臺灣高等法院 臺中分院101年度建上易字第32號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　101年度建上易字第32號

上訴人

章美美

訴訟代理人

王世宗律師

複代理人

王泳盛

複代理人

陳奕潔

被上訴人

龔博熞

被上訴人

永順興開發建設有限公司

法定代理人

黃秀芳

共同訴訟代理人

王致崴

上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國101年10月8日臺灣臺中地方法院 101年度訴字第1810號第一審判決提起上訴，本院於102年9月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人主張：

㈠上訴人於民國（下同）98年10月向被上訴人龔博熞承購其所有坐落台中市○○區○○段00地號土地及其上 630建號門牌台中市○○區○○ 00街000號之不動產（下稱系爭不動產），權利範圍為全部，雙方約定買賣價金為新台幣（下同）3600萬元。俟上訴人於 101年2月4日欲遷入居住時，竟發現系爭不動產地下一層至第五層地坪磁磚皆產生空心狀態，且於第二、三及五層磁磚更有隆起之情事；又第一層之地坪鋪設材料亦有黑色污漬現象產生。上訴人隨即委請廠商辦理會勘，經廠商告以該隆起原因係地坪磁磚鋪設之際，因施工不良所致，而黑色污漬現象係因採用之川砂含有雜質成份，致與水及水泥產生化學作用而生。上訴人於知悉前開情事後，隨即於同年 2月10日以台中黎○郵局第51號存證信函通知被上訴人永順興開發建設有限公司（以下簡稱永順興公司）出面協處，然被上訴人永順興公司竟以「未為居住致濕氣太重」、「保固期已過」等語藉故推諉。經向台中市政府法制局、台中市政府都市發展局及台中市西屯區調解委員會尋求協處後，台中市政府法制局方於 101年5月7日召開協調會議，然屆期被上訴人永順興公司僅願賠償10萬元，實令上訴人無法接受。上訴人另於101年6月8日以台中文○路郵局第885號存證信函通知被上訴人龔博熞出面協調，然被上訴人等均未置理。

㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條及第360條分別定有明文。查系爭房屋係被上訴人永順興公司售予被上訴人龔博熞，再轉售予上訴人；而被上訴人龔博熞又係永順興公司之股東，顯見房屋之出賣人實質上均同，僅係以被上訴人龔博熞為人頭掛名甚明。則被上訴人就系爭房屋缺少其所保證之品質致減少通常效用，爰本於買賣之規定請求被上訴人等共同負擔因修繕行為所生之費用，於法應屬有據。

㈢次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高法院87年度台上字第575號判決意旨參照。是上訴人亦得依民法弟227條之債務不履行之不完全給付規定向被上訴人請求賠償。

㈣再按「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」，民法第356條第3項及第365條第1項分別定有明文。本件上訴人係於101年2月間入住系爭不動產始發現存有前開瑕疵，並隨即向被上訴人等請求負擔瑕疵擔保責任，於法亦無違誤。

㈤關於上訴人因修繕系爭房屋所生之費用共計79萬9401元，明細如下：

⑴拆除工資（即打除地磚及清運費用）：5萬1975元。

⑵拋光磚材料（60*60聚晶奈米拋光石英磚）：14萬3325元。

⑶泥作工資（含吊料、水泥及砂）：35萬7981元。

⑷大理石材料（舊米黃）：18萬9000元。

⑸廚具工程：3萬2970元。

⑹油漆工：1萬5750元。

⑺油漆材料：8400元。

⑻總計：79萬9401元（計算式：51975＋143325＋357981＋189000＋32970＋15750＋8400＝799401）。

㈥爰依物之瑕疵擔保請求權暨債務不履行之規定，請擇一為上訴人勝訴之判決。並求為命被上訴人應共同給付上訴人79萬9400元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償之日止，按年息百分之 5計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行之判決。

三、被上訴人則以：

㈠本件實際與上訴人磋商締約者，為被上訴人永順興公司，被上訴人龔博熞僅係出名登記之形式名義人，並非實際之所有權人，其自始至終均無參與該契約之締結，基於契約之相對性，應僅列永順興公司為被上訴人，始為合法。

㈡上訴人主張系爭不動產有地板隆起、中空及黑色汙漬之瑕疵，惟實地訪查系爭不動產旁已入住之住戶，其屋內均無上訴人所指稱之狀況。經被上訴人委請專業營造廠商鑑定之結果，該瑕疵應是上訴人未實際居住、使用及保養系爭房屋，導致屋內溼氣過重，並因氣候溫差之熱漲冷縮引致，非如上訴人所言為被上訴人施工不良或材料成分含雜質所造成。倘事實如上訴人所述，則應是整批房屋均有此等瑕疵，較符合經驗法則，是本件係因系爭房屋久未使用而導致瑕疵，較符常理。

