臺灣高等法院臺中分院 - 100年度上字第195號（土地所有權移轉登記）

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　100年度上字第195號上　訴　人　黃志成訴訟代理人　許桂挺律師複代理人　黃士哲律師被上訴人　許朝清許朝評　　同上共　　　同訴訟代理人　林松虎律師林語然律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國100年3月31日臺灣彰化地方法院100年度訴字第147號第一審判決提起上訴，本院於民國100年8月2日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：（一）上訴人於民國74年2月5日將坐落彰化市○○○段第590、 590-1地號土地，應有部分各2分之1，面積1258.5平方公尺（下稱系爭590、590-1地號土地）及同段第589地號土地其中面積280坪之土地（下稱589地號土地），暨土地上472建號建物（下稱系爭建物）出售予被上訴人之被繼承人許德義與仲谷實業股份有限公司（下稱仲谷公司），約定買賣價金為新台幣（下同）645萬元，並訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。上訴人於許德義給付445萬元後，即先行將前開土地所有權移轉登記予許德義。又系爭買賣契約第3條約定：買賣餘款貳佰萬元，應於法院拍賣或交通銀行台中港分行（下稱交銀台中港分行）撤銷查封建物時即付。而上訴人於81年間因與當時系爭建物之承租人鈺洲工業股份有限公司（下稱鈺洲公司）及交銀台中港分行談妥撤銷系爭建物之查封事宜，乃於81年6月2日致函予許德義，催告其給付買賣尾款，惟許德義置若罔聞。其後被上訴人於87年間因繼承取得許德義前開土地，上訴人亦一再催促其給付買賣尾款，然被上訴人仍拒絕支付買賣尾款。上訴人不得已即於98年7月23日以存證信函向被上訴人與訴外人即589地號土地之轉得人許世昌為解除契約之意思表示，嗣後於100年1月6日復以存證信函向被上訴人及仲谷公司為解除系爭買賣契約之意思表示，則依民法第259條規定，被上訴人自應負回復原狀義務。（二）系爭建物於系爭買賣契約成立時，契約當事人雙方均知悉該建物被交銀台中港分行實施查封，而有不能給付之情形，自難認上訴人於契約成立後依約僅移轉系爭590、590-1地號土地係屬不完全給付。又系爭建物於90年5月21日塗銷查封登記後，雖於同年月23日先移轉登記予張秋莉，而後再移轉登記予王淑貞，然此乃上訴人為避免系爭建物再遭第三人主張權利而影響上訴人給付所為之借名登記，且被上訴人就系爭建物既未對上訴人為履行給付或補正瑕疵之請求，上訴人自無提出給付或補正瑕疵之義務，則上訴人焉有不完全給付之情形？再者，系爭買賣契約第6條固約定買賣雙方應於74年5月4日將買賣標的物點交於買受人，惟此係上訴人應否負給付遲延責任，即買方或被上訴人得否解除契約或主張遲延損害之問題，與被上訴人得否行使同時履行抗辯權無涉。更何況買方或被上訴人自始並未向上訴人為點交買賣標的物之請求，故上訴人並無不完全給付情事，致被上訴人得行使同時履行之抗辯。且系爭買賣契約雖約定上訴人應於74年5月4日將買賣標的物點交予買受人，惟買受人或被上訴人既未依約請求上訴人會同點交，上訴人自不負給付遲延之責。即使上訴人應負給付遲延責任，亦與被上訴人是否行使同時履行抗辯權無涉。（三）又上訴人曾於81年6月2日致函許德義表示系爭建物已與交銀台中港分行談妥撤銷查封事宜，而催告其備妥買賣尾款，以便併同辦理該建物過戶事宜，惟許德義置若罔聞。