臺中簡易庭99年度中簡字第2024號

台灣台中地方法院民事判決　　　　　　99年度中簡字第2024號

原告

即反訴被告

和陞電機工業股份有限公司

法定代理人

林志豪

訴訟代理人

陳益軒律師

訴訟代理人

複訴訟代理 蘇書峰律師

訴訟代理人

人

被告

即反訴原告

蔡宏宗

被告

即反訴原告

蔡忠堅

被告

即反訴原告

蔡文偉

被告

即反訴原告

蔡忠村

即反訴原告

前列四人共同

訴訟代理人

李達昆

訴訟代理人

前列四人共同

訴訟代理人

賴淑惠律師

右當事人間返還押租金事件，本院於99年11月5日言詞辯論終結

，判決如左：

主文

事實及理由

甲、原告(即反訴被告)方面：

一、訴之聲明：

⑴被告蔡宏宗、蔡忠堅、蔡文忠、蔡忠村等四人，應連帶給付原告新臺幣 (下同)貳拾萬元，及自民國 (下同)97 年11月16日起至清償日止，按週年利率百分之五之利息。

⑵訴訟費用由被告共同負擔。

⑶請依職權宣告假執行。

⑷反訴原告之反訴駁回。

⑸ 如受不利之判決，願提供擔保請准免予假執行。

⑹反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。

二、陳述：

⑴緣原告原將台中市○○區○○路段17號土地暨其建物即門牌台中市○○○○路10號出售予被告，嗣後被告將上開土地暨建物出租與原告，雙方約定租金為每月10萬元，租賃期間自97年1月1日至同年8月31日止，押租金(保證金)為20萬元，有雙方書立之房屋租賃契約，及公證書可稽 。

⑵又原告公司因多次颱風等不可抗力之因素致新廠房無法如期建好，經雙方協議後，被告同意將租期延長至97年11月15日 (即延長2個半月)，但租金提高為每月12萬元 (即提高2萬元)，共計30萬元整。原告並交付台中商銀南屯分行支票乙張，此有承諾書乙紙可證。

⑶依上開房屋租賃契約書第3條第3項約定：「保證金應於租賃期滿承租人結清應付之款項、履行應盡義務並交還租賃物無息返還。」查原告按期支付租金，結清應付之款項，履行應盡之義務，除於97年11月15日遵期全部搬遷完畢，將租賃物返還被告外，亦均依系爭租約第1條至第9條之內容履行，被告本應依約返還押租金，詎被告竟故意以消防及電力設備遭拆除、毀損等不實指控為由，拒絕返還押租金，嗣原告於97年11月24日以「烏日郵局第00162號」存證信函催告被告還，惟被告仍拒不返還。

⑷按保證金新臺幣20萬元整(開立到期日97年8月31日)，於租賃期滿承租人結清應付之款項、履行應盡義務並交還租賃物後無息返還。乙方如違約不於租賃期滿時交還房屋或違反第4條第2款之規定者甲方得請求乙方給付違約金新臺幣貳拾萬元。如有其他損害乙方並應賠償之。系爭租約第3條第3項、第6條分別定有明文。經查：原告於租賃期間屆滿時 (即97年11月15日)即依約搬遷完畢，並將系爭房屋謄空交還被告，已如前述。是依上開租約之規定，被告本應將20萬押租金，無息返還原告。惟經多次催告，被告仍拒不返還，原告迫於無奈，遂提出本件訴訟，以維權益。

三、提出房屋租賃約書、公證書延長租約之承諾書臺中地方法院97年度執字第96376號強制執行事件之「調查筆錄」、存證信函、兩造間就有關買賣關係所為之書面之點交證明書、臺灣臺中地方法院檢察署98年度偵續字第289號不起訴處分書等影本1件為證。

四、對反訴之答辯：

⑴反訴被告明知所承租之系爭廠房除天車及試水設備等專業生產器具外，系爭廠房其他原有固定之電力設施、消防設施等，均為不動產廠房之一部分為買賣標的所及，嗣經租約屆滿時，反訴被告竟心生報復，將保管持有之前開租賃物原有固定附屬之消防、電力設備等拆除並據為己有，並致使租賃物建築物已不堪正常使用，而未將租賃物回復原狀返還。

