臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第292號｜法律人

臺灣高等法院臺中分院民事判決　100年度上易字第292號上　訴　人　日華金典國際酒店股份有限公司法定代理人　王俊賢訴訟代理人　柯仲慶李漢中律師複代理人　　紀岳良律師被上訴人　林任佑吳英蘭上二人共同訴訟代理人　李東炫律師複代理人　李盈萩上列當事人間請求返還所有物等事件，上訴人對於中華民國100 年6月16日臺灣台中地方法院99年度訴字第2347號第一審判決提起上訴，本院於100年11月29日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、上訴人方面：上訴人起訴主張：被上訴人林任佑於民國（下同）82年8月 16日以新台幣（下同）568萬元向上訴人之前身即中港晶華股份有限公司購買臺中市○區○○○段14293建號建物即門牌號碼為臺中市○區○○路1049號31樓之19房屋（以下稱系爭房屋）及其坐落基地（原「中港晶華大廈」建案之建築圖所編序號為31樓9號。房屋總面積為46.66㎡；另附屬建物陽台面積11.66㎡；共有部分包括：同段14335建號建物所有權應有部分10萬分之62、同段14338建號建物所有權應有部分 10萬分之260、同段14339建號建物所有權應有部分10萬分之299），嗣被上訴人林任佑支付分期款168萬元，而上訴人亦於88年3 月12日依約交付房屋，嗣上訴人與被上訴人林任佑、被上訴人吳英蘭於88年3月15日達成轉讓協議，由被上訴人吳英蘭概括承受被上訴人林任佑與上訴人所訂立之上開房、地買賣契約及基於該契約所生之一切權利與義務，並同意原由被上訴人林任佑所為之授權、委託或承諾等，均視同被上訴人吳英蘭所為，並對吳英蘭發生效力。嗣中港晶華股份有限公司事後於91年6月4日向經濟部申請更名為中港金典國際酒店股份有限公司獲准；中港金典國際酒店股份有限公司又於95年10月27日與上訴人日華金典國際酒店股份有限公司簽立特定資產讓與協議書，由中港金典國際酒店股份有限公司將其所有坐落臺中市○區○○路1049號之物業產權讓與上訴人，並由上訴人承接中港金典國際酒店股份有限公司之權利、義務(包括本件房地買賣契約之權利義務在內)。又被上訴人吳英蘭事後迄未依約給付尾款400萬元，故未完成所有權移轉登記，且經上訴人多次函催被上訴人吳英蘭依約繳納款項，未獲置理後，上訴人已解除該買賣契約，幾經催告被上訴人林任佑遷離系爭建物，亦未獲置理，為此提起本件訴訟，依民法第767條第1項前段規定請求被上訴人返還上開房屋，並依民法第179條不當得利法律關係，請求被上訴人自 88年3月15日起至遷讓房屋之日止，按月返還上訴人相當於租金之不當得利18,000元等語。貳、被上訴人方面被上訴人則以下列情詞置辯：有關尾款400萬元部分，兩造約定其中393萬元部分，以辦理貸款方式支付；其餘7萬元部分，則約定在交屋時支付。又系爭房屋土地買賣契約書第11條交屋事項約定：「(二))甲方（即買方）應於乙方（即賣方）通知交屋期限內履行完辦下列事項後始得請求乙方發給交屋憑證點收本房屋:2.依本契約第三條完辦銀行貸款手續及預付貸款利息(不貸款者以現金或即期票據一次付清尾款)」等語；又該買賣契約之附件二「代辦貸款委託書」第2條亦約定「甲方（指買方）以前條貸得款項清償首揭承購房地未付之價款，並授權乙方（指賣方）於首揭房地完成產權移轉登記即向金融機構申辦貸款，並授權乙方於貸款核撥時逕為領取…」等語，由此可見，該房地之出賣人應先將系爭房地所有權移轉登記予買受人後，就剩餘價金（扣除交屋時所應交付之7萬元）393萬元依代辦貸款委託書之約定向金融機構申辦貸款完成後，再續點交房屋程序，故上訴人將相關房地所有權移轉登記予被上訴人之前，被上訴人並無遲延給付尾款393萬元之問題。