臺灣高等法院 臺中分院101年度上字第417號

• 裁判案由: 給付居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 102 年 12 月 24 日
• 法官: 陳蘇宗、宋富美、李悌愷
• 當事人: 川盛鋼鐵廠股份有限公司、黃壬生

臺灣高等法院臺中分院民事判決　101年度上字第417號
上　訴　人即
附帶被上訴人　川盛鋼鐵廠股份有限公司
法定代理人　　黃壬生
訴訟代理人　　何邦超律師
備位之訴被告　黃壬生
被上訴人即
附帶上訴人　　碁傑不動產仲介有限公司
法定代理人　　陳志玄
訴訟代理人　　饒斯棋律師
複代 理 人　　黃惠娟
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國101
年9月20日臺灣苗栗地方法院101年度重訴字第46號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，並就備位之訴續為請求裁判，本院於102年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人川盛鋼鐵廠股份有限公司給付被上訴人碁傑不動產仲介有限公司逾新台幣壹佰柒拾柒萬柒仟元本息部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人碁傑不動產仲介有限公司在第一審之訴駁回。
上訴人川盛鋼鐵廠股份有限公司其餘上訴及被上訴人碁傑不動產仲介有限公司附帶上訴均駁回。
第一審訴訟費用由上訴人川盛鋼鐵廠股份有限公司負擔百分之二十八，餘由被上訴人碁傑不動產仲介有限公司負擔。第二審上訴費用，由上訴人川盛鋼鐵廠股份有限公司負擔百分之四十，餘由被上訴人碁傑不動產仲介有限公司負擔。
附帶上訴費用由附帶上訴人碁傑不動產仲介有限公司負擔。
事實及理由
壹、被上訴人即附帶上訴人碁傑不動產仲介有限公司（以下簡稱碁傑公司）起訴主張：
一、先位之訴部分：
㈠上訴人即附帶被上訴人川盛鋼鐵股份有限公司（下稱川盛公司）於民國（下同）100年10月13日召開臨時股東會，會中
決議以新台幣（下同）1億0700萬元出售公司之土地資產，
相關簽約事宜則授權由備位之訴被告黃壬生（下稱黃壬生）全權處理，川盛公司土地之出售則委託由碁傑公司仲介。黃壬生其後於100年10月24日代表川盛公司與碁傑公司簽訂「
專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約書或系爭契約），委託碁傑公司於100年10月24日起至100年12月31日止，就川盛公司所有坐落苗栗縣竹南鎮○○段○○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），委託碁傑公司銷售，約定之委託銷售價格為1億1140萬元（已內含4％之仲介服務費，不含仲介服務之價格則為1億0700萬元）。嗣碁傑公司於委託銷售之期間
內原已談妥買方陳宏緯（代表生春堂製藥工業股份有限公司，下稱生春堂公司）願依上開所述條件購買系爭土地（買賣議價委託1億0770萬元），碁傑公司亦曾應川盛公司之要求
安排雙方於100年11月7日10時30分洽談簽約付款事宜。嗣後碁傑公司除曾於100年10月24日電話告知川盛公司請其安排
簽約時間外，期間亦陸續多次當面或以電話催請川盛公司出面簽約而未獲回應，碁傑公司復於100年11月29日、100年12月12日、101年4月19日分別以頭份郵局第347、361號及頭份上公園郵局第44號存證信函催請川盛公司出面簽約，惟其皆拖延不予處理。是本委託事件碁傑公司業已完成仲介買方事宜，應認已履約完畢，川盛公司之行為已違反系爭契約書第6條第5項：「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約。」之約定，碁傑公司爰依系爭契約書第11條第1項第3款前段之規定，向川盛公司請求委託銷售總價百分之6計算之服務報