⑵反訴原告依兩造租賃契約第肆條第三項及民法第184條第一項請求反訴被告賠償回復租賃物原狀之費用及該段期間無法使用租賃物之損害。

⑶經核算租賃物原有固定附屬之消防設備修復費用為260,327元、電力設備修復費用為174,263元。反訴被告未於租期屆滿，回復原狀返還租賃物致反訴原告無法使用租賃物之損害為20萬元。上開反訴原告之損失合計634,590元。惟查：

⑴反訴原告於)96 年11月9日向反訴被告買受台中市工業區36號10號廠房 (下稱：系爭廠房)時，買賣契約之標的原即不包括廠房之消防及電力設備，故即使反訴被告將該等設備拆除，亦無需負擔對反訴原告之損害賠償責任。茲說明如下：

1.兩造間就系爭廠房於辦理出售及過戶之同時，即已辦理出租，故有關買賣關係所應辦理之「點交」部分，係採取書面點交，並未有至現場確認有關因買賣關係下所應點交之具体物品為何。對此亦有當時之「書面點交」一份可證。

2.又關於反訴原告等所主張反訴被告有涉及拆除「發電機、消防幫泵、消防設備」等之物品及毀損「電力設施」 (指高負載專用部分)部分，此部分原即非屬買賣之標的之一。查於兩造簽署廠房買賣合約書之同時，因反訴被告於烏日之新建廠房，即確實有需要原有廠房之部分設備，且和陞公司原即係從事消防幫泵等設備生產之廠商，是就有關「發電機、消防幫泵、消防設備」等之物品及「電力設施」(指高負載專用部分)部分，原即為新廠建廠所需，因而於兩造簽署買賣合約書之時，反訴被告即有言明「發電機、消防幫泵、消防設備」等之物品及「電力設施」 (指高負載專用部分)部分，並非買賣之標的之一，蓋有關試水設備原即係包含「電力設施 (高負載專用)、發電機及消防幫泵」等物品，另就有關之「配電盤、變壓器等專業生產器具」，即包含消防設備等物品，是此亦何以該買賣合約書上會載明「騰空交屋，不含天車及試水設備{配電盤、變壓器等專業生產器具)」之由來。

3.按有關「發電機、消防幫泵、消防設備」等之物品及「電力設施」 (指高負載專用部分)部分，均屬和陞公司之原有從事消防幫泵、發電機之試水設備所需，且此部分原即反訴被告於新建廠房所必需之物品，是豈可能於出售系爭之房屋當時一併出售予反訴原告等四人之可能？尤其此部分當時亦早已透過仲介向反訴原告等四人表示此部分之設備並非約定買賣之標的之一。是就上開「發電機、消防幫泵、消防設備」等之物品及「電力設施」 (指高負載專用部分)部分，既非屬原有之買賣合約書所載之買賣標的之一，且此部分亦不曾有實際點交於反訴原告等人，是何來反訴原告得以主張反訴被告就此部分有損害賠償之行為。

4.有關廠房之買賣，並非與一般之住家房屋之買賣係屬相同，即有關廠房所應附之設備為何？並非等同一般住家之情形，是有關實際買賣之標的物為何？原即應由兩造具体載明，否則殊無爰用住家之買賣予以適用之餘地。且查系爭之廠房，於反訴被告早在88年間購入之時，亦係屬未有附消防設備等器材，其後亦係反訴被告遷入之時再自行建立，是亦證廠房之買賣，並非當然存在需附消防設備之必要。

5.上情並經臺中地檢署98年度偵續字第289號不起訴處分書調查屬實。該不起訴處分書認定：「依雙方之不動產買賣契約書第13條房地移交之第2點記載…此項『原物點交』之記載，僅著重在附著而成為原有廠房一部分之物品，未明顯包括消防設施甚明。蓋以一般之消防設施或為管路 (如灑水設施)或為瓶狀乾粉，或可隨意拆卸或為動產，未必均可謂為廠房之一部分。是有關之緊急廣播主機、喇叭、乾粉滅火器、緊急照明燈、自動滅火器、火警受信主機、綜合消防栓配件、廣播系統線路重配等，既難認為必需在『原物點交』之範圍內，被告等一方縱有取走情事，亦難認與契約有違。後於96年12月27日，雙方公證租約以租賃取代騰空交屋，惟並未就當時廠房內之現存設備、物品進行個別清點及點交，故尚未可因此一民事法律關係之變更，而將雙方原即存有爭執之事項，遽對被告等為不利之認定。」、「又消防設備、電力設備 (含電源總開關)固為系爭廠房使用上所必備之物，且消防設備尚需接受政府機關之定期檢查，然此並不當然反推此等設備即屬雙方契約內容之一部分，蓋雙方契約標的之指涉範圍，應依循契約自由原則，解釋當事人之真意定之。」，已就兩造之爭點有所判斷，反訴原告僅依單方之解釋即認反訴被告應負損害賠償責任，實屬無據。