嗣於90年5月21日塗銷查封登記後，經上訴人先後三次委託楊振芳律師向被上訴人及仲谷公司催告交涉請其給付買賣尾款，渠等亦未理睬。且直至上訴人以上開存證信函解除系爭買賣契約時，被上訴人或仲谷公司亦均未有主張同時履行抗辯情事。是依最高法院50年臺上字第1550號判例及75年臺上字第2348號判決意旨，被上訴人及仲谷公司於上訴人解除系爭買賣契約前，既未為同時履行抗辯權之行使，則縱認其得行使同時履行抗辯，亦難認上訴人解除系爭買賣契約不生效力。（四）系爭買賣契約之出賣人僅有上訴人一人，雖該買賣契約第3頁出賣人處載有「兼法定代理人（志成工業股份有限公司）（下稱志成公司）」，惟其實係因系爭買賣契約中之標的物，其中有部分權利之權利人係志成公司，故特別註明上訴人為志成公司之法定代理人，以強調上訴人對於系爭買賣契約之履行能力。故志成公司雖非系爭買賣契約之出賣人之一，然對於該買賣契約之成立並無妨礙。（五）綜上，系爭買賣契約已經上訴人合法解除，因依民法第259條規定，求為命：⑴被上訴人許朝清、許朝評應將系爭 590地號土地，權利範圍各4分之1移轉登記予上訴人；⑵ 被上訴人許朝清、許朝評應將系爭590-1地號土地，權利範圍各4分之1移轉登記予上訴人之判決。二、被上訴人則以：（一）上訴人與許德義、仲谷公司就買賣尾款200萬元，約定於系爭建物塗銷假扣押查封時由買受人給付，顯係以將來不確定之假扣押塗銷查封登記事實之發生，為買受人給付尾款200萬元之條件，則於條件成就時，買受人之給付義務始發生，是買受人應給付200萬元之期限，自屬給付無確定期限，而至系爭建物於90年5月21日塗銷假扣押查封登記，買受人自該時起始負有給付義務，爾後經出賣人催告而未為給付時，買受人始負遲延責任。上訴人固謂其曾於81年6月2日以信函通知買受人許德義給付尾款200萬元，並主張係因買受人未給付尾款，以致無法塗銷查封云云。惟依系爭買賣契約所示，雙方並非約定以買受人先行給付200萬元尾款後，上訴人始有塗銷假扣押查封之義務，因此，系爭建物於81年6月2日當時既尚未塗銷假扣押查封登記，則買受人200萬元之給付義務即尚未發生，故上訴人寄發之上開信函自不發生催告效力，則買受人許德義或其繼承人即被上訴人即均不負遲延責任。（二）系爭買賣契約之買受人許德義及仲谷公司因系爭建物遭法院查封無法辦理所有權移轉登記，致尚有尾款200萬元未給付，固為被上訴人不爭之事實。然出賣人即上訴人與志成公司在該建物於90年5月21日塗銷假扣押查封登記後，迄未曾定相當期限催告被上訴人給付尾款200萬元，即分別以98年7月23日台北南海郵局894號存證信函，及100年1月6日福平里郵局第81號存證信函逕對被上訴人為解除契約之意思表示，依民法第254條規定及最高法院31年上字第2840號判例意旨，尚難認上訴人所為解除契約之意思表示已發生合法效力。是兩造間之買賣契約尚屬合法有效存在，上訴人依民法第259條規定為本件之請求，於法自屬無據，不應准許。（三）又系爭買賣契約第6條約定：「雙方約定於74年5月4日應將本件買賣標的物點交於甲（即買受人）管業」，然上訴人迄今未將買賣標的物點交予買受人，且買賣標的物其中之系爭建物，上訴人於90年5月21日塗銷假扣押查封登記後，隨即於90年5月23日以買賣為原因，將該建物所有權移轉登記予訴外人張秋莉，嗣張秋莉於94年4月19日復以買賣為原因，將之移轉登記予訴外人王淑貞，並於98年3 月30日設定抵押權登記予上訴人。由此可見，上訴人於買賣標的之系爭建物在撤銷查封登記後，即將該建物所有權移轉予第三人，顯然使系爭買賣契約之標的物陷於不完全給付，買受人依法有正當理由拒絕支付一部分價金，行使同時履行抗辯權，拒絕給付尾款，自無給付遲延責任。