢。

2、原告與被告蘇清順簽訂之不動產專任委託銷售契約書第11條第1項第3項約定，委託人於委託期間屆滿後2 個月內，與委託人成交之買方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者，視為受託人已完成仲介義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之4 之服務報酬；與被告潘羚鈴為配合買賣議價之進行而簽立之書面契約第3條第2項亦約定，買方於委託期間屆滿後2 個月內，與買方成交之賣方係受託人於委託期間曾仲介之客戶者，視為受託人已完成仲介義務，買方仍應全額一次支付委託承購價格百分之2 之服務報酬。爰本於前述契約規定請求被告給付報酬。並聲明：①被告蘇清順應給付原告26萬元，②被告潘羚鈴應給付原告10萬元。

二、被告蘇清順辯稱：

1、兩造簽訂之不動產專任委託銷售契約書為一定型化契約，被告於簽約前本得要求一定期間之審閱期，惟原告竟以時效為由剝奪被告之審閱期，此顯違背消費者保護法關於定型化契約保障消費者審閱期之規定，依同法第11之1 條規定，被告主張前述專任委託銷售契約書之條款為無效。

2、依行政院消費者保護委員會所頒定關於委託銷售契約書之定型化契約範本，其11條雖亦有關於賣方於委託銷售期間屆滿後2個月內出售同一委託標的與委託期間曾仲介之客戶之違約罰責，但同時規定，倘賣方係透過其他仲介業者仲介而成交者，即無違約罰責之適用。而本件兩造簽訂之專任委託銷售契約書中並未將前述契約範本之除外約定一併列為條款之一部，此對消費者而言已失公平。況該規定實已排除被告在委託期間內由第三人仲介成交之機會，原告單方面限制被告之權利，卻無相對明定原告未能於委託期間順利完成仲介之罰則，亦對被告有顯失公平之情。依消費者保護法第12條第1項規定，被告亦得主張該違約罰責條款無效。

3、並聲明：①原告之訴駁回，②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告潘羚鈴辯稱：

1、就系爭買賣議價委託書之簽訂，原告並未給予其契約審閱期，且未一併告知被告得選擇簽署買賣議價委託書或要約書，此舉已違反公平交易委員會所為仲介業應確實提供上述二種文件供買方參考之決議，被告主張兩造為配合買賣議價之進行而簽立之書面契約第3條第2項關於給付服務費之承諾條款約定，不應構成契約之內容。

2、行政院消費者保護委員會通過之不動產委託銷售契約書第11條雖亦有類似系爭契約書第3條第2項之規定，但其句末尚有「但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」之除外規定，此項規定於仲介業者與買方、賣方間皆應有適用，方稱允當。詎本件原告斷章取義僅節錄有利其個人之約定，已構成對消費者顯失公平情事，被告自得主張該約款為無效。

3、被告係以終止委託之方式解消兩造間之契約關係，與系爭契約書第3條第2項約定之「委託期間屆滿」情形不同，原告不得據該條款請求被告給付報酬。

4、並聲明：①原告之訴駁回，②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行

四、原告主張就門牌號碼台中市○○區○○路87巷40號11樓之1建物及其坐落基地，與被告二人分別簽訂專任委託銷售契約書及買賣議價委託書，嗣因故未能於委託期間仲介被告二人達成買賣合意，被告二人於委託期間屆滿後不及2 個月內，即就系爭不動產簽訂買賣契約並完成移轉登記等情，有其所提買賣議價委託書、不動產專任委託銷售契約書、建物登記謄本在卷為憑，自屬真實。

五、被告以契約審閱期間不足為抗辯，有無理由？

1、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1、2 項固定有明文。惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。

2、查原告與被告蘇清順簽立之不動產專任委託銷售契約書特別標明：「注意！依內政部公告，委託人有三天以上之契約審閱權，委託人於契約簽立前可要求將本契約影本攜回審閱」等語。被告蘇清順並於緊接其後之「業已充分了解本契約條文，因此自願放棄行使契約審閱權利」一欄為勾選，且簽名確認；原告與被告潘羚鈴簽立之買賣議價委託書下方亦有「買方有三天以上之契約審閱權，買方於契約簽立前可要求本契約影本攜回審閱」之記載，被告潘羚鈴亦是在「業已充分了解本契約條文，因此自願放棄行使契約審閱權利」一欄為勾選，且簽名確認，此有各該系爭契約書在卷可稽。則原告既無妨礙被告事先審閱契約之行為，且已提醒被告可行使其審閱契約權利，被告仍自願放棄審閱期間之權利，於系爭契約書上簽名並交回契約書，而同意與原告成立系爭契約關係，自難認被告有違反消費者保護法第11條之1 規定情事。是被告辯稱原告未給予契約審閱期間，系爭條款應不構成契約內容等語，尚無可採。

六、被告以二人間之買賣係經由其他不動產經紀業者仲介成立，非屬系爭契約所訂視為原告已完成仲介義務之範疇為抗辯，有無理由？

1、按現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者乃約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間內，買賣無法成交，則應由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本，但以消費者拋棄委託銷售期間內之自行出售權為對價。再按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬」（最高法院58年度台上字第2929號判例參照）。準此，買賣雙方前經仲介業者居間協調而未能達成買賣合意，嗣於委託期間屆滿後復經由另一仲介業者居間而達成買賣合意者，因買賣雙方此時仍需給付該成功仲介之業者服務報酬，自可認買賣雙方並無為避免支付前仲介業者服務報酬而故意拒絕訂約之違背誠信原則情事。此時，前仲介業者應自行吸收所有成本，不得主張依誠信原則請求買賣雙方給付報酬。內政部製頒之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者，視為受託人已完成仲介義務，委託人仍應支付約定之報酬。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」規定，亦同此旨。本件兩造簽訂之系爭契約書第11條第1項第3款、第3條第2項，雖未有類似內政部製頒之不動產委託銷售契約書契約書範本第11條第1項第3 款但書之除外約定，但對此契約漏洞，可認為兩造在考量契約整體目的，並斟酌誠信原則暨內政部製頒定型化契約書範本之交易習慣等，應會作同樣之約定。準此，委任期間屆滿2 個月內，被告若經由其他不動產經紀業者仲介成交者，亦無違約可言，原告不得以視為成交為由請求被告給付服務報酬。

2、查被告二人係經由信義房屋仲介股份有限公司仲介而達成買賣合意，且因被告間就買賣價金初期仍有差距，信義房屋仲介股份有限公司為順利促成交易，乃放棄對被告蘇清順之服務報酬，被告潘羚鈴則給付信義房屋仲介股份有限公司服務報酬40,000元等情，有被告所提信義房屋買賣仲介一般委託書、信義房屋買賣斡旋金契約、服務費確認單在卷可稽，並經證人即信義房屋仲介股份有限公司人員林佳霖、黃程壕到庭證述屬實（見99年10月7 日筆錄）。參以被告潘羚鈴係因父親驟逝，為尋覓得與高齡90歲母親同住之適當處所而急於購置系爭不動產，此據其陳述明確（見99年10月7 日筆錄），益證被告並非為逃避對原告之報酬給付，而故意拒絕訂約。是被告既係經由其他經紀業者仲介而成交，且支付一定數額之服務報酬，揆諸前揭說明，自無系爭不動產專任委託銷售契約書第11條第1項第3款、為配合買賣議價之進行而簽立之書面契約第3條第2項約定之適用。從而，原告主張依上開約定，請求被告蘇清順、潘羚鈴給付約定之報酬各26萬元及10萬元，均無理由，應予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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