臺中簡易庭99年度中簡字第2874號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　99年度中簡字第2874號

原告

廖清隆

訴訟代理人

袁烈輝律師

被告

葉進賢

被告

嘉湧熱處理股份有限公司

法定代理人

葉金富

上列二人共同訴訟代理人

郭隆偉律師

複代理人

黃俊益 住台中市○區○○路216號10樓

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國100年5月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於審理中減縮應受判決事項之聲明，揆諸前述規定，依法應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張略以：

㈠聲明：⑴被告葉進賢、嘉湧熱處理股份有限公司（以下簡稱嘉湧公司）應自坐落台中市○里區○○段1501、1502、1503地號土地即門牌號碼台中市○里區○○里○○路○段20號、18號鋼造房屋如附圖所示1501(Ａ)部分（面積350.64平方公尺）、1502(Ｂ)部分（面積224.25平方公尺）、1503(Ｃ)部分（面積195.14平方公尺）遷出，並將房屋返還原告及共有人。⑵被告葉進賢、嘉湧公司應連帶給付原告新台幣（下同）13萬8,000元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑶被告葉進賢、嘉湧公司應自民國98年3月1日起至交還房屋之日止，按月連帶給付原告8萬2,000元。⑷訴訟費用由被告負擔。⑸願供擔保，請准宣告假執行。

㈡陳述：

⒈原告廖清隆及訴外人廖顯洲於74年間擬成立典剛塑膠廠，而於台中縣大里市○○段1501地號、1502地號土地上建築鋼造房屋即門牌號碼台中縣大里市○○里○○路○段20 號（原先門牌號碼為大里市○○里○○路7-6號），原告復約於同年間於上揭同段1503地號土地上建築鋼造房屋即門牌號碼為大里市○○里○○路○段18號。嗣建築完成時，塑膠廠因故未設立致均未辦理保存登記，原告之父廖計烈於85年3月16日將上揭元堤路18號、20號房屋（以下簡稱系爭房屋）出租予被告葉進賢，約定租期8年，月租9萬元，於93年3月15日租期屆滿。其後，原告於93年3月16日將系爭房屋出租予被告葉進賢，並由被告嘉湧公司擔任連帶保證人，約定租期5年，每月8日付租，月租8萬2,000元，雙方並約定不得將房屋之全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方式由他人使用房屋，詎自94年11月起至95年12月止之租金共計114萬8,000元，被告葉進賢僅給付42萬6,000元，尚積欠73萬8,000元未付，原告乃於97年4月10日以存證信函定期7日催告被告葉進賢清償全部欠租，如逾期不付，視為終止租約，然被告於收到上述存證信函後並未依債務本旨清償，而上揭存證信函係附有停止條件之終止租約之意思表示，被告葉進賢於97年4月11日收受存證信函後，逾期仍不履行，則在97年4月17日期滿之翌（18）日因條件成就而發生終止租約之效力。如認該通知不甚清楚，茲以本起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示，是原告與被告葉進賢間之租約既已終止，原告爰依民法第455條及第767條第1項之規定，請求被告自系爭房屋遷出並交還原告及共有人之義務。

⒉被告葉進賢承租系爭房屋後，違約將原告所有之房屋轉租及出借予被告嘉湧公司使用，且被告嘉湧公司亦於85年4月5日即以台中縣縣大里市○○路○段20號為其公司地址設立登記，是被告嘉湧公司既非承租人又無合法占有權源，自屬無權占有，原告自得依民法第767條之規定，請求被告嘉湧公司自系爭房屋遷出並返還原告及共有人之義務。

⒊又依租賃契約約定，被告葉進賢為承租人，被告嘉湧公司為連帶保證人，本件被告至95年12月止共積欠73萬8,000元租金未付，扣除保證金60萬元，原告自得本於租賃契約之約定，請求被告葉進賢、嘉湧公司連帶給付13萬8,000元，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⒋承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，系爭房屋租約既經原告終止，被告即應將系爭房屋返還原告。又按租賃關係消滅後，承租人仍為租賃物使用，即為無權占有，而無權占有他人之房屋，可獲得當於租金之利益，並使他人受有相當租金之損害，此為社會之通念，故應解為無法律上之原因而受利益，致他人受損害之不當得利，原告自得依不當得利之法律關係請求被告葉進賢、嘉湧公司連帶給付相當於租金之損害，則原告請求被告葉進賢，被告嘉湧公司連帶給付自98年3月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告8萬2,000元。