況上訴人既於系爭買賣契約成立後，始將系爭建物所有權移轉予第三人，顯有因可歸責於出賣人之事由而致不完全給付情事，縱上訴人所稱係屬借名登記為真，然於上訴人未將建物所有權回復登記於其名下之前，該不完全給付之狀態仍然存在，是上訴人顯應負不完全給付及給付遲延之債務不履行責任。因此，被上訴人自得行使民法第264條之同時履行抗辯權，拒絕給付尾款200萬元。故縱或上訴人主張曾委由楊振芳律師向被上訴人請求支付尾款（時間不詳）一節係屬為真，然上訴人既於90年5月23日即以買賣為由辦理所有權移轉登記予張秋莉，嗣再移轉登記予王淑貞，則上訴人就此應負不完全給付之債務不履行責任，被上訴人自可行使同時履行抗辯權拒付尾款。從而，上訴人以被上訴人遲延給付尾款200萬元為由，解除系爭買賣契約，於法自屬不合。（四）另系爭買賣標的物中之土地，原屬上訴人所有，而系爭建物則原屬志成公司所有。系爭買賣契約之前言雖載有「出賣人黃志成，稱為乙方」等語，然該買賣契約第5條括弧內所增加之文字即記載：「買賣工廠點交前出賣人志成工業股份有限公司工廠登記証及營利事業應辦理遷出或撤銷之約」，且於最後出賣人簽章處記載：「黃志成（兼法定代理人：志成工業股份有限公司）」，並蓋有志成公司之大小章及上訴人黃志成之私章。是系爭買賣契約之出賣人，由買賣標的物之原所有權人及買賣契約文字之記載，可見應為上訴人與志成公司二人無疑。上訴人主張系爭買賣契約之出賣人僅黃志成一人，核與買賣契約之內容不符，殊不足採。玆因系爭買賣契約當事人，承買人為許德義及仲谷公司，出賣人則為上訴人及志成公司2人。而依上訴人所提出上開解除契約意思表示之存證信函，其上所載寄件人僅上訴人黃志成一人，並未包括志成公司，故依民法第258條規定，上訴人一人所為解除契約之意思表示，依法自不生解除之效力。本件上訴人所為解除契約之意思表示既不合法，不生解除之效力，則上訴人依民法第259條規定為本件之請求，為無理由，應予駁回等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，其上訴聲明為：（1）原判決廢棄；⑵被上訴人許朝清、許朝評應將系爭590地號土地，權利範圍各4分之1移轉登記予上訴人；⑶被上訴人許朝清、許朝評應將系爭590-1地號土地，權利範圍各4分之1移轉登記予上訴人。被上訴人之答辯聲明則為：駁回上訴。四、兩造不爭執之事項：（一）系爭590、590-1地號土地、589地號土地及系爭建物於74 年2月5日出售予被上訴人之被繼承人許德義與仲谷公司，約定買賣價金為645萬元，並訂有系爭買賣契約。上訴人於許德義給付445萬元後，即將系爭590、590-1地號土地所有權應有部分2分之1移轉登記予許德義。嗣該等土地於87年間由被上訴人二人繼承取得，然本件買賣標的土地及系爭建物迄均尚未點交買受人。（二）系爭建物於系爭買賣契約訂立前即遭假扣押查封登記，故系爭買賣契約第3條後段約定：「…尚殘價款新台幣貳百萬元正，於法院拍賣或交銀台中港分行撤銷查封建物時即付」，惟該買賣餘款200萬元迄仍未支付。（三）系爭建物於90年5月21日始塗銷假扣押查封登記，上訴人並於90年5月23日將上開建物以買賣為由辦理所有權移轉登記予訴外人張秋莉；嗣張秋莉於94年4月19日復以買賣為原因，將之移轉登記予訴外人王淑貞。（四）上訴人曾於81年6月2日以信函向買受人許德義要求給付尾款200萬元，該函並已經許德義收受。五、查被上訴人之被繼承人許德義與訴外人仲谷公司於74年2月5日買受系爭590、590-1地號土地、589地號土地及系爭建物，買賣價金為645萬元，許德義已給付445萬元，尚有200萬元價款迄未給付，系爭590、590-1地號土地所有權應有部分各2分之一並已於74年6月15日移轉登記予許德義。