臺灣高等法院 臺中分院101年度上易字第73號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 101年度上易字第73號

上訴人

即被上訴人

台碩不動產經紀有限公司

法定代理人

陳彥汝

訴訟代理人

駱威文律師

被上訴人

即上訴人

林志益

訴訟代理人

陳映彤

上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國100年12月21日臺灣臺中地方法院100年度訴字第2734號第一審判決各自提起上訴，本院於101年5月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造主張

一、上訴人即被上訴人台碩不動產經紀有限公司（下稱台碩公司）主張：

㈠台碩公司為永慶不動產大里興大加盟店，被上訴人即上訴人林志益（下稱林志益）於民國100年6月5日，就其所有坐落臺中市烏日區○○○段2065地號、權利範圍全部及同區段2066地號、權利範圍四分之一之土地（下稱系爭土地）與台碩公司簽訂土地銷售同意書（下稱系爭土地銷售同意書），由台碩公司居間仲介尋找買方。該案嗣透過台碩公司之居間，已為林志益尋得買主即訴外人張吉昌同意購買，且林志益已於100年6月5日與張吉昌就系爭土地簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣總價款新臺幣（下同）23,358,495元，契約成立生效，張吉昌並已依系爭買賣契約履行繳付第一期簽約款235萬元及第二期用印款800萬元。林志益與張吉昌就系爭土地簽訂系爭買賣契約既係因台碩公司之居間而成立，台碩公司自得請求林志益給付服務報酬。而本件服務報酬經兩造約定為70萬元，有林志益親筆簽名同意之服務費折讓單為憑，然林志益卻迄未給付。

㈡再者，兩造與買方張吉昌三方於系爭買賣契約簽訂之同時，所共同簽訂之「不動產買賣價金履約保證申請書」開宗明義即明載：「不動產之買受人：張吉昌（以下簡稱甲方）、不動產之出賣人：林志益（以下簡稱乙方）、不動產之仲介方：台碩不動產經紀有限公司（以下簡稱丙方）茲就甲乙雙方經丙方永慶不動產台中大里興大加盟店（即台碩公司，下稱不動產經紀業）居間買賣坐落於台中市烏日區○○○段2065、2066號（地號共計二筆）……事宜，為保障買賣價金暨處理仲介服務報酬等事宜……三方同意於簽立『要約斡旋書（議價委託書）』、『委託銷售契約書』、『不動產買賣契約書（以下簡稱買賣契約）』之後並簽立本申請書，並願切實遵守下列事項」等語，及「不動產買賣價金履約保證證書（賣方）」開宗明義亦詳載：「茲台端經永慶不動產台中大里興大加盟店（即台碩公司）之仲介，就坐落於台中市烏日區○○○段2065、2066號（地號共計二筆）……於民國100年6月8日與買方張吉昌簽立不動產買賣契約書」等語，可見林志益確有將系爭2065、2066地號土地委託台碩公司仲介。則上開履約保證申請書既稱林志益與台碩公司簽立委託銷售契約書後並簽立本申請書等語，而該申請書係明訂仲介之地號為2065、2066地號二筆，足證系爭土地銷售同意書所載之仲介地號確係2065、2066地號二筆無訛。

㈢復按不動產之買賣，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章，不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款定有明文。反言之，倘已由經紀業指派經紀人簽章於不動產買賣契約書者，即足認其係委由經紀業仲介或代銷者，殆無疑義。準此，系爭買賣契約既係由台碩公司及該公司所指派之經紀人陳彥汝（即台碩公司之法定代理人）簽章見證，益證系爭買賣契約所載之標的2065、2066二筆地號土地確有經林志益一併委託仲介。且林志益於原審即自稱：系爭2065地號土地其地形狹長，亦無獨立使用之經濟價值等語；故該地號土地價格本應遠低於系爭2066地號土地，林志益遂將系爭2065、2066二筆地號土地一同委託台碩公司仲介，希望以同一價格出售，此顯係「包裹仲介」，不可區分。而買方張吉昌原不欲購買系爭2065地號土地，遑論以等同於系爭2066地號土地之高價承購，然在台碩公司極力奔走斡旋後，終獲張吉昌首肯，同意以同一高價買受之。是台碩公司對於系爭二筆土地均有極高之服務價值，無可區分之。準此，系爭土地銷售同意書、服務費折讓單之刪改部分亦屬真正無誤，均係基於兩造合意結果所為，故兩造約定之服務報酬應為70萬元。