㈢系爭不動產係於98年9月3日簽訂契約，並於同年10月16日完成移轉登記。上訴人於訂約時即明知系爭不動產係於 96年1月興建完成及取得使用執照，故雙方就系爭不動產之交易認知，從頭到尾即是以舊屋買賣而非全新建造之認知進行交易，且上訴人自受領時起，遲至101年2月始實際使用系爭不動產，依常理判斷，上訴人就系爭不動產之折舊及已逾保固期，應已有所認識，惟上訴人卻主張被上訴人應負之債務不履行損害賠償責任，應達新屋買賣之程度，上訴人之主張顯不合理。

㈣再者，依民法第 354條之規定，出賣人就買賣標的物應擔保其於危險移轉時無瑕疵存在，而上訴人於98年10月16日受移轉登記及依現況交屋時，已實際檢查系爭房屋，並無任何瑕疵存在，依常理判斷，若該房屋於移轉登記並交付時存有瑕疵，為何上訴人會遲至2年6個月後始向被上訴人主張？因此，該房屋於依現況交屋時，並無瑕疵可言，乃屬當然。且依民事訴訟法第 277條之規定，當事人主張有利於己之事實，本即應就該事實負舉證責任，惟上訴人就危險移轉時之瑕疵存在，均未有任何之舉證，僅以欠缺因果關係論證之推論方式，認定瑕疵存在，顯屬不當。是上訴人若未能證明瑕疵確實於移轉登記時存在，則買賣標的物之危險即應由買受人負擔。

㈤上訴人已於 98年10月16日受領系爭不動產，依民法第356條之規定，買受人自受領之時起即有義務檢查所買受之標的物。惟上訴人自受領之時起遲至101年2月，始向被上訴人通知受領物存有瑕疵，期間已達2年6個月，顯然已逾該條所規定之檢查期間，上訴人已視為承認其所受領之物，而不得就物之瑕疵，再行主張。況上訴人於98年10月16日受領系爭不動產時，即已檢查該房屋是否存有瑕疵，且該地板隆起及黑色汙漬之瑕疵，亦非屬於不能即知之類型，故上訴人之主張顯與民法第 356條未合。等語，資為抗辯，並求為判決駁回上訴人之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，求為判決㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應共同給付上訴人79萬9400元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。被上訴人則求為判決駁回上訴。

五、上訴人主張之事實，固據其提出不動產買賣契約書、不動產登記謄本、現場照片、台中市政府法制局101年2月23日中市法消字第0000000000號函、台中市政府都市發展局中市都管字第0000000000號函、台中市西屯區調解委員會調解通知書、台中市政府法制局開會通知單、台中黎○郵局第51號存證信函、台北長○路郵局第 346號存證信函、台中文○路郵局第 885號存證信函、請求數額明細表、估價單、買賣合約報價單、達○水泥工業股份有限公司報價單及大○廚房器具有限公司報價單等件附卷為憑，然為被上訴人所否認，並以前詞資為抗辯，復據其提出與系爭買賣建物同期之同批建物各樓層地板狀況照片在卷可稽。是本件兩造爭執厥為：上訴人依兩造買賣契約物之瑕疵擔保請求權及債務不履行之規定，請求被上訴人共同給付79萬9400元及法定遲延利息，是否有理由？

六、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第 277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件上訴人係依民法物之瑕疵擔保請求權暨債務不履行之規定，訴請被上訴人共同給付79萬9400元，及法定遲延利息。然為被上訴人所否認，是依前揭舉證責任之法則，上訴人自應就系爭買賣標的物房屋於危險移轉時，其瑕疵業已存在，或嗣後瑕疵之發生係因有可歸責於被上訴人之債務不履行事由，負舉證之責。

七、經查上訴人主張其於98年10月向被上訴人龔博熞承購系爭不動產，俟上訴人於 101年2月4日欲遷入居住時，竟發現於系爭不動產地下一層至第五層地坪磁磚皆產生空心狀態，且於第二、三及五層磁磚更有隆起之情事；又第一層之地坪鋪設材料亦有黑色污漬現象產生，因認被上訴人就系爭房屋缺少其所保證之品質致減少通常效用，且有可歸責於被上訴人之債務不履行事由存在等語；惟被上訴人就此則抗辯稱系爭房屋是成屋現況交屋，在點交當時上訴人有與被上訴人當場點交完畢，點交當時並未發現任何瑕疵，上訴人是在101年2月才實際使用房屋，並於交屋2年6個月之後，才為本件請求，已經逾民法 356條規定之從速檢查期間，又依庭呈之系爭房屋隔壁之房屋各樓層地板照片，並無如上訴人主張之瑕疵存在，且經被上訴人委請專業營造廠商鑑定之結果，上訴人所指瑕疵應是上訴人未實際居住、使用及保養系爭房屋，導致屋內溼氣過重，並因氣候溫差之熱漲冷縮引致，非如上訴人所言為被上訴人施工不良或材料成分含雜質所造成等語。按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，民法第 354條固定有明文。惟按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，民法第356條、第373條亦分別定有明文。觀諸上訴人提出卷附系爭不動產買賣契約書、不動產登記謄本等文件內容所載，可知系爭房屋建築完成日期為 95年10月4日，第一次登記日期為 95年11月8日，上訴人買受移轉登記日期為98年10月16日，是由上可知上訴人買受系爭房屋時，該房屋已為屋齡三年之舊屋，是被上訴人就此抗辯稱：系爭房屋是舊屋現況交屋乙節，即堪信為真實可採。又被上訴人抗辯稱：系爭房屋於點交當時，上訴人有與被上訴人當場點交完畢，點交當時並未發現任何瑕疵等情，復為上訴人所不爭，亦堪信屬實。依上，上訴人買受之系爭房屋既為屋齡三年之舊屋，按諸一般常情，倘其建築當時存在有如上訴人所指之瑕疵，或缺少被上訴人所保證之品質致減少通常效用，或有可歸責於被上訴人之債務不履行事由存在，在建屋歷經三年後，衡情上開可能之瑕疵當應已顯露而無所遁形；既然系爭房屋於建屋歷經三年後之本件買賣現狀點交當時，上訴人有與被上訴人當場點交完畢，點交當時並未發現任何瑕疵，足認本件買賣標的物系爭房屋，於移轉當時並無上訴人所主張之物之瑕疵，或缺少被上訴人所保證之品質致減少通常效用，或有可歸責於被上訴人之債務不履行事由存在。此外，上訴人就危險移轉時之瑕疵存在，均未有任何之舉證，卻僅空言推論有可歸責於被上訴人之瑕疵存在，其舉證顯有未足，是上訴人此部分之主張，顯與事實不符，應不可採。