㈢對被告所為抗辯之陳述：

⒈土地法固為民法之特別法，然就定期租賃而言，是否適用土地法第100條，雖司法院35年院解字第3238號解釋土地法第100條之規定於定期或不定期之租賃均適用之，惟司法院36年6月11日院解字第3489號解釋認土地法第100條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用，35年院解字第3238號解釋應予變更，另最高法院37年上字第7729號判例稱土地法第100條規定，實應解釋為不包含定有期限之租賃契約在內。本件之租賃期限自93年3月16日起至98年3月15日止，原告於97年4月10日日終止租賃契約時，仍屬租賃契約期限內，故為定期租賃，揆諸上揭法例，本件自無土地法第100條之適用。

⒉另按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，此有最高法院87年度台簡上字第7號、86年度台上字第2012號判決意旨可參。本件原告於被告葉進賢遲延給付租金於94年10月至95年12月止，尚積欠73萬8,000元未付（實際上依被告所開立之94年11月至同年12月之支票2紙計16萬4,000元，及95年4月起至同年12月止之本票9紙，共計90萬2,000元，原告僅請求73萬8,000元），已於97年4月10日以存證信函定期7日催告被告葉進賢清償全部欠租，如逾期不付，視為終止租約，此有存證信函可證，被告葉進賢於97年4月11日收到存證信函後，並未依債務本旨清償全部欠租，而上揭存證信函係附有停止條件之終止租約之意思表示，被告葉進賢於97年4月11日收到存證信函後，既逾期仍不履行，揆諸上開說明，系爭租賃契約在97年4月17日期滿之翌（18）日，即因條件成就而發生終止租約之效力，是被告之上開辯解尚有誤解。

⒊之前85年3月7日所簽訂之房屋租賃契約屆期，被告葉進賢通知原告，原告再請其子廖顯洲依照舊租約謄寫新房屋租賃契約交給被告葉進賢及葉金富蓋章，故原告所提出之房屋租賃契約書上之立契約人「葉進賢」、連帶保證人「葉金富」，均係原告之子訴外人廖顯洲所書寫。

二、被告答辯略以：

㈠聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。

㈡陳述：

⒈系爭房屋之承租人應為被告嘉湧公司，而非被告葉進賢，另連帶保證人應為訴外人葉金富，而非被告嘉湧公司，有被告提出之另1份房屋租賃契約書可證。原告所提出之房屋租賃契約書，其上立契約人「葉進賢」、連帶保證人「葉金富」之簽名均係原告之子訴外人廖顯洲所書寫，被告葉進賢及葉金富並沒有在原告所提出之租賃契約書上簽名，故原告所提出之房屋租賃契約書並非真正，被告所提出之房屋租賃契約書才是真正。

⒉退步言之，土地法係民法之特別法，就租賃房屋之法律適用，應優先適用土地法之規定。依土地法第100條第3款規定，出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，方得收回房屋。又依最高法院52年度台上字第1289號判例要旨，出租人定期催告承租人給付租金後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止。出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。本件原告將其所定之繳納租金期限視為停止條件，因被告於期限內未繳清者，認為條件成就而達到終止租約之效果，顯有規避上開判例所要求出租人必須再次將終止意思表示為之送達，方達終止租約之效果，其終止租約顯與法定要件不符。