酬之違約處罰共642萬元（計算式：1億0700萬×6％=642萬
元）。並先位聲明：川盛公司應給付碁傑公司642萬元及自
起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。
㈡川盛公司係於100年10月13日召開股東臨時會，決議出售系
爭土地，並由黃壬生全權負責簽約事宜，土地出售亦委由碁傑公司處理，黃壬生乃於100年10月24日與碁傑公司簽訂系
爭契約，黃壬生之簽約既係經全體股東之決議授權，嗣後亦經全體股東選任為清算人，其簽約之行為自屬有權代理。縱認黃壬生係無代表權之人，然碁傑公司於提起本件訴訟之前，黃壬生從未否認其係無代表權之人，在系爭股東臨時會議紀錄及法院准許其擔任清算人之函文，且其係經全體股東決議而為代表簽約及擔任清算人之前提下，至少應認黃壬生之簽約，具有表見代理之法律效果。
㈢另川盛公司係於79年1月3日為經濟部依公司法第10條第1項
之規定命令解散（按於79年9月21日撤銷登記），依公司法
第24條之規定應進行清算，即應依公司法第5章第12節所規
定之清算程序為之，要無再適用公司法第185條、172條規定之餘地。再者，依川盛公司之章程並未規定清算人之選任方式，因此川盛公司之清算人應依公司法第322條之規定由當
時之董事黃壬生等6人（按即湯廷祥、廖松淼、陳敏洲、廖
生妹、邵孝莊、黃壬生）共同擔任。惟該6名清算人並無推
定1人或數人代表川盛公司，故依公司法第334條準用第85條之規定，黃壬生對於第三人亦有代表川盛公司之權。故本件由川盛公司解散登記前之董事即黃壬生，代表川盛公司與碁傑公司所簽訂之系爭契約，應屬合法有效。
㈣況依川盛公司所提100年9月27日川盛公司股東臨時會之會議記錄第三項所載：「……所有繼承人同意選派一人為該股東代表人，行使股東權利，出席公司各項會議並全權處理決策事宜。」，而100年10月13日之股東臨時會議當日出席之
股數應為：黃壬生（150股）、湯廷祥（250股、湯玉瓊代表）、廖松淼（200股）、陳敏洲（500股、兒子陳漢文代表）、廖生妹（250股）、廖松鎔（100股）、邵孝莊（200股、
邵李淑華代表），合計為1650股，亦已超過2000股之三分之二（1334股）。
㈤系爭契約約定百分之六全部都是違約金（按於原審係主張百分之四係服務報酬，百分之二係違約金，於本院言詞辯論期日更正之），是因為依照不動產仲介業居間管理條例，賣方最多可以請求到百分之四的服務報酬，買方要給付仲介業百分之二的服務報酬，所以才會約定到百分之六的違約金，所有的仲介業都是這樣的約定。本件碁傑公司也已經仲介成功，是因為川盛公司拒絕簽約，所以碁傑公司本來依照系爭契約若簽約成功，本來就可以向賣方（川盛）及買方取得仲介費。本件既然是可歸責於川盛公司，所以本件碁傑公司可依照系爭契約第11條第1項第3款前段的部分請求6%違約金。而本件碁傑公司原可取得的仲介費用，且本件仲介花費眾多的心力，而且川盛公司也都是在碁傑公司召開股東的會議，場所也都是碁傑公司在準備，所以並沒有任何違約金過高的問題。另在簽訂本件買賣議價委託書後，碁傑公司有再跟生春堂再談說是否可以提高買的金額，他們有同意提高到1億1142萬元，所以碁傑公司就有以原審所提的存證信函（原審證
五）一再告知川盛公司要盡速辦理簽約，所以如果本件仲介成功，碁傑公司可以向賣方川盛公司取得的仲介費用應該是1億1142萬元扣除1億0700萬元後之數額（即442萬元），另
可再向買方再取得仲介費用。
二、備位之訴部分：
按民法第110條規定，無代理權人，以他人之代理人名義所
為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。又無權代理人之責任，係該絛之規定而發生之特別責任，只要相對人係屬善意，即不知自命代理人無代理權，縱使相對人因過失而不知，無權代理人仍應負其責任；又相對人依該法條規定請求損害賠償，不得超過相對人因契約有效所得利益之程度，易言之，相對人得請求履行利益之給付。因而若認黃壬生係屬無代表權人（純屬假設，非表自認），而川盛公司不用給付碁傑公司違約金，則系爭契約既係由黃壬生名義代表簽訂，其自應負無權代理之損害賠償責任。並備位聲明：黃壬生應給付碁傑公司642萬元及自起訴狀繕本送達翌日起