八、至上訴人雖主張其係在 101年2月4日欲遷入居住時，始發現於系爭不動產地下一層至第五層地坪磁磚皆產生空心狀態，且於第二、三及五層磁磚更有隆起之情事，又第一層之地坪鋪設材料亦有黑色污漬現象產生，又點交當時雖未出現本件瑕疵，不代表之後不會產生云云，惟查買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第 356條定有明文。所謂「依通常程序」迅速檢查，應視物之不同性質而定。系爭房屋於點交時並無瑕疵，為兩造所不爭執，而房屋地下第一層至第五層地坪磁磚產生空心狀態，且於第

二、三及五層磁磚更有隆起之情事，第一層之地坪鋪設材料亦有黑色污漬現象產生，並非上訴人於點交房屋後即可發現，應認前開瑕疵屬不能即知之瑕疵。惟參諸上訴人已於98年10月16日受領系爭房屋，但遲至 101年2月4日才實際使用房屋，期間長達2年4個月之久，再經檢視上訴人所提系爭房屋現場照片，上開所述瑕疵（原審卷第14至19頁），依經驗法則判斷，並非一年半載可以形成，該瑕疵顯係於 101年2月4日其欲遷入之前半年至一年前即已發生，上訴人於本院復自承「以前我是到一樓開窗戶打掃，以前看是沒有（瑕疵）有可能先空心，我踩過去我不會注意到，我是要進去住的時候，發現鼓起來了‧‧‧」（本院卷第33頁）應可佐證。是以，上訴人可以從速檢查房屋狀況而疏未檢查，直至101年6月15 日始起訴主張，其請求早已逾民法356條規定之從速檢查期間。又本院函請財團法人臺灣建築發展學會鑑定系爭房屋發生瑕疵有兩種原因，認為一樓地坪花崗石黑色汙漬滲透之原因為㈠一樓為義大利大理石新舊米黃系列，大理石本身為天然石材，有毛細孔，因通風不良無日照，產生室內濕氣重，因而將大理石背襯材黑色水泥砂漿滲透至表面。㈡Ｂ1、2Ｆ、3Ｆ、4Ｆ、 5Ｆ地坪磁磚衍生空心之原因係地坪為拋光石英磚，現況大部分已隆起，非外表目視可看出，經敲打才知已有空心現象，其造成原因如下：⑴因通風不良產生熱脹冷縮。⑵施工方式不確實，使水泥砂漿與拋光石英磚無法結合。2Ｆ、3Ｆ、 5Ｆ地坪磁磚壟起之原因亦同等語，有鑑定書在卷可查，並參酌被上訴人庭呈之卷附與系爭買賣建物同期之同批建物各樓層地板狀況照片，亦顯示系爭房屋隔壁之房屋各樓層地板照片，並無如上訴人主張之瑕疵存在，再審諸系爭房屋於上訴人買受時，已係屋齡三年之舊屋，且於上訴人買受後，竟再閑置不用長達二年四個月之久，期間均無人使用管理，則衡諸經驗法則，於此情況下之系爭房屋確有可能因上訴人長久未實際居住、使用及保養系爭房屋，導致屋內溼氣過重，並因氣候溫差之熱漲冷縮而引致上開瑕疵之情形，並非施工方式不確實。堪信被上訴人抗辯系爭房屋久未使用而導致瑕疵，應為可採。

九、綜上，上訴人之主張並無可採，從而，上訴人依民法物之瑕疵擔保請求權、債務不履行之規定，訴請被上訴人應共同給付79萬9400元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉，不予贅述。

十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項、第78條，判決如主文。