至於交屋時應給付予上訴人之7萬元部分，因上訴人當時所交付之房屋並未配備約定之廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等，故被上訴人自得同時履行抗辯而無先給付該7萬元之義務。況且，上訴人所交付之房屋，因所屬建築大樓之樓頂水塔機械設備裝置問題致發生牆壁劇烈震動、低鳴等問題，經被上訴人吳英蘭向原出賣人中港晶華股份有限公司反應後，時任中港晶華股份有限公司電機組的課長與陳副總允諾解決此一問題，並自行暫停續辦有關移轉所有權登記及申辦貸款事宜之後，嗣中港晶華股份有限公司更名為中港金典國際酒店股份有限公司，新經營團隊面對上開問題，亦表示「水塔的避震器不是很理想，回去再研究，會盡快解決」等語，不料，中港金典國際酒店股份有限公司因受到關係企業東帝士集團企業債務波及而負債累累，在95年10月27日將包括本件訴訟標的在內之物業產權讓予上訴人公司後，上訴人經營團隊未查明事件始末，未先解決買賣標的物牆壁震動及低鳴問題、且該建物設有其他不相干之抵押權未塗銷、未辦理所有權移轉登記之前，率爾催告被上訴人給付價金、進而表示解除契約等，於與法不合，又相關函件或因拒收及招領逾期等因素遭退件後，未續行合法送達程序，並不發生解除買賣契約之效果。被上訴人吳英蘭依兩造間之買賣契約法律關係而受領上訴人交付之房屋，當然係屬有權占有，而被上訴人林任佑徵得被上訴人吳英蘭之同意而使用該房屋，亦非無權占用，上訴人請求被上訴人返還上開房屋，以及請求被上訴人按月給付18,000元之不當得利，均於法無據。參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人依據民法第767條第1項前段之規定，請求被上訴人林任佑、吳英蘭返還該房屋，以及依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人自88年3月15日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付上訴人18,000元，均無理由，而駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服第一審判決提起上訴，於本院上訴聲明為：(1)原判決廢棄。(2)被上訴人等應將門牌號碼臺中市西區○○○○段00000-000建號，建物座落地號：麻園頭段00 00-0000)忠明里22鄰健行路1049號31樓之19房屋(面積44.66平方公尺；附屬建物【陽台】面積11.66平方公尺；共有部分麻園頭段00000-000建號7,163.24平方公尺【權利範圍】 100000分之62；麻園頭段00000-000建號6,637.66平方公尺【權利範圍】100000分之260；麻園頭段00000-000建號2,378.21平方公尺【權利範圍】100000分之299)返還予上訴人，及自88年3月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人18,000元整。(3)訴訟費用由被上訴人負擔。(4)第二項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人於本院答辯聲明為：(1)上訴駁回。(2)訴訟費用由上訴人負擔。肆、兩造不爭執之事實（原審卷第2宗第8至10頁、本院卷第146 頁背面）：一、被上訴人林任佑於82年8月16日與上訴人之前身即中港晶華股份有限公司訂立買賣契約（原審卷第1宗第11至42頁），由被上訴人林任佑以568萬元購買座落臺中市○區○○○段 9-1、9-25、17-5、17-6、17-7、17-18等地號土地上之「中港晶華大廈31樓9號（指建築圖之原編序號）」建物及其坐落基地，上訴人依約應交付之上述房屋須備有相關廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等物品。