㈣又林志益既已透過台碩公司之居間而與張吉昌就系爭土地簽訂系爭買賣契約，台碩公司即得向林志益請求系爭服務報酬70萬元。系爭土地銷售同意書第2條第2款後段之括弧內容，僅係清償期之約定，並不影響報酬請求權之成立。況且嗣既係因林志益對張吉昌拒絕履行契約而遭張吉昌提起履行契約之訴訟（現由原法院以100年度訴字第2393號事件審理中），業經證人即張吉昌之子張興建到庭證述無訛，顯係林志益以不正當行為阻止系爭買賣契約尾款之交付，依最高法院87年台上字第1205號判例意旨，應類推適用民法第101條第1項規定，視為系爭報酬清償期已屆至。再者，依最高法院58年台上字第2929號及49年台上字第1646號等判例意旨，居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，故林志益自應依約給付系爭服務報酬。

㈤綜上，爰依兩造居間契約及民法居間法律關係，提起本訴，並於原審聲明：林志益應給付台碩公司70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年10月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人即上訴人林志益則以：

㈠林志益出售系爭土地予張吉昌之原因，乃在於系爭2066地號土地其他共有人已依土地法第34條之1規定將全部土地賣予張吉昌，林志益持分僅占四分之一，根本無力反對，且林志益單獨所有之毗鄰2065地號土地其地形狹長，亦無獨立使用之經濟價值，為一併處分系爭2065地號土地，乃委請台碩公司居間媒介訂立上開買賣契約。是故，系爭2066地號土地應有部分之出售本無委請台碩公司仲介之必要，台碩公司對此部分之買賣豈有「服務」可言，兩造約定之仲介費用並不包含系爭2066地號土地應有部分之買賣。而系爭服務費折讓單記載成交總價是系爭2065地號之售價13,861,750元，服務費是以4%折讓1%即3%計算為415,000元，並非台碩公司擅自塗改後之金額；台碩公司私自塗改系爭服務費折讓單之內容，據為請求70萬元之服務報酬，顯已違反誠信原則。

㈡又林志益、台碩公司及買方張吉昌於100年6月8日共同出具向訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）申請之不動產買賣價金履約保證申請書，嗣經僑馥公司出具不動產買賣價金履約保證證書予林志益而成立不動產買賣價金信託履約保證。該不動產買賣價金履約保證申請書之各項約款，乃係為履行不動產買賣價金信託履約保證目的所為之特別約定，自應排除先前兩造間於100年6月5日所簽訂之系爭土地銷售同意書約定而優先適用。則依上開履約保證申請書第5條第1項第3款之約定記載「甲乙雙方同應給付之仲介報酬於買賣契約簽訂後，即應由僑馥建經依服務費確認單、委託銷售契約書內容變更同意書等相關證明文件之約定金額給付予丙方……」，及第13條末記載「甲乙丙三方就本申請書之內容已詳細瞭解並親自簽名同意，三方承諾將確實遵守本申請所規範之事項」等語以觀，台碩公司若主張對林志益與張吉昌間之系爭買賣契約成立而生報酬給付請求權時，其請求服務報酬之對象應為僑馥公司而非林志益甚明。台碩公司遽依系爭土地銷售同意書逕向林志益請求服務報酬，即有未洽。