算之法定遲延利息。
貳、川盛公司及黃壬生抗辯稱：
一、川盛公司部分：
㈠川盛公司前經臺灣省政府建設廳於79年9月21日以建三管字
第000000000號函撤銷公司登記，原董事會已不存在，原董
事湯廷祥、廖松淼、陳敏洲、廖生妹、邵孝莊、黃壬生等6
人，當然全部解任，其董事身分已經不存在，董事身分業經主管機關在公司登記事項表上予以刪除。川盛公司遭廢止登記後，在未經股東會另選清算人前，依公司法第322條第1項之規定，應以前述之全體董事為法定清算人，川盛公司並無代表人或法定代理人存在，對外任何未經授權之第3人不得
代表公司為法律行為，而川盛公司直至100年11月14日始由
股東臨時會選任黃壬生為清算人。黃壬生雖曾為董事，但其董事身分既在川盛公司廢止登記時即已喪失，在其獲選認為清算人前之100年10月24日以川盛公司法定代理人身分，與
碁傑公司所簽訂之系爭契約書、委託銷售內容變更同意書，係屬無權代理，當然無效。而黃壬生就任清算人後，於收到碁傑公司100年11月29日頭份郵局第347號存證信函後，隨即於100年12月2日以竹南郵局第80號存證信函回復：……多次與貴公司電話及當面告知內部協商及繼承諸多問題，致不能簽訂委託書之要件，因事前已考慮股東內部尚有意見未達成協調，以及清算之結果尚難預料，故記載於委託書之備註欄內，為免以後產生更多之後遺症，故目前不宜簽訂買賣合約，敬請見諒。益見黃壬生於100年11月28日就算清算人後，
並不同意系爭契約，該契約因欠缺川盛公司之追認或承認，當屬無效。
㈡系爭契約書所載黃壬生以川盛公司代理人（並未載明係法定代理人）名義在契約審閱欄簽名，且黃壬生係以個人名義為系爭契約之契約委託人，並於契約書第17條第3款明載：「
買賣簽訂需公司內部繼承及協調完畢，酌期簽約。」，委託碁傑公司讓與出售川盛公司股東臨時會會議紀錄所示系爭土地。而陳敏洲在川盛公司之股份，於99年12月13日陳敏洲死亡後，其繼承人有陳廖輝妹、陳漢文、陳碧雲、陳麗雲，陳敏洲在川盛公司之股份不能由其兒子陳漢文一人代表。況川盛公司100年10月13日股東臨時會會議紀錄記載出席股東黃
壬生、廖松淼、邵李淑華、廖生妹、陳漢文、湯玉瓊、廖松鎔等7人；當時川盛公司股份總數為2000股，上列會議紀錄
所載出席股東持有股份數僅950股【150股（黃壬生）+200股（廖松淼）+250股（廖生妹）+250股（湯廷祥之繼承人湯玉瓊）+100股（廖松鎔）＝950股】，未有代表川盛公司股份
總數三分之二（1334股）以上股東，甚至未有代表川盛公司股份總數二分之一（1000股）以上股東出席上列股東臨時會。則黃壬生上開所為，並未經川盛公司全體股東之同意；亦未由川盛公司代表已發行股份總數三分之二以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意，甚至未經川盛公司代表已發行股份總數二分之一以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意行之，此均為碁傑公司於系爭契約書簽訂時所明知。而上開委託出售系爭土地事項，未記載於公司法第172條所定之通知及公告；且該項讓與該全部
及主要部分財產之議案，未經上訴人川盛公司三分之二以上董事出席之董事會，以出席董事過半數之決議提出之，且未經川盛公司股東臨時會之召集，亦未「於十日前通知各股東，對於持有無記名股票者，應於15日前公告之。」，更無所謂通知及公告載明召集事由之情事。是依公司法第84條、第185條第1項第2款、第4項、第5項、第172條第2項、第4項、第334條等規定，應認為決議不成立，自始即不發生效力或
尚未生效。