6.另臺中市消防局98年8月10日消預字第0980011271號函係稱「『試水設備』一詞，經查應非屬消防安全設備相關法規之規範」，該函並未對於試水設備有任何解釋及定義，非可執為「試水設備」並非「消防設備」及「電力設備」之依據。

⑵另反訴被告已於97年11月15日依約將系爭廠房清空並交付予反訴原告，並於97年11月17日以烏日郵局存證信函第00162號通知反訴原告。反訴原告僅因對於受點交之物有所爭執即拒絕收受系爭廠房，並非反訴被告拒絕將廠房點交予反訴原告，反訴被告並無任何違約之情事存在。對此，反訴被告於97年12月24日下午欲進入廠房再點交予反訴原告時，該廠房已遭反訴原告將大門鎖住，足可證明反訴原告已於97年11月15日進入系爭廠房並開始使用，並證明反訴被告已於97年11月15日搬遷完畢，反訴被告並未延遲返還系爭廠房，反訴原告據此請求該段期間無法使用租賃物之損害，顯屬無據。

⑶反訴原告雖提出被證五之估價單，但該估價單係屬私文書，且該等金額過高，並不合理，反訴被告否認該等單據之真正。且反訴原告並未提出實際施工之合約書及付款之單據，以供反訴被告查核比對，不得單憑該估價單作為本件請求之依據。

⑷退步言，若認反訴原告有權請求反訴被告負損害賠償責任 (假設語氣)，然反訴被告於向反訴原告承租系爭廠房時，已依約給付押租金20萬元，又依該屋租賃契約書第3條第3項約定：「保證金應於租賃期滿承租人結清應付之款項、履行應盡義務並交還租賃物無息返還。」查反訴被告已按期支付租金，結清應付之款項，履行應盡之義務，除於97年11月15日遵期全部搬遷完畢，將租賃物返還反訴原告外，亦均依系爭租約第1條至第9條之內容履行，反訴原告本應依約返還押租金，詎反訴原告竟拒絕返還押租金，故反訴被告目前尚有對於反訴原告20萬元之債權。另反訴被告雖於97年8月31日租期屆滿時未立即遷讓並交還房屋，然係因反訴被告公司遭逢多次颱風等不可抗力之因素致新廠房無法如期建好，經雙方協議後，反訴原告同意將租期延長至97年11月15日 (即延長2個半月)，但租金提高為每月12萬元 (即提高2萬元)，共計30萬元整。反訴被告並交付台中商銀南屯分行支票乙張，此有承諾書乙紙可證。故反訴被告並未違反契約及雙方之約定遲延返還系爭廠房，反訴原告自不得以此主張反訴被告應支付20萬元違約金而扣除反訴被告之押租金債權。若鈞院認反訴原告有權請求反訴被告負損害賠償責任，則反訴被告主張以此20萬元之債權抵銷反訴原告之損害賠償請求權金額。

⑸綜上，反訴原告於96年11月9日向反訴被告買受系爭廠房時，買賣契約之標的原即不包括廠房之消防及電力設備，故即使反訴被告將該等設備拆除，亦無需負擔對反訴原告之損害賠償責任。且反訴被告已於97年11月15日依約將系爭廠房清空並交付予反訴原告，反訴被告並未延遲返還系爭廠房，反訴原告據此請求該段期間無法使用租賃物之損害，顯屬無據。又反訴原告所提出被證五之估價單係屬私文書，且該等金額過高，反訴被告否認該等單據之真正。