㈢再者，倘認台碩公司對林志益得請求服務報酬，然依系爭土地銷售同意書第2條第2款後段之約定：「買賣契約成立生效時，甲方應給付成交總價4%之服務報酬予乙方（若簽立土地買賣契約後，則簽約同時支付70%，甲方收到尾款同時支付30%）」。而系爭2065地號係農地，台碩公司事後竟表示須由林志益繳納土地增值稅，且要從買賣價金扣除，林志益因認不合理而不願繳納土地增值稅，亦不願辦理過戶，買方張吉昌乃訴請林志益履約。可見系爭買賣契約是否已生效力及是否有解除契約之事由，因買賣雙方仍有爭議，現由原法院民事庭審理中，如系爭買賣契約因而解除，即自始無效，台碩公司自無服務報酬請求權可言。又退步言，如台碩公司得請求服務報酬，依系爭土地銷售同意書第2條第2款後段之約定，其亦僅得請求兩造約定報酬415,000元中之70%，即290,500元，至其餘30%部分，因林志益尚未收到尾款，台碩公司自無請求權等語，資為抗辯。並於原審聲明：台碩公司之訴駁回；並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、原審為台碩公司一部勝訴、一部敗訴之判決，台碩公司與林志益均不服，分別提起上訴，並聲明：

㈠台碩公司上訴聲明：⒈原判決不利於台碩公司部分廢棄。

⒉上廢棄部分，林志益應再給付台碩公司285,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並答辯聲明：林志益之上訴駁回。

㈡林志益則上訴聲明：⒈原判決不利於林志益部分廢棄。⒉上廢棄部分，台碩公司在第一審之訴駁回。並答辯聲明：台碩公司之上訴駁回。

參、本院得心證之理由

一、台碩公司起訴主張：林志益前於100年6月5日，與台碩公司就其所有之系爭土地簽訂系爭土地銷售同意書，由台碩公司居間仲介尋找買方。該案嗣透過台碩公司之居間，已為林志益尋得買主張吉昌同意購買，且林志益已於100年6月5日與張吉昌就系爭土地簽訂系爭買賣契約，買賣總價款23,358,495元，契約成立生效，張吉昌並已依系爭買賣契約履行繳付第一期簽約款235萬元及第二期用印款800萬元等情，固據台碩公司提出系爭土地銷售同意書、買賣契約、服務費折讓單、張吉昌付款資料影本等為證，然林志益僅自認委託台碩公司居間仲介2065地號土地，否認併委託台碩公司居間仲介2066地號土地，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：⑴兩造間有否委託居間2066地號之合意？⑵林志益應給付之仲介費用究竟為多少？說明如下：

㈠台碩公司固主張林志益委託居間仲介之範圍包含2066地號土地，且依台碩公司提出而為林志益所不爭執之系爭買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書均載明買賣雙方（即林志益及張吉昌）之交易標的為系爭2065、2066地號土地等語。然依兩造所簽訂之系爭土地銷售同意書第2條委託內容㈠委託價額原記載為「壹仟叁佰捌拾陸萬元整」，其上有畫線塗銷之痕跡，但並無兩造於塗改處簽名或蓋印之紀錄（見原審卷第7頁）。另台碩公司提出之服務費折讓單，其上成交總金額欄、實收服務費金額欄，原分別記載為「NT＄00000000」、「NT＄415000」，然其上亦分別經畫線後，經塗改為「NT＄00000000」、「NT＄70萬元正」，均無兩造於塗改處簽名或蓋印之紀錄（見原審卷第18頁）。則林志益是否確實委託台碩公司居間仲介2066地號土地，已非無疑。

