臺灣高等法院 臺中分院101年度上字第107號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　101年度上字第107號

上訴人

福鹿實業有限公司

法定代理人

余世東

被上訴人

鄧春月

訴訟代理人

蕭博仁律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國100年11月30日臺灣彰化地方法院100年度訴字第638號第一審判決提起上訴，本院於101年5月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、訴訟要旨：

一、本件被上訴人主張：被上訴人於民國（下同）96年7月10日經本院強制執行程序，拍定坐落於彰化縣福興鄉○○段第1461、1462、1464、1466、1467地號土地及其上建物（門牌號碼彰化縣福興鄉○○街151號，下均稱系爭房地或系爭不動產），又上開系爭不動產拍定時，連同訴外人粘福全所有同段1468地號土地（下亦簡稱系爭土地），由上訴人占用中，嗣於97年7月31日兩造就上訴人占有系爭房地部分，簽訂租賃契約，有租賃契約書及所附之附圖可稽（下簡稱系爭租約），即系爭租賃範圍為如本判決附圖（下簡稱附圖，或系爭不動產）所示即彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號100年8月18日30字第119300號土地複丈成果圖所示編號A部分廠房、D部分空地及E部分守衛室。又系爭租約租期為二年，自97年8月1日起，至99年12月31日止，租金每月新台幣（下同）12,000元。又系爭租約之租期屆滿前，上訴人以其新設立之廠房尚未完工及道路尚未修復為由，透過訴外人施威名向被上訴人表示希望延長租約，是被上訴人乃委請其夫王棍弘與上訴人協商，經協商結果，系爭租約延長至100年6月30日止，其中前3個月租金為12,000元，後3個月租金為36,000元，上訴人之法定代理人之妻並於99年11月5日將延長租期之租金以如附表所示支票6張（即3張面額為12,000元、另3張面額為36,000元，下均簡稱系爭支票）交付予施威名轉交被上訴人，並經證人王棍弘、施威名於原審證述明確。嗣被上訴人於租期將屆滿前，一再要求上訴人遷讓交還租賃物，詎上訴人竟置之理，被上訴人乃於100年5月27日寄發存證信函向上訴人表示請求上訴人於租約屆時搬離等語，詎100年6月30日租約屆至時，上訴人仍未見搬遷，被上訴人乃依民法第455條、第767條第1項規定，請求上訴人自坐落彰化縣福興鄉○○段1464、1466、1467、1468、1461地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積554.14平方公尺之鋼架造廠房及編號E部分面積25.20平方公尺加強磚造之警衛室遷讓，並將上開建物及附圖所示編號Ｄ部分面積741.86平方公尺之空地交還予被上訴人。又上訴人於租賃契約屆滿後，仍繼續占用被上訴人系爭不動產，自屬無權占用，且受有相當於租金之不當利益，並致被上訴人受有損害，是被上訴人自得依民法第179條不當得利法律關係，向上訴人請求給付相當於租金之不當得利損害金。又按兩造系爭租約第7條第7款、第8條第2款分別約定：「乙方（即上訴人，下同）於契約終止後，未自動搬遷，致甲方（即被上訴人，下同）需對乙方提出訴訟時，甲方所繳之訴訟費用（含律師費用），概由乙方負責賠償。」、「乙方於終止租約或租賃期滿不交還租賃標的物，自終止租約或租賃期滿之翌日起，每逾一個月，應支付相當於三倍租金之違約金予甲方」，而系爭租約延期後，最後一月之租金為36,000元，是上訴人應給付相當於租金之不當得利損害金應為每月租金價額之3倍，亦即上訴人應自100年7 月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人108,000元（計算式：3×36000元＝108000元），（查原審僅判准每月12,000元相當租金之損害金，並駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其敗訴部分，並未上訴，而告確定）。又被上訴人否認上訴人所稱：系爭租約屆滿前之99年11月5日，被上訴人提早收下一年度之一年份租金，即系爭支票6張，系爭租約已屬不定期之租賃，上訴人自非無權占有云云。再者，上訴人向來係每個月份開立一張支票給付租金，倘如上訴人所言，係給付一年份之租金，則上訴人所開立之支票應為12張，且總金額應為360,000元，要與上訴人簽發系爭6張支票總金額為144,000元不符等詞。並求為判決駁回對造之上訴。