又上述建物取得使用執照後，其門牌號碼為臺中市○區○○里○○鄰○○路1049號31樓之19房屋【即臺中市○區○○○段14293建號，面積44.66平方公尺。並含附屬建物陽台11.66平方公尺，共有部分包括：麻園頭段00000-000建號7,163.24平方公尺（權利範圍62/100000）；麻園頭段00000-000建號6,637.66平方公尺（權利範圍 260/100000）；麻園頭段00000-000建號2,378.21平方公尺（權利範圍299/100000）】。二、被上訴人林任佑事後已依分期給付價金之約定，給付上訴人168萬元（原審卷第1宗第43頁）。上訴人則於88年3月12日將上開房屋(為陽春屋，並無相關廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等)點交予被上訴人林任佑（原審卷第1宗第134頁）。三、上訴人與被上訴人林任佑、吳英蘭於88年3月15日達成協議，由被上訴人林任佑將系爭房地買賣契約之權利、義務均轉讓予被上訴人吳英蘭概括承受。並同意由被上訴人林任佑所為之授權、委託或承諾等，均視為被上訴人吳英蘭所為，對於被上訴人吳英蘭發生效力。四、中港晶華股份有限公司事後於91年6月4日向經濟部申請更名為中港金典國際酒店股份有限公司獲准（原審卷第1宗第187頁）；嗣中港金典國際酒店股份有限公司又於95年10月27日與上訴人日華金典國際酒店股份有限公司簽立特定資產讓與協議書，由中港金典國際酒店股份有限公司將其所有坐落台中市○區○○路1049號之物業產權讓與上訴人，由上訴人承接中港金典國際酒店股份有限公司之權利、義務(包括本件房地買賣契約之權利義務在內)。五、被上訴人迄本件訴訟繫屬時，均未給付買賣剩餘價金400萬元。其中393萬元部分，買賣雙方約定以代辦貸款方式支付價金，其餘7萬元部分，則約定在交屋時支付。六、上訴人曾委任律師分別於98年12月31日、99年5月14日函催被上訴人吳英蘭給付價金，但均因招領逾期而被退回（原審卷第1宗第69至75頁、第76至84頁）。七、上訴人曾委任律師分別於98年12月31日、99年5月14日函催被上訴人林任佑遷出系爭房屋，但均因招領逾期而被退回（原審卷第1宗第85至91頁、第92至101頁）。八、上訴人於99年9月8日以台北南海郵局第001295號存證信函（原審卷第1宗第158頁至165頁）表示解除契約，向被上訴人吳英蘭所指定之契約地址「臺中市○區○○路190號2樓」送達，副本並送予被上訴人林任佑。被上訴人林任佑是在99年9月9日；被上訴人吳英蘭是在99年9月10日收到該存證信函。九、臺中市政府環境保護局於99年12月20日晚上10時14分許，在系爭房屋內測得該房屋所屬社區發出之噪音，其中「綜合音量」為低頻37.9分貝、「背景音量」為低頻25.8分貝，所得結果「均能音量」為低頻37.9分貝，已逾越第二類區經主管機關公告之夜間管制標準30分貝（原審卷第1宗第171頁）。十、系爭房屋目前供被上訴人林任佑使用中；而被上訴人吳英蘭同意被上訴人林任佑使用該房屋。伍、本院得心證之理由：上訴人依據民法第767條第1項前段「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」之規定，請求被上訴人返還系爭房屋，被上訴人則以有權占用系爭房屋由抗辯。其間爭執，涉及上訴人以被上訴人林任佑、吳英蘭在訂立上開房地買賣契約書、轉讓協議書（原審卷第1宗第11至38頁、第 43、44頁）後有遲延給付價金情形而表示解除契約，能否發生解除契約之效力？