㈢縱認川盛公司依約應負違約責任，系爭契約第11條第1項第
3款所約定委託銷售總價百分之六，全部都是違約金之約定
。然依其後簽訂之委託銷售／出租契約內容變更同意書（原審卷第13頁），如果契約有效，賣價超過1億0700萬元的部
分，屬於仲介報酬，川盛公司至少要取得1億0700萬元，故
如果仲介有成立的話，碁傑公司至多僅能請求70萬元（1億
0770萬元扣除1億0700萬元）之仲介費報酬。原來約定委託
銷售總價百分之六的違約金顯屬過高，此部分請求法院依職權酌減。否認對造主張買方有同意以1億1142萬元購買系爭
土地之情事。
二、黃壬生部分：
碁傑公司就黃壬生，並無法定代理人資格一節係屬知情，並非善意之相對人，故黃壬生不必負民法第110條之損害賠償
責任。並引用川盛公司相關之抗辯。
叁、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認碁傑公司先位之訴依系爭契約請求川盛公司給付居間報酬及違約金448萬
元（其中居間報酬428萬元，違約金20萬元），及其中428萬元自101年5月24日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，為碁傑公司一部勝訴之判決，並認備位之訴無庸裁判。川盛公司及碁傑公司均聲明不服，川盛公司對原審判決不服提起上訴，碁傑公司亦對原審判決敗訴部分提起附帶上訴。川盛公司上訴聲明為：㈠原判決不利於川盛公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，碁傑公司在第一審之訴駁回。其就碁傑公司附帶上訴之答辯聲明則為：附帶上訴駁回。碁傑公司就川盛公司上訴之答辯聲明為：上訴駁回。另提起附帶上訴，其先位聲明為：㈠原判決就先位之訴不利於碁傑公司之部分廢棄。㈡上廢棄部分，川盛公司應再給付碁傑公司194萬元。㈢第一審廢棄部分及附帶上訴訴訟費
用均由附帶被上訴人川盛公司負擔。並就備位之訴續為請求裁判，其備位聲明：被告黃壬生應給付碁傑公司642萬元，
及101年5月24日起至清償日止之法定遲延利息。而被告黃壬生對碁傑公司之備位之訴之答辯聲明為：碁傑公司備位之訴駁回。
肆、兩造不爭執事項：
㈠兩造各自提出之書證形式上均屬真正。（原審卷37頁）
㈡兩造所簽訂系爭契約書第11條第1項「委託銷售契約總價百
分之六計算之服務報酬」均係有關違約金之約定，與居間報酬無關。原審所為百分之四（即428萬元）係居間報酬及百
分之二（即214萬元）係違約金之不爭執事項，應予更正。
（見本院102年12月10日言詞辯論筆錄）
㈢川盛公司於79年9月21日被撤銷登記後，未再選任新董事，
而原任之董事包含黃壬生、湯廷祥、廖松淼、陳敏洲、廖生妹、邵孝莊等6人，並不包括湯玉瓊在內。原審不爭執事項
所載「原任之董事包含黃壬生、湯延祥、廖松淼、陳敏洲、廖生妹、湯玉琼、邵孝莊等人」應予更正。（見本院102年9月6日準備程序筆錄及川盛公司登記卷）
伍、本院判斷：
一、系爭契約對川盛公司是否發生效力部分：
本件碁傑公司主張系爭契約對川盛公司發生效力，依系爭契約第11條第1項第3款之約定請求川盛公司給付違約金，並「依委託銷售契約總價百分之六計算之服務報酬」計算後，數額為642萬元（1億0700萬×6％= 642萬元）等情。已為碁傑
公司所否認，並以前詞置辯。則本件首須認定者，乃系爭契約對川盛公司是否發生效力？經查：
㈠查川盛公司業於79年9月21日經主管機關撤銷登記，而依公
司法第26條之1準用同法第24條之規定，川盛公司應行清算
。又川盛公司係屬股份有限公司，而依公司法第322條第1項規定，公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。本件因川盛公司章程並未就清算人之選任有規定，此有本院向經濟部中部辦公室調取之該公司之登記卷可憑，且本件亦查無川盛公司股東會有於系爭契約100年10月24日成立前選任清算人之資料，是