嗣許德義死亡後，該2筆土地由其繼承人即被上訴人許朝清、許朝評繼承取得，並於87年2月26日辦妥分割繼承登記，每人應有部分4分之1之事實，為兩造所不爭執，並有原審卷附不動產買賣契約書、土地登記謄本、彰化地政事務所異動索引及土地登記簿為證（見原審卷第7至13頁、第31至38頁、第59至 84頁），自堪信為真實。六、惟上訴人主張被上訴人遲延給付買賣尾款200萬元，經催告後仍不給付，上訴人業已合法解除系爭買賣契約，被上訴人許朝清、許朝評應依民法第259條規定，負回復原狀義務，分別將其所有系爭590、590-1地號土地所有權應有部分各4 分之1移轉登記予上訴人等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，厥為：⑴系爭買賣契約的出賣人僅有上訴人一人，抑或兼包括志成公司共二人？⑵系爭買賣契約是否已經上訴人合法解除？經查：（一）系爭買賣契約的出賣人僅有上訴人一人，抑或兼包括志成公司共二人？兩造對於系爭買賣契約之出賣人是否除上訴人外，尚包括志成公司一節，存有爭執，並各執一詞。查系爭買賣契約首端固記載：承買人許德義、仲谷實業股份有限公司（稱為甲），出賣人黃志成（稱為乙），雙方就後開標示之不動產買賣訂立契約條件如左……等語，然於該契約末端出賣人欄則標明「出賣人：黃志成〔兼法定代理人（志成工業股份有限公司）」，並蓋有志成公司大小章及上訴人之印文。且該契約第5條約款下方括弧內復另以手寫記明「買賣工廠點交前，出賣人志成工業股份有限公司工廠登記證及營利事業應辦理遷出或撤銷之約」等情。由此可見上訴人個人固為出賣人，然其同時亦以志成公司法定代理人之身分，代表志成公司與許德義、仲谷公司簽訂系爭買賣契約。再參酌本件買賣標的包含系爭590、590-1地號土地，589地號土地及系爭建物，系爭買賣契約締結當時，土地部分係登記於上訴人名下，而系爭建物則係登記為志成公司所有，有上開土地登記簿及異動索引存卷可憑，益見系爭買賣契約之出賣人非僅上訴人一人，志成公司亦為出賣人之一。是則，系爭買賣契約乃由上訴人與志成公司二人為共同出賣人無疑。上訴人主張該買賣契約之出賣人僅有上訴人云云，委無足取。（二）系爭買賣契約是否已經上訴人合法解除？（1）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第254條定有明文。準此，債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時始得解除契約。又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第258條第1項、第2項亦定有明文。查許德義僅給付買賣價金445萬元，尚有200萬元價款未給付，嗣許德義死亡後，被上訴人繼承其財產上之一切權利義務，惟被上訴人迄仍未履行該200萬元買賣價款之給付義務等情，固為兩造不爭執之事實。惟系爭買賣契約訂立時，系爭建物遭交銀台中港分行實施假扣押查封，無法為給付，已為兩造所是認，並有前揭土地登記簿及異動索引存卷可查。而由系爭買賣契約第3條後段約定：「…尚殘價款新台幣貳百萬元正，於法院拍賣或交銀台中港分行撤銷查封建物時即付」，亦可知上訴人、志成公司與許德義、仲谷公司訂立該買賣契約時，均知悉出賣人就系爭建物尚無法履行出賣人之義務，故約明買受人就買賣尾款200萬元於執行法院拍賣系爭建物或該建物之假扣押查封被撤銷啟封之條件發生時始應為給付。