一、本件買賣契約之當事人就買方尚未給付之價金400萬元，約定：其中393萬元以代辦貸款方式支付價金；其餘7萬元部分則於交屋時支付等情，為兩造所不爭執，而被上訴人援引系爭買賣契約之附件二「代辦貸款委託書」約定抗辯未遲延給付價金等語，經查：（一）上訴人主張與被上訴人林任佑訂立系爭房地買賣契約書後，已依該買賣契約之附件二「代辦貸款委託書」之約定（原審卷第1宗第29至30頁），通知被上訴人林任佑配合辦理貸款事宜，惟被上訴人林任佑事後並未配合辦理相關貸款，因而，依據契約第6條第5項第2款之約定（原審卷第1宗第17頁），上訴人自得拒絕將該出售之房、地所有權移轉登記予被上訴人云云，並引用暫收款通知單（原審卷第1宗第133頁）作為通知被上訴人林任佑配合辦理貸款事宜之憑據，惟已為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。查觀諸「暫收款通知單」內載水電費、印章費、土地增值稅、管理基金、契稅、公證費、印花稅、規費、代書費、預收管理費、書狀費等金額共16萬元，並由業務部之「杜昌柏」簽收受票號為AL0000000、88年3月31日到期之支票等情，可見，被上訴人對於該等款項，業以相關支票繳納，且經本院傳訊證人杜昌柏到庭證稱；暫收款通知單是用在過戶之前，要跟客戶收的一條代辦費用，這條費用是公司收來用在支付包括自來水公司的費用或契稅稅捐費，零零總總大概是在一、二十萬的範圍內，採預收性質，以後再依據各單位的正式單據做結算，做多退少補的動作，依本件的暫收款通知書上面表示客戶繳了支票，即表示客戶有配合我們要辦貸款的動作，林先生這戶，因工程的問題（即噪音問題），到渠離職前均沒有辦法處理，所以我業務部門的過戶跟貸款，就沒有辦法繼續做下去等語（本院卷第129至131頁）。堪認被上訴人當時確已繳交暫收款16萬元以便配合辦理貸款事宜，僅因系爭房屋有噪音問題未能解決，故上訴人公司之業務部門始無法繼續辦理過戶及貸款，並非被上訴人不配合辦理貸款甚明。（二）觀系爭房地買賣契約書第3條第3項第2款約定「關於覓定前揭預定貸款之貸款機構與一切手續，甲方（指買受人）同意委託乙方（指出賣人）全權辦理，並簽立『代辦貸款委託書』（如附件二），依乙方通知之日期按貸款機構之規定配合辦妥一切手續…」等語（原審卷第1宗第14頁），可見，對於本件房地買賣契約之相關393萬元貸款事宜，係由買受人事先簽署「代辦貸款委託書」後，授權居於出賣人地位之上訴人全權辦理，買受人只須依上訴人之通知後，按貸款機構配合辦理相關貸款手續即可。而本件上訴人主張被上訴人林任佑經通知後不配合辦理貸款云云，非但已為被上訴人所否認，且經證人杜昌柏證述如上，另上訴人對於被上訴人所質問：如真有通知配合辦理貸款，則通知貸款時間、貸款之金融機構為誰以及代辦銀行戶頭等情，迄未有所回應，上訴人既不能說明究竟通知被上訴人林任佑在何時、配合向哪家金融機構辦理貸款等相關辦理貸款細節，復未舉出其他確切之證據以實其說，其此部分主張自難採信。（三）又觀諸本件房地買賣契約書之附件二「代辦貸款委託書」第1條約定「甲方（指買受人）委託乙方（指出賣人、即上訴人）向乙方指定之金融機構申請抵押貸款計新台幣零仟參佰玖拾參萬元整…」等語，又該委託書第2條約定「甲方以前條貸得款項清償首揭承購房地未付之價款，並授權乙方於首揭房地完成產權移轉登記即向金融機構申辦貸款，並授權乙方於貸款核撥時逕為領取…」等語（原審卷第1宗第29頁參照），準此以觀，則上訴人應先將本件房、地所有權移轉登記予買受人所有之後，始有權要求買受人配合向金融機構辦理相關貸款，該代辦貸款委託書所約定之文義甚明。故倘若上訴人真曾通知被上訴人林任佑或被上訴人吳英蘭配合向金融機構辦理貸款，衡情，上訴人至少必須已經備妥擬將出售之房、地所有權移轉登記予買受人所有之相關文件（應已填寫完整之內容與簽署用印等等），惟上訴人迄未能提出任何預擬移轉所有權登記之相關文件，由此益證上訴人並未依契約相關約定，將出售之房、地所有權移轉登記予買受人所有，並預先覓妥預定貸款之金融機構與一切手續後通知買受人配合辦理貸款，其空言買受人不配合向金融機構辦理貸款，尚不足採。