除川盛公司之全體董事有不能擔任清算人之情事外，於系爭契約成立以前，應由川盛公司之全體董事擔任該公司之清算人。
㈡公司經主管機關撤銷登記，依公司法第26條之1準用同法第
24條、第25條之規定，該撤銷登記之公司，應行清算，於清算範圍內，視為尚未解散，是主管機關所為之撤銷登記，並不能排除公司法第322條所定「公司之清算，以董事為清算
人。」規定之適用，在適用此一規定範圍內，公司原有董事之身分乃依法變成清算人，而屬公司之法定清算人，且依公司法第8條第2項之規定，公司之清算人在執行職務範圍內，亦為公司負責人。亦即，本件於清算範圍內，川盛公司原董事身分依公司法第322條規定變成法定清算人之地位，且於
執行職務範圍內，係屬公司負責人。故川盛公司所辯其經臺灣省政府建設廳於79年9月21日撤銷公司登記，原董事會已
不存在，原董事湯廷祥、廖松淼、陳敏洲、廖生妹、邵孝莊、黃壬生等人，當然全部解任，其董事身分已經不存在，川盛公司並無代表人或法定代理人存在云云，尚無可採。猶有進者，股份有限公司董事於公司解散或因撤銷登記而取得清算人之身分，係依據公司法第322條之法律規定而當然取得
，並非由股東會選任產生，依法應無待就任程序，即具有法定清算人之地位。故川盛公司於79年9月21日被撤銷登記後
，原任之董事包含黃壬生、湯廷祥、廖松淼、陳敏洲、廖生妹、邵孝莊等6人，均當然成為法定清算人，而於執行職務
（即清算業務）之範圍內，成為川盛公司之負責人。
㈢又公司清算之目的，在於處分財產及處理未了結之事務。於清算程序中，由清算人對外代表公司，對內執行清算事務，清算人之職務包括了結公司現務、收取債權、清償債務、分派盈餘或虧損、分派賸餘財產等（公司法第84條、334條規
定參照）。復依公司法第334條準用同法第85條第1項規定：股份有限公司之清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權。則依上揭說明，於川盛公司經撤銷登記清算期間，黃壬生雖僅為川盛公司全體法定清算人中之1員，然因本件川盛公司於系爭契
約成立前，並未推定代表公司之清算人，則對第三人而言，黃壬生依法對外自得單獨代表川盛公司處理清算事務。而本件系爭土地係屬川盛公司之財產，出售系爭土地實屬處理川盛公司之賸餘財產，應認係清算事務，則黃壬生基於其法定清算人身分，對外自得單獨代表川盛公司與碁傑公司簽訂系爭契約。亦即，黃壬生於100年10月24日代表川盛公司與碁
傑公司簽訂之系爭契約，對於川盛公司自生契約效力，川盛公司應受系爭契約約定之拘束。
㈣另公司法第172條有關股東會召集程序之規定及同法第185條有關公司營業政策重大變更之特別決議等規定，核均係屬股份有限公司於公司經營當中所為之規範，至於公司清算程序中，當應適用清算之規定，而無適用上開規定之餘地，故川盛公司抗辯黃壬生簽訂系爭契約之行為及川盛公司讓與系爭土地之議案，違反公司法第172條及第185條之規定，均不生效力云云，要無足取。
㈤另系爭契約第17條第3款固約定：「買賣簽訂需公司內部繼
承及協調完畢，酌期簽約。」等語，該觀諸其文意，明顯係在約定仲介成功後，需等待川盛公司將內部股份繼承及售地事宜協調完畢後，始另定期簽約之意，既約「酌期簽約」當係仍同意與買受人簽約，只是須等待公司內部繼承及協調完畢而已，故該約定應解為係簽約期日之限制，並非係對黃壬生之代理權有所限制，亦即，系爭契約於黃壬生100年10月
24日簽訂後，即已合法成立生效，川盛公司應受其拘束。
二、碁傑公司得否依系爭契約書第11條第1項第3款前段之規定，向川盛公司請求違約金？
㈠本件依系爭契約及委託銷售/出租契約內容變更同意書之約
定，就系爭土地之約定委託銷售價格為1億0700萬元（不含
服務費），意即川盛公司實拿1億0700萬元，此已為兩造所
不爭執，並有上開契約附卷可憑（見原審卷9至13頁）。而
依系爭土地之委託銷售期間為100年10月24日至同年12月13