乙、被告(即反訴原告)部分：

一、請求駁回原告之訴；其陳述：

⑴按原告和陞電機工業股份有限公司（下稱和陞公司）向被告四人承租之台中市西屯區○○區○○路10號房屋，依房屋租賃契約書第貳條約定：租賃期限至97年8月31日止。第肆條第三項約定：乙方（即和陞公司）於租期期滿，應即將房屋遷讓交還；第五項約定：乙方交還房屋時，並應負責回復原狀。第伍條約定：乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之故意、過失毀損房屋，…均應負損害賠償之責。第陸條約定：如違約不於租賃期滿時交還房屋或違反第四條第二款之規定者，甲方得請求乙方給付違約金20萬元。如有其他損害乙方並應賠償之。有公證書及房屋租賃契約書可稽。

⑵查原告於97年8月31日租期屆滿，未遷讓並回復原狀交還房屋，已然違反雙方租賃契約書第肆條第三項及第五項之約定，被告自得依租約第陸條以原告違約不於租賃期滿交還房屋，請求原告支付20萬元懲罰性違約金。並再請求延緩搬遷期限至同年11月15日所生被告所營工廠向他人承租廠房之額外支出之損害計30萬元。

⑶嗣同年11月15日延緩搬遷期限屆期，被告於11月17日會同仲介前往要求點交，原告不僅尚未搬遷完畢，更甚者竟將租賃物原有固定附屬之消防及電力設備拆除並據為己有，致使租賃物已不堪正常使用。被告並於97年11月24日、26日兩次以存證信函催告抗告人修復消防及電力設備，回復原狀後返還租賃物。惟原告未與置理，嗣被告聲請遷讓房屋強制執行，蒙台中地方法院民事執行處以97年度執字第96321號事件執行在案，並於97年12月17日經司法事務官調查後，核發執行命令，命10日內原告應將台中市西屯區工業區○○路10號建物全部點交被告接管，亦有執行命令可稽，被告始於97年12月19日會同鎖匠、水電、消防技師及雙方租賃仲介公司人員前往現場接管，經檢查發現原告雖已搬遷，惟遭原告拆除並據為己有之租賃物原有固定附屬之消防及電力設備，原告仍未回復原狀。經水電、消防技師會勘遭拆除項目及損失回復估價後，被告再次於97年12月31日以存證信函催告原告於98年1月9日前修復，原告迄未置理。嗣後被告才已自己費用雇工修復，合計修復費用支出434,590元。

⑷綜上所述，原告於97年8月31日租期屆滿，未遷讓並回復原狀交還房屋，已屬違約，此原告並不爭執，而延緩搬遷期限之同年11月15日原告不僅尚未搬遷完畢，更甚者竟將租賃物原有固定附屬之消防及電力設備拆除並據為己有，致使租賃物已不堪正常使用，而未回復原狀交還租賃物，迄被告聲請遷讓房屋強制執行，始因法院執行命令，而由被告接管，惟遭原告拆除並據為己有之租賃物原有固定附屬之消防及電力設備，原告迄今仍未回復原狀，亦未損害賠償。系爭保證金被告前已主張依租賃契約第陸條約定沒收抵償懲罰性違約金，原告起訴請求返還保證金自無理由。

二、反訴之聲明：

⑴反訴被告應給付反訴原告新台幣陸拾? 萬肆仟伍佰玖拾元，即自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⑵反訴原告願供擔保請准宣告假執行。

⑶反訴之訴訟費用由反訴被告負擔。

三、其陳述：

⑴緣反訴被告和陞公司明知所承租之系爭廠房除天車及試水設備等和陞公司專業生產器具外，系爭廠房其他原有固定之電力設施、消防設施等，均為不動產廠房之ㄧ部分為買賣標的所及，並已由反訴原告以另訂租約方式，取得間接占有以代交付，再由反訴原告依租賃契約交付反訴被告保管持有之物，且為工廠營業使用所必備及安全設備，如欠缺則無電力使用亦無法通過消防安檢，將致系爭廠房不堪用狀態。嗣因97年8月31日系爭廠房租期屆滿，和陞公司違約未騰空交還租賃物，經協議延緩搬遷期限至同年11月15日，並由和陞公司再賠償30萬元作為賠償此期間反訴原告所營工廠向他人承租廠房額外支出。和陞公司竟心生報復，將保管持有之前開租賃物原有固定附屬之消防、電力設備等拆除並據為己有，並致使租賃物建築物已不堪正常使用，而未將租賃物回復原狀返還。經反訴原告以存證信函催告並聲請法院強制遷讓房屋，蒙台中地方法院民事執行處以97年度執字第96321號事件執行在案，核發執行命令，反訴原告才於97年12月19日接管系爭租賃物，經檢查發現反訴被告拆除並據為己有之租賃物原有固定附屬之消防、電力設備等，反訴被告仍未回復原狀，經水電、消防技師會勘遭拆除項目及損失回復估價後，反訴原告再次於97年12月31日以存證信函催告反訴被告於98年1月9日前修復，惟反訴被告迄未置理。嗣反訴原告始僱請工人修復消防、電力設備，並受有該段期間無法使用廠房之損害。