玆系爭建物既直至90年5月21日始塗銷假扣押查封登記，有上開土地登記簿及異動索引可稽，足認出賣人至斯時起始得請求買受人給付該買賣價金尾款，且須經其催告，買受人仍不為給付，始應負給付遲延之責，此觀諸民法第229條第2項之規定，至為灼然。上訴人固謂其曾於81年6 月2日致函被上訴人之被繼承人許德義要求給付尾款200萬元云云，並提出該函文（見原審卷第14頁）為證。惟查，被上訴人雖不爭執其被繼承人許德義業已收受該函文，然因上訴人係於81年6月2日以該函文催告許德義付清200萬元買賣尾款，其時系爭買賣契約之買受人就該買賣餘款200萬元之履行期尚未到來，故而，自不發生催告之效力。（2）又上訴人固再主張系爭建物於90年5月21日撤銷查封後，其曾先後三次委託楊振芳律師向被上訴人及另一買受人仲谷公司催告交涉請其給付買賣尾款云云。然被上訴人否認其事，並謂上訴人迄今未曾定期催告被上訴人給付尾款200萬元情事。經查，兩造對於系爭買賣契約之出賣人於買賣尾款200萬元之履行期到來後，是否曾定期催告買受人為給付一節，雖存有爭執，並各執一詞。惟即使上訴人主張系爭建物於90年5月21日經撤銷查封後，其曾委託楊振芳律師催告買受人給付買賣尾款200萬元等情，並非虛妄，可認買受人確有上訴人所稱給付遲延情事。然因系爭買賣契約之出賣人除上訴人外，尚有訴外人志成公司之事實，已經本院認定於前，是即令系爭買賣契約之買受人應負給付買賣尾款200萬元遲延之責任，其解除權之行使亦應由出賣人全體向買受人全體為之，否則不生解除契約之效力。乃上訴人竟僅以其自己名義，先後於98年7月23日及 100年1月6日分別以台北南海郵局第894號及福平里郵局第81號等各該存證信函向被上訴人為解除契約之意思表示，依民法第258條第1項、第2項之規定，自有未合，而不發生解除之效力。是上訴人主張系爭買賣契約業經其合法解除云云，即無足採。被上訴人抗辯上訴人解除契約並不合法，系爭買賣契約尚屬合法有效存在等語，應可採信。七、綜上所述，上訴人主張其已合法解除系爭買賣契約，被上訴人應依民法第259條規定，負回復原狀之義務等情，既非可採，被上訴人所辯，尚屬可信。從而，上訴人依民法第259 條規定，請求被上訴人許朝清、許朝評回復原狀，分別將其所有系爭590、590-1地號土地所有權應有部分各4分之1移轉登記予上訴人為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，其理由雖有未洽，但其結論則無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。至上訴人雖聲請訊問證人楊振芳律師，旨欲證明其於90年5月21日後，確有委託證人楊振芳催告系爭買賣契約之買受人即被上訴人與仲谷公司給付買賣尾款200萬元等情。然上訴人縱有催告買受人履行，致被上訴人有上訴人所指給付遲延情事，亦因本件解除權之行使未經出賣人全體向買受人全體為之，而依法不發生解約之效力，當不影響本件判決之結果。是本院核並無訊問此名證人之必要，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第1項、第78條，判決如主文。中華民國 100 年 8 月 16 日民事第四庭審判長法官陳蘇宗法官張浴美法官吳美蒼以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。書記官高麗玲中華民國 100 年 8 月 18 日Ａ

臺灣高等法院臺中分院100年度上字第195號

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