日止，且委託人（即川盛公司）違反第6條第5項之義務者，應支付受託人（即碁傑公司）以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬；至於契約第6條第5項之委託人義務係指「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約」。此觀諸系爭契約第4條、第6條第5項、第11條第1項第3款之約定自明。
㈡本件碁傑公司於100年10月25日則已覓得生春堂公司願以1億0770萬元購買系爭土地乙節，已為兩造所不爭執，並有碁傑公司所提100年10月25日買賣議價委託書可據（見原審卷15
頁）。而該1億0770萬元之價格顯已逾川盛公司之委託銷售
價格1億0700萬元。則依系爭契約第6條第5項之約定，川盛
公司即有配合簽認要約書或議價委託書等相關契約之義務。倘若川盛公司拒絕，川盛公司自已違反該約定，依系爭契約第11條第1項第3款之約定，碁傑公司自得請求川盛公司給付違約金。
㈢至於系爭契約第17條第3款所約定買賣契約簽訂期日之限制
，依約定川盛公司應於完成內部繼承及協調後，碁傑公司始有權要求川盛公司需出面與買方客戶（即生春堂公司）簽約之義務。然就本件而言，川盛公司之法定代理人黃壬生本人業於原審101年8月29日言詞辯論期日自認系爭土地已經售出，連同廠房以1億1300萬元售出，其實拿1億1300萬元，未含仲介費用等語（見原審卷68、69頁）。則系爭土地既已由川盛公司出賣給第三人並取得買賣價金，足認川盛公司早已和該第三人訂立買賣契約完畢，川盛公司既然可以和第三人簽訂買賣契約，可知川盛公司內部早已辦妥內部繼承及協調完畢，然川盛公司卻與第三人簽訂買賣契約，而未依系爭契約之約定出面與碁傑公司所覓得之買主（即生春堂公司）簽約，自可認其已違反系爭契約第6條第5項之義務，依系爭契約第11條第1項第3款之約定，碁傑公司得自請求川盛公司給付違約金。
三、碁傑公司依系爭契約書第11條第1項第3款前段之規定，得向川盛公司請求違約金之數額為若干？
㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。惟約定之違約金是否過高，應就債務人若
能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，及依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號判例意旨、89年台上
字第2053號判決意旨參照）。
㈡本件係川盛公司與碁傑公司第11條第1項之約定，於川盛公
司違約時，碁傑公司得以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，而本件委託銷售總價為1億0700萬元，經換算後，碁
傑公司得請求違約金之數額為642萬元。本院應審酌者係該
約定之642萬元違約金是否過高？查
1.依系爭契約及委託銷售/出租契約內容變更同意書之約定，
可知就系爭土地之出售，川盛公司不含服務費擬實拿1億0700萬元，而本件碁傑公司所覓得之買主生春堂公司出價1億0770萬元乙節，業如前述，故就本件而言，若川盛公司有依約履行，碁傑公司則自川盛公司取得之仲介費用為70萬元（1
億0770萬元扣除1億0700萬元）。
2.次依碁傑公司於100年10月25日與生春堂公司所簽訂之「確
認書」及「買賣議價委託書」所載可知，系爭土地之買方生春堂公司願以1億0770萬元購買系爭土地，而若仲介成功，
生春堂公司應支付購買總價額百分一作為服務費用（見原審卷15頁）。故若本件川盛公司未違約，碁傑公司可向生春堂公司取得107萬7000元（000000000x1%=0000000）之仲介服
務費。且本件碁傑公司已不可能再向生春堂公司請求該107
萬7000元，蓋本件上開生春堂公司與碁傑公司簽訂之「確認書」係約定「議價成功購屋人（按即生春堂公司）應支付以購屋總價額百分之壹計算的服務費用予受託人（按即碁傑公司），並於簽定不動產買賣契約之同時一次支付。」足證碁傑公司須於「議價成功後」始可向生春堂公司請求該約定之仲介費用。而所謂「議價成功後」當係指川盛公司對於生春堂公司所提出之買受價格1億0770萬元明確表示同意並願出