⑵按兩造租賃契約第肆條第三項約定：乙方（即和陞公司）於租期期滿，應即將房屋遷讓交還；第五項約定：乙方交還房屋時，並應負責回復原狀。第伍條約定：乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之故意、過失毀損房屋，…均應負損害賠償之責。另因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償之責，民法第184條第1項前段亦有明文。查反訴被告未於租期屆滿交還租賃物，且將前開租賃物原有固定附屬之消防、電力設備等拆除並據為己有，並致使租賃物建築物已不堪正常使用，而未將租賃物回復原狀返還，反訴原告爰依雙方租賃契約及侵權行為之法律關係，請求反訴被告賠償回復租賃物原狀之費用及該段期間無法使用租賃物之損害。

⑶損害賠償計算：

（一）租賃物原有固定附屬之消防、電力設備修復費用部分：

1、消防設備修復費用計260,327元，有工程估價單請款明細及統一發票影本可證。

2、電力設備修復費用計174,263元，有估價單及請款單簽收可證。

（二）反訴被告未於租期屆滿，回復原狀返還租賃物致反訴原告無法使用租賃物之損害。

1、按原租期於97年8月31日屆滿，反訴被告除已賠償至同年11月15日之延緩搬遷期間之損害外，自97年11月16至反訴原告聲請法院強制執行返還租賃物並催告反訴被告於98年1月9日回復原狀，嗣反訴被告仍未回復原狀，而由反訴原告雇工修復租賃物原有固定附屬之消防、電力設備，反訴原告受有無法使用租賃物超過2個月以上之損害，茲以2個月為基準，並以原租約每月10萬元之金額，請求相當於租金之損害賠償。

（三）合計反訴被告應賠償反訴原告損失合計634,590元。

四、提出台中法院郵局第3663號存證信函及回執、台中東興路郵局01750號存證信函及回執、台中地方法院97年度執字第96321號執行命令、台中三十六支郵局第2207號存證信函及回執、保全消防企業有限公司工程估價單及統一發票影本、舜鴻水電工程行估價單及請款單簽收、臺灣臺中地方法院以98年執聲字第4號裁定書、臺灣高等法院臺中分院以98年抗字第144號裁定書、臺灣臺中地方法院98年度司執字第5774號裁定書、臺灣高等法院臺中分院以98年抗字第526號裁定、不動產買賣契約書、台中市消防局98年8月10日消預字第0980011271號函等影本各一件為證。

丙、法院之判斷：

一、本訴部分：

⑴本件原告主張：緣原告原將台中市○○區○○路段17號土地暨其建物即門牌台中市○○○○路10號出售予被告，嗣後被告將上開土地暨建物出租與原告，雙方約定租金為每月10萬元，租賃期間自97年1月1日至同年8月31日止，押租金 (保證金)為20萬元，有雙方書立之房屋租賃契約，及公證書可稽。嗣原告公司因多次颱風等不可抗力之因素致新廠房無法如期建好，經雙方協議後，被告同意將租期延長至97年11月15日之事實，業據原告提出房屋租賃契約、公證書、公證書延長租約之承諾書等為證，且為被告所不爭執，自堪信原告主張之上開事實為實在。此兩造所爭執者為，原告究有否於延長租約期滿後，即97年11月15日如期將系爭租賃標的之建物屋謄空交還被告?