⒊綜上，原告之請求顯無理由，應予駁回。

三、本院之判斷：

㈠原告主張其於93年3月16日將系爭房屋出租予被告葉進賢，並由被告嘉湧公司擔任連帶保證人，約定租期5年，每月8日付租，月租8萬2,000元等情，固據原告提出房屋租賃契約1份為證，惟被告辯稱：系爭房屋之承租人應為被告嘉湧公司，而非被告葉進賢，另連帶保證人應為訴外人葉金富，並提出另1份房屋租賃契約書為證。是本院首應審究者厥為：系爭房屋之租賃契約究應以原告所提出之租賃契約書為準，或應以被告所提出之房屋租賃契約書為據？

㈡本院基於以下理由，認為系爭房屋之租賃契約書應以被告所提出者為準：

⒈經比對兩造所各自提出之房屋租賃契約書，其外觀形式相同，簽約日均為93年2月18日，至於內容部分，除承租人與連帶保證人不同之外，僅被告所提出之該份租約第七條其他特約事項多了第11款，其餘內容及出租人「廖清隆」之簽名、蓋章均相同。又兩造所提出之2份房屋租賃契約均為原告之子廖顯洲所擬具，亦據證人廖顯洲證述明確。參以，被告所提出房屋租賃契約書第七條其他特約事項第11款「工廠登記証…，才再作決議。」之後方，特別蓋有原告及被告嘉湧公司之公司章、負責人章，可見該增加之約款應係雙方協議之後所增添，足證被告所提出之房屋租賃契約書應屬真正而非偽造。

⒉原告對於被告所提出房屋租賃契約書上「廖清隆」之簽名、蓋章，並不爭執其真正。反之，原告所提出房屋租賃契約書上之立契約人「葉進賢」、連帶保證人「葉金富」，均為證人廖顯洲所書寫，而非被告葉進賢、被告嘉湧公司法定代理人葉金富所簽名，亦為原告所自認，而原告並未能舉證證明葉進賢、葉金富有授權證人廖顯洲簽名之事實，自無法為有利於原告之認定。況連帶保證人係書寫「葉金富」，而非被告嘉湧公司，亦與原告之主張不符。

⒊被告所提出房屋租賃契約書之封底上，有證人廖顯洲之妻王麗伶收訖押金60萬元之簽名，亦為原告所不爭執，益證被告所提出之房屋租賃契約書應屬真正。

⒋系爭房屋係供被告嘉湧公司設廠、營業之用，此為兩造所不爭執，且由原告所提出之租金本票可知，支付租金本票均係被告嘉湧公司所簽發，則客觀上系爭房屋由被告嘉湧公司所承租，應符合實情。相較之下，被告葉進賢僅為被告嘉湧公司員工，殊無由其承租廠房供被告嘉湧公司使用之必要。至於85年3月7日之租約雖以被告葉進賢為承租人，究其源由應係當時被告嘉湧公司尚未獲准設立登記所致（依卷內被告嘉湧公司基本資料查詢顯示，該公司核准設立日期為85年4月5日）。

㈢綜上所述，系爭房屋之租賃契約應以被告所提出者為準，故原告主張被告葉進賢為系爭房屋之承租人，被告嘉湧公司為連帶保證人云云，並不可採；被告辯稱：系爭房屋之承租人應為被告嘉湧公司，而非被告葉進賢，連帶保證人則為訴外人葉金富等語，堪以採信。原告雖曾以積欠租金為由對被告葉進賢表示終止租約之意思表示，惟因被告葉進賢並非系爭房屋之承租人，自不生終止租約之效力。又被告嘉湧公司既為系爭房屋之承租人，則其占有系爭房屋即非屬無權占有。

㈣從而，原告主張被告葉進賢為系爭房屋承租人，被告嘉湧公司為連帶保證人，並依民法第455條、第767條、第179條之規定，請求⑴被告葉進賢、嘉湧公司應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告及共有人；⑵被告葉進賢、嘉湧公司應連帶給付13萬8,000元及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；⑶被告葉進賢、嘉湧公司應自98年3月1日起至交還系爭房屋之日止，按月連帶給付8萬2,000元，均屬無理由，應予駁回；其假執行之聲請，亦因而失所依附，併與駁回。

㈤本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後於判決結果無影響，無一一論述之必要，附此敘明。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