㈡而林志益辯稱出售系爭土地予張吉昌之原因，乃在於2066地號土地其他共有人已依土地法第34條之1規定將全部土地賣予張吉昌，林志益應有部分僅占四分之一，根本無力反對，且林志益單獨所有之毗鄰2065地號土地其地形狹長，亦無獨立使用之經濟價值，為一併處分2065地號土地，乃委請台碩公司居間媒介訂立系爭買賣契約，是故2066地號土地應有部分之出售本無委請台碩公司仲介之必要等語，核與證人張吉昌於原審結證稱：「（問：〔提示起訴狀證二買賣契約〕是否你與被告林志益簽立？）是，本來只有買2066那一筆，銷售仲介說被告林志益要賣相鄰比較小的2065，所以我就一起買起來」、「（問：2065是透過仲介介紹你才與被告簽約？）是」等語（見原審卷第37頁）；及證人即本件仲介廖得勝於原審證稱：「（問：2066土地銷售，是否其他共有人已經有委託你們賣給證人張吉昌？）是」等語（見原審卷第36頁反面），互核相符。足見本件確係因張吉昌已欲購買2066地號土地後，林志益欲一併出售2065地號土地，方委託台碩公司居間仲介出售2065地號土地。否則系爭買賣契約及服務費折讓單均同為100年6月8日所簽立，為何成交總金額記載不同，顯係因林志益委託台碩公司仲介之範圍僅為2065地號土地，而林志益與張吉昌除原已合意交易之2066地號土地外，尚包含由台碩公司仲介之2065地號土地。至證人即張吉昌之子張興建於本院證稱：「……因為我們一開始要購買系爭2066地號土地時，是廖得勝出面仲介的，他說有三位共有人要出賣該土地，並要用優先購買權的方式購買整筆土地，後來我們有寄存證信函給林志益，林志益就有出來說他願意出售系爭2066地號土地應有部分，而且連系爭2065地號土地也要一起賣」、「……我們與林志益已於100年6月8日簽約，買賣契約的內容就是系爭2065地號土地全部，加上系爭2066地號土地應有部分四分之一。……但林志益遲遲未來用印，……無奈之下，我們請律師發存證信函催告，並以優先購買權的方式先行過戶上開2066地號土地應有部分四分之一。至於系爭2065地號土地，我們已在100年9月與11月分別提起履約訴訟及延遲違約金的訴訟，均尚在審理中」、「以我個人的感覺，因我們當初只是要買系爭2066地號土地，而且系爭2065地號土地比較窄，面寬不寬，我覺得價值比較不高」等語（見本院卷第49-50頁）；另證人廖得勝於本院證稱：「（問：系爭2065地號土地的價格會與系爭2066地號土地以同樣價格出售，是否由你出面斡旋？）是由我出面，當初買方不想買系爭2065地號土地，我說服買方，如果順便將系爭2065地號土地買下，則林志益就會同意出售系爭2066地號土地應有部分四分之一，這樣會比較好過戶，不用再對林志益提存買賣價金」等語（見本院卷第50頁反面），均僅能證明林志益委託台碩公司仲介之範圍僅為2065地號土地；而廖得勝說服張吉昌如果順便買下2065地號土地，較能順利辦理2066地號土地之過戶手續乙節，難以遽認兩造就2066地號土地亦有居間合意。

㈢林志益復辯稱：系爭買賣契約是否已生效力及是否有解除契約之事由，因買賣雙方仍有爭議，現由原法院民事庭審理中，如系爭買賣契約因而解除，即自始無效，台碩公司自無服務報酬請求權可言；退步言，如台碩公司得請求服務報酬，依系爭土地銷售同意書第2條後段之約定，其亦僅得請求兩造約定報酬415,000元中之70%，即290,500元，至其餘30%部分，因林志益尚未收到尾款，台碩公司自無請求權等語；惟為台碩公司所否認。經查：

⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565條、第568條分別定有明文。再按「當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101條第1項規定，應視為清償期已屆至」（最高法院87年台上字第1205號判例意旨參照）。復按「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。

⒉本件林志益已因台碩公司之居間仲介，而就2065地號土地與張吉昌成立買賣契約，並已收取第一期簽約款235萬元及第二期用印款800萬元一節，已為兩造所不爭執，堪以採憑。準此，林志益與張吉昌就2065地號土地簽訂買賣契約既係因台碩公司之居間而成立，則台碩公司自得請求林志益給付本件服務報酬。又依系爭服務費折讓單所示，本件成交總金額為未塗改前之記載為「NT＄00000000」，實收服務費金額未塗改前則記載為「NT＄415000元」。林志益對於上開未塗改前之記載並未爭執，且系爭服務費折讓單上亦有林志益之簽名，應可認兩造對於系爭服務費報酬為415,000元已有合意，是台碩公司得向林志益請求之服務報酬應為415,000元，已可認定。