二、上訴人則以：查兩造簽訂系爭租約後，被上訴人於租期屆滿前之99年11月5日提早收下一年度之如附表所示「一年份租金」之系爭支票，則兩造間已屬不定期限之租賃關係，是上訴人既非無權占有系爭不動產，又非受有不當得利。又原審證人王棍弘、施威名，其證詞內容，除了「有關被上訴人收受上訴人簽發之6張系爭支票之時間為正確外」，其餘證詞均不實在。又查訟爭出租廠房（連同被上訴人自己使用之廠房）突然於101年1月6日「發生火災」，延燒多時，且廠房機具亦燒毀等語，資為抗辯。並求為判決駁回對造之上訴。

貳、法官協議兩造爭點整理（見本審卷第61頁反頁）：

一、兩造不爭執事項：

㈠鄧春月於96年7月10日經原法院強制執行程序，拍賣取得坐落於彰化縣福興鄉○○段第1461、1462、1464、1466、1467地號土地及其上建物（即門牌號碼彰化縣福興鄉○○街151號）。

㈡上開不動產於拍定後仍有部分房地由福鹿實業有限公司占用使用，兩造於97年7月31日就上開部分房地簽訂租賃契約，福鹿實業有限公司向鄧春月承租之範圍即如附圖（即彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號100年8月18日30字第119300號土地複丈成果圖）所示編號Ａ部分面積554.14平方公尺鋼架造廠房、編號Ｅ部分面積25.20平方公尺加強磚造警衛室等建物及編號Ｄ部分面積741.86平方公尺空地，租金每月12,000元，租賃期限自97年8月1日起至99年12月31日止。

㈢兩造於租賃期限屆滿前，福鹿實業有限公司另開立發票日各為100年1月1日、100年2月1日、100年3月1日面額均為12000元及發票日各為100年4月1日、100年5月1日、100年6月1日面額均為36000元之支票共6張，用以支付租賃期限到期後之租金，上開支票係由福鹿實業有限公司交予鄧春月之員工施威名轉交鄧春月，上開支票均已如期兌現。

二、兩造爭執事項：鄧春月之訴有無理由？

參、得心證之理由：

一、被上訴人主張：兩造訂立系爭租約，由上訴人承租系爭不動產，租期二年，自97年8月1日起至99年12月31日止，租金每月12,000元等情，為上訴人所不爭執，並有系爭租約（含附圖）在卷可稽（見原審卷第10-16頁），自屬實在。又被上訴人主張系爭租約租期屆滿再續約（延長）半年，迄100年6月30日止等情，然為上訴人所否認，並辯稱系爭租約已屬不定期租約，且租期延長為一年，迄100年12月31日止云云，是本件首應審究者，厥為系爭租約租期屆滿後，其延長之租期為何？茲分述如下：