⑵查本件原告於97年11月15日延緩搬遷期限屆期，並未搬遷完畢，嗣再由被告聲請遷讓房屋強制執行，並由本院民事執行處以97年度執字第96321號事件執行事件受理，並於97年12月17日經司法事務官調查後，核發執行命令，命10日內原告應將台中市西屯區○○區○○路10號建物全部點交被告接管，本院民事執行處並於97年12月17日以中院彥民執丑字第96321號函令，10日內自行點交接管，同日由蔡宏宗代理人李達昆，和陞電機代理人林坤泉到場，由本院民事執行處執行人員作成執行調查筆錄，並由林坤泉同意由蔡宏宗接管，此並經本院調取該執行事件查無不合。原告陳稱其已於97年11月15日遵期全部搬遷完畢，將租賃物返還被告，顯與事實不符，自無事採。

⑶按原告向被告四人承租之台中市西屯區○○區○○路10號房屋，依房屋租賃契約書第貳條約定：租賃期限至97年8 月31日止。第肆條第三項約定：乙方（即和陞公司）於租期期滿，應即將房屋遷讓交還；第五項約定：乙方交還房屋時，並應負責回復原狀。第伍條約定：乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之故意、過失毀損房屋，…均應負損害賠償之責。第陸條約定：如違約不於租賃期滿時交還房屋或違反第四條第二款之規定者，甲方得請求乙方給付違約金20萬元。如有其他損害乙方並應賠償之。此有上開公證書及房屋租賃契約書在卷可稽。本件原告於97年8月31日租期屆滿，並未遷讓並回復原狀交還房屋，而再請求延緩搬遷期限至同年11月15日，屆期又再由被告聲請遷讓房屋強制執行，始由本院以法院執行命令，命由被告接管，依上開說明，則被告主張系爭保證金被告前已主張依租賃契約第陸條約定沒收抵償懲罰性違約金，應屬有據，原告起訴請求返還保證金20萬元自無理由，應予駁回。

二、反訴部分：

⑴按兩造租賃契約第肆條第三項約定：乙方（即和陞公司）於租期期滿，應即將房屋遷讓交還；第五項約定：乙方交還房屋時，並應負責回復原狀。第伍條約定：乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之故意、過失毀損房屋，…均應負損害賠償之責。查本件兩造間就系爭廠房於辦理出售及過戶之同時，即已辦理出租，故有關買賣關係所應辦理之「點交」部分，係採取書面點交，並未有至現場確認有關因買賣關係下所應點交之具体物品為何。惟查本件兩造於96年11月9日簽訂系爭建物房地買賣契約時，其契約之特別約定事項即約定反訴被告應騰空交屋，不含天車及試水設備（配電盤、變壓器等專業生產器具）另其契約第十三條房地移交第二項則約定：本買賣標的物未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門，以及點交前增建部分，乙方自本約定成立之日起不得任意取卸破壞，應依原狀點交予甲方，現有附屬水電瓦斯設備亦應恢復或保持正常使用狀態。固本件買賣應點交之產物，既係除特約條款約定外之定著物及附屬水電瓦斯設備等，而本件反訴被告亦不否認拆取除特別約定之天車及試水設備（配電盤、變壓器等專業生產器具）外之部分電力設施、消防設施等物品等，此外並有現場照片附於台灣台中地方法院檢察署98年度偵字第10380號第37頁至第54頁及反訴原告提出之97年12月25日估價單在卷可參，則反訴被告是否逾權拆取及應負賠償之責茲分述如下；

1.關於電力設備修復費用計174,263元部分：查本件依反訴原告修復之估價單所載及前開所附之照片，反訴被告所拆取之物品為定著之無熔絲開關、電線、變壓器等，而依常情，本件之買買建物是一大廠房，其一般之電線、開關、變壓器等應為廠房之一部分，並均附著於建物，不可或缺，為屬依兩造買賣契約第十三條房地移交第二項則約定之現有附屬水電瓦斯設備，反訴被告將之拆取，自屬違約之侵權行為，應負賠償反訴原告。惟按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，民法第184條第1項前段及第196條，分別定有明文。而查本件系爭廠房係於81年間即行建設完成水電配備，此並有竣工圖附於上開偵查卷中可按，而本件反訴原告係以新品為估價標準請求反訴被告賠償，自應予以折舊扣除。又因本件反訴原告請求之修復無熔絲開關、電線、變壓器等並無特定之折舊標準，參照依行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定之耐用年數之輸電電變配備為15年，則本件反訴被告原按裝之上開無熔絲開關、電線、變壓器等物，應已逾耐用年限，而應以百分之十之殘值為賠付額，而依反訴原告提出之上開估價單其零件費為142,426元，本院依民事訴訟法第222條第2項之規定，逕認反訴原告僅得請求14,243元再加工資23,500元為37,743元加稅負百分之5即1,887元合計39,630元。反訴原告此部分之請求為有理由，逾此部分則為無理由，應予駁回。