面簽訂買賣契約而言。尚不得認為於生春堂公司出價1億0770萬元後即屬「議價成功」，否則於生春堂公司出價後，生
春堂公司與碁傑公司當可直接約定生春堂公司應給付「購買總價額百分一作為服務費用」，而無需再約定所謂「議價成功後」之要件。然本件川盛公司對於生春堂公司之出價，自始未曾表示同意該1億0770萬元之出價及願出面簽訂買賣契
約，故碁傑公司因川盛公司所為已不可能完成「議價成功」之要件，碁傑公司依約自不得向生春堂公司請求該107萬7000元之仲介費用。
3.本院審酌系爭土地之交易總價甚高，而川盛公司若未違約，碁傑公司本可自川盛公司及生春堂公司取得177萬7000元之
仲介報酬，然因川盛公司未履約致碁傑公司受有上開損失，另審酌雙方所投入之成本及勞務等情，認碁傑公司請求642
萬元之違約金顯屬過高，本件應予以酌減至以177萬7000元
為適當。
㈢碁傑公司雖主張其有與生春堂公司另有商談提高購買金額為1億1142萬元，並請求傳訊證人陳宏緯作證云云。然查，依
碁傑公司起訴時已自認陳宏緯係生春堂公司之代表（見原審卷4頁），而觀諸卷附100年10月25日，生春堂公司與碁傑公司簽訂買賣議價委託書，記載購買總價為1億0770萬元（見
原審卷15頁），顯見生春堂公司就系爭土地所願意購買之價格已達到並超過川盛公司願意出售之價格（即1億0700萬元
），在川盛公司未提高售價之前，衡情生春堂公司自無再提高購買價格之理；另碁傑公司於本院102年12月10日言詞辯
論期日固陳稱：在簽訂本件買賣議價委託書後，碁傑公司有再跟生春堂再談提高買的金額，生春堂公司有同意提高到1
億1142萬元，所以碁傑公司就有以原審所提的存證信函（原審證五）一再告知川盛公司要盡速辦理簽約云云，然觀諸上揭原審卷所附之存證信函所示內容，就系爭土地之價格部分僅記載「壹億零柒佰萬元整，仲介費外加」等語（見原審卷16、23頁），並未載明買方願以1億1142萬元購買系爭土地
。足認碁傑公司上開所述，顯無足採。而陳宏緯既係生春堂公司之代表，自無再傳訊之必要，附此敘明。
四、綜上，本件碁傑公司依系爭契約書第11條第1項第3款之約定，得請求川盛公司給付177萬7000元，及自101年5月24日起
算之法定遲延利息。碁傑公司之請求在上開範圍內，為有理由，應予准許，就該範圍，原審准許碁傑公司請求部分，其理由雖有未當，然結論仍屬正當，故川盛公司此部分之上訴，仍應認無理由而應駁回之。至其餘不能准許部分，原審判決命川盛公司給付超過177萬7000元本息部分，應有未洽，
此部分川盛公司之上訴為有理由，爰由本院將此部分之原判決予以廢棄，改判如主文第2項所示。另原審駁回附帶上訴
人碁傑公司之請求部分，經核亦無違誤，故碁傑公司之附帶上訴即無理由，應予駁回。
五、本件附帶上訴人就備位之訴於本院請求續為裁判，其係預慮本院或將認定被告黃壬生於系爭契約成立時不具有單獨代表川盛公司之地位，始為此請求。因其所提起先位之訴之原因事實，已為本院所採信，其以黃壬生為被告所提起之備位之訴，即無必要再予裁判，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一依論述，附予敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第2項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 24 日民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 宋富美
法 官 李悌愷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 蔡嘉萍
中 華 民 國 102 年 12 月 30 日