㈠經查上訴人於系爭租約屆滿前之99年11月5日簽發附表所示系爭支票六張（即3張面額為12,000元、另3張面額為36,000元），予被上訴人兌現，用以支付系爭租約之租金乙節，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項第㈢項）。次查證人施威名於原審證稱：「（法官問：是否曾經在彰化縣福興鄉○○街151號工廠工作過？）有，我是從98年3月開始在該處工作，到100年7月公司將我調離該工廠到鹿港去工作，我在福興鄉○○街151號地點工作的時候當時福鹿實業有限公司就在那裡營業，我知道上訴人有向被上訴人承租廠房，．．．．第二次在99年10月左右，上訴人公司法代的太太到辦公室找我，請我轉達延租訊息給王棍弘（即被上訴人鄧春月之夫），後來王棍弘有到彰化去拜訪上訴人公司的負責人，我有跟王棍弘一起去，他們那次有去談延租的部分，王棍弘有說延租三個月，後來上訴人法代希望是半年，當天的爭執點在租金，我的印象中王棍弘說前三個月就租金12,000元做處理，後三個月部分是壹個月36,000元，這是我當場聽到的，當時王棍弘要跟上訴人收租金支票，．．．．後來支票是在11月5日左右經由上訴人法代太太拿到廈粘街151號辦公室請他們小姐找我過去簽收，我總共收6張票，三張金額各12000元，三張金額各36000元．．．．．」等詞在卷（見原審卷第71、72頁）。又證人王棍弘於原審證稱：「．．．在99年10月份我有再去員鹿路上訴人的工廠我是跟證人施威名一起去，當時上訴人法代有談到他員鹿路工廠要整修，員鹿路道路要拓寬，希望能給他時間延租，．．．．．第二次在10月底上訴人法代要求我過去他員鹿路工廠，這次證人施威名也有一起去，上訴人法代有提到希望要求延租6個月的時間，我說只能3個月給上訴人法代，這次有提到延租3個月每個月租金要調高36,000元，上訴人法代說這樣來不及，要搬划不來，希望租金不要那麼高，他說三個月不夠可能要六個月，後來要說可能不要到6個月，因為中間有協商，我提出來說前三個月12,000元，後3個月每個月36,000元，雙方都有同意延租6個月，租金如我說的這樣算，上訴人法代就同意，並說支票就開出來交給證人施威名帶給回被上訴人，．．．」等詞在卷（見原審卷第72頁反面）。綜觀上開系爭支票及證人證詞，足證兩造於系爭租約屆滿前，即協議延長租期事宜，又兩造雖曾就租金多寡互有爭執，然終達成協議延長租期半年，迄100年6月30日止，租金前三個月每月12,000元，後三個月每月36,000元，並由上訴人簽發附表所示系爭支票六張支付租金，是被上訴人主張系爭租約租期屆滿再續約（延長）半年，迄100年6月30日止，足堪採信。

㈡又查被上訴人於系爭租約續約（延長）半年之期限屆滿前之100年5月27日，以郵局存證信函通知上訴人，表明租約將屆，請上訴人於100年6月30日租約屆至時搬離等語，此有台中法院郵局第1180號存證信函附卷可按（見原審卷第18-20 頁）。查被上訴人既於系爭租約續約（延長）半年之期限屆滿前之100年5月27日，表明租期屆滿，請上訴人於100年6月30日租約屆至時搬離，顯有表示反對再續租之意，自與民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約之規定有別，是上訴人抗辯系爭租約已屬不定期租約，且租期延長為一年云云，均不足取。

二、又按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第四百五十條第一項及第四百五十五條定有明文。次按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，最高法院75年台上字第801號著有判例查上訴人承租系爭不動產之租賃期限既已屆滿而消滅，則被上訴人本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物，及本於本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求上訴人返還租賃物，洵屬有據。

三、再按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又無權占有他人土地，係無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，占有可獲得相當於租金之利益，土地所有權人自得依不當得利法則，向無權占用其土地之人，請求返還相當於租金之損害金（最高法院88年度台上字第3331號裁判參照）。查系爭租約已於100年6月30日屆滿，而上訴人仍占有系爭不動產，自屬無權占有，又系爭租約租金為每月12,000元，是被上訴人請求上訴人自100年7月1日起至返還系爭不動產之日止，按月給付相當於租金之損害金12000元，自屬有據。

肆、綜上所述，本件被上訴人主張依租賃物返還請求權，及物上請求權之之法律關係，請求上訴人應自坐落彰化縣福興鄉○○段1464、1466、1467、1468、1461地號土地上如附圖所示編號Ａ、E部分之建物遷讓，並將上開建物及編號Ｄ部分空地交還予上訴人；及依不當得利之法律關係，請求上訴人應自100年7月1日起至交還系爭不動產之日止，按月給付相當於租金之不當利益12,000元，均為可採，上訴人所辯，均無可取。是則原審判如被上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。

陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。