（四）按契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。綜上，因此本件房、地買賣契約之買受人雖迄未給付買賣尾款393萬元，要屬不可歸責於買受人之事由，且因上訴人未依約移轉房地所有權及通知申辦貸款手續前，無價金給付義務，被上訴人並無遲延給付價金情形。二、查出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。又因契約互負債務者，他方提出之對待給付若有瑕疵而不完全，既非依債務本旨為之，在未補正前，自得拒絕自己之給付（最高法院86年台上字第2818號具有參考價值之裁判要旨）。（一）被上訴人以上訴人在88年3月12日所交付之房屋為陽春屋，缺乏所約定之廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，而因拒絕給付尾款7萬元部分：兩造就本件買賣尾款7萬元部分，約定在交屋時支付等情，已如前述。而上訴人在88年3 月12日將上開房屋點交予被上訴人林任佑時，該屋內缺乏契約所約定之廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，為兩造所不爭執，堪認屬實。上開缺乏之廚具等設備，縱當事人係在房地買賣契約書之附件三「建材設備說明書」（原審卷第1宗第32至37頁）中作約定，且其中一部分設備更記載為贈品，然而，兩造訂立買賣契約時既已有約定，該等物品已成為本件房地買賣契約之一部分，上訴人所交付之房屋自然必須包括上述廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，始符合契約本旨。且參酌社會一般情況，上開廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，其價值總合恐不低於在交屋時所應交付之尾款7萬元，故買受人因上訴人未依約交付該廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，援引同時履行抗辯而拒不給付尾款7萬元，尚屬相當，並無不當。因此，在上訴人交付相關廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備前，買受人雖未給付上訴人買賣之交屋尾款7萬元，仍屬於不可歸責於買受人之事由，買受人自無庸負遲延給付該7萬元之責任。（二）被上訴人抗辯上訴人所交付之上開房屋有牆壁震動、低鳴等噪音問題，雖為上訴人所否認，並主張被上訴人事後提出臺中市政府環境保護局在100年1月13日檢測結果，不得作為該房屋在88年3月12日交屋時有瑕疵或不完全給付之證明云云。惟查：證人即被上訴人在88年3月12日受領上開房屋後所委託裝潢該屋之業者朱英凱於原審法院證述「（問：臺中市○區○○路1049號31樓之19號房屋在88年間有無委託你幫他們作裝潢？）有。」、「（問：裝潢的期間，有沒有發現噪音或是其他的問題？）有，那時剛剛交屋，那棟房屋是東帝士所蓋的，我當時裝潢時，師傅有告訴我有聽到翁翁翁的聲音，我自己也有聽到，後來我有跟被上訴人二人反應，被上訴人二人有到場瞭解，那時建商的工地主任杜先生也有來瞭解，他也有感受到，經過瞭解是頂樓冷氣水塔運轉產生的震動與低頻噪音的問題，當時東帝士總公司也想要解決此問題，所以有派人來解決。」、「（問：裝潢期間大約有多久？）大約有二個月。」、「（問：裝潢完成時，震動與低頻噪音問題是否解決？）還沒有解決。那種低頻會讓人不舒服，被上訴人吳英蘭也表示會頭暈，想要趕快離開。當時的師傅也有此表示。」、「（問：在本件案件之前有無遇過此類情形？）沒有遇過，所以印象很深刻。」、「（問：那時候而言，你對於水塔設備有無認識或瞭解？）