2.關於消防設備修復費用計260,327元部分：查此部分反訴被告已抗辯「依雙方之不動產買賣契約書第13條房地移交之第2點記載…此項『原物點交』之記載，僅著重在附著而成為原有廠房一部分之物品，未明顯包括消防設施甚明。蓋以一般之消防設施或為管路 (如灑水設施)或為瓶狀乾粉，或可隨意拆卸或為動產，未必均可謂為廠房之一部分。是有關之緊急廣播主機、喇叭、乾粉滅火器、緊急照明燈、自動滅火器、火警受信主機、綜合消防栓配件、廣播系統線路重配等，既難認為必需在『原物點交』之範圍內，被告等一方縱有取走情事，亦難認與契約有違。再參照最高法院87年度台上字第722號判決認定：「民法第八百十一條規定，動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。準此，動產附合於不動產後，須已成為不動產之重要成分，始有附合之問題。所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言，且此種結合，並以非暫時性為必要。林平昇建築師所鑑估之前開各項固定設備、電器照明設備、及空調系統，倘不經毀損即輕易可與系爭房屋分離，而不失其獨立性，又於其經濟價值及使用效能不生影響者，自無因附合而成為系爭房屋之重要成分可言。」本件依反訴原告提出之此部分請款單明細，其所列之消防幫浦、緊急廣播主機、緊急廣播喇叭、乾粉滅火器、緊急照明設備、自動滅火器、火警受信主機、綜合清防栓配件、拉柄式座閥、火警系統管線修配置、廣播系統線路重、消防幫浦管路配置裝裝設、發電機及幫浦電源配置、偵煙感知器、差動感知器等，雖為廠房必要之消防配備，但此等物品顯然並未附著固定於建物，而消防配備之檢查，為行政機關之消防安全之行政管理，與本件反訴被告是否應併同建物點交，並無必然關係，而兩造之買賣契約亦未特別約定此等物品應併同建物點交，則反訴被告雖取走上開物品，亦難認與契約有違，反訴原告此部分之請求均為無理由，應予駁回。

3.又本件兩造之原租期於固於97年8月31日屆滿，惟反訴原告已另同意反訴被告延緩至同年11月15日之搬遷並取得其對價，則本件反訴自97年11月16起始應遲延責任。而查本件原告於97年11月15日延緩搬遷期限屆期，反訴被告並未搬遷完畢，嗣再由被告聲請遷讓房屋強制執行，並由本院民事執行處以97年度執字第96321號事件執行，始於97年12月17日經司法事務官調查後，核發執行命令，命10日內反訴被告應將台中市西屯區○○區○○路10號建物全部點交反訴原告接管，同日由蔡宏宗代理人李達昆，和陞電機代理人林坤泉到場，由本院民事執行處執行人員作成執行調查筆錄，並由林坤泉同意由蔡宏宗接管，此並經本院調取該執行事件查無不合。則本件系爭建物應係於97年12月17 日即完成點交予反訴原告，其遲延日期應為1個月又1日，而遲延點交期間，反訴原告主張受有相當於每月租金10萬元之損失，核亦屬有據，以此核計原告可請求之損害賠償應為103,333元，從而反訴原告以反訴被告遲延點交系廠房建物而請求2個月之相當於租金之損害賠償200,000元，於103,333 元內，為有理由，應予准許，逾此部分，反訴原告並未具體舉證證明其受有損害，為無理由，應予駁回。

三、本判決如主文第三項所命之給付，係就反訴原告本於民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又核本件反訴被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰定相當之擔保金額准許之。至反訴原告前開請求敗訴部分，既無理由，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回

四、本件兩造其餘攻擊、防禦方法暨舉證，均與本件訴訟結果不生影響，爰不一一論述，附此說明。

結論：本件本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第4款、第392條第2項，判決如主文。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