⒊且兩造於系爭土地銷售同意書第2條第2款後段約定：「……買賣契約成立生效時，甲方（即林志益）應給付成交總價4%之服務報酬予乙方（即台碩公司）。（若簽立土地買賣契約後，則簽約同時支付70%，甲方收到尾款同時支付30%）」等語（見原審卷第7頁），益見林志益於系爭買賣契約成立生效時，即應支付系爭服務報酬予台碩公司，而上開第2條第2款後段之括弧內容，僅係清償期之約定，並不影響報酬請求權之成立。

⒋況林志益於本院陳稱：2065地號土地係農地，台碩公司事後竟表示須由林志益繳納土地增值稅，且要從買賣價金扣除，林志益因認不合理而不願繳納，亦不願辦理過戶，買方張吉昌乃訴請林志益履約等語（見本院卷第73頁），可知本件係因林志益對其應繳納土地增值稅乙節有所爭執，而不願履約。然觀諸系爭買賣契約第6條第3款已明白約定：「土地增值稅納稅義務人為賣方（即林志益），其稅額由乙方（即林志益）繳納負擔。得提農地農用證明申請不課徵。本案賣方不主張申請，由稅務局直接核課土地增值稅由乙方負擔」等語（見原審卷第9頁），則林志益依約自應負擔繳納系爭土地之土地增值稅，其嗣後竟對土地增值稅之繳納有所爭執，而不願履約，致買方張吉昌無法依約繳納尾款，依前揭最高法院判例意旨，堪認係林志益以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101條第1項規定，應視為系爭服務報酬之清償期已屆至。況且系爭買賣契約嗣後縱因故解除，於台碩公司所得請求之服務報酬並無影響，故林志益仍應依約給付系爭服務報酬予台碩公司。

㈣林志益又辯稱：依上開履約保證申請書第5條第1項第3款之約定，台碩公司若主張因系爭買賣契約成立而生報酬給付請求權時，其請求服務報酬之對象應為僑馥公司而非林志益，台碩公司遽依系爭土地銷售同意書逕向林志益請求服務報酬，即有未洽等語。經查，兩造與買方張吉昌三方固於上開履約保證申請書第5條第1項第3款約定：「甲（即張吉昌）乙（即林志益）雙方同應給付之仲介報酬於買賣契約簽訂後，即應由僑馥建經依服務費確認單、委託銷售契約書內容變更同意書等相關證明文件之約定金額給付予丙方（即台碩公司）……」等語（見原審卷第13頁），惟系爭土地銷售同意書第2條委託內容㈠委託價額及系爭服務費折讓單所載成交總金額欄、實收服務費金額欄，均有經畫線塗銷之痕跡，但並無兩造於塗改處簽名或蓋印之紀錄，且兩造就本件居間仲介之標的及成交總金額欄、實收服務費金額欄均有爭議，林志益亦表示拒絕給付系爭服務報酬等情，均如前述，則僑馥公司顯無從遽依系爭土地銷售同意書及服務費折讓單之約定，逕自將系爭服務報酬給付台碩公司甚明。準此，台碩公司自得依約訴請林志益給付系爭服務報酬。

㈤另林志益先前主張以其所受之土地增值稅177,328元、訴外人溫壽生所積欠租金489,300元，及張吉昌於另案向其請求之違約金2,121,324元等三項損害，與台碩公司本件請求抵銷乙節，其後既已表明捨棄不再主張抵銷乙情（見本院卷第51頁反面），本院即毋庸就此部分加以審酌。

四、綜上所述，台碩公司本於兩造居間契約之法律關係，請求林志益給付415,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年10月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。上開台碩公司請求應予准許部分，其金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；林志益就此部分陳明願供擔保，聲請宣告免假執行，核無不合，應酌定相當之擔保金額，併准許之。至上開台碩公司請求不應准許部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分判命林志益給付，並依林志益之聲請為免假執行之宣告，核無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其上訴。又原審就上開應准許部分，本應依職權宣告假執行，竟誤為依台碩公司之聲請，酌定相當之金額，准為假執行之宣告，於法未合；惟台碩公司本件請求之金額並未逾150萬元，一經本院判決即告確定，原審就此部分宣告雖有違誤，但無另宣告假執行之實益，此部分仍應認林志益之上訴為無理由，連同其上訴併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。

六、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。