我只知道頂樓就是冷卻水塔的位置，只知道上樓看到沒有運轉時就沒有此問題，建設公司當時應該也沒有想到為何會有此問題。我當時聽到那種噪音也覺得不舒服。」、「（問：除了剛剛請求總公司來看，有無其他專業機關進行測量？）建商好像有請其他公司測量，但是是不是專業公司我不知道。」等語（原審卷第2宗第134至第135頁）。另證人即上訴人公司之業務部課長杜昌柏亦於本院證稱被上訴人所買的房子在頂樓，上面有機械設備，印象中是冷卻水塔，冷卻水塔運作時會產生牆壁震動及低頻噪音，到渠離職時，尚未處理好等語（本院卷第130頁），由此可見，被上訴人林任佑在88年3月12日自上訴人受領上開房屋後，於88年間委託證人朱英凱裝潢上開房屋時，該房屋所屬大樓之頂樓水塔設備啟動後，將導致連接之牆壁震動、低鳴而產令人不適、想逃離之噪音問題，即已存在。又臺中市政府環境保護局於99年12月20日晚間10時14分，以儀器測量臺中市○區○○路1049號31樓19室低頻噪音結果（原審卷第1宗第153至156頁），其中「綜合音量」為低頻37.9分貝、「背景音量」為低頻25.8分貝，所得結果「均能音量」為低頻37.9分貝，已逾越第二類區經主管機關公告之夜間管制標準30分貝等情，亦為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之該局100年1月13日中市環稽字第1000001373號函在卷足憑（原審卷第1宗第171頁參照），堪認屬實。本院審酌本件買賣之房屋，在88年及99年間均有出現低頻噪音問題，並無間斷，因而認為被上訴人抗辯該屋在上訴人交付初始即已存在上開噪音問題，應堪採信。又該噪音現象既已超出主管機關公告管制之標準，已不符合法令，且讓人產生不適而想逃離，顯不適合居住、使用，已有減少該屋通常之效用，居於出賣人地位之上訴人，自難免其所負物之瑕疵擔保、與不完全給付之責任。故依上開法條規定與說明，買受人自得於上訴人依民法第364條或第226條等規定，補正瑕疵或賠償債務不履行之損害前，依同法第264條第1項規定行使同時履行抗辯權而拒絕給付尾款400萬元。１、上訴人之訴訟代理人雖表示渠亦係住於系爭大樓之頂樓，但並未感覺有噪音或震動問題云云，然查依證人杜昌柏所證，被上訴人之系爭房屋既正好在冷卻水塔之下面，則冷卻水塔運作時運作時之噪音及震動，系爭房屋當係感受最強烈者，是以其他非冷卻水塔正下方之住戶是否感受到噪音或震動，當不足以影響本院之上開認定。２、上訴人又以證人杜昌柏亦稱當時不太記得是否有請公證單位檢測，且亦不知渠離職後之實際情形如何，故無法證明系爭房屋確有噪音及震動，況臺中市政府環境保護局對系爭房屋所為之處分，業經行政院環境保護署環署訴字第1000020769號訴願決定「原處分撤銷」確定在案，故不能證明系爭房屋有噪音及震動云云。然查證人杜昌柏已確實證明系爭房屋有在渠離職前，因冷卻水塔之噪音及震動問題無法處理而一直未過戶，雖渠不知離職後之處理情形，然臺中市政府環境保護局前後5次稽查測量系爭房屋均發現其低頻噪音超過噪音管制標準，業經本院向台中市政府調取相關限期改善通知書、工作紀錄及裁處書等資料在卷（本院卷第56至102頁），雖嗣經上訴人提起訴願，經行政院環境保護署訴願會認定，臺中市政府環境保護局所為之測量方法具有瑕疵云云而撤銷原處分，然觀諸訴願決定書內容（本院卷第36至39頁），訴願機關係以原處分機關未提出濾波器校正報告資料，具瑕疵為由撤銷原處分，惟縱認臺中市政府環境保護局未能提出濾波器校正報告致作成之處分有瑕疵，然此僅為行政程序之問題，系爭房屋究有無存在低頻噪音，乃係一事實問題，未能以此訴願決定而否定系爭房屋有低頻噪音存在之事實。３、上訴人另主張被上訴人吳英蘭甘願花費300萬元進行裝潢，推論於88年3月12日點交房屋時，系爭房地並無牆壁震動、低鳴等問題云云，然查依證人即負責裝潢之朱英凱所證如上述，顯係開始裝潢後始發現有上開震動及噪音問題，且依證人杜昌柏所證，當時原出賣人已允諾將設法修繕解決上開問題，僅係一直無法處理好，故被上訴人在信賴原出賣人之情形下，當會繼續進行裝潢。且有關牆壁震動與低鳴問題，乃頂樓水塔設置不當所致，則有關問題之後續修繕與補正，並不會影響被上訴人吳英蘭之裝潢施作。換言之，原出賣人進行修繕工作毋須破壞已施做裝潢，被上訴人吳英蘭衡量斯時情況，認為有關問題理應會迅速獲得原出賣人解決，乃依原定計畫進行裝潢，上訴人以此推論當時並無瑕疵存在，純屬推測之詞，委無足採。三、承上所述，被上訴人林任佑於82年8月16日以568萬元向上訴人（上訴人之前身即中港晶華股份有限公司）購買系爭房屋及坐落基地之後，被上訴人林任佑已支付分期款168萬元，上訴人亦於88年3月12日依約交付房屋，嗣上訴人與被上訴人林任佑、被上訴人吳英蘭於88年3月15日達成轉讓協議，由被上訴人吳英蘭概括承受被上訴人林任佑與上訴人所訂立之上開房、地買賣契約及基於該契約所生之一切權利與義務。買賣雙方就尾款400萬元部分約定：其中393萬元以代辦貸款方式支付價金；其餘7萬元部分則於交屋時支付。被上訴人林任佑與被上訴人吳英蘭雖迄未給付買賣尾款400萬元，或因上訴人迄未將出售之房、地所有權移轉登記予買受人，並預先覓妥預定貸款之金融機構與一切手續後通知買受人配合辦理貸款，或因上訴人所交付之房屋，欠缺契約所約定應交付之廚具、冰箱、瓦斯爐及磁磚等設備，甚且，上訴人所交付之房屋，其所屬大樓之頂樓水塔設備啟動後將導致連接之牆壁震動、低鳴而產生令人不適、想逃離之噪音問題，居於出賣人地位之上訴人應負物之瑕疵擔保與不完全給付責任，上訴人迄未補正相關瑕疵或賠償不完全給付損害，被上訴人吳英蘭自得援引同時履行抗辯而拒絕給付尾款400萬元，並不負遲延給付價金之責任。故上訴人事後徒以被上訴人遲延給付價金為由或催告或表示解除契約，其相關意思表示縱已合法送達被上訴人吳英蘭，仍不發生解除買賣契約之效力，上訴人與被上訴人吳英蘭就本件房地買賣契約法律關係並不受影響，依然存在。故被上訴人吳英蘭依據與上訴人間之買賣契約法律關係而占有系爭房屋，而被上訴人林任佑徵得被上訴人吳英蘭之同意而使用該房屋，均屬有權占有、使用，並不發生不當得利問題。陸、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人為無權占有，並受有不當得利為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人依據民法第767條第1項前段之規定，請求被上訴人林任佑與被上訴人吳英蘭返還該房屋，以及依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人自88年3月15日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付上訴人18,000元，均為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。柒、本院就被上訴人林任佑、被上訴人吳英蘭有無遲延給付買賣價金，暨上訴人得否據以解除契約其間之房地買賣契約等爭執事項獲得心證之後，已足以就本件訴訟作成終局判決。兩造其餘爭執要點之攻防或立證，經核與本件判決結果已不生影響，爰無庸再一一論斷，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 100 年 12 月 13 日民事第二庭審判長法官邱森樟法官謝說容法官蔡秉宸以上正本係照原本作成。不得上訴。書記官紀美鈺中華民國 100 年 12 月 14 日Ａ

臺灣高等法院 臺中分院100